Решение от 22 октября 2021 г. по делу № А14-1410/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-1410/2020

«22» октября 2021г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 октября 2021 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артамоновой Н.В.

рассматривает в судебном заседании дело по иску Администрации Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), р.п.Хохольский Хохольского района Воронежской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Аркада» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Воронеж,

о расторжении договора аренды земельного участка от 11.01.2008

при участии в заседании:

от истца: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от ответчика: ФИО1 – представителя по доверенности от 21.03.2019 (зарегистрирована в реестре №36/7-н/36-2019-2-536, номер бланка 36 АВ 2838021), диплом, паспорт,

у с т а н о в и л:

Администрация Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области (далее – истец по делу) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аркада» (далее – ООО «Аркада», ответчик по делу) о расторжении договора аренды земельного участка от 11.01.2008 (с учетом уточнения принятого определением суда от 10.02.2021).

Администрация Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещена, явку представителей в судебное заседание не обеспечила, заявила о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в отсутствие истца.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании 21.09.2021 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 28.09.2021.

Из материалов дела следует, что 11.01.2008 между Администрацией Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО «Аркада» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №б/н, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 120000 кв.м. с кадастровым номером 36:31:01 00 002:0004, расположенный по адресу: Воронежская область, Хохольский район, р.п. Хохольский, участок № 1, ул. Дорожная, для производственных целей (пункт 1.1. договора).

По акту приема-передачи от 11.01.2008 земельный участок передан арендатору.

Согласно пункту 2.1. договора срок действия договора договор заключен на 49 лет с 11 января 2008 года по 11 января 2057 года.

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы, уплачиваемой за пользование участком, составляет 450 774 руб.

Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора не чаще, чем один раз в год. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 3.5. договора).

Решением Воронежского областного суда от 15.06.2017 по делу №3а-425/2017 удовлетворено административное исковое заявление ООО «Аркада» по оспариванию кадастровой стоимости арендованного земельного участка и установлена его кадастровая стоимость в размере 44 160 000 руб.

Таким образом, годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 441 600 руб., в квартал - 110 400 руб.

В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы у ООО «Аркада» образовалась задолженность по договору аренды земельного участка от 11.01.2008 в размере 662 400 руб.

В связи с неуплатой ответчиком арендных платежей в установленные сроки, истец на сумму задолженности начисли пени в размере 184 368 руб. и направил в адрес последнего претензию от 13.09.2019 с предложением в срок до 20.10.2019 погасить имеющуюся сумму задолженности.

Претензия также содержит указание на то, что в случае ее неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием основного долга, пеней, а также с требованием о расторжении договора аренды.

Претензия направлена по юридическому адресу ответчика, однако оставлена Обществом без удовлетворения.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга и пеней послужила основанием для обращения Администрации Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие действие граждан и юридических лиц.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Земельный кодекс РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка, в силу чего к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации – «Аренда».

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В силу абзаца 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (действовал до 01.03.2015) также предусматривал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственно власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Аналогичные положения содержатся в подлежащей применению с 01.03.2015 года статье 39.7 Земельного кодекса РФ.

В ней закреплено, что если не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен и независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 №13) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок 4 арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку в настоящем случае договор аренды земельного участка был заключен после вступления в силу пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельный участки, при определении размера арендной платы подлежал применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Расчет арендной платы истцом произведен на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349, а также Приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 16.09.2011 №1647 «Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничения на территории Хохольского муниципального района Воронежской области».

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате аренды и пеней подтверждается представленными по делу доказательствами и не оспаривается ответчиком.

Однако, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу взыскиваемая Администрацией задолженность погашена ответчиком в полном объеме, что и послужило основанием для уточнения истцом заявленных требований.

Кроме того, Администрацией Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области заявлено о расторжении договора аренды земельного участка №б/н от 11.01.2008.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из буквального прочтения статьи 619 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды «может быть расторгнут и», но «не должен быть расторгнут».

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На дату вынесения решения ответчиком устранены обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора.

Ответчиком погашена задолженность по арендной плате, как по первоначально заявленным, так и по неоднократно уточнявшимся требованиям Администрации, с учетом их увеличения на суммы арендной платы за последующие периоды аренды.

Кроме того, судом учтено, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 36:31:0100002:53, общей площадью 541,3, степенью готовности объекта 29, возведенный на земельном участке, предоставленном ответчику ранее по договору аренды земельного участка №б/н от 11.01.2008, право собственности на который зарегистрировано за ООО «Аркада», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.06.2016, номер регистрации 36-36/032/009/2016-311/1 (аналогичная правовая позиция изложена Определением Верховного суда Российской Федерации от 02.10.2020 по делу №307-ЭС20-13110 и др).

На основании вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований Администрации Хохольского городского поселения Хохольского муниципального района Воронежской области о расторжении договора аренды земельного участка №б/н от 11.01.2008 следует отказать.

В силу части статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, однако он в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310,614 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья М.С.Есакова