Решение от 20 февраля 2020 г. по делу № А14-18642/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-18642/2019 «20» февраля 2020

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Ловчиковой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Расинг», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии», г. Москва в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области

о признании недействительным постановления № 119 от 08.02.2019, обязании устранить допущенные нарушения прав,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2 представитель по доверенности от18.11.2019, удостоверение адвоката № 1431,

от ответчика – не явился, надлежаще извещен, от третьего лица – не явился, надлежаще извещен,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Расинг» (далее – заявитель, ООО «Расинг») обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к администрации городского округа город Воронеж (далее – ответчик) о признании недействительным постановления № 119 от 08.02.2019, обязании устранить допущенные нарушения прав.

Администрация городского округа город Воронеж и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии», г. Москва в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Дело в порядке ст.ст. 156,200 АПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Заявитель требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Администрация городского округа город Воронеж в отзыве требования не признает, указывает, что здание, расположенное на спорном земельном участке заявитель фактически использует под офисное помещение.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области в отзыве полагалось на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 23.12.2019 г. до 17 час. 00 мин.

Из материалов дела следует, постановлением главы городского округа город Воронеж № 521 от 28.03.2008 утвержден проект границ земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1763 кв.м., фактически занимаемого нежилым зданием, по ул. Театральная, 20. ООО «Расинг» рекомендовано поставить земельный участок на кадастровый учет.

Решением ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Воронежской области № 115 от 29.04.2008 спорный участок поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровым номером 36:34:0607014:36.

Постановлением главы городского округа город Воронеж № 1053 от 23.07.2008 ООО «Расинг» предоставлен в аренду сроком до 03.07.2017 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1763 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0607014:36, фактически занимаемый нежилыми помещениями по адресу: <...> для использования под склад.

23.07.2008 года между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО «Расинг» заключен договор аренды земельного участка № 22-08—09/мс с кадастровым номером 36:34:0607014:36, разрешенное использование: использование под складские помещения. На данном участке расположен объект недвижимости – склад.

11.07.2007 между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО «Расинг» заключен договор аренды нежилого помещения № 6-960-07, по условиям которого заявителю передано в аренду нежилое помещение (строение) площадью 437 кв.м., расположенное по адресу : <...> для использования под склад.

03.10.2007 между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО «Расинг» заключен договор аренды нежилого помещения № 6-977-07, по условиям которого заявителю передано в аренду нежилое помещение (строение) площадью 228,3 кв.м., расположенное по адресу : г.Воронеж, ул.Театральная, д.20 для использования под склад.

13.09.2013 по договору купли продажи № Ц-039-13 ООО «Расинг» приватизировало арендованные ранее помещения общей площадью 665,5 кв.м., расположенные на спорном земельном участке. Здание поставлено на балансовый учет общества как склад (акт от 16.09.2013).

Нежилое помещение, находящееся в собственности Арендатора, является объектом культурного наследия «Дом П.А. Штемпеля, 1911 год» № 252 в соответствии со ст. 17.1 Решения Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-11 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж.

Нежилое помещение, площадью 43,3 кв.м., находящееся в собственности муниципального образования городской округ город Воронеж является трансформаторной подстанцией и относится к объектам электроэнергетики.

Иные объекты недвижимости на спорном участке отсутствуют.

29 декабря 2018г. между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО «Расинг» заключен договор аренды земельного участка № 1246-18-09/мс (далее Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 1 763 кв.м. ограниченный в пользовании на основании статьи 56 Земельного кодекса РФ, расположенный по адресу: <...>. 20, именуемый в дальнейшем «Участок», кадастровый номер 36:34:0607014:36, разрешенное использование: склад.

В пункте 1.3 договора сторонами отражено, что на участке расположены объекты недвижимости:

- нежилое помещение, площадью 665,5 кв.м., кадастровый номер 36:34:0607014:265, собственником которого является Арендатор, запись регистрации от 22.09.2014 № 36-36-01/196/2014-419;

- нежилое помещение, площадью 43,3 кв.м., кадастровый номер 36:34:0607014:315, собственником которого является муниципальное образование городской округ город Воронеж, запись регистрации от 18.08.2014 № 36-36- 01/164/2014-576.

В соответствии с п.2.1. Договора, договор аренды земельного участка заключен на 49 лет.

Пунктом 2.4 договора установлено, что согласно постановлению правительства Воронежской области от 1 1.12.2015 № 970, решению Воронежской городской Думы от 26.03.2014 № 1467-Ш, кадастровой выписке о земельном участке от 14.06.2018 № 36/исх/18-439663 размер ежегодной арендной платы за Участок установить в следующем порядке:

Базовые показатели для расчета арендной платы:

- Разрешенное использование земельного участка

склад

- Кадастровый номер земельного участка

36:34:0607014:36

- Площадь земельного участка кв. м

1 763

- Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

5 268 020.30

- Арендная ставка, %

2.5

корректирующий (понижающий) коэффициент, 1

1С -Размер годовой арендной платы (руб./год) 131 700,51

Постановлением Администрации городского округа город Воронеж от 08 февраля 2019г. № 119 установлено, что указанное в заявлении управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж разрешенное использование «административное здание - объект культурного наследия «Дом Штемпеля» земельного участка площадью 1763 кв.м., кадастровый номер 36:34:0607014:36, расположенного по ул. Театральная, 20 в территориальной зоне с индексом Ж5 «зона среднеэтажной застройки» соответствует разрешенному использованию земельного участка «деловое управление» (код-4.1) согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

В связи с принятием оспариваемого постановления № 119, арендная плата увеличилась с 131 700,51 руб. в год, до 408 605,22 руб. в год. ООО «Расинг» направлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.12.2018 № 1246-18-09/мс об изменении годовой арендной платы спорного земельного участка.

Как указывает представитель администрации, изменение арендной платы произошло по инициативе собственника земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на «деловое управление». По утверждению ответчика, по результатам проверки было установлено, что ООО

«Расинг» использует принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке под офисные помещения и сдает их в аренду.

Между тем, как указывает заявитель, земельный участок кадастровый номер 36:34:0607014:36, расположенный по адресу: <...>, площадью 1763 кв.м. никогда не имел разрешенного использования «административное здание» или «деловое управление» и в данной сфере не использовался. Заявитель не менял вид разрешенного использования и продолжает использовать объект недвижимости под склад. В настоящее время в здании проводятся ремонтные работы, по результатам которых здание будет содержать как помещения для обслуживающего персонала и приема клиентов, так непосредственно складские помещения.

Заявитель полагает, что администрация в оспариваемом постановлении необоснованно, без согласия правообладателя и вопреки его деятельности изменила вид разрешенного использования земельного участка, чем нарушила права общества в осуществлении предпринимательской деятельности и выбора вида деятельности, что способствовало необоснованному увеличению арендной платы по договору аренды земельного участка. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим требованием.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица (статья 4 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли (в том числе) населенных пунктов

должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий; виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Одновременно абзац второй пункта 2 статьи 7 ЗК РФ предусматривает право самостоятельного выбора, без дополнительных разрешений и процедур согласования любого вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов.

Согласно пункту 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221- ФЗ разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости как земельный участок, включаемых в государственный кадастр недвижимости.

Положения статьи 42 ЗК РФ обязывают лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках реконструкцию зданий в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В силу с пунктом 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

При этом градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых

предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (пункт 9 указанной статьи).

Применительно к каждой территориальной зоне определяются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 37 ГрК РФ).

В связи с изложенным, а также с учетом положений статей 1, 7, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации назначение объектов и земельного участка под ними не может быть различным.

Как следует из материалов дела, заявитель с 2007 года арендовал у администрации городского округа город Воронеж строение общей площадью 665,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, а затем в 2013 году приватизировало объект недвижимости, которому присвоен кадастровый номер 36:34:0607014:265, запись регистрации от 22.09.2014 № 36-36-01/196/2014-419. Здание с 2007 года имеет складское назначение, которое собственник здания, как он указывает, не менял.

ООО «Расинг» с 2008 года арендует у администрации земельный участок площадью 1763 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0607014:36, фактически занимаемый нежилыми помещениями по адресу: <...> для использования под склад.

Из положений статей 8 и 31 ГрК РФ следует, что градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально (с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков) устанавливается правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

В соответствии с пунктом 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Решением Воронежской городской думы от 25.12.2009 г. N 384-II утверждены

Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, в соответствии с которыми, спорный земельный участок, расположенный по улице Театральная, 20 в городе Воронеже, отнесен к зоне Ж5 - "зона среднеэтажной застройки".

Положениями пункта 8 статьи 36 ГрК РФ установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Статьей 5 решения Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж" определено, что земельные участки, сформированные в установленном порядке до вступления в силу настоящих Правил, и расположенные на территориях, отнесенных Правилами к различным территориальным зонам, используются правообладателями таких земельных участков в соответствии с целями их предоставления, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В связи с чем, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменено территориальное зонирование и, соответственно вид разрешенного использования, у арендатора земельного участка сохраняется возможность продолжать использование земельного участка, имевшее место до такого изменения.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен заявителю до утверждения ПЗЗ городского округа город Воронеж.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор), которым в том числе предусмотрен вид разрешенного использования «Деловое управление» (4.1.).

В соответствие с классификатором видов разрешенного использования «Деловое управление» (4.1) предполагает размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в

момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия ненормативного правового акта требованиям законодательства лежит на соответствующем органе.

Вместе с тем, из представленного акта осмотра не усматривается, что общество осуществляет деятельность в сфере делового управления. Из представленного фотоматериала усматривается, что на момент проверки общество осуществляет ремонт внутренних помещений здания. Заключенные обществом договора аренды под офисные помещения с третьими лицами отсутствуют. Доказательство, что общество использует спорное помещение под офис тоже.

Таким образом, материалы дела не содержат достоверной информации и доказательств, свидетельствующих о том, что спорный участок можно отнести виду разрешенного использования «Деловое управление» (4.1).

При этом суд учитывает, что пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений, с арендатором земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В силу положений ст.ст. 450,451 ГК РФ в данном случае отсутствует существенное изменение обстоятельств, следовательно, арендодатель не имеет права в

одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В ходе рассмотрения дела арендатор указал, что не осуществляет деятельность в области «Делового управления».

Таким образом, постановление Администрации городского округа город Воронеж № 119 от 08 февраля 2019 противоречит ст.ст. 85 ЗК РФ, ст.ст.1,7,36,37 ГрК РФ, ст. 5 Решения Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж" и нарушает права и законные интересы ООО «Расинг» на осуществление выбранного вида предпринимательской деятельности в соответствии с ранее заключенными договорами аренды земельного участка и назначению здания.

Кроме того суд учитывает, что, оспариваемое постановление Администрации городского округа город Воронеж № 119 от 08 февраля 2019г. направлено не на установление соответствия ранее утвержденного вида разрешенного использования действующему Классификатору, а на изменение вида разрешенного использования земельного участка на новый вид, который функционально отличается от прежнего вида, а изменение вида разрешенного использования осуществляется по иной установленной законодательством процедуре.

Учитывая изложенное, требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика в порядке ст.ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать постановление Администрации городского округа город Воронеж от 08 февраля 2019г. № 119 недействительным, как несоответствующее Земельному Кодексу РФ, Градостроительному КодексуРФ, Решению Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж".

Обязать администрацию городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Расинг», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Взыскать с администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью

«Расинг», г. Воронеж (ОГРН 1023601576184, ИНН 3662075772) 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья: Н.В. Ловчикова