Решение от 4 февраля 2025 г. по делу № А56-102943/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-102943/2023
05 февраля 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена  29 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  05 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.


рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Земельный актив» (194100, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Сампсониевское, Кантемировская ул., д. 12, литера А, помещ. 10Н, ком. 3, ч. 2, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

ответчик: акционерное общество «Инженерный центр «Гиперзвук» (192148, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

2. Администрация Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (адрес: 188502, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

об уменьшении покупной цены, о взыскании убытков,  

при участии

от истца: ФИО1 по доверенности от 27.12.2022,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.01.2025, ФИО3 по доверенности от 01.01.2025, ФИО4 по доверенности от 06.06.2022,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Земельный актив» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Инженерный центр «Гиперзвук» об уменьшении покупной цены земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0302009:5 и 47:14:0302009:6, расположенных по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП на сумму 31 021 040 руб.; о взыскании излишне уплаченной суммы в размере 31 021 040 руб.; о взыскании понесенных убытков в размере 39 000 000 руб.; о взыскании денежных средств в размере 36 000 руб. за проведение оценки рыночной стоимости земельных участков; о взыскании судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 200 000 руб.

Определением от 03.11.2023 исковое заявление принято к производству, судебное заседание назначено на 16.01.2024.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2023 дело передано в производство судьи Парнюк Н.В.

Определением от 26.04.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Администрация Ломоносовского муниципального района Ленинградской области.

Определением от 15.07.2024 суд назначил экспертизу по делу, приостановил производство по делу.

Определением от  16.09.2024 суд продлил срок приостановления производства по делу до получения результатов экспертизы.

Определением от 12.12.2024 суд возобновил производство по делу.

Истец заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований, в котором просит:

уменьшить покупную цену земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0302009:5 и 47:14:0302009:6, расположенных по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП на сумму 36 256 600 (тридцать шесть миллионов двести пятьдесят шесть шестьсот) рублей 00 копеек;

взыскать с акционерного общества «Инженерный центр «Гиперзвук» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 192148, Санкт-Петербург, ул. Крупская, д. 55 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Земельный Актив» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 194100, г. Санкт-Петербург, Муниципальный округ Сампсониевское вн. тер. г., Кантемировская ул., д. 12. Литер А, пом. 10Н, ком. 3, ч. 2:

-  излишне уплаченную сумму в размере 36 256 600 (тридцать шесть миллионов двести пятьдесят шесть шестьсот) рублей;

- понесенные убытки в размере 53 801 150 (пятьдесят три миллиона восемьсот одну тысячу сто пятьдесят рублей);

- денежные средства в размере 36 000 (тридцать шесть тысяч) рублей, уплаченные Обществом с ограниченной ответственностью «Земельный Актив» за проведение оценки рыночной стоимости земельных участков;

-  судебные расходы за уплату государственной пошлины в размере 200 000 (двести тысяч) рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Рассмотрев ходатайство истца, суд полагает, что оно подлежит удовлетворению, уточенные требования приняты судом к рассмотрению.

Ответчик заявил ходатайство о вызове эксперта ФИО5 в судебное заседание для получения ответов на дополнительные вопросы.

Рассмотрев ходатайство, суд не усматривает оснований для вызова эксперта ФИО5 для дачи пояснений по заключению от 18.10.2024 № 24/99-А56-102943/2023.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Статьи 86, 87 АПК РФ не устанавливают безусловную обязанность суда вызывать в судебное заседание эксперта. В случае, если противоречия и неясности в экспертном заключении по результатам проведения судебной экспертизы с учетом доводов и возражений, приведенных участниками процесса, представленных в материалы дела доказательств, судом не установлены, то оснований для вызова эксперта в судебное заседание не имеется.

Оценив заключение от 18.10.2024 № 24/99-А56-102943/2023, принимая во внимание содержание подготовленных ответчиком вопросов и совокупность имеющихся в деле доказательств, суд не усматривает необходимости в вызове эксперта в судебное заседание.

Ответчик заявил ходатайство об истребовании дополнительных доказательств.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд не усматривает оснований для его удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования.

Представители ответчика против удовлетворения исковых требований возражали.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ООО «Земельный Актив» (покупатель) и АО «Инженерный центр «Гиперзвук» (продавец) 19.01.2022 заключили договор №2КП (далее - Договор) купли-продажи  земельных  участков (далее – земельные участки) с  кадастровыми   номерами:  

1) 47:14:0302009:5 по   адресу:   Ленинградская   область, Ломоносовский   район,   МО   «Низинское   сельское   поселение»,   ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП, площадь 154967 кв.м., категория земель: земли   населенных   пунктов,   характеристики   и   вид   разрешенного использования:   индивидуальное  жилищное  строительство;

2) 47:14:0302009:6 по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский    район,    МО    «Низинское    сельское    поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП, площадь: 178952 кв.м, категория земель:     земли      населенных      пунктов,      вид      разрешенного использования, индивидуальное жилищное строительство.

Согласно п.п. 1.1.1 и 1.1.2 Договора данные земельные участки относятся к категории земель земли населенных пунктов, характеристики и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство.

Пункт 2.1.1 Договора определяет, что продавец заверяет и гарантирует, что отсутствуют обстоятельства, препятствующие заключению Договора и в соответствии с п. 2.1.8 Договора документы и информация, предоставленные продавцом к моменту подписания Договора в отношении земельных участков и продавца, являются достоверными и действительными.

Цена договора составляет 80 000 000 руб., денежные средства были перечислены покупателем продавцу.

Обращаясь с иском в арбитражный суд, ООО «Земельный Актив» указало, что через несколько месяцев оно обнаружило существенные недостатки товара, скрытые продавцом при продаже земельных участков.

Как пояснил истец, 26 мая 2022 года на главной странице официального сайта Муниципального образования Ломоносовского муниципального района Ленинградской области в разделе «Новости» была размещена информация о том, что данные земельные участки не входят в границы населенного пункта, и относятся к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения.

Решением Совета депутатов МО Низинское сельское поселение МО Ломоносовского района Ленинградской области от 14.07.2010 № 60 утвержден Генеральный план МО Низинское сельское поселение МО Ломоносовского района Ленинградской области (далее - Генеральный план), согласно которому земельные участки отнесены к зоне сельскохозяйственного использования, землям сельскохозяйственных угодий (С-1).

Согласно письму Комитета градостроительной политики Ленинградской области данные земельные участки действующим генеральным планом Низинского сельского поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области включены в функциональную зону С1 - зону сельскохозяйственных угодий.

Документированная информация о распределении земель по формам собственности, категориям, угодьям и т.п. содержится в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства (далее - ГФДЗ), сведения ЕГРН таких данных не содержат.

Частью 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель,    находящихся    в    федеральной    собственности, Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Нарушение установленного ЗК РФ, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую определены Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон № 172-ФЗ).

Статьей 7 Закона № 172-ФЗ установлены особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Перевод земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель допускается в исключительных случаях, связанных с:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в ч. 2 данной статьи;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Согласно сттатье 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту, и в соответствии с ч. 1 ст. 13 ЗК РФ обязаны осуществлять деятельность, направленную на сохранение земли как важнейшего компонента окружающей среды и природного ресурса.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Статья 79 ЗК РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункт 1); особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пункт 4).

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства.

Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (обзор судебной практики Верховного суда РФ за 4 квартал 2013 г., утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 04.06.2014).

Перевод       сельскохозяйственных       угодий       из       земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в соответствии с Законом допускается в исключительных случаях. В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона № 172-ФЗ перевод земель и земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Согласно пункту 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

На основании пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости перевод земельных участков из одной категории в другую был осуществлен в 2016 году, когда земельные участки находились в собственности продавца.

Как следует из отзыва Управления Росреестра по Ленинградской области, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 47:14:0302009:5, расположенном по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, площадью 154967.

Статус записи об указанном земельном участке «Архивная» (дата снятия с учета 9 февраля 2022 года), ввиду образования из указанного земельного участка, земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0302009:229, 47:14:0302009:230, 47:14:0302009:231, 47:14:0302009:232, 47:14:0302009:233, 47:14:0302009:234, 47:14:0302009:235, 47:14:0302009:236.

Изначально запись о земельном участке с кадастровым номером была внесена в государственный кадастр недвижимости (ГКН) 13 октября 2009 года, с категорией земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство.

Записи о категории и виде разрешенного использования были изменены 5 февраля 2012 года на категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 47:14:0302009:6, расположенном по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, площадью 178952.

Статус записи об указанном земельном участке «Архивная» (дата снятия с учета 9 февраля 2022 года), ввиду образования из указанного земельного участка, земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0302009:220, 47:14:0302009:221, 47:14:0302009:222, 47:14:0302009:223, 47:14:0302009:224, 47:14:0302009:225, 47:14:0302009:226, 47:14:0302009:227, 47:14:0302009:228

Изначально запись о земельном участке с кадастровым номером была внесена в ГКН 13 октября 2009 года, с категорией земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство.

Записи о категории и виде разрешенного использования были изменены 5 февраля 2012 года на категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Как пояснило Управление Росреестра по Ленинградской области, в реестровых делах открытых в отношении указанных земельных участков отсутствуют какие-либо сведений о включении земельных участков в границы населенных пунктов, равно как и заявления лиц о внесении изменений в вид разрешенного использования.

Сведения об изменении категории земельных участков с категории «земли сельскохозяйственного назначения» на категорию «земли населенных пунктов» изменены в феврале 2012 года на основании документа на выявление и исправление технической ошибки в кадастровых сведениях. В архивах государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, отсутствуют распорядительные документы на изменение категории земель.

ООО «Земельный Актив» 12.08.2022 направило в адрес АО ИЦ «Гиперзвук» претензию, содержащую требования о возмещении разницы оплаченной ООО «Земельный Актив» стоимости земельных участков по Договору и реальной рыночной общей стоимости земельных участков в соответствии с отчетом №2022/07/20-05 об оценке рыночной стоимости земельных участков в размере 31 021 040 рублей в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения настоящей претензии путем перевода денежных средств на расчетный счет ООО «Земельный Актив»,

В ответе АО ИЦ «Гиперзвук» от 26.09.2022 указало, что покупателю при заключении Договора были предоставлены все документы и информация по указанным в Договоре земельным участкам.

ООО «Земельный Актив» 01.11.2022 направило в адрес АО ИЦ «Гиперзвук» соглашение об уменьшении покупной цены земельного участка к Договору.

Не получив ответ на обращение, ООО «Земельный Актив» обратилось в арбитражный суд с иском об уменьшении покупной цены и взыскании понесенных убытков.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Пункт 3 данной статьи определяет, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Категория земель в рассматриваемом случае является существенным условием Договора, влияющим на стоимость земельного участка.

Отнесение указанных земельных участков к функциональной зоне С-1 не позволяет использовать эти участки в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, указанных в Договоре.

Как следует из материалов дела и установлено Ленинградским областным судом по делу № 2-1584/2023, спорные земельные участки впоследствии были разделены и проданы гражданам с целью индивидуального жилищного строительства.

В связи с несоответствием указной в Договоре категории и вида земель фактической категории и виду земель невозможно использовать земельные участки по назначению, допускаемому для земель категории населенных пунктов ИЖС.

На основании статьи 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости,  не соответствующей   условиям   договора   продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были   оговорены   продавцом,   покупатель,   которому   передан   товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной  цены  понимается  установление  цены  в  соответствующей пропорции  к  общей  цене  товара  с  учетом  реальной  возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Материалами дела подтверждается наличие недостатков приобретенных истцом земельных участков, выразившихся в невозможности их использования для ИЖС ввиду несоответствия указной в Договоре категории и вида земель фактической категории и виду земель.

В целях определения рыночной стоимости земельных участков суд назначил по делу экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО5.

Согласно заключению эксперта от 18.10.2024 № 24/99-А56-102943/2023, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0302009:5 площадью 154 967 кв.м. и 47:14:0302009:6 площадью 178 952 кв.м., расположенных по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинскоре сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП по состоянию на январь 2022 составляет 43 743 400 руб.

Суд признает судебное экспертное заключение надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82 - 86 АПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение эксперта мотивировано, неясностей и противоречий не содержит.

При таких обстоятельствах исковые требования в части уменьшения покупной цены земельных участков на сумму 36 256 600 руб. и взыскания с ответчика указанной суммы являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Заявление ответчика о пропуске истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной отклоняется судом, поскольку истец не требует признать Договор недействительным.

Кроме того, ООО «Земельный Актив» просит взыскать с ответчика 53 801 150 убытков,  возникших у него в связи с  расторжением договоров купли-продажи земельных участков в связи с несоответствием категории и наличия судебных споров по приобретаемым участкам.

Кроме того, как указал истец, вследствие судебных разбирательств по вопросам категории и вида разрешенного использования спорных земельных участков, осуществление деятельности ООО «Земельный актив» по продаже спорных земельных участков являлось невозможным в силу обеспечительных мер в рамках рассмотрения дела № 2-1584/23 в Ломоносовском районном суде Ленинградской области. Обеспечительные меры со спорных земельных участков были сняты в октябре 2024 г.

Пунктом 1 статьи 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не представил доказательства, подтверждающие несение убытков в заявленном размере в связи с расторжением договоров купли-продажи земельных участков. Как следует из материалов дела, большая часть выделенных земельных участков была продана физическим лицам. Кроме того, в материалах дела отсутствуют обоснованный расчет убытков.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика убытков удовлетворению не подлежит.

В суд поступило письмо общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» от 03.12.2024 о перечислении 90 000 руб.  за проведенную экспертизу, приложен счет от 18.10.2024 № 121/АРБ.

ООО «Земельный Актив» платежным поручением от 19.03.2024 № 202 внесло на депозитный счет сумму 40 000 руб.

Определением от 12.12.2024 суд перечислил с депозитного счета Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» (ИНН <***>) по счету от 18.10.2024 № 121/АРБ  40 000 руб. вознаграждения за производство судебной экспертизы.

ООО «Земельный Актив» 20.01.2025 внесло на депозитный счет суда сумму 50 000 руб. в счет оплаты экспертизы, указанная сумма подлежит перечислению обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» за производство по делу экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

В статье 110 АПК РФ закреплен компенсационный принцип возмещения лицу, участвующему в деле, понесенных им расходов, связанных со вступлением либо вовлечением его в судебный процесс, за счет неправой стороны спора.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 110 АПК РФ, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу статьи 101 АПК РФ в состав судебных расходов помимо государственной пошлины входят издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде, в частности, расходы на оплату услуг представителя и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Судом по делу была назначена экспертиза, оплата работ по проведению которой была произведена за счет денежных средств истца – в размере 40 000 руб. и 50 000 руб., всего 90 000 руб.

Суд удовлетворил требования частично, в размере 36 256 600 руб. из заявленных 90 957 750 руб., что составляет 40,2%.

Следовательно, 40,2% судебных расходов по оплате проведения экспертизы (36 180 руб.), расходов за проведение оценки (14 472 руб.), расходов по оплате государственной пошлины (80 400 руб.) подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

уменьшить покупную цену земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0302009:5 и 47:14:0302009:6, расположенных по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП на сумму 36 256 600 руб.

Взыскать с акционерного общества «Инженерный центр «Гиперзвук» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Земельный Актив» излишне уплаченную сумму в размере 36 256 600 руб., 36 180 руб. судебных расходов по оплате экспертизы, 14 472 руб. расходов за проведение оценки, 80 400 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» (ИНН <***>) по счету от 18.10.2024 № 121/АРБ  50 000 руб. вознаграждения за производство судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                           Парнюк Н.В.