Решение от 31 августа 2017 г. по делу № А40-83067/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело №А40-83067/16-11-730

31.08.2017

Резолютивная часть решения объявлена 11.08.2017

Решение в полном объеме изготовлено 31.08.2017

Арбитражный суд в составе:

Судьи: Дружининой В.Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Игнатовой Т.Ю. (до перерыва судебного заседания секретарем с/з ФИО1)

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с Ограниченной Ответственностью «Зелмедцентр-2» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 124460, г. Москва, <...>, эт.1, ком. 127Б)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>/770301001, 125009, <...>),

третьи лица: ООО «АБН-Консалт» (ОГРН <***>), ООО «ЦЭО «Аспект»,

об урегулировании разногласий (с учетом ст. 49 АПК РФ),

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2, доверенность № 1 от 01.09.2015, паспорт,

от ответчика: ФИО3, доверенность № 33-Д-21/17 от 09.01.02017, удостоверение,

от третьих лиц: не явились, извещены,

эксперт ФИО4, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с Ограниченной Ответственностью «Зелмедцентр-2» обратилось в Арбитражный суд города Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникшие между ООО «Зелмедцентр-2» и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении нежилых помещений общей площадью 135 кв.м., находящихся по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1640, этаж 1, пом. III, комн.2а, 3, 4, 4а, 5-8, 12а, 12б, 12в, 13, 1а, 14, 15а, 35а, определив спорные условия договора, а именно, изложив п.3.1. и п.3.4. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляете 8 179 234 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки - нежилых помещений от 15 августа 2016 года, выполнении ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 136 321 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга» (с учетом принятых уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Протокольным определением суда от 11.08.2017г. судом отказано в ходатайстве истца о проведении по спору повторной экспертизы.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.05.2004г. между ООО «ЗелМедЦентр-2» (Арендатор, Истец) и Департаментом городского имущества г. Москвы (Арендодатель, Ответчик), был заключен договор № 10-00260/04 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, Зеленоград, дом-корпус 1640, н.п. III, комн. 3-8, 13, 14, 2а, 4а, 12а, 126, 12в, 13а, 15а, 35а, часть комн. 1 (1,6 кв. м.) общей площадью 136,6 кв.м., сроком по 30.06.2015г., зарегистрированный Главным управлением Федеральной регистрационной службой по Москве 30.03.2005 г. за № 77-77-10/002/2005-82.

ООО «ЗелМедЦентр-2» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон N 209-ФЗ), что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

14 сентября 2015 года Истец обратился к Ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа вышеназванного арендуемого нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 3.1 предлагаемого Департаментом проекта договора цена п.3.1. проекта выкупаемого Объекта, составляющей 13 716 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.12.2015 № 138-15Б/41, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 28.12.2015 №3995/С-15, подготовленным НП СРО «СВОД».

09 марта 2016 года Истцом был подписан договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г.Москва, Зеленоград, дом-корпус 1640, н.п. III, комн. 3-8, 13, 14, 2а, 4а, 12а, 126, 12в, 13а, 15а, 35а общей площадью 135 кв.м., с протоколом разногласий. В связи с определением рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 14.09.2015г. в размере 7 401 220 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке объекта оценки № 38 от 24.02.2016 г. объекта недвижимости: г. Москва, г.Зеленоград, корп. 1640, этаж 1. пом. III, комн. 2а,3, 4, 4а, 5-8, 12а, 126, 12в, 13, 13а, 14, 15а, 35а, общей площадью 135 кв. выполненным ООО «ЦЭО «Аспект», Истцом были внесены изменения в п. 3.1. и в п. 3.4 договора, с учетом проведение оценки с целью установления величины рыночной стоимости объекта.

По мнению Истца предложенная Департаментом цена выкупа определена с нарушением требований закона и не основана на достоверной оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения, что ущемляет право общества на выкуп арендуемого имущества по рыночной цене, гарантированное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно с п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В то же время п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ устанавливает право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 ГК РФ, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с тем, что согласно отчету о рыночной стоимости спорного объекта от 28.12.2015 №3995/С-15 стоимость которого, составляет 13 716 000 руб.

Определением суда от 18.07.2016г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр независимой экспертизы собственности». По результатам проведение которой экспертом дано заключение о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 14.09.2015г. составляет 8 179 234 руб., в связи с чем, Истцом были уточнены исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 01.02.2017г. по ходатайству Ответчика по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «БСГ – Консалтинг Групп».

Согласно представленным судебным заключением, а также дополнительным пояснениям эксперта, следует, что рекомендуемая рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 135 кв.м. (комн. 2а,3, 4, 4а, 5-8, 12а, 126, 12в, 13, 13а, 14, 15а, 35а), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, дом-корпус 1640, н.п. III по состоянию на 14.09.2015г. составляет 12 181 000 руб. 00 коп.

Истец представил возражения на заключение эксперта, в связи с чем, судом в судебное заседание был вызван эксперт, который дал исчерпывающие ответы на вопросы суда и сторон.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению.

При этом, суд учитывает, что Истцом исковые требования после проведения судебной экспертизы не уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ, в связи с чем, суд считает, что в данном конкретном случае следует удовлетворить исковые требования в редакции представленного в материалы дела судебного экспертного заключения.

Расходы по оплате экспертиз относятся на ответчика, в силу ст. 110 АПК РФ, поскольку требование заявлено обосновано.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1640, этаж 1, пом. III, комн. 2а, 3, 4, 4а, 5-8, 12а, 12б, 12в, 13, 13а, 14, 15а, 35а, общей площадью 135 кв.м., изложив п. 3.1 и п.3.4. договора в следующей редакции:

«3.1. Цена объекта составляет 12 181 000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки – нежилых помещений от 15.08.2016 г., выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.»

3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 203 016 руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы за счет казны г. Москвы в пользу Общества с Ограниченной Ответственностью «Зелмедцентр-2» 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. расходы по оплате госпошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья: В.Г. Дружинина