Решение от 16 июля 2018 г. по делу № А35-204/2017

336/2018-62365(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25 http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А35-204/2017
16 июля 2018 года
г. Курск
Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2018 г. Полный текст решения изготовлен 16 июля 2018 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленного 02.07.2018 перерыва дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Своя квартира»

к Администрации города Курска,

о признании права собственности на нежилые помещения в здании с кадастровым номером 46:29:102293:803, расположенном по адресу: <...>,

третьи лица - Управление по охране объектов культурного наследия Курской области, Комитет по управлению имуществом Курской области, Комитет архитектуры и градостроительства города Курска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Жилищно-строительный кооператив «Лучший дом», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27,

Малахова Лариса Егоровна, Сибилева Ольга Евгеньевна, Петрищева Елена Владимировна.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца (ООО «СК Своя квартира») – ФИО9 по доверенности от

07.02.2017; от ответчика (Администрации г. Курска) – не явился, уведомлен;

от третьего лица (Управления по охране объектов культурного наследия Курской

области) – ФИО31 по доверенности № 03.4-01-25/1025 от 26.06.2018;

от третьего лица (от ЖСК «Лучший дом») – ФИО9 по доверенности

27.03.2018;

от третьего лица (Комитета архитектуры и градостроительства г. Курска) –

ФИО32 по доверенности от 30.12.2016; от третьего лица (ФИО30) – ФИО9 по доверенности 26.03.2018;

от третьего лица (ФИО2) – ФИО2 предъявлен паспорт; от третьего лица (ФИО8) – ФИО8 предъявлен паспорт;

от третьего лица (ФИО10) – ФИО10 (до перерыва), не явился,

уведомлен (после перерыва);

от третьего лица (ФИО13) - ФИО13 (до перерыва), не явился,

уведомлен (после перерыва);

от третьего лица (ФИО4) - ФИО33 по доверенности от 27.06.2017, от иных третьих лиц – не явились, извещены.

Управление по охране объектов культурного наследия Курской области обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительной компании Своя квартира» (далее – ООО «СК Своя квартира», истец) о признании жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 46:29:102293:803, самовольной постройкой и обязании ответчика в трехмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда за счет собственных средств осуществить снос вышеуказанного здания (с учетом уточнений).

Определением от 28.03.2017 дело № А35-204/2017 было объединено в одно производство с делом № А35-524/2017 по исковому заявлению ООО «Строительная компания Своя квартира» к Администрации города Курска, Комитету по управлению имуществом Курской области о признании права собственности на самовольную

постройку - жилой дом № 21 с помещениями общественного назначения, надземно- подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв.м., с присвоением номера № А35- 204/2017. Требования ООО «Строительная компания Своя квартира» о признании права собственности на самовольную постройку - жилой дом № 21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв.м. были приняты судом как встречный иск.

Определением суда от 11.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по первоначальному и встречному искам привлечен Жилищно-строительный кооператив «Лучший дом» (далее – ЖСК «Лучший дом»).

Определениями суда от 22.05.2017, от 14.06.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по первоначальному и встречному искам привлечены члены ЖСК «Лучший дом» - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30.

Определением суда от 07.07.2017 производство по делу № А35-204/2017 было прекращено.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2017 определение суда от 07.07.2017 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.10.2017 определение Арбитражного суда Курской области от 07.07.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2017 по настоящему делу отменены, дело направлено в Арбитражный суд Курской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении спора определением суда от 29.01.2018 с согласия сторон к участию в деле в качестве соответчиков по первоначальному иску привлечены Гуреева В.И., Емельянова Л.Ф., Есипов А.А., Жмыхова В.Г., Иванова К.С., Ильин О.Н., Каменева Т.Н., Панкова Л.А., Пошукайло М.Н., Рухадзе Л.Г., Кретова Н.Г., Трофимчук Н.Г., Яцейко И.Д., Бартенева Т.В., Сергеев Д.И., Есипов А.В., Волобуев Д.В., Воловикова О.Н., Кондратович А.А., Мигунов А.В., Милостная Т.А., Екименкова О.А., Медведева М.Ю., Гараева Н.Н., Булыгина М.М., Нефедова Н.Е., Малахова Л.Е., Сибилева О.Е., Петрищева Е.В.

Определением суда от 22.02.2018 производство по настоящему делу было прекращено в части исковых требований Управления по охране объектов культурного наследия Курской области о признании здания, расположенного по ул. Марата, 21 г. Курска, кадастровый номер 46:29:102293:803 самовольной постройкой и обязании ответчика за счет собственных средств осуществить демонтаж здания.

В ходе рассмотрения дела суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточнение исковых требований от 27.03.2018, в соответствии с которыми ООО «СК Своя квартира» просит суд признать право собственности на нежилые помещения в здании с кадастровым номером 46:29:102293:803, расположенном по адресу: <...>, в том числе нежилые помещения с кадастровыми номерами 46:29:102293:870 - II, площадью 185,3 кв.м., 46:29:102293:871 - I - 10 этаж, площадью 328,9 кв.м., 46:29:102293:872 - I - 2 этаж, площадью 313,4 кв.м., 46:29:102293:873- I - 3 этаж, площадью 323,6 кв.м., 46:29:102293:874- I - 4 этаж, площадью 325,1 кв.м., 46:29:102293:875 - I - 5 этаж, площадью 326,4 кв.м., 46:29:102293:876 - I - 6 этаж, площадью 325,9 кв.м., 46:29:102293:877 - I - 7 этаж, площадью 325,7 кв.м., 46:29:102293:878 - I - 8 этаж, площадью 326,0 кв.м., 46:29:102293:879 - I - 9 этаж, площадью 327,4 кв.м., 46:29:102293:880 - III - площадью 286,0 кв.м., 46:29:102293:881 - IV- площадью 220,2 кв.м., 46:29:102293:867 - места общего пользования 1 подъезд, площадью 657,7 кв.м.

Определением суда от 11.04.2018 по настоящему делу по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «ТРИАДА ЭКСПЕРТ», экспертам ФИО34 и ФИО35.

На разрешение экспертов были поставлены вопросы:

1. Допущены ли при строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром в г. Курске по

ул.Марата, 21, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, проектной документации?

2. Создает ли данная постройка угрозу жизни и здоровью граждан?

3. Оказывает ли данная постройка негативное влияние на объекты культурного наследия регионального значения – «Дом казначея» и «Здание польского костела»?

Одновременно производство по настоящему делу было приостановлено до получения судом экспертного заключения.

15.05.2018 через канцелярию суда от общества с ограниченной ответственностью «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» поступило заключение экспертов № 09003 от 14.05.2018, в связи с чем определением от 16.05.2018 суд возобновил производство по настоящему делу.

21.06.2018 через канцелярию суда от ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Курской области поступил ответ на запрос суда (кадастровые дела в отношении земельных участков), который приобщен к материалам дела (том 14, л.д. 82-139).

В судебном заседании представитель ООО «СК Своя квартира» поддержала уточненные исковые требования, 25.06.2018 через канцелярию суда представила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, которое было удовлетворено судом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не направил.

Представитель третьего лица - Комитета архитектуры и градостроительства города Курска не возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, 02.07.2018 через канцелярию суда представила письменное мнение, которое приобщено судом к материалам дела.

Представитель третьего лица - Управления по охране объектов культурного наследия Курской области удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда, 02.07.2018 через канцелярию суда представил мнение по делу, которое приобщено к материалам дела.

Представители третьих лиц, участвующих в деле, не возражали против удовлетворения исковых требований по ранее изложенным основаниям.

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, ходатайств и заявлений не направили.

Для предоставления Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска дополнительных пояснений, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании, назначенном на 02.07.2018, был объявлен перерыв до 09.07.2018 до 15 час. 00 мин.

После объявленного перерыва заседании представитель ООО «СК Своя квартира» поддержала уточненные исковые требования. В ходе рассмотрения дела представила правовое обоснование (том 10, л.д. 85-90), правовое обоснование от 03.04.2018 (том 12, л.д. 80-83)

Представитель ответчика - Администрации города Курска, в судебное заседание не явился, в ходе рассмотрения дела через канцелярию суда представил отзывы от 28.03.2017 (том 1, л.д. 122-125), от 27.03.2018 (том 12, л.д. 49-51) и от 13.06.2018 (том 14, л.д. 15-16), в которых не возражал против удовлетворения исковых требований при наличии и подтверждении соответствующих оснований, пояснил, что признанием права собственности на спорный объект интересы Администрации города Курска не нарушаются. Одновременно полагал, что за признанием права собственности на конкретные жилые помещения – квартиры, должны обращаться физические лица в суд общей юрисдикции на основании части 2 статьи 128 ГК РФ, части 1 статьи 129 ЖК РФ, Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Представитель третьего лица - Комитета архитектуры и градостроительства г.Курска, не возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, 06.07.2018 через канцелярию суда представила дополнение к отзыву, которое было приобщено к материалам дела. В ходе рассмотрения дела представила отзыв от 06.03.2017 (том 1, л.д. 103-107), дополнение к отзыву от 11.05.2017 (том 4, л.д. 1-4), мнение от 10.04.2018 (том 13, л.д. 6-7), дополнение к отзыву от 13.06.2018 (том 14, л.д. 18-21),

Представитель третьего лица - Управления по охране объектов культурного наследия Курской области поддержал ранее изложенные доводы. В ходе рассмотрения дела представил пояснения по делу от 06.03.2017 № 10.8-02-08/303 (том 1, л.д. 100-102), от 05.04.2017 № 10.8-02-08/530 (том 3, л.д. 36-38) и от 11.05.2017 № 10.8-02-08/751 (том 4, л.д. 6-8), мнения по делу от 04.04.2018 № 03.4-02-08/645 (том 13, л.д. 4-5), от 09.06.2018 № 03.4- 02-08/1005 (том 14, л.д. 22-24).

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в судебное заседание не явился, 20.03.2018 через канцелярию суда представил отзыв от 19.03.2018 № 02-18-2988/18 (том 11, л.д. 63-65).

Представитель третьего лица – Комитета по управлению имуществом Курской области в судебное заседание не явился, 14.06.2017 через канцелярию суда представил мнение от 09.06.2017 № 11.2-01-20/7890, в котором пояснил, что объект недвижимости с кадастровым номером 46:29:102293:803, а также земельные участки с кадастровыми

номерами 46:29:102293:32, 46:29:102293:35, 46:29:102293:7 в реестре государственного имущества Курской области отсутствуют (том 5, л.д. 36).

Представитель третьего лица - ЖСК «Лучший дом» не возражал против удовлетворения исковых требований, в ходе рассмотрения дела через канцелярию суда представил 03.05.2017 отзыв (том 3, л.д. 145) и 14.06.2018 пояснения (том 5, л.д. 37).

Представители третьих лиц – ФИО30, ФИО4, ФИО13, ФИО2, ФИО10 не возражали против удовлетворения исковых требований. В ходе рассмотрения дела от ФИО30 через канцелярию суда поступили отзыв (том 5, л.д. 118), мнение по делу от 20.03.2018 (том 11, л.д. 79-84), дополнительное мнение по делу (том 12, л.д. 5-8), мнение по делу (том 79, л.д. 84), от ФИО4 - отзыв от 22.01.2018 (том 10, л.д. 3-8), от ФИО2, ФИО13, ФИО10 – письменные отзывы.

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, 14.06.2017 через канцелярию суда от ФИО5, ФИО14, ФИО16, ФИО8, ФИО11, ФИО6 поступили письменные отзывы по делу (том 5, л.д. 55-63).

Дело рассмотрено в соответствии с частями 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

В 2007 году ООО «Фирма «Курский Архитектурно-Строительный Проект»» был разработан генеральный план строительства жилых домов с помещениями общественного назначения по ул. Почтовая-ФИО37 в г.Курске, предусматривающий строительство 4 жилых домов (17, 17, 6-7 и 10 этажей) и 3-уровневой наземно-подземной автостоянки (том 15, л.д. 55), согласованный с Комитетом по культуре Курской области 11.07.2007. Зона застройки согласно ситуационного плана располагалась между ул. Марата и ул. ФИО37.

Постановлением Администрации г. Курска от 14.10.2009 № 2559 ООО «Своя квартира» было разрешено проектирование реконструкции здания для размещения помещения общественного назначения по ул. Марата, 21 (том 2, л.д. 59).

Как следует из уточненного искового заявления от 06.03.2017, ООО «СК Своя квартира» на основании договоров купли-продажи от 13.08.2013, стало собственником 16 квартир, находящихся в жилых домах № 23, 23а, 25, 25а, расположенных по ул. Марата в г. Курске (свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2013 представлены в материалы дела, том 2, л.д. 16-31), в связи с чем приняло решение о сносе указанных

жилых домов ввиду их технического состояния и нецелесообразности проведения их капитального ремонта и строительстве нового жилого дома с помещениями административного назначения на месте снесенных аварийных домов и нежилого здания.

В соответствии с постановлением Администрации г. Курска от 17.03.2010 № 749 ООО «Своя квартира» разрешено было произвести снос объекта недвижимости № 21 по ул. Марата и осуществить строительство здания административного назначения на существующей территории по ул. Марата, 21 (том 2, л.д. 58).

02.02.2011 ООО «Своя квартира» было выдано разрешение № ru46302000-1496 на строительство здания административного назначения по ул. Марата, 21, в г. Курске (двухэтажного здания прямоугольной формы, общей площадью 278,52 кв.м.), сроком до 02.02.2011 (том 2, л.д.9).

Постановлением Администрации города Курска от 13.01.2012 № 68 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:35, площадью 0,1383 га по ул. Марата, <...> (том 15, л.д. 17). При этом согласно чертежу к градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:35 земельный участок находится в территориальной зоне Ж-3 (зоне жилой застройки средней этажности 5-8 этажей), в соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа г. Курска в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов культурного наследия, рассматриваемый участок расположен в зоне регулирования застройки зданиями высотой 4-5 этажей (том 15, л.д. 13-16).

Постановлением Администрации города Курска от 16.01.2012 № 83 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:7, площадью 0,1480 га по ул. Марата, д. 25,25а (том 15, л.д. 22). При этом согласно чертежу к градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:7 земельный участок находится в территориальной зоне Ж-4 (зона многоквартирных жилых домов высокой этажности 9 этажей и более), в соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа г. Курска в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов культурного наследия, рассматриваемый участок расположен в зоне регулирования застройки зданиями высотой 4-5 этажей (том 15, л.д. 18-21).

Постановлением Администрации города Курска от 22.03.2011 № 815 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:32, площадью 0,0866 га по ул. Марата, д. 21 (том 15, л.д. 12). При этом согласно чертежу к градостроительному плану земельного участка с кадастровым

номером 46:29:102293:32 земельный участок находится в территориальной зоне Ж-3 (зоне жилой застройки средней этажности 5-8 этажей), в соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа г. Курска в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов культурного наследия, рассматриваемый участок расположен в зоне регулирования застройки зданиями высотой 4-5 этажей (том 15, л.д. 5-11).

В 2012 году ООО «Фирма «Курский Архитектурно-Строительный Проект»» по заказу ООО «Своя квартира» был изготовлен проект (шифр № 309/12) объекта «Жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске» (Раздел 1 пояснительная записка, том 16, л.д. 1-109, Раздел 3. Архитектурные решения, том 17-18).

11.09.2013 ООО «Своя квартира» было выдано разрешение № ru46302000-2325 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно- подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, площадью застройки 2943,79кв.м., общей площадью квартиры -4679,93 кв.м. (1-й этап – 8-10 этажный двухсекционный жилой дом на 53 квартиры со встроенными помещениями общественного назначения (офисами), гостевая парковка для легковых автомашин для жителей жилого дома, ТП и закрытое помещение для хранения мусора; 2 -1 этап – встроенная надземно-подземная автостоянка закрытого типа на 111 м/мест), сроком действия до 24.04.2014 (том 2, л.д. 10).

15.10.2013 ООО «Своя квартира» был произведен вынос в натуру осей жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянкой и офисным центром, с составление ОАО «Курскгеодезия» соответствующей схемы (том 5, л.д. 6-7).

В связи с передачей функций заказчика-застройщика 10.02.2014 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение № ru-46302000-2422 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянской и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, площадью застройки 2943,79кв.м., общей площадью квартир - 4679,93 кв.м. (1-й этап – 8-10 этажный двухсекционный жилой дом на 53 квартиры со встроенными помещениями общественного назначения (офисами), гостевая парковка для легковых автомашин для жителей жилого дома, ТП и закрытое помещение для хранения мусора; 2 -1 этап – встроенная надземно-подземная автостоянка закрытого типа на 111 м/мест), сроком действия до 24.04.2014 (том 1, л.д. 27).

В соответствии с постановлением Администрации г. Курска от 31.03.2014 № 1103 (том 2, л.д. 37) и договором № 145196ю от 10.04.2014 (том 2, л.д. 33-36) ООО «СК Своя

квартира» был предоставлен в аренду сроком на 3 года с 24.04.2014 земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Марата, 21, площадью 866 кв.м., с кадастровым номером 46:29:102293:32, для строительства здания административного назначения. Договор аренды зарегистрирован 30.04.2014, запись № 46- 46-46-01/055/2014-877.

03.09.2014 Главным архитектором г. Курска была согласована схема планировочной организации земельного участка, разработанная ООО КурскАСПроект, предусматривающая строительство 10-этажного жилого дома, а также иных общественных зданий и сооружений (том 2, л.д. 142).

09.09.2014 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение на строительство № ru46302000-2616 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске (1-й этап- жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения блок-секция в осях 1-2, 2-1 этап - жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения блок-секция в осях 2-3, 3-й этап – крышная котельная, 4-й этап– офисный центр, 5-й этап – надземно-подземная автостоянка), сроком до 10.02.2017 (том 2, л.д. 12).

Для строительства спорного объекта недвижимости ООО «СК Своя квартира» заключило с ПАО «Курскпромбанк» кредитный договор от 12.11.2014 № Ю03-14-051К на предоставление кредита в форме кредитной линии с лимитом кредитования (том 12, л.д. 84-88).

Кроме того, в целях привлечения дополнительных денежных средств на строительство ООО «СК Своя квартира» как застройщик заключило договор инвестирования № 2/М от 05.05.2015 с ЖСК «Лучший дом» как инвестором, в соответствии с условиями которого инвестор обязался осуществить финансирование (инвестирование) создания объектов (жилые помещения, расположенные в жилом доме 21-25), а застройщик обязался обеспечить реализацию инвестиционного проекта в срок с даты заключения настоящего договора по 30.12.2016 и передать по акту приема-передачи инвестору свободные от любых прав третьих лиц вновь созданные объекты по завершении реализации инвестиционного проекта на условиях, предусмотренных договором (том 3, л.д. 96-98).

В свою очередь между ЖСК «Лучший дом» и физическими лицами (пайщиками) были заключены договоры об участии в ЖСК, в соответствии с которыми при условии выполнения пайщиком обязательств по внесению паевого взноса в полном объеме, пайщик приобретает право на оформление в собственность квартиры в строящемся

жилом доме, расположенном по адресу (адрес строительный): г. Курск, ул. Марата, 23-25 (том 4, л.д. 22-170).

Впоследствии для строительства спорного объекта недвижимости ООО «СК Своя квартира» заключило с ПАО «Курскпромбанк» кредитный договор от 09.07.2015 № Ю03- 15-025К на предоставление кредита в форме кредитной линии с лимитом кредитования 70 000 000 руб. (том 12, л.д. 89-94)

30.09.2015 Государственной инспекцией строительного надзора Курской области было выдано заключение № 247 о соответствии объекта капитального строительства «Жилой дом с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске»» требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений от 30.12.2009 № 384-ФЗ и утвержденной проектной документации, разработанной проектной организацией ООО «Фирма Курский архитектурно-строительный проект», шифр 309/12 (том 16, л.д. 110-111).

Постановлением Администрации города Курска от 26.11.2015 № 3594 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта «Жилой дом с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата,21, в г. Курске» (том 15, л.д. 4), на основании которого 27.11.2015 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение № 46- Ru46302000-1892-2015 на ввод в эксплуатацию жилого дома с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске (1-4 этапы)» (том 2, л.д. 13).

После введения многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик передал инвестору по акту приема-передачи от 10.12.2015 квартиры № 63, 15, 36, 6, 31, 26, 8, 52, 48, 19, 21, 22, 23, 24, 28, 29, 32, 33, 34, 37, 38, 42, 43, 47, 53, 54, 57-60, 62, 4, 39, 1-3, 5, 7, 9-13, 17, 41, 46, 51, 56, 61, 35, 40, 14, 16, 18, 20, 25, 27, 30, 44, 45, 49, 50, 55 (том 3, л.д. 99-101), которые ЖСК «Лучший дом» в свою очередь передал оплатившим паевые взносы членам кооператива.

06.05.2016 ООО «СК Своя квартира» обратилась в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:102293:871, площадью 46:29:102293:871, площадью 328,9 кв.м., расположенном по адресу: <...>, пом. № I.

Между тем, сообщением от 03.08.2016 № 46/001/2016-914 (том 11, л.д. 66-75) в государственной регистрации было отказано, в связи с тем, что жилой дом, в состав

которого входит нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:102293:871, является самовольной постройкой.

Так, в ходе строительства сотрудниками ОБУК «Инспекция по охране объектов культурного наследия Курской области» в ходе мониторинга (акт от 08.04.2014 года № 3) был произведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: <...> в результате которого было установлено, что на нем производится строительство многоэтажного дома в границах зон охраны объектов культурного значения, утвержденных Решением Исполнительного комитета Совета народных депутатов № 78 от 15.03.1990 г., не согласованное с комитетом по культуре Курской области, в связи с выше изложенным указано на принятие мер.

26.06.2014 Комитетом по культуре Курской области ООО «СК «Своя квартира» было вручено предписание № 7 от 16.06.2014 о приостановлении работ по строительству многоэтажного здания на земельном участке, расположенном по ул. Марата, 21-15, входящем в зоны охраны памятников истории и культуры г. Курска, утвержденных Решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 № 78, по причине того, что строительные работы проводятся в нарушение пункта 2 стстатьи 34 Федерального закона РФ от 25 июня 2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, за которое предусмотрена административная ответственность в соответствии с частью 1 статьи 7.13 Кодекса РФ об административных правонарушениях». Одновременно указывалось, что приостановленные работы могут быть возобновлены по письменному разрешению Комитета по культуре Курской области (том 3, л.д. 103).

Не согласившись с указанным выше предписанием Комитета по культуре Курской области № 7 от 16.06.2014, ООО «СК Своя квартира» обратилось в арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным и отмене предписания № 7 от 16.06.2014 о приостановлении работ в зонах охраны объектов культурного наследия, считая последнее незаконным, вынесенным с нарушением норм Федерального закона «Об объектах культурного наследия», нарушающим права и законные интересы заявителя.

Решением Арбитражного суда Курской области от 23.11.2015 по делу № А35- 5861/2014, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного суда от 24.03.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.06.2017, в удовлетворении требований ООО «СК «Своя квартира» о признании незаконным и отмене предписания № 7 от 16.06.2014 о приостановлении работ в зонах охраны объектов культурного наследия, отказано.

Ссылаясь на то, что земельный участок, на котором происходит строительство многоэтажного жилого дома, находится в зоне регулируемой застройки с ограничением высоты 4-5 этажей, Комитет по культуре Курской области обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным разрешения на строительство № ru 46302000- 2422 от 10.02.2014, выданного Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска ООО «СК Своя квартира», ссылаясь на его несоответствие действующему законодательству Российской Федерации, нарушение публичных и охраняемых законом интересов неопределенного круга лиц и изменение сложившейся исторической среды объектов культурного наследия.

Решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 по делу № А35- 7383/2014, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2016, разрешение на строительство № ru-46302000-2422 от 10.02.2014 было признано недействительным (том 1, л.д. 38-77). При этом судом установлено, что квартал, ограниченный улицами ФИО37, Почтовой, ФИО36 и Марата, располагается в зоне регулирования этажности застройки, при этом нечетная сторона улицы Марата от пересечения с улицей ФИО37 до пересечения с улицей ФИО36 (на которой расположены спорные земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102293:35 ( ул. Марата, <...>), 46:29:102293:7 (ул. Марата, д.25, 25а) и 46:29:102293:32 (ул. Марата, д.21) находится в зоне ограничения этажности застройки 2-3 этажами, а оставшаяся часть квартала – в зоне ограничения этажности застройки 4-5 этажами (том 1, л.д. 49-50).

Ссылаясь на невозможность регистрации права собственности на спорные помещения в установленном законом порядке ввиду признания недействительным разрешения на строительство жилого дома, в котором они расположены, ООО СК «Своя квартира» обратилась в арбитражный суд с настоящим исковых заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные в их обоснование документы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

Основания и порядок признания права собственности установлены в Главе 14 ГК РФ и предусматривают, в том числе, признание права собственности на самовольную постройку в порядке, предусмотренном статьей 222 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).

Как усматривается из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости, спорные нежилые помещения с кадастровыми номерами 46:29:102293:870, 46:29:102293:871, 46:29:102293:872, 46:29:102293:873, 46:29:102293:874, 46:29:102293:875, 46:29:102293:876, 46:29:102293:877, 46:29:102293:878, 46:29:102293:879, 46:29:102293:880, 46:29:102293:881, 56:29:102293:867 входят в состав здания - жилого дома с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в городе Курске (1-4 этапы), с кадастровым номером 46:29:102293:803, площадью - 11077,8 кв.м., количеством этажей11, год ввода в эксплуатацию – 2015, расположенном по адресу: 305000, <...>. В реестре прав ЕГРН сведения

о государственной регистрации каких-либо прав на вышеуказанные помещения отсутствуют (том 12, л.д. 119-191).

Обращаясь с исковым заявлением о признании права собственности на указанные помещения, истец в правовом обосновании (том 12, л.д. 80-83) указывает, что спорные помещения были построены им для себя на собственные и кредитные денежные средства, в подтверждение чего представляет кредитные договоры с ПАО «Курскпромбанк» от 12.11.2014 № Ю03-14-051К, от 09.07.2015 № Ю03-15-025К от 09.07.2015, истцом были получены в установленном законом порядке три разрешения на строительство, положительные заключения государственной экспертизы проектной документации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, оформлены права на земельные участки.

Между тем, материалами дела подтверждается, что решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 по делу № А35-7383/2014 разрешение № ru 46302000-2422 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно- подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, выданное Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска ООО «СК Своя квартира» от 10.02.2014, было признано недействительным. При этом судом было установлено, что оспариваемое разрешение на строительство было выдано без учета ограничений этажности застройки, установленных Правилами землепользования и застройки.

В силу пункта 3 части 1 статьи 38 ГрК РФ предельное количество этажей и предельная высота зданий, строений, сооружений, относится к предельным параметрам разрешенного строительства, которые согласно пункту 9, статьи 1, пункту 2 части 6 статьи 30 ГрК РФ устанавливаются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

В свою очередь согласно пункту 3 части 2 статьи 30 ГрК РФ градостроительные регламенты и карта градостроительного зонирования включаются в состав Правил землепользования и застройки, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

На момент выдачи оспариваемого разрешения действовали и подлежали учету Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», утвержденные Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 № 388-3-РС в редакции, действовавшей на момент выдачи разрешения (10.02.2015), то есть от 21.05.2013 (далее - ПЗЗ г. Курска).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 10.2 ПЗЗ, Правилами установлены градостроительные регламенты в части видов разрешенного использования земельных

участков и объектов капитального строительства, а также предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, относящиеся ко всем территориальным зонам в целом и к отдельным территориальным зонам; при этом градостроительные регламенты в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены, в частности, в виде максимального количества этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории земельных участков, а также максимальной высоты зданий, строений, сооружений на территории земельных участков.

При этом пунктом 5.5.4 ПЗЗ установлено, что этажность и высота объектов капитального строительства определяется в соответствии с градостроительным зонированием, градостроительными регламентами с учетом интенсивного использования территории и подземного пространства, а также исходя из архитектурно-художественных соображений, требований создания комплексной ансамблевой застройки при соблюдении строительных, санитарно-технических и специальных нормативов.

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:35, утвержденному Постановлением Администрации города Курска от 13.01.2012 № 68, предельное количество этажей определено в 9 и выше, предельная высота зданий, строений, сооружений ограничена 56 м. (том 15, л.д. 14). При этом согласно чертежу к градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:35 земельный участок находится в территориальной зоне Ж-3 (зоне жилой застройки средней этажности 5-8 этажей), в соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа г. Курска в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов культурного наследия, рассматриваемый участок расположен в зоне регулирования застройки зданиями высотой 4-5 этажей (том 15, л.д. 16).

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:7, утвержденному постановлением Администрации города Курска от 16.01.2012 № 83, предельное количество этажей определено в 9 и выше, предельная высота зданий, строений, сооружений ограничена 56 м. (том 15, л.д. 19). При этом согласно чертежу к градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:7 земельный участок находится в территориальной зоне Ж-4 (зона многоквартирных жилых домов высокой этажности 9 этажей и более), в соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа г. Курска в части границ зон с

особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов культурного наследия, рассматриваемый участок расположен в зоне регулирования застройки зданиями высотой 4-5 этажей (том 15, л.д. 21).

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:32, утвержденному Постановлением Администрации города Курска от 22.03.2011 № 815, предельное количество этажей определено в 9 и выше, предельная высота зданий, строений, сооружений ограничена 56 м. (том 15, л.д. 9). При этом согласно чертежу к градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:32 земельный участок находится в территориальной зоне Ж-3 (зоне жилой застройки средней этажности 5-8 этажей), в соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа г. Курска в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов культурного наследия, рассматриваемый участок расположен в зоне регулирования застройки зданиями высотой 4-5 этажей (том 15, л.д. 11).

Как усматривается из пунктов 11.2.1, 11.2.5 ПЗЗ зона, обозначенная Ж-4, допускает размещение многоквартирных домов по этажности, соответствующей зоне предыдущей по высотности и с учетом применения параметров разрешенного строительства, реконструкции в зависимости от этажности здания – для жилой застройки высокой этажности (9 этажей и более).

Между тем, как установлено в пункте 12.1.3 ПЗЗ, в пределах границ зон ограничений градостроительные регламенты, установленные в разделе III ПЗЗ, применяются с учетом требований, предусмотренных главой 12 ПЗЗ.

В свою очередь в пункте 12.2.1 ПЗЗ предусмотрено, что в целях охраны объектов культурного наследия в части зон охраны объектов культурного наследия устанавливаются ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории зон с особыми условиями использования территории. Содержание ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории зон охраны объектов культурного наследия определяется режимами использования земель в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории города Курска.

Так, в силу подпункта 3 пункта 12.2.1 ПЗЗ использование земельных участков и объектов капитального строительства, отнесенных к объектам культурного наследия и расположенных в границах зоны охраны объектов культурного наследия, осуществляется в соответствии с ограничениями по предельным параметрам разрешенного строительства объектов капитального строительства, к которым относятся, в частности, ограничения по

архитектурным решениям зданий, а именно: высотные ограничения согласно карте градостроительного зонирования в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов культурного наследия.

Согласно пунктам 12.1.1, 15.1.1, 15.1.2 ПЗЗ границы зон с особыми условиями использования территории, установленные в целях охраны объектов культурного наследия (зон охраны объектов культурного наследия) и объекты культурного наследия, расположенные на территории муниципального образования "Город Курск", в том числе зоны регулирования застройки, отображены на карте градостроительного зонирования муниципального образования «Город Курск» в части границ с особыми условиями использования территории, установленными в целях охраны объектов культурного наследия (Приложение № 3 к ПЗЗ).

Как усматривалось из сведений, отображенных в графическом виде на Карте градостроительного зонирования муниципального образования «Город Курск» в части границ с особыми условиями использования территории, установленными в целях охраны объектов культурного наследия, квартал, ограниченный улицами ФИО37, Почтовой, ФИО36 и Марата, располагается в зоне регулирования этажности застройки, при этом нечетная сторона улицы Марата от пересечения с улицей ФИО37 до пересечения с улицей ФИО36 (на которой расположены спорные земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102293:35 (ул. Марата, <...>), 46:29:102293:7 (ул. Марата, д.25, 25а) и 46:29:102293:32 (ул. Марата, д.21) находился в зоне ограничения этажности застройки 2-3 этажами, а оставшаяся часть квартала – в зоне ограничения этажности застройки 4-5 этажами (том 1, л.д. 47-48).

На основании изложенного, суд в решении Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 по делу № А35-7383/2014 установил, что в силу подпункта 1 пункта 4 статьи 36 ГрК РФ, пункта 12.1.3 ПЗЗ режим зоны Ж-4 на указанных земельных участках применяется с учетом дополнительно установленных пунктом 15.1 ПЗЗ правил, отображенных в графическом виде в карте градостроительного зонирования в части границ с особыми условиями использования территории, установленными в целях охраны объектов культурного наследия. Одновременно суд указал, что отсутствие в градостроительных планах земельных участков подлежащей внесению достоверной и полной информации о наличии в границах земельного участка ограничений высоты застройки является нарушением положений статьей 44, 46 ГрК РФ, в силу чего содержащиеся в градостроительных планах земельных участков сведения в данной части нельзя признать достоверными (том 1, л.д. 48).

По факту указанных нарушений, допущенных при выдаче разрешения № 463020002325 на строительство на земельных участках 46:29:102293:35, 46:29:102293:7 и 46:29:102293:32 жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно- подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, постановлением старшего следователя следственного отдела по Центральному административному округу г. Курска Следственного управления Следственного комитета Российской Федерации от 13.06.2017 в отношении должностных лиц Комитета по архитектуре и градостроительству города Курска, на которых, согласно действующему законодательству, лежала обязанность проверки соблюдения требований ГрК РФ и ПЗЗ в части регламентации зон регулируемой застройки, было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 1 статьи 286 УК РФ - превышение должностных полномочий (том 7, л.д. 168-170).

Таким образом, возведение спорного многоквартирного жилого дома с нарушением градостроительного законодательства подтверждается материалами дела и вступившим в силу решением суда, в связи с чем указанное здание является самовольной постройкой.

В соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как усматривается из представленных выписок из ЕГРН и пояснений Управления Росреестра по Курской области, спорный объект недвижимости расположен на трех земельных участках с кадастровыми номерами 46:29:102293:7; 46:29:102293:32; 46:29:102293:35.

На момент рассмотрения настоящего дела в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о праве общей долевой собственности на общее

имущество в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102293:7, площадью 1480 кв.м., расположенный по адресу: г. Курск, ул. Марата, д. 25, 25а; о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102293:35, площадью 1383 кв.м., расположенный по адресу: г. Курск, ул. Марата, д. 23, 23а; о праве аренды по договору аренды земельного участка в городе Курске от 10.04.2014г. № 145196ю, в соответствии с которым земельный комитет города Курска предоставил ООО «СК Своя квартира» земельный участок с кадастровым номером 46:29:102293:32, площадью 866 кв.м., расположенный по адресу: г. Курск, ул. Марата, д. 21, для строительства здания административного назначения, срок аренды - до 24.04.2017.

По сведениям ГКН разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:35 - для строительства многоквартирного жилого дома и здания административного назначения; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:7 - для строительства многоквартирного жилого дома; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 46:29:102293:32 – для строительства здания административного назначения (том 12, л.д.20-28).

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 38 ГрК РФ для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов.

В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.10.2011 № Д23-4229 разъяснено, что в случае если нарушены минимальные отступы от границы земельного участка, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 ГК РФ возводимый объект признается самовольной постройкой. Одновременно, учитывая изложенное, разъяснено, что один объект недвижимости (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания (строения, сооружения) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со статьей 1 ЗК РФ.

Как усматривается из материалов дела, отказывая ООО «СК Своя квартира» Управление Росреестра по Курской области в сообщении от 03.08.2016 № 47/001/035/2016- 914, сославшись на части 2 и 5 статьи 16 Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункт 136 Приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, также пояснило, что многоквартирный жилой дом может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства многоквартирного дома, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении многоквартирного дома на нескольких смежных земельных участках нарушаются права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под многоквартирным домом как на общее имущество многоквартирного дома, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, с учетом изложенного расположение возведенного истцом многоквартирного дома на трех земельных участках является нарушением норм земельного законодательства РФ. Доказательства того, что ООО «СК Своя квартира» предпринимало попытки для устранения данного нарушения (например, по объединению участков и формированию одного земельного участка под строительство), в материалах дела отсутствуют и истцом в нарушением ст. 65 АПК РФ суду не представлены.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия, создание условий для

планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку. При этом указано, что кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении самовольной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и местоположения объекта.

В части 1 статьи 36 ГрК РФ указано, что правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом, которые в силу пункта 3 части 2 статьи 30 ГрК РФ являются составной частью Правил землепользования и застройки.

Согласно пункту 1.3.1 действующих ПЗЗ порядок использования территорий муниципального образования «Город Курск» определяется в соответствии с зонированием его территории, отображенным на Карте градостроительного зонирования (глава 13, часть III Правил). В соответствии с ним территория муниципального образования «Город Курск» разделена на территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территории, для каждой из которых настоящими Правилами установлен градостроительный регламент (часть II Правил). При этом, как усматривается из пункта 15.1.1 действующих ПЗЗ, карты градостроительного зонирования муниципального образования «Город Курск» в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленными в целях охраны объектов исторического и культурного наследия (зоны охраны объектов культурного наследия), представлены в форме графических документов, являющихся неотъемлемой частью ПЗЗ, а именно приложения 3 и приложение 3а.

В дополнении от 07.04.2017 (том 3, л.д. 60) истец указывает, что на дату рассмотрения дела жилой дом не находится в зонах охраны. В уточненном исковом заявлении от 06.03.2017 ООО «СК Своя квартира» пояснило, что согласно Карте градостроительного зонирования муниципального образования "Город Курск" в части

границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов исторического и культурного наследия (зоны охраны объектов культурного наследия), а именно приложению № 3а к ПЗЗ, спорный многоквартирный дом в охранных зонах не размещается, в подтверждение чего представило соответствующие выкопировки (том 3, л.д. 22, 88).

В свою очередь Управление по охране объектов культурного наследия Курской области в пояснениях оп делу от 11.05.2017 № 02-08/751 (том 4, л.д. 7-8) указало, что согласно действующей Карте градостроительного зонирования муниципального образования «Город Курск» в части границ зон с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов исторического и культурного наследия (зоны охраны объектов культурного наследия), а именно Приложению № 3 к ПЗЗ, земельный участок, на котором расположен спорный многоквартирный дом, находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленной в целях охраны объектов культурного наследия, с ограничением застройки, не выше 2-3 этаже (выкопировка прилагается, том 4, л.д. 9).

С целью установить, допущены ли при строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром в <...>, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, проектной документации, определением суда от 11.04.2018 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ», экспертам ФИО34 и ФИО35.

Согласно заключению экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» № 09003 от 14.05.2018 нормы ГрК РФ и ПЗЗ не нарушены.

В исследовательской части заключения экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» № 09003 от 14.05.2018 экспертами делается вывод о том, что этажность обследуемого здания соответствует требованиям ПЗЗ. При этом эксперты указывают, что земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102293:7, 46:29:102293:32 и 46:29:102293:32 согласно карте градостроительного зонирования муниципального образования «город Курск» в части границ территориальных зон находятся в зоне, обозначенной Ж-4, то есть допускающей в соответствии с пунктами 11.2.1, 11.2.5 ПЗЗ размещение многоквартирных домов по этажности, соответствующей зоне предыдущей по высотности и с учетом применения параметров разрешенного строительства, реконструкции в зависимости от этажности здания – для жилой застройки высокой этажности (9 этажей и более), что

графически отображено экспертами в приложении 1 к экспертному заключению (том 13 л.д. 142).

Между тем, как уже отмечалось выше, согласно пункту 12.1.2 ПЗЗ устанавливаются виды ограничений, в том числе ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах с особыми условиями использования территории.

Так, согласно пункту 16.1.1 ПЗЗ не соответствующими градостроительным регламентами являются земельные участки, объекты капитального строительства, расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов не распространяется, в том числе, в случае существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства соответствуют видам разрешенного использования, но расположены в границах зон с особыми условиями использованиям территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов согласно Главе 12 части II ПЗЗ.

Как указано экспертами в исследовательской части заключения экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» № 09003 от 14.05.2018, границы зон с особыми условиями использования для памятников обозначены в приложениях 3 и 3а ПЗЗ (том 13, л.д. 143).

Между тем, согласно Приложению 3а спорный жилой дом расположен вне охранных зон, в том числе зоны разрешенной застройки, тогда как согласно приложению 3 ПЗЗ спорный жилой дом расположен в зоне 2-3 этажной застройки, что графически отображено экспертами на соответствующих схемах в экспертном заключении (том 16, л.д. 143, 144).

На основании изложенного, в исследовательской части заключения экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» № 09003 от 14.05.2018 экспертами сделан вывод о том, что согласно приложению 3 ПЗЗ использование земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствует градостроительным регламентам, так как они расположены в зоне 2-3 этажной застройки (том 13, л.д. 144).

Несмотря на установленное несоответствие исследуемого объекта градостроительному регламенту, эксперты, в обоснование вывода об отсутствии нарушений норм ГрК РФ и ПЗЗ, со ссылкой на пункт 1.5.9 ПЗЗ, полагали, что глава Администрации города Курска может принять решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (том 13, л.д. 145). Одновременно эксперты указали, что «ограничения по этажности строительства, указанные в Приложении 3, являются обязательными только тогда когда нет

дополнительного обоснованного решения Администрации города Курска, и по ПЗЗ строительство здания высотой более 9 этажей разрешено, если это согласовано с Администрацией города Курска, а согласованная проектная документация, по своей сути, является обоснованием возможности строительства на территории с ограничениями, указанными в Приложении 3 ПЗЗ объекта, этажность которого соответствует приложению 1».

Однако как указано в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом. Следовательно, эксперты в свою очередь не могут по своему усмотрению давать правовую оценку представленным в дело доказательствам.

Как разъяснено в пункте 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Таким образом, с учетом изложенного выше, суд относится критически к заключению экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» № 09003 от 14.05.2018 в указанной части.

Между тем, пунктом 1.5.9 ПЗЗ действительно предусмотрено, что для земельного участка или объекта капитального строительства, расположенного в зоне с особыми условиями использования территории, а также на территории особого градостроительного контроля, градостроительным регламентом в составе ограничений (требований) может быть указана возможность установления Администрацией города Курска дополнительных требований к его использованию, подлежащих соблюдению при разработке проектной документации.

Вместе с тем, как пояснило Управление по охране объектов культурного наследия Курской области в представленном мнении от 09.06.2018 № 03.4-02-08/1005 данный пункт не означает, что глава Администрации города Курска может принять решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, а лишь установить дополнительные требования к уже имеющимся и подлежащим соблюдению. Тогда как решение Администрации города Курска о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отношении зон, где установлены ограничения по этажности, не может являться законным (том 14, л.д. 23).

Между тем, материалами дела подтверждается, что в состав действующих ПЗЗ входят две карты градостроительного зонирования муниципального образования «Город Курск» в части границ зон с особыми условиями использования территории (приложения 3 и приложение 3а). При этом как усматривается из указанных карт и ПЗЗ отображенные в них зоны с особыми условиями использования территории установлены в целях охраны объектов исторического и культурного наследия (зоны охраны объектов культурного наследия).

В силу части 10 статьи 2 ГрК РФ одним из основных принципов законодательства о градостроительстве является принцип осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия.

Как усматривается из материалов дела, в непосредственной близости от спорного многоквартирного жилого дома расположены памятники культуры регионального значения – «Здание бывшего костела» и «Дом казначея», состоящие на государственной охране на основании решений Курского областного Совета народных депутатов от 26.01.1978 № 53 и от 16.02.1989 № 49 соответственно.

Статьей 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" установлено, что в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия, в том числе зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, представляющая собой территорию, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований, ООО «СК Своя квартира» указывает, что зоны охраны для объекта «Здание бывшего костела» установлены распоряжением Губернатора Курской области от 14.11.2014 № 824-рг «Об утверждении границ территории, границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах территории и в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории г. Курска». При этом истец указывает, что земельные участки находятся за границей зон охраны объекта «Здание бывшего костела», в обоснование чего ссылается на схему границ зон охраны объекта культурного наследия «Здание бывшего костела» (том 15, л.д. 115) и пункт 5.7 указанного Распоряжения, который содержит перечень земельных участков с кадастровыми номерами, расположенными в границах зон охраны объекта культурного наследия (том 19, л.д. 1-22).

Распоряжением Губернатора Курской области от 14.11.2014 № 824-рг «Об утверждении границ территории, границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах территории и в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории г. Курска» были установлены границы территории, границы зон охраны, режим использования земель, градостроительные регламенты в границах территории и в границах зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, в том числе «Здания бывшего костела» (<...>), согласно приложениям №№ 1-5. Схема границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Здание бывшего костела», <...>, приведена в пункте 5.6 Приложения № 5 к распоряжению Губернатора Курской области от 14.11.2014 № 824-рг.

В дополнениях к отзыву от 11.05.2017 и 06.07.2018 Комитет архитектуры и градостроительства города Курска подтвердил, что земельные участка застройщика находятся за границей зон охраны объекта «Здание костела», что подтверждается схемой границ зон охраны объекта культурного наследия «Здание бывшего костела» и пунктом 5.7 Приложения № 5 указанного Распоряжения, который содержит перечень участков с кадастровыми номерами, расположенными в границах зон охраны объекта культурного наследия (том 4, л.д. 1-4, том 19, л.д. ).

Между тем, в соответствии с пунктом 5 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что к зонам охраны объектов культурного наследия федерального и регионального значения относятся зоны охраны

памятников истории и культуры, установленные в соответствии с законодательством РСФСР и законодательством Российской Федерации вокруг памятников истории и культуры республиканского и местного значения.

В пункте 15.1.2 ПЗЗ также установлено, что впредь до установления зон охраны памятников в порядке, определенном постановлением Правительства Российской Федерации, действуют зоны охраны памятников истории и культуры, установленные в соответствии с законодательством РСФСР, вокруг памятников истории и культуры республиканского и местного значения, указанные в приложении 3.

Решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 № 78 были установлены и введены в действие согласованные с Министерством культуры РСФСР и Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры зоны охраны памятников истории и культуры г. Курска. Исполкому Курского городского Совета народных депутатов, Главному управлению по архитектуре и градостроительству облисполкома, институту «Курскгражданпроект», управлению культуры предписывалось строго руководствоваться границей и режимом содержания и использования зон охраны памятников истории и культуры при проектировании, строительстве, реконструкции и благоустройстве городских территорий (Приложение № 1; Проект зон охраны памятников истории и культуры г. Курска. Книга 1. Пояснительная записка) (том 1, л.д. 34-36).

В дополнении к отзыву от 06.07.2018 Комитет архитектуры и градостроительства города Курска подтвердил, что на карте 3 отображены зоны охраны объектов культурного наследия в соответствии с Решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 № 78.

Между тем, проект зон охраны памятников истории и культуры г. Курска. Книга 1. Пояснительная записка, шифр 527/5, архивный номер 9393, был разработан проектным институтом «Курскгражданпроект» по заказу Областного управления культуры в 1987 году и согласован с Главным управлением охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Министерства культуры РСФСР (том 19, л.д. 34-37).

Согласно названному проекту в общей системе зон охраны предусматривались следующие типы территорий: охранные зоны памятников истории и культуры, зоны регулирования застройки, зоны охраняемого ландшафта, участки исторического культурного слоя (раздел 3.1).

Так, в соответствии с разделом 3.3.1 зоны регулируемой застройки представляли собой территории, окружающие охранные зоны памятников и необходимые для сохранения или восстановления характера исторической планировки, пространственной структуры, своеобразия архитектурного облика населенного пункта, для закрепления

значения памятника в застройке или ландшафтах, для обеспечения архитектурного единства новых построек с исторически сложившейся средой. Новое строительство в зоне регулирования застройки регламентируется по функциональному назначению, высоте, протяженности и масштабности зданий, по характеру озеленения, приема благоустройства и другим показателям, которые устанавливаются в описании режима использования зоны.

Как следует из раздела 3.3.2 Проекта зон охраны памятников истории и культуры композиционным центром заповедного района «Б» является католический костел, поскольку при небольших размерах здание костела играет доминирующую роль для обширного района ул. Гостиной, Ендовищенской, Сосновской и Центрального рынка, в связи с чем для сохранения композиционного единства требуется введение режима строго регулирования новой застройки, прежде всего по высоте. Зоны ограничения высоты застройки 2-3 этажами, входящие в границы заповедных районов и расположенные за их пределами, подковообразно окаймляют холм, на котором расположен ансамбль центра города.

Границы зон регулирования застройки представлены в выкопировках из Проекта зон охраны памятников истории и культуры г. Курска (том 1, л.д. 33, том 13, л.д. 32-33), в которых под № 11 нанесено здание костела, границы образуемого данным памятником заповедного района, а также территории зоны застройки 1-2 этажей, 2-3 этажей, 3-4 этажей, 4-6 этажей.

Согласно описанию границ зон охраны памятников истории и культуры г. Курска (приложение № 1 к решению облисполкома от 15.03.1990 № 78) в состав охранной зоны памятников истории и культуры была включена территория польского костела, включая участок ул. Марата и часть склона. Кроме того, часть ул. Марата была включена в состав зоны регулирования застройки и историко-культурных заповедных районов, а именно историко-культурного заповедного района «Б» (композиционным центром района является польский костел), особенностью режима использования которого являлась возможность сохранения 1-2 этажей, преимущественно жилой застройки.

Согласно Проекту зон охраны г. Курска» квартал, ограниченный улицами ФИО37, Почтовой, ФИО36 и Марата, располагается в зоне регулирования этажности застройки, при этом нечетная сторона улицы Марата от пересечения с улицей ФИО37 до пересечения с улицей ФИО36 (на которой расположены спорные земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102293:35 ( ул. Марата, <...>), 46:29:102293:7 (ул. Марата, д.25, 25а) и 46:29:102293:32 (ул. Марата, д.21) находится в зоне ограничения этажности застройки 2-3 этажами, а оставшаяся часть квартала – в зоне ограничения этажности застройки 4-5 этажами.

В пояснениях по делу от 02.03.2017 № 10.8-02-08/303 Управление по охране объектов культурного наследия Курской области подтвердило, что в соответствии с Проектом зон охраны памятников истории и культуры г. Курска, утвержденным решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 № 78, установлена зона регулируемой застройки с ограничением высоты в 2-3 этажа (том 1, л.д. 101).

В дополнении к отзыву от 06.07.2018 Комитет архитектуры и градостроительства города Курска указал, что земельные участки, на которых осуществлено спорное строительство, не находятся в границах историко-культурного заповедного района «Б», поэтому требование о строгом регулировании высоты застройки на них не распространяется.

Вместе с тем, из представленной в материалы дела выкопировки из Проекта зон охраны памятников истории и культуры г. Курска (том 1, л.д. 33, том 13, л.д. 32-33), в которой под № 11 нанесено здание костела, границы образуемого данным памятником заповедного района, а также территории зоны застройки, следует, что спорное здание находится вне границ заповедного района, однако несмотря на это расположено в границах зоны регулируемой застройки.

При этом согласно разделу 3.3.1 Проекта зон охраны памятников истории и культуры на территориях, относительно удаленных от памятников, с неценной в историко-архитектурном отношении планировкой и застройкой регулирование определяется задачами общего композиционного единства, сохранения значения памятников в облике, в панораме города, в ландшафте. Режим этой части зон регулирования застройки проявляется главным образом в ограничении ее габаритов. В зонах ограничения габаритов застройки допускается новое строительство любого назначения, не наносящее ущерба состоянию исторической среды и регламентируемое по размерам при условии, в том числе, ограничения этажности с тем, чтобы новые сооружения не перекрывали сложившихся зрительных связей между памятниками архитектуры и другими элементами наследия, не загораживали памятники с направлений наилучшего восприятия, не создавали неблагоприятного фона, не нарушали характера исторических панорам и силуэта города.

Ссылаясь на раздел 3.3.1 Пояснительной записки Проекта зон охраны памятников истории и культуры Комитет по архитектуре и градостроительству города Курска указывал, что отступление от общей регламентации режима использования зоны регулирования застройки возможны по специально выполненному проекту, согласованному с органами охраны памятников, в связи с чем, поскольку процедура

получения указанного согласования законодательно не определена, согласование Комитетом по культуре Курской области 11.07.2007 генерального плана строительства комплекса жилых домов по ул. Почтовая, Радищева, Марата в г. Курске (том 19, л.д. 48) и справка Комитета по культуре от 05.12.2011 № 07.4ПР-01-13/33-59 (том 19, л.д. 49) являются согласием действующего на момент возведения спорного объекта уполномоченного органа на его строительство (том 14, л.д. 20-21).

Между тем, в силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В разделе 3.3.1 Пояснительной записки Проекта зон охраны памятников истории и культуры прямо указано, что отступление от общей регламентации режима использования зоны регулирования застройки возможны по специально выполненному проекту, согласованному с органами охраны памятников и который должен сопровождаться исследованиями, показывающими соотношение проектируемых зданий или сооружений с памятниками, их влияние на формирование ансамблей, на облик населенного места, доказывающие композиционную оправданность строительства запроектированных зданий.

В связи с чем ни проставленный в генеральном плане штамп согласования Комитетом по культуре Курской области от 11.07.2007, ни справка Комитета по культуре от 05.12.2011 № 07.4ПР-01-13/33-59 не могут быть приняты судом в качестве соответствующего проекта. В свою очередь представленный в материалы дела проект ООО «Фирма «Курский Архитектурно-Строительный Проект»» (шифр № 309/12) в отношении объекта «Жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске» также не может быть признан соответствующим доказательством, поскольку не содержит вышеназванных сведений.

Кроме того, наличие возможного согласования Комитетом по культуре Курской области строительства спорного объекта недвижимости уже являлась предметом оценки в рамках дела № А35-7383/2014 о признании недействительным разрешения на строительство № ru 46302000-2422 от 10.02.2014.

Так, суд при рассмотрении дела № А35-7383/2014 установил, что градостроительные планы земельных участков утверждены постановлениями Администрации г. Курска, датированными позднее даты предполагаемого согласования с Комитетом по культуре Курской области (05.12.2011), таким образом, на дату предполагаемого согласования ГПЗУ, представленные ответчиком и третьим лицом, не

существовали, в силу чего доказательства согласования этих градостроительных планов Комитетом по культуре Курской области отсутствуют, содержание градостроительных планов земельных участков, согласованных письмом Комитета от 05.12.2011, установить не представилось возможным, в связи с чем отсутствуют основания полагать доказанным факт согласования Комитетом превышения этажности застройки 05.12.2011. Наличие штампа согласования от 11.07.2007 Комитета по культуре Курской области на рабочем проекте генерального плана строительства жилого дома само по себе не является обстоятельством, подтверждающим законность оспариваемого разрешения на строительство, поскольку, во-первых, такое согласование нельзя считать надлежащим (отсутствует указание на должность лица, осуществившего согласование, и расшифровка его подписи, в силу чего не доказано наличие полномочий лица, проставившего отметку о согласовании; во-вторых, согласование произведено без учета установленных и действовавших на тот момент ограничений высоты застройки, в силу чего никакое должностное лицо Комитета по культуре Курской области не обладало правом изменения своим решением установленного режима ограничения застройки либо освобождения застройщика от соблюдения его требований, а наличие согласования, выданного с нарушением законодательства, может лишь являться основанием для привлечения лица, выдавшего его, к ответственности, однако не подтверждает законность строительства с превышением установленных ограничений высоты застройки, и не создает предпосылки для легализации незаконного строительства и для признания такого строительства соответствующим требованиям законодательства и градостроительных регламентов.

В свою очередь памятник культуры регионального значения «Дом казначея» был отнесен к категории памятников архитектуры и градостроительства местного значения как вновь выявленный памятник решением Исполнительного комитета Курского областного совета народных депутатов от 16.02.1989 № 49. В связи с чем границы его охранных зон при разработке Проекта зон охраны памятников истории и культуры Комитет по архитектуре и градостроительству города Курска (1987 год) включены не были, в Пояснительной записке Проекта зон охраны памятников истории и культуры указанный объект не упоминается. Охранное обязательство № 41 объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации – «Дом казначея» было утверждено начальником управления по охране объектов культурного наследия Курской области 25.11.2016 (том 3, л.д. 25-31).

При этом в охранном обязательстве № 41 объекта культурного наследия «Дом казначея», утвержденного начальником управления по охране объектов культурного

наследия 25.11.2016, указано, что зоны охраны данного объекта культурного наследия не установлены (том 1, л.д. 105).

Вместе с тем, приказом Управления по охране объектов культурного наследия Курской области от 15.03.2017 № 01-09/018 в охранное обязательство 25.11.2016 № 41 были внесены изменения, в соответствии с которыми охранные зоны объекта культурного наследия «Дом казначея» были установлены в соответствии с решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 № 78 (том 4, л.д. 10).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», п. 15.1.2 ПЗЗ на территории города Курска действуют границы охраны памятников, установленные в соответствии с законодательством РСФСР, то есть указанные в приложении 3 ПЗЗ. Факт того, что согласно Приложению 3 к ПЗЗ спорный объект недвижимости расположен в зоне ограниченной этажности (2-3 этажей) подтверждается материалами дела, в том числе заключением экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» № 09003 от 14.05.2018.

Суд также учитывает, что в рамках дела № А35-7383/2014 ООО «СК Своя квартира» обращалось с заявлением о пересмотре дела № А35-7383/2014 по вновь открывшимся обстоятельствам. В качестве вновь открывшихся обстоятельств Общество сослалось на выявленный ею факт размещения 30.01.2017 на сайте Управления сводной схемы зон охраны памятников истории и культуры, из которой, по мнению Общества, следует, что для объекта культурного наследия «Дом казначея» и для спорного дома № 21-25 по ул.Марата охранные зоны не установлены. Кроме того, ООО «СК «Своя квартира» также ссылалось на отсутствие установленных границ территории объекта культурного наследия и зон охраны данного объекта культурного значения («Дом казначея») в размещенном 25.11.2016 на сайте Управления Охранном обязательстве № 41.

Определением суда от 21.03.2017 (вступило в законную силу) суд отказал ООО «СК Своя квартира» в удовлетворении заявления о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 по делу № А35-7383/2014. При этом судом было установлено, что «изменений в Сводную схему зон охраны города Курска, а также в Проект зон охраны памятников истории и культуры г. Курска, являющихся приложением к Решению исполнительного комитета Курского областного совета народных депутатов от 15.03.1990 № 78 «Об установлении зон охраны памятников истории и культуры г. Курска» и его неотъемлемой частью, ни в ходе рассмотрения спора в Арбитражном суде Курской области, ни после опубликования

указанных документов на сайте Управления, не вносилось. В соответствии с данной схемой земельный участок, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Марата, дома 21-25, входит в зону охраны культурного слоя, на котором установлена зона регулируемой застройки с ограничением высоты в 2-3 этажа.»

Таким образом, на день обращения в суд возведенная истцом самовольная постройка, представляющая собой 11-этажный жилой дом, не соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки.

В правовом обосновании от 29.01.2018 истец указал на отсутствие вины в возведении спорного строения как самовольного (том 10, л.д. 85-90), полагал, что указанные нарушения не являются существенными.

Согласно заключению экспертов ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» № 09003 от 14.05.2018 дом с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром в <...>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не оказывает негативного влияния на объекты культуры регионального значения – «Дом казначея» и «Здание польского костела».

Между тем, в силу части 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах.

Как усматривается из материалов дела, 26.06.2014 Комитетом по культуре Курской области ООО «СК «Своя квартира» было вручено предписание № 7 от 16.06.2014 о приостановлении работ по строительству многоэтажного здания на земельном участке, расположенном по ул. Марата, 21-15, входящем в зонах охраны памятников истории и культуры г. Курска, утвержденных Решением исполкома Курского областного Совета народных депутатов от 15.03.1990 № 78, по причине того, что строительные работы проводятся в нарушение пункта 2 статьи 34 Федерального закона РФ от 25 июня 2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, за которое предусмотрена административная ответственность в соответствии с частью 1 статьи 7.13 Кодекса РФ об административных правонарушениях». Одновременно

указывалось, что приостановленные работы могут быть возобновлены по письменному разрешению Комитета по культуре Курской области (том 3, л.д. 103).

Проверяя законность предписания № 7 от 16.06.2014 о приостановлении работ в зонах охраны объектов культурного наследия, Арбитражный суд Курской области в решении от 23.11.2015 по делу № А35-5861/2014, установил, что указанные в оспариваемом акте требования должны были быть исполнены ООО «СК Своя квартира» после получения Предписания № 7 о приостановке строительных и земляных работ, чего не было сделано.

29.08.2014 заместителем председателя Комитета по культуре Курской области – начальником отдела охраны культурного наследия и технического развития учреждений культуры в отношении ООО «СК Своя квартира» были составлены протоколы об административных правонарушениях № 3а по признакам состава преступления, предусмотренного частью 1 статьи 17.13 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации, а именно по факту выявления нарушений требований законодательства Российской Федерации об охране объектов культурного наследия в части несоблюдения ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия при осуществлении строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по ул. Марата, 21-25, в исторической части города, и № 4б по признакам состава преступления, предусмотренного частью 18 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации, а именно по факту неисполнения законного предписания № 7 от 16.06.2014 о приостановлении работ в зоне охраны объектов культурного наследия.

Постановлением Ленинского районного суда от 29.09.2014 ООО «СК Своя квартира» было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 18 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации, и подвергнуто административному наказанию в виде административного штрафа в размере 100 000 руб. (том 15, л.д. 60-61)

Постановлением Ленинского районного суда от 06.04.2015, оставленным без изменения решением Курского областного суда от 19.05.2015, ООО «СК Своя квартира» было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного части 1 статьи 7.13 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации, и подвергнуто административному наказанию в виде административного штрафа в размере 200 000 руб. (том 15, л.д. 75-76).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ООО «СК Своя квартира» знало об осуществлении строительства с нарушением законодательства об охране объектов культурного наследия, однако в нарушение законного требования Комитета по культуре

Курской области о приостановлении таких работ (26.06.2014) продолжало возведение многоквартирного дома и, более того, осуществило привлечение денежных средства со стороны членов ЖСК (05.05.2015).

При этом суд отклоняет ссылку истца на то, что определением 24.05.2015 по делу № А35-7383/2014 Комитету по культуре Курской области было отказано в принятии обеспечительных мер в виде запрета ООО «СК Своя квартира» строительства жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром в <...> (том 3, л.д. 84-87), что, по его мнению, подтверждает законность проведения работ по строительству спорного дома (том 3, л.д. 58-62).

Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» от 12.10.2006 № 55, обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, в связи с чем для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора. Следовательно, отказ в принятии обеспечительных мер в виде запрета строительства не может рассматриваться в качестве доказательства законности такого строительства.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, учитывая, что разрешение на строительство, выданное ООО «СК Своя квартира», решением суда было признано недействительным, возведенный дом расположен на трех земельных участках, а нарушения градостроительных норм подтверждаются материалами дела, носят неустранимый характер и допущены истцом сознательно, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

С учетом вышеизложенного, иные доводы лиц, участвующих в деле, не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора по существу.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Своя квартира» отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Н. Белых