Решение от 19 августа 2018 г. по делу № А40-31318/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-31318/18-1-137
г. Москва
20 августа 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 20 августа 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "ПРОДУКТОВО-ПИЩЕВАЯ КОМПАНИЯ" (ОГРН <***>, 127055, <...>, КАБИНЕТ 54) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, 125009, <...>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии представителя истца – ФИО2 по дов. от 01.12.2017

представителя ответчика – ФИО3 по дов. от 25.12.2017

и эксперта – ФИО4, паспорт 02.11.2012

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен (с учетом уточнения исковых требований) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 580,7 кв.м, расположенных по адресу: <...> .    Требования заявлены со ссылкой на ст. 445 ГК РФ и на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон 159-ФЗ) и основаны на следующих обстоятельствах.  Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором помещений  по заключенному сторонами договору от 01.09.2005 №03-00623/05, обратился к ответчику 08.05.15  за выкупом арендуемого помещения. Ответчиком в адрес истца 16.01.18 направлен проект договора с указанием цены помещения в размере 65047000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.12.17 № Д-858-0667/17, выполненным ЗАО «МБЦ» с положительным заключением от 11.12.15 № ГК/858/17-659, подготовленным МСНО-НП «ОПЭО». Истец, посчитав цену завышенной, обратился в оценочную организацию ООО "Бизнес плюс", которая выполнила по заказу истца отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость помещения составила 31303000 руб. Истец  07.02.2018 направил Департаменту подписанный договор с протоколом разногласий относительно цены объекта. Департамент письмом от 15.02.18 отклонил разногласия.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что цена нежилого помещения общей площадью 580,7 кв.м, определена экспертом неверно, является  существенно заниженной, что Заключение эксперта  содержит признаки  неполноты  проведенного исследования , что ставит под сомнение  обоснованность, объективность  и достоверность выводов  эксперта.

Изучив имеющиеся материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон и эксперта, суд  пришел к выводу  об урегулировании разногласий по спорным пунктам  с принятием договора на условиях проекта, направленного истцу (покупателю) письмом Департамента городского имущества города Москвы от 16.01.2018 № 33-5-13476/15-(0)-12, за исключением пунктов 3.1 и 3.4.

Из материалов дела следует, что 01.09.2005 г. между ООО «ПРОПИКОМ» и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды № 03-00623/05 на здание нежилого назначения, общей площадью 580,7 кв.м. расположенное по адресу: <...>. Срок действия договора установлен до 01.07.2020.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

08.05.2015. истцом подана заявка о намерении реализовать преимущественное право приобретения нежилого помещения по вышеуказанному адресу, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,  и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Департамент городского имущества г. Москвы 30.01.2018 г. направил в адрес истца проект договора купли-продажи.

Не согласившись с проектом договора купли-продажи, 07.02.2018 истец передал ответчику подписанный договор выкупа с протоколом разногласий.

15.02.2018 истцом получен отказ ответчика от заключения договора купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 07.02.2018 г.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ,  субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Право истца на выкуп помещений ответчиком не оспаривается.

В силу части 5  статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 01.12.2017 г. № Д-858-0667/17, выполненным ЗАО «МБЦ» и  положительному экспертному  заключению от 11.12.2017 г. № ГК/858/17-659, подготовленному МСНО-НП «ОПЭО», рыночная стоимость объекта составляет 65 047 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2018 № А40-31318/18-1-137 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Де-Юре Реал Эстейт», эксперту ФИО4

Согласно Заключению эксперта № 21/Ю-18 от 29.05.2018 стоимость объекта по состоянию на 08.05.2015 составила 45375424 руб. без учета НДС.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний.

Исследовав экспертное заключение, суд пришел к выводу, что экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82,83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ, ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выводы эксперта мотивированы, последовательно изложены и ясны, противоречия в выводах отсутствуют. У суда нет оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденному  в порядке  статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об  уголовной  ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом  изложенного, судом отклонено ходатайство Департамента о проведении повторной экспертизы.

Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость имущества составила 45375424 руб.. Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в части п. 3.1., 3.4 в редакции предложенной истцом, подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что установленная в ходе рассмотрения дела экспертная стоимость спорного объекта отличается от предложений по цене обоих сторон, судебные расходы относятся на сторон поровну.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 580,7 кв.м, расположенных по адресу: <...> (этаж 2 пом. I, комн. 73д, этаж 2, пом. I, комн. 99, этаж 1 пом. I, комн. 23-38, 38а, 39-49, 49а, 50-53, этаж 2 пом. I, комн. 92-95, 95а, этаж 2 пом. I, комн. 96, 96а, 97).

Договор считать заключенным на условиях проекта, направленного истцу (покупателю) письмом Департамента городского имущества города Москвы от 16.01.2018 № 33-5-13476/15-(0)-12, за исключением пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

Пункт 3.1: «Цена объектов составляет 45375424 руб.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

Пункт 3.4: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 756257 руб. 07 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "ПРОДУКТОВО-ПИЩЕВАЯ КОМПАНИЯ" 22000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья                                                                                                                Е.В. Коновалова