Решение от 12 ноября 2025 г. по делу № А19-15935/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                   Дело № А19-15935/2025

13.11.2025 года

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 29.10.2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13.11.2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Чувашовой В.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бальжинимаевой А.З.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, адрес: г. Иркутск)

к Администрации Шелеховского городского поселения (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 666034, <...>)

о признании незаконным и отмене предписания от 18.06.2025 №12,

при участии в судебном заседании

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности (представлен паспорт, диплом); ФИО3, представитель по доверенности (представлен паспорт, диплом);

от ответчика: ФИО4 представитель по доверенности (представлен паспорт, диплом),

в судебном заседании 22.10.2025г., в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 16 час. 30 мин. 29.10.2025г.

Лица, участвующие в деле об объявлении перерыва в судебном заседании уведомлены путем размещения сведений о дате, времени и месте рассмотрения дела на сайте Арбитражного суда Иркутской области recess.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности (представлен паспорт, диплом); ФИО3, представитель по доверенности (представлен паспорт, диплом);

от ответчика: ФИО5 представитель по доверенности (представлен паспорт, диплом)

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – заявитель, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании незаконным и отмене предписания Администрации Шелеховского городского поселения (далее также – ответчик, Администрация) от 18.06.2025 №12.

Представители заявителя в судебном заседании требования о признании незаконным оспариваемого предписания поддержали по основаниям, изложенным в заявлении и дополнениях к нему; относительно удовлетворения ходатайства Администрации об истребовании доказательств возражали.

Представитель Администрации заявленные требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление; ходатайство об истребовании доказательств, изложенное в отзыве на заявление, поддержал.

Протокольным определением от 29.10.2025, суд, руководствуясь статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого спора, учитывая характер и предмет заявленных требований, признав имеющихся в материалах дела доказательств достаточными для рассмотрения настоящего спора по существу, в удовлетворении ходатайства ответчика отказал.

Дело рассмотрено в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом установлены следующие существенные для разрешения спора обстоятельства.

Из материалов дела следует, что в собственности ИП ФИО1 находятся земельный участок с кадастровым номером 38:27:000108:577 площадью 3576 кв.м. и административное здание с кадастровым номером 38:27:000108:578 площадью 1604,7 кв.м., расположенные по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, квартал 8, №16 Б.

Земельный участок с кадастровым номером 38:27:000108:577 из категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации нежилого административного здания. При этом на земельном участке расположено нежилое здание, часть помещений в котором передана предпринимателем ФИО1 в аренду юридическому лицу – Обществу с ограниченной ответственностью «Лечебно-диагностический центр» (далее также – ООО «ЛДЦ») для использования в осуществляемой им деятельности по оказанию медицинских услуг и размещения лечебно-диагностического центра.

Отделом муниципального имущества управления жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Шелеховского городского поселения в период с 18.06.2025 по 20.06.2025 в отношении ФИО1 проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом (акт наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности)) при использовании указанного выше земельного участка.

В ходе проверки выявлены нарушения обязательных требований земельного законодательства, предусмотренных статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: земельный участок и прочно связанный с ним объект недвижимости не соответствуют Правилам землепользования и застройки Шелеховского городского поселения, утвержденным решением Думы Шелеховского поселения № 55-рд от 17.11.2011.

Результаты надзорных мероприятий отражены в акте наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности) №11-н от 18.06.2025, фототаблице к нему (в ходе судебного разбирательства заявитель указал на фальсификацию фототаблицы к акту наблюдения, в связи с чем, по ходатайству ответчика данный документ исключен из числа доказательств по делу).

По результатам проверки заявителю выдано обязательное для исполнения предписание от 18.06.2025 №12, согласно которому в срок до 15.08.2025 ему следует устранить выявленные нарушения обязательных требований земельного законодательства Российской Федерации путем использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

ФИО1 обжаловал предписание главе г. Шелехова. Письмом от 08.07.2025 № 2918/25 в удовлетворении жалобы заявителя отказано.

Не согласившись с предписанием от 18.06.2025 №12, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.

Согласно пункту 3 статьи 71 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) предметом проверок при осуществлении государственного земельного надзора является соблюдение в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований земельного законодательства, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена ответственность.

По результатам проверок должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного земельного надзора, составляются акты проверки, в случае выявления в ходе проведения проверок нарушений требований законодательства Российской Федерации к актам проверки прилагаются предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения, а лица, совершившие выявленные нарушения, привлекаются к ответственности в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 7 статьи 71 ЗК РФ).

В силу пункта 4 статьи 71 ЗК РФ при осуществлении государственного земельного надзора в отношении органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее - Федеральный закон № 294-ФЗ) с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона № 294-ФЗ в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, проводившие проверку, в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка осуществляет права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Закрепляя обязанности пользователей земельного участка, данная норма направлена на охрану земель как компонента природной среды и предупреждение нарушений использования земельных участков, следствием которых может быть снижение плодородия почв, загрязнение земель, иное нерациональное использование земель, приводящее к их деградации.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является в соответствии со статьей 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Категория земель указывается, в частности, в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков и договорах, предметом которых являются земельные участки (пункт 2 статьи 8 ЗК РФ).

Зонирование территорий регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее также - ГрК РФ) и осуществляется в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Частью 1 статьи 35 ГрК РФ установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (часть 1 статьи 36 ГрК РФ).

 В соответствии с частью 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (часть 2 статьи 30 ГрК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

В силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 7 ЗК РФ также установлено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно части 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 ГрК РФ).

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (часть 2.1 статьи 37 ГрК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ).

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018: при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, на территории Шелеховского городского поселения действуют Правила землепользования и застройки Шелеховского городского поселения, утвержденные решением Думы Шелеховского поселения № 55-рд от 17.11.2011 (далее также – ПЗЗ).

В соответствии с названными ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером 38:27:000108:577 расположен в общественно-деловой зоне (ОДЗ-1), для которой в статье 29.4 «Градостроительный регламент общественно-деловой зоны (ОД)» ПЗЗ (в редакции изменений от 16.04.2015) установлен перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков. Одними из основных видов разрешенного использования для указанной зоны являются: амбулаторно-поликлинические учреждения, пункты оказания первой медицинской помощи, санитарно-эпидемиологические станции, центры медицинских консультаций населения. Условно-разрешенными видами использования для общественно-деловой зоны являются, в частности, объекты капитального строительства, предназначенные для оказания амбулаторно-поликлинической медицинской помощи населению (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории).

 В ходе проверки установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 38:27:000108:577 и часть нежилого здания с кадастровым номером 38:27:000108:578, переданные предпринимателем в аренду ООО «ЛДЦ», используются последним для оказания медицинских услуг населению.

По мнению администрации, указанные действия собственника земельного участка являются нарушением статьи 42 ЗК РФ (использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием).

Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые способы его эксплуатации и возможности размещения на нем объектов капитального строительства.

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка (кроме вспомогательных видов) содержатся в ЕГРН. Это дополнительные сведения об участке (пункт 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Выпиской из ЕГРН и кадастровым планом подтверждено, что разрешенным использованием спорного земельного участка является: «Для эксплуатации нежилого административного здания». Здание, используемое для размещения в нем диагностического центра, не входит в основные виды разрешенного использования земельных участков в зоне ОДЗ-1, в связи с чем, требуется изменение вида разрешенного использования с вида «Для эксплуатации нежилого административного здания» на вид «Для оказания амбулаторно-поликлинической медицинской помощи населению».

Несоответствие существующего вида разрешенного использования назначению территориальной зоны ОДЗ-1, в которую спорный земельный участок включен в соответствии с ПЗЗ, может быть устранено путем внесения соответствующих изменений в данные Правила.

Законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру внесения изменений в ПЗЗ. Данные процедуры не связаны друг с другом и регламентируются различными нормативными актами.

В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Порядок внесения изменений в ПЗЗ регламентируется статьей 33 ГрК РФ, частью 3 которой определены субъекты, которые уполномочены направлять в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ предложения о внесении изменений ПЗЗ.

Так, в силу пункта 5 части 3 статьи 33 ГрК РФ соответствующие предложения направляются физическими или юридическими лицами - в случаях, если в результате применения ПЗЗ земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 33 ГрК РФ комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

Материалами дела установлено, что заявитель, в целях устранения несоответствия фактического использования участка (размещение лечебно-диагностического центра) видам разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий, влекущего за собой риски применения мер административной ответственности, обратился 07.04.2025 в Комиссию по ПЗЗ Шелеховского городского поселения с заявлением о внесении изменений в ПЗЗ, касающихся корректировки границ территориальной зоны «Многофункциональная общественно-деловая зона» (ОДЗ-1/1) путем включения в нее земельного участка с кадастровым номером 38:27:000108:577. Также в названном обращении ФИО1 заявил о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 38:27:000108:577, находящегося в частной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, для исключения вклинивания, изломанности границ, чересполосицы. В частности, заявитель просил перераспределить принадлежащий ему на праве собственности земельный участок путем передачи его частей площадью 431 кв.м. в территорию общего пользования и присоединения к нему части территории площадью 443 кв.м., находящейся в территориальной зоне РЗ-1 (Зона озелененных территорий общего пользования) с одновременным изменением ее на территориальную зону ОДЗ-1/1.

В этом случае, как указал заявитель, на земельном участке, как находящемся в многофункциональной общественно-деловой зоне (ОДЗ-1/1), допустимым будет размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания амбулаторно-поликлинической медицинской помощи населению (лечебно-диагностический центр).

Судом установлено, что администрацией по заявлению ФИО1 решение  о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка либо решения об отказе в таком разрешении, с соблюдением установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний. В письме от 22.09.2025 № 4135/25, направленном в ответ на повторное обращение ФИО1 от 26.06.2025 № 486-ю, администрация сообщила о переносе заседания комиссии, а также о невозможности внесения изменений в ПЗЗ со ссылкой на дефицит местного бюджета.

Следовательно, на дату проверки и выдачи оспариваемого предписания администрация была осведомлена о волеизъявлении ФИО1, заинтересованного в изменении вида разрешенного использования земельного участка в целях соблюдения требований законодательства РФ о рациональном использовании земель. Однако, от решения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ администрация уклонилась, заявление ФИО1 о внесении изменений в установленные ГрК РФ сроки не рассмотрела, ограничившись проведением проверки и выдачей предписания.

Таким образом, по делу установлено, что с целью исключения использования спорного земельного участка не по целевому назначению предпринимателем в рамках установленной процедуры совершены действия для того, чтобы законодательным органом были предприняты меры по включению спорного земельного участка в территориальную зону ОДЗ-1/1, предполагающую размещение диагностического центра в качестве условно-разрешенного вида разрешенного использования земельного участка. Только после того, как земельный участок будет находиться в территориальной зоне, допускающей размещение на нем лечебно-диагностического центра, заявитель сможет изменить вид разрешенного использования своего участка на соответствующий вид из числа предусмотренных действующими ПЗЗ.

В этой связи, до принятия органом местного самоуправления решения по обращению собственника от 07.04.2025 он лишен возможности решения вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:27:000108:577 с целью однозначного определения назначения объекта недвижимости.

Из материалов дела и пояснений заявителя следует, что на земельном участке, находящемся смежно с земельным участком с кадастровым номером 38:27:000108:577, осуществляет деятельность Байкальская ассоциация медицинских организаций (далее также - БАМО).

Судом в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что между ООО «ЛДЦ» (арендатор) и БАМО возник спор по поводу использования территории, необходимой для обеспечения доступа к зданию по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, квартал 8, №16 Б. За оспариванием соответствующего постановления администрации о выдаче БАМО разрешения на использование земель ООО «ЛДЦ» обратилось в суд.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.05.2025 по делу № А19-23935/2024, вступившим в законную силу 01.09.2025, установлено нарушение прав ООО «ЛДЦ» в части ограничения доступа маломобильных групп населения к медицинскому центру. Суд признал недействительным постановление Администрации Шелеховского городского поселения от 01.08.2024 № 745па в части выдачи БАМО разрешения на использование земель под площадку для размещения строительной техники и грузов для осуществления капитального ремонта объектов капитального строительства. В деле № 19-23935/2024 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовали индивидуальный предприниматель ФИО1 и БАМО.

В рамках другого дела № А19-8922/2025 по иску ООО «ЛДЦ» к Администрации Шелеховского городского поселения, БАМО о демонтаже незаконно установленного ограждения на самовольно занятой территории общего пользования, ответчиками признаны нарушения прав ФИО1 и необходимость в демонтаже ограждения для обеспечения доступа к зданию. Ответчиками заявлено ходатайство о заключении мирового соглашения.

23.01.2025 и 25.02.2025 БАМО обращалось в ряд надзорных и контролирующих инстанций по факту незаконной, по его мнению, перепланировки расположенного на спорном земельном участке здания. Обращения были направлены, в том числе, в прокуратуру Иркутской области, Службу государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, Администрацию Шелеховского городского поселения.

02.06.2025 с аналогичным заявлением в администрацию обратился ФИО6, указав в числе прочего на нецелевое использование предпринимателем ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 38:27:000108:577, на незаконность производимых им реконструкции и перепланировки здания.

 Доводы жалоб БАМО, основанные на длящемся конфликте между владельцами смежных участков, были предметом проверок контролирующих органов, в ходе которых не было выявлено каких-либо нарушений при эксплуатации здания, фактов его перепланировки, влекущей угрозу безопасности для физических и юридических лиц, в том числе, по доступу в здание администрации. В частности, как следует из сообщения Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, признаков реконструкции объекта при проведении осмотра в июне2025 года не выявлено, в связи с чем, внеплановая проверка в отношении собственника Объекта не назначалась и не проводилась ввиду отсутствия на то оснований.

В этой связи суд считает необходимым отметить, что в данном случае само по себе нахождение земельного участка в территориальной зоне, для которой в ПЗЗ не предусмотрено его использование для размещения спорного объекта (ЛДЦ) не может являться препятствием в реализации предпринимателем прав на использование как принадлежащего ему объекта недвижимости, так и расположенного под ним земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

По смыслу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и пункта 8 статьи 36 ГрК РФ в случаях, если после предоставления земельного участка для определенного вида разрешенного использование произошло изменение градостроительной документации, то такой участок, может быть использован по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если его использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, Определения Верховного Суда РФ от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680).

Собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования (пункте 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из принципа сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ).

ПЗЗ Шелеховского городского поселения утверждены 17.11.2011 решением Думы Шелеховского поселения № 55-рд.

Впервые введенный Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, действовал с 24.12.2014. Новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 № 61482).

В рассматриваемом случае, право собственности ООО «Самсон» (предыдущего владельца) на земельный участок с кадастровым номером 38:27:000108:577 с видом разрешенного использования «Для эксплуатации нежилого административного здания» зарегистрировано 14.10.2011, то есть до утверждения классификатора видов разрешенного использования, и до утверждения Правил землепользования и застройки.

В материалы дела ответчик не представил доказательства того, что использование предпринимателем земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования «Для эксплуатации нежилого административного здания» представляет опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Напротив, как было указано выше, нарушения при эксплуатации здания, на которые было указано в обращениях БАМО и ФИО6, контролирующими органами не был установлено.

При указанных обстоятельствах, земельный участок с кадастровым номером 38:27:000108:577 может быть использован по прежнему фактическому виду разрешенного использования, поскольку его разрешенное использование является действительным в силу пункта 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что его использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Законодательные требования, предусматривающие использование земельных участков по их целевому назначению, обусловлены публичными интересами и особенностью земли как природного объекта и важнейшего компонента окружающей среды, подлежащего в этом качестве особой охране и нуждающегося в эффективном использовании, в том числе в общих интересах.

Также суд отмечает, что указанные в оспариваемом предписании обстоятельства свидетельствуют об оценке ответчиком целевого использования одного из помещений в здании, сдаваемого в аренду, что не может являться доказательством использования предпринимателем земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, который зависит от назначения расположенного на земельном участке здания.

Передача части помещения в аренду для размещения лечебно-диагностического центра не является нецелевым использованием земельного участка и относится к вопросу использования объекта недвижимости - нежилого административного здания, а не земельного участка, на котором здание находится. Эксплуатация зданий путем предоставления одного из расположенных в нем помещений в аренду не является нарушением земельного законодательства.

Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.11.2013 № ВАС-15490/13, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 07.12.2017 по делу № А08-72/2017э.

По данным ЕГРИП основным видом деятельности предпринимателя ФИО1 является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код ОКВЭД) 68.20, дополнительными видами деятельности в числе прочих являются: аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (68.20.2), деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе (68.31). Следовательно, основу предпринимательской деятельности ФИО1 составляет сдача в аренду недвижимого имущества.

Установленный вид разрешенного использования «для эксплуатации нежилого административного здания» не ограничивает право собственника земельного участка использовать стоящее на нем здание или его часть в определенных им целях, в том числе, для сдачи в аренду. 

Материалами дела установлено, что в аренду ООО «ЛДЦ» передана только часть земельного участка 38:27:000108:577 и часть помещений в здании, площадью всего 3184 кв.м. и 1182,9 соответственно, для использования в соответствии с его уставными целями для оказания медицинских услуг.

Согласно доводам заявителя, не опровергнутым ответчиком надлежащими доказательствами, оставшаяся часть (площадью 392 кв.м.) земельного участка 38:27:000108:577 и часть (площадью 421,8 кв.м) здания 38:27:000108:578 находятся непосредственно во владении и пользовании заявителя. На данной территории расположены офисные и технические помещения, используемые для осуществления предпринимательской деятельности заявителя. Указанные объекты также предоставляются в аренду третьим лицам. В частности, часть земельного участка и помещений в здании общей площадью 62 кв.м. и 140,5 кв.м. соответственно были предоставлены собственником в аренду индивидуальным предпринимателям ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, а также юридическим лицам ООО «Терминал», ООО «СМК» и ФИО11, ФИО12 на основании договоров аренды для ведения предпринимательской деятельности. Данные объекты используются для размещения бытовых павильонов и машино-мест, спортивного зала, объектов общественного питания, офисов и складов.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 38:27:000108:577 и расположенное на нем административное здание с кадастровым номером 38:27:000108:578 используются в предпринимательских целях. Использование земельного участка не по целевому назначению предпринимателем ФИО1 не допущено. Выявленный факт не является нарушением земельного законодательства. Вывод администрации о том, что ФИО1 использует земельный участок с нарушением разрешенного использования, не основан на объективных данных и не доказан.

При отсутствии допущенных проверяемым лицом вменяемых нарушений выданное по результатам проверки предписание не может быть признано законным и обоснованным, поскольку в соответствии с положениями Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ предписание выносится лишь в случае выявления при проведении проверки нарушений обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами.

С учетом того, что собственником совершены действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями статьи 33 ГрК РФ, зафиксированное в предписании нарушение требования земельного законодательства, однозначно не являющегося для предпринимателя обязательным, нельзя признать установленным и подлежащим устранению.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что предписание от 18.06.2025 №12 возлагает на заявителя обязанности, не согласующиеся с требованиями закона и создающие для него необоснованные препятствия в осуществлении своей деятельности, а потому в настоящем деле имеется совокупность условий для признания оспариваемого акта недействительным.

Судом по настоящему делу установлено, что администрацией были нарушены требования к организации и проведению проверки, установленные Федерального закона № 294-ФЗ, являющиеся в силу статьи 20 указанного закона основанием для признания недействительным ее результатов.

Так, контрольное мероприятие в форме наблюдения за соблюдением обязательных требований проведено в порядке Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее - Закон № 248-ФЗ).

Согласно частям 4, 5 статьи 7 Закона № 248-ФЗ решения контрольного (надзорного) органа, действия его должностных лиц должны быть объективными и должны подтверждаться фактическими данными и документами, содержащими достоверную информацию.

При организации и осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального контроля не допускаются необоснованное принятие решений контрольным (надзорным) органом и (или) совершение необоснованных действий (бездействия) должностными лицами контрольного (надзорного) органа, в том числе выдача необоснованных предписаний об устранении выявленных нарушений обязательных требований и (или) о проведении мероприятий по устранению последствий выявленных нарушений обязательных требований и (или) восстановлению правового положения, существовавшего до возникновения таких нарушений.

Согласно части 1 статьи 74 Закона № 248-ФЗ под наблюдением за соблюдением обязательных требований (мониторингом безопасности) в целях настоящего Федерального закона понимается сбор, анализ данных об объектах контроля, имеющихся у контрольного (надзорного) органа, в том числе данных, которые поступают в ходе межведомственного информационного взаимодействия, предоставляются контролируемыми лицами в рамках исполнения обязательных требований, а также данных, содержащихся в государственных и муниципальных информационных системах, данных из сети "Интернет", иных общедоступных данных, а также данных полученных с использованием работающих в автоматическом режиме технических средств фиксации правонарушений, имеющих функции фото- и киносъемки, видеозаписи.

Вопросы организации и проведения мероприятий по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, регламентированы положениями статьи 8.3 Федерального закона № 294-ФЗ.

Перечень мероприятий по контролю, при проведении которых не требуется взаимодействие органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, определен в части 1 приведенной нормы Федерального закона № 294-ФЗ. При этом данный перечень не является исчерпывающим, поскольку относит к обозначенным мерам другие виды и формы мероприятий по контролю, установленные федеральными законами (пункт 8 части 1 статьи 8.3 Федерального закона № 294-ФЗ).

В части 2 статьи 8.3 Федерального закона № 294-ФЗ установлено, что мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями проводятся уполномоченными должностными лицами органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля в пределах своей компетенции на основании заданий на проведение таких мероприятий, утверждаемых руководителем или заместителем руководителя органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля.

Согласно части 4 статьи 8.3 Федерального закона № 294-ФЗ порядок оформления и содержание заданий, указанных в части 2 настоящей статьи, и порядок оформления должностными лицами органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля результатов мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, в том числе результатов плановых (рейдовых) осмотров, обследований, исследований, измерений, наблюдений, устанавливаются федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующих сферах государственного контроля (надзора), а также уполномоченными органами местного самоуправления.

На территории Шелеховского городского поселения указанный порядок не установлен.

Из части 5 статьи 8.3 Федерального закона № 294-ФЗ следует, что в случае выявления при проведении мероприятий по контролю, указанных в части 1 настоящей статьи, нарушений обязательных требований, требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля принимают в пределах своей компетенции меры по пресечению таких нарушений, а также направляют в письменной форме руководителю или заместителю руководителя органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля мотивированное представление с информацией о выявленных нарушениях для принятия при необходимости решения о назначении внеплановой проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя по основаниям, указанным в пункте 2 части 2 статьи 10 настоящего федерального закона.

Таким образом, проведение мероприятий по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, в ходе которых может быть произведен осмотр (обследование) территории, уполномоченными органами осуществляется в одностороннем порядке, а результаты данного мероприятия могут являться основанием для назначения внеплановой проверки, которая проводится уже в соответствии с требованиями Федерального закона № 294-ФЗ, регулирующего вопросы проведения внеплановых проверок.

В силу пункта 1 части 1 статьи 17 Федерального закона № 294-ФЗ в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа муниципального контроля, проводившие проверку, в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.

Как следует из материалов дела, в отношении ФИО1 проверка в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 294-ФЗ, не проводилась. 

Судом установлено, что проведенное администрацией мероприятие (мониторинг безопасности), в ходе которого было выявлено нарушение земельного законодательства, не является проверкой в смысле, придаваемом этому понятию Федеральным законом № 294-ФЗ.

Принимая во внимание перечисленные положения Федерального закона № 294-ФЗ, суд полагает, что по результатам осуществления мероприятий по контролю без взаимодействия с проверяемым лицом такому лицу не может быть выдано предписание об устранении нарушения обязательных требований. В этом случае в отношении лица может быть только инициировано проведение внеплановой проверки.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемое предписание вынесено в отсутствие предусмотренных действующим законодательством оснований. Данное предписание не соответствует положениям части 5 статьи 8.3, статьям 17, 21 Федерального закона № 294-ФЗ, и, как следствие, нарушает права и законные интересы заявителя.

Кроме того, по данным ФГИС «Единый реестр контрольных (надзорных) мероприятий» (далее – Единый реестр) установлено, что в период с 09.06.2025 по 11.06.2025 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в отношении заявителя было проведено контрольное мероприятие профилактического характера, по результатам которого собственнику земельного участка выдано предостережение от 19.06.2025. Сведений о проведении мероприятия в форме совместного (межведомственного) контрольного мероприятия в реестре не содержится.

При этом, исходя из пункта 2 Правил взаимодействия федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих государственный земельный надзор, с органами, осуществляющими муниципальный земельный контроль (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1515), не допускается проведение в отношении одного и того же лица по одному и тому же предмету проведение одновременно мероприятий государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля.

Таким образом, в июне 2025 года в отношении ИП ФИО1 проведено два независимых контрольно-надзорных мероприятия в рамках государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля, осуществленные различными уполномоченными органами (Администрацией Шелеховского городского поселения и Управлением Росреестра по Иркутской области). При этом в форме совместного (межведомственного) контрольного (надзорного) мероприятия может проводиться только рейдовый осмотр в порядке статьи 71 Закона № 248-ФЗ.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о проведении контрольного мероприятия с грубыми нарушениями установленной процедуры.

Доводы администрации о соблюдении порядка выдачи оспариваемого предписания, подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании закона.

Таким образом, предписание Администрации Шелеховского городского поселения от 18.06.2025 №12, выданное ФИО1, не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, требования ФИО13 о признании недействительным оспариваемого предписания подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьями 101, 110 АПК РФ судебные расходы в виде уплаченной при подаче заявления в суд государственной пошлины подлежат взысканию с Администрации Шелеховского городского поселения в пользу заявителя в размере 10 000 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

решил:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным предписание Администрации Шелеховского городского поселения от 18.06.2025 №12, как не соответствующие действующему законодательству.

Обязать Администрацию Шелеховского городского поселения устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1, в соответствии с нормами действующего законодательства.

Взыскать с Администрации Шелеховского городского поселения в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 10 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.


Судья                                                                                                    В.Ю. Чувашова