Решение от 16 сентября 2020 г. по делу № А72-6732/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-6732/2020
16 сентября 2020 года
г. Ульяновск



Резолютивная часть решения объявлена 15.09.2020.

Решение в полном объеме изготовлено 16.09.2020.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи О.В. Конновой,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Базис" (ОГРН <***>, г. Ульяновск, далее – ООО «Базис», общество) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН <***>, г. Ульяновск, далее - управление), третьи лица - федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ульяновской области (далее – кадастровая палата), ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4 (далее – ФИО4), ФИО5 (далее – ФИО5), ФИО6 (далее – ФИО6), о признании незаконным действия от 20.02.2020 государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:010106:163, площадью 2004 кв. м, расположенного по адресу: <...>, посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) №№ 73:24:010106:163-73/049/2018-29,30 от 11.07.2018,

при участии: от заявителя – директора А.С. Осьмачки (по сведениям ЕГРЮЛ), ФИО7, по доверенности от 28.07.2020, от ответчика – ФИО8, по доверенности от 09.01.2020, в отсутствие третьих лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по правилам ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Ульяновской области: http://ulyanovsk.arbitr.ru,

установил:

общество обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к управлению, в котором просит:

- признать незаконным действие от 20.02.2020 государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:010106:163, площадью 2004 кв. м, расположенного по адресу: <...>, посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) №№ 73:24:010106:163-73/049/2018-29,30 от 11.07.2018,

- обязать восстановить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:010106:163, площадью 2004 кв. м, расположенного по адресу: <...> посредством записи о сделке и об ограничении (обременении) №№ 73:24:010106:163-73/049/2018-29,30 от 11.07.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены кадастровая палата, а также арендодатели вышеуказанного земельного участка: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

С учетом позиций сторон, а также представленных кадастровой палатой сведений из ЕГРН, из которых усматривается, что права ФИО9 зарегистрированы в ЕГРН, суд отказал в удовлетворении ходатайства указанного лица о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица на основании статьи 51 АПК РФ, о чем было вынесено определение от 27.08.2020.

Как следует из материалов дела, 21.11.2017 администрацией г. Ульяновска обществу выдано разрешение на строительство № 73-73-839-2017 жилого дома со встроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения и стоянки автомобильного транспорта на земельном участке с кадастровым номером 73:24:010106:163, площадью 2004 кв. м, расположенном по адресу: <...>. Срок действия разрешения продлен до 20.12.2020.

Из пояснений Росреестра следует, что на момент выдачи вышеуказанного разрешения на строительство в отношении названного земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имелись актуальные записи о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3, ФИО2, ФИО5, ФИО4, о государственной регистрации договора аренды от 05.10.2016, заключенного между указанными правообладателями и ООО «Базис» на срок 18 месяцев с момента его подписания, о государственной регистрации ограничения права в виде аренды.

По истечении срока данного договора аренды ООО «Базис» 01.06.2018 заключило с ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:010106:163 общей площадью 2004 кв. м под строительство объекта - жилой дом со встроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения, надземными гаражами и стоянкой автомобильного транспорта по вышеуказанному адресу (п. 1.3 договора). Земельный участок принадлежит арендодателям (названным гражданам) на праве общей долевой собственности на основании соглашения об объединении земельного участка и возникновении права общей долевой собственности от 08.10.2015. Права собственности зарегистрированы в управлении - запись о регистрации 73-73/001-73/001/057/2015-772/1-772/4 от 16.10.2015.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в управлении 11.07.2018, номер регистрации 73:24:010106:163-73/049/2018-30.

Согласно п. 5.1 договор аренды вступает в силу в день его подписания и действует 12 (двенадцать) месяцев после его подписания, по умолчанию срок действия договора продляется на срок действия разрешения на строительство (или его продления) до ввода в эксплуатацию «Объекта».

Пунктом 3.1.7 договора предусмотрено право арендодателей требовать досрочного расторжения договора в случаях:

- при использовании земельного участка не по целевому назначению, установленного в п. 1.3 договора,

- при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче,

- при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд,

- при ином существенном нарушении условий договора.

Пунктом 3.3.2 договора предусмотрено право арендатора продлить договор аренды на срок, определенный разрешением на строительство объекта капитального строительства, указанный в п. 1.3, или иной срок.

Согласно п. 9.2 договора аренды по умолчанию срок действия договора продляется на срок действия разрешения на строительство (или его продления) до ввода в эксплуатацию объекта.

Как указал заявитель, ни одна из сторон договора аренды не изъявила желания о расторжении договора, земельный участок используется строго по назначению, ведется строительство объекта на основании разрешительной документации и действующего договора аренды.

В апреле 2020 года обществу стало известно, что управление осуществило государственную регистрацию прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73624:010106:163 посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) №№73:24:010106:163-73/049/2018-29,30 от 11.07.2018 в пользу застройщика ООО «Базис», но при этом записи обременения в пользу дольщиков и банка ВТБ оставил.

Общество в адрес управления направило письмо от 09.04.2020 о восстановлении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка и обременении в пользу застройщика ООО «Базис».

В ответ письмом от 06.05.2020 управление сообщило, что 20.02.2020 управлением была осуществлена государственная регистрация прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73624:010106:163 посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) №№ 73:24:010106:163-73/049/2018-29,30 от 11.07.2018. Если заявитель считает, что действиями каких-либо лиц были нарушены его права и законные интересы, он вправе защитить их в судебном порядке.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела, указав, что предпринимает все меры и усилия, направленные на достройку объекта и исполнение обязательств перед дольщиками. Отсутствие записи управления об отношениях застройщика ООО «Базис» с собственниками земельного участка с кадастровым номером 73:24:010106:163 делает невозможным осуществление юридически значимых действий застройщиком в рамках своей деятельности, привлечение финансирования от любых кредитных организаций, частных инвесторов и иных источников финансирования. Сложившаяся ситуация негативно отражается на возможности достройки объекта, ввода объекта в эксплуатацию и исполнение обязательств застройщика перед дольщиками и в том числе перед гражданами - арендодателями.

Общество заявило ходатайство о восстановлении пропущенного срока обращения в арбитражный суд, поскольку об общеизвестных сведениях ЕГРН в части государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка 20.02.2020 оно узнало случайно только в апреле 2020 года.

Управление с заявленными требованиями не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, дополнительных пояснениях, мотивируя тем, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, пояснило, что в Железнодорожный районный суд г. Ульяновска поступило исковое заявление ФИО2, ФИО6, ФИО5 к ООО «Базис».

От ФИО2 поступил отзыв на заявление, в котором изложены возражения относительно заявленных требований, указано, что действия управления правомерны, в связи с тем, что арендатор на протяжении уже более полутора лет не выполняет условия договора, то есть не осуществляет строительство, арендодатели решили не продлевать договор аренды.

Остальные лица, участвующие в деле, позиции по существу спору не выразили.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Пропуск срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в заявленных требованиях об оспаривании ненормативных правовых актов, действий, бездействия государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. Данный вывод содержится в Постановлениях Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 31.01.2006 №9316/05, от 19.04.2006 № 16228/05, от 10.10.2006 № 7830/06, от 31.10.2006 № 8837/06.

В соответствии со статьей 117 АПК РФ процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено АПК РФ.

Таким образом, установленный в части 4 статьи 198 АПК РФ срок для подачи соответствующего заявления не является пресекательным и может быть восстановлен арбитражным судом по ходатайству лица, участвующего в деле, обратившегося с таким заявлением, если суд признает причину пропуска срока уважительной. При этом нормы АПК РФ не содержат перечня уважительных причин, при наличии которых суд может восстановить срок, установленный пунктом 4 статьи 198 АПК РФ.

С учетом положений статьи 46, части 3 статьи 56 Конституции Российской Федерации, статей 2 и 4 АПК РФ независимо от правовой природы этого срока, вопрос о его восстановлении должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из целесообразности, полноты, разумности и доступности судебной защиты прав и законных интересов заявителя.

Учитывая изложенное, а также правовую позицию о недопустимости при рассмотрении спора чрезмерных правовых или практических преград, с целью исключения нарушения прав заявителя, суд считает ходатайство о восстановлении пропущенного срока подлежащим удовлетворению, так как недопустим неправомерный отказ в осуществлении субъективного права на судебную защиту по формальным основаниям.

По смыслу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации).

Согласно статье 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Письмом от 19.06.2020 № 14-07400/20@ в адрес общества и управления Росреестр сообщил, что, как доложило управление:

в отношении государственного регистратора прав, погасившего в феврале 2020 г. запись в ЕГРН об аренде земельного участка с кадастровым номером 73:24:010106:163 в пользу ООО «Базис», была проведена служебная проверка, по результатам которой виновное должностное лицо было привлечено к дисциплинарной ответственности в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2004 № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации». Кроме того, соответствующая информация была направлена управлением в прокуратуру Ульяновской области для рассмотрения вопроса о принятии мер прокурорского реагирования;

представитель управления также принимал участие в организованных в апреле 2020 года Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области совещаниях по вопросу аренды указанного выше земельного участка, в ходе которых правообладатели указанного земельного участка выразили несогласие на продление арендных отношений с ООО «Базис».

Учитывая изложенное, Росреестр отметил, что в соответствии с действующим законодательством, в том числе Законом № 218-ФЗ, орган регистрации прав при отсутствии соответствующих заявлений и документов не вправе вносить в ЕГРН записи об аренде указанного выше земельного участка.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в судебном порядке.

При этом Росреестр указал, что управлению необходимо взять на контроль комментируемую ситуацию, в том числе обеспечить участие своего представителя в соответствующих совещаниях, в случае привлечения к ним управления.

Управление в ходе рассмотрения настоящего дела подтвердило, что действие выданного застройщику ООО «Базис» разрешения на строительство от 21.11.2017 № 73-73-839-2017 было продлено до 20.12.2020. В связи с этим согласно п. 5.1 договора аренды срок действия данного договора был продлен до 20.12.2020. Однако 17.02.2020 арендодатели земельного участка ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО5 обратились в управление с заявлениями о погашении записи об ограничении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:010106:163.

20.02.2020 государственным регистратором внесена запись в ЕГРН о прекращении ограничения права в виде аренды в отношении указанного земельного участка лишь на основании соответствующих заявлений арендодателей без представления соглашения о расторжении договора либо документа, подтверждающего законность расторжения договора аренды в одностороннем порядке (вступившего в законную силу судебного акта). Управление подтвердило вышеизложенные сведения Росреестра о принятии мер дисциплинарного взыскания в отношении государственного регистратора и обращения в прокуратуру.

Тем не менее, управление считает, что предъявленные заявителем в настоящем деле требования о восстановлении нарушенного права путем восстановления записи об аренде в ЕГРН направлены на восстановление арендных отношений в отсутствие волеизъявления арендодателей, что свидетельствует о наличии спора о праве на земельный участок.

Согласно пункту 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

На основании пункта 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Несоблюдение положений норм статьи 14 Закона N 218-ФЗ, устанавливающей основания для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав в отношении недвижимого имущества), влечет недействительность проведенной регистрации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При совершении оспариваемых регистрационных действий по регистрации прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:010106:163, управлением было допущено нарушение вышеуказанных требований Закона о регистрации, что ответчиком признано.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, придя к выводу, что заявителем доказано нарушение оспариваемыми действиями его прав и законных интересов, а управлением не представлено доказательств их законности, суд удовлетворяет заявленные требования.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока обращения в арбитражный суд удовлетворить.

Признать незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по государственной регистрации 20.02.2020 прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:010106:163, площадью 2004 кв. м, расположенного по адресу: <...>, посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) №№ 73:24:010106:163-73/049/2018-29,30 от 11.07.2018.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области восстановить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:010106:163, площадью 2004 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Транспортная.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Базис" (ОГРН <***>, г. Ульяновск) расходы по госпошлине в сумме 3000 рублей.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

Судья О.В. Коннова