Решение от 20 мая 2019 г. по делу № А60-73364/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-73364/2018
20 мая 2019 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 20 мая 2019 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.П. Сапожниковой, рассмотрел в судебном заседании дело по иску ПАО "СКБ-БАНК" (ИНН 6608003052, ОГРН 1026600000460)

к РПО "УРАЛКООПТОРГ", СПСК "УРАЛАГРОСБЫТ", АО "РОССЕЛЬХОЗБАНК" (ИНН 6611008452; 6611013660; 7725114488, ОГРН 1036600540547; 1106611000154; 1027700342890) о признании договоров недействительными, третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

- конкурсного управляющего Районного потребительского общества «Уралкоопторг» ФИО1 (ИНН <***>, рег. номер по реестру 5534, почтовый адрес: 623850, <...>),

- конкурсного управляющего СПСК «Уралагросбыт» (ИНН <***>) ФИО2 (ИНН <***>, регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих СРО - 001/204-16, адрес для направления корреспонденции: 620062, <...>)

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

- Свердловский областной Союз потребительских обществ (620014, <...> г. екатеринбург, пр. ленина,39 а/я440),

- ФИО3 / <...>,

- Межрайонная ИФНС России №13 по Свердловской области (623851, <...>).

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО4, представитель по доверенности от 10.01.2019, ФИО5, представитель по доверенности от 11.09.2017,

от ответчика ФИО6, представитель по доверенности от 06.12.2017,

от третьих лиц не явились

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчикам и просит:

1. Признать договор купли-продажи от 18.10.2011г. между РПО «Уралкоопторг» и СПСК «Уралагросбыт» в отношении здания столярного цеха, Литер Ж, Ж1, площадью 323,2 кв. м. расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, возвратить указанное имущество в конкурсную массу РПО «Уралкоопторг»;

2. Признать договор купли-продажи от 18.10.2011г. между РПО «Уралкоопторг» и СПСК «Уралагросбыт» в отношении здания гаража, Литер Д, площадью 241,1 кв. м., расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, возвратить указанное имущество в конкурсную массу РПО «Уралкоопторг»;

3. Признать договор залога № 117306/0014-7.1 от 30.12.2011г. между СПСК «Уралагросбыт» и АО «Россельхозбанк» в отношении здания гаража, Литер Д, площадью 241,1 кв. м., расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, освободить указанное имущество от обременении со стороны третьих лиц;

4. Признать договор залога № 107306/0037-7.1 от 01.02.2012г. между СПСК «Уралагросбыт» и АО «Россельхозбанк» в отношении здания столярного цеха, Литер Ж, Ж1, площадью 323,2 кв. м., расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, освободить указанное имущество от обременении со стороны третьих лиц.

Определением от 21.12.2018 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

24.01.2019 от ответчика - АО "Россельхозбанк" поступило ходатайство о применении срока исковой давности, отзыв на исковое заявление.

В предварительном судебном заседании истец требования поддержал, представил возражения на отзыв АО "Россельхозбанк", ответчик – АО "Россельхозбанк" исковые требования не признает по изложенным в отзыве основаниям.

Ответчики – СПК "УРАЛАГРОСБЫТ", РПО "УРАЛКООПТОРГ", третье лицо явку представителей не обеспечили (ст. 136 АПК РФ).

Определением от 01.02.2019 дело назначено к судебному разбирательству.

22.02.2019 от истца поступили письменные пояснения к иску.

25.02.2019 от ответчика – РПО "Уралкоопторг" поступил отзыв на исковое заявление, в котором заявил о пропуске срока исковой давности.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2016 (резолютивная часть от 27.06.2016г.) по делу №А60-40552/2015 районное потребительское общество «Уралкоопторг» признано несостоятельным (банкротам), введена процедура конкурсного производства на шесть месяцев. Конкурсным управляющим назначен ФИО1 (ИНН <***>, рег. номер по реестру 5534, почтовый адрес: 623850, <...>).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2017 общество с ограниченной ответственностью «УралСтройРесурс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2 (ИНН <***>, регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих СРО - 001/204-16, адрес для направления корреспонденции: 620062, <...>).

В судебном заседании – 26.02.2019 суд поставил на разрешение сторон вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, конкурсного управляющего и кредиторов должника - РПО "УРАЛКООПТОРГ", конкурсного управляющего и кредиторов СПСК "Уралагросбыт".

Стороны не возражают против привлечения конкурсных управляющих и кредиторов должников.

Суду не представляется возможным установить всех лиц, являющихся конкурсными кредиторами РПО "Уралкоопторг" и СПСК "Уралагросбыт", реестры кредиторов будут запрошены у конкурсных управляющих указанных лиц.

Суд, руководствуясь ст. 51 АПК РФ, привлекает к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, конкурсного управляющего Районного потребительского общества «Уралкоопторг» ФИО1 (ИНН <***>, рег. номер по реестру 5534, почтовый адрес: 623850, <...>), конкурсного управляющего СПСК «Уралагросбыт» (ИНН <***>) ФИО2 (ИНН <***>, регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих СРО - 001/204-16, адрес для направления корреспонденции: 620062, <...>), поскольку указанные лица действуют от имени и представляют интересы РПО «Уралкоопторг», СПСК «Уралагросбыт",

В связи с необходимостью установления всех конкурсных кредиторов, привлечением третьих лиц судебное разбирательство определением от 26.02.2019 отложено.

05.03.2019 от истца поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов.

06.03.2019 от ответчика АО "Россельхозбанк" поступило дополнение к отзыву.

11.03.2019 от третьего лица – конкурсного управляющего РПО "Уралкоопторг" поступил отзыв на иск, к отзыву приложен реестр требований кредиторов, согласно которому кредиторами РПО "Уралкоопторг" являются ОАО "СКБ-Банк" (истец), АО "РОссельхозбанк"(ответчик), СПСК "Уралагросбыт" (ответчик), Свердловский областной Союз потребительских обществ (620014, <...>), а также приложен договор купли-продажи №2з от 19.06.2018, заключенный между РПО "Уралкоопторг" и ФИО3.

В судебном заседании – 11.03.2019 судом установлено, что согласно реестру кредиторов СПСК "Уралагросбыт" кредиторами последнего являются Межрайонная ИФНС России №13 по Свердловской области (623851, <...>), АО "Россельхозбанк" (ответчик).

С учетом представленных реестров кредиторов двух ответчиков, суд, руководствуясь ст. 51 АПК РФ, привлекает к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Свердловский областной Союз потребительских обществ (620014, <...>), ФИО3, Межрайонную ИФНС России №13 по Свердловской области (623851, <...>). О привлечении третьих лиц вынесено отдельное определение.

В связи с привлечением третьих лиц судебное разбирательство определением от 12.03.2019 отложено.

26.03.2019 от ФИО3 поступил отзыв на иск.

10.04.2019 от ПАО "СКБ-банк" поступило ходатайство об уточнении исковых требований, а именно:

-Признать договор купли-продажи от 18.10.2011г. между РПО «Уралкоопторг» и СПСК «Уралагросбыт» в отношении здания столярного цеха, Литер Ж, Ж1, площадью 323,2 кв. м. расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, возвратить указанное имущество в собственность РПО «Уралкоопторг», взыскать с РПО «Уралкоопторг» в пользу СПСК «Уралагросбыт» денежные средства в размере 1 800 000 руб.;

-Признать договор купли-продажи от 18.10.2011г. между РПО «Уралкоопторг» и СПСК «Уралагросбыт» в отношении здания гаража, Литер Д, площадью 241,1 кв. м., расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, возвратить указанное имущество в собственность РПО «Уралкоопторг», взыскать с РПО «Уралкоопторг» в пользу СПСК «Уралагросбыт» денежные средства в размере 550 000 руб.,

-Признать договора залога № 117306/0014-7.1 от 30.12.2011г. между СПСК «Уралагросбыт» и АО «Россельхозбанк» в отношении здания гаража, Литер Д, площадью 241,1 кв. м., расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, освободить указанное имущество от залога АО «Россельхозбанк»;

-Признать договора залога № 107306/0037-7.1 от 01.02.2012г. между СПСК «Уралагросбыт» и АО «Россельхозбанк» в отношении здания столярного цеха, Литер Ж, Ж1, площадью 323,2 кв. м., расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, освободить указанное имущество от залога АО «Россельхозбанк»;

ходатайство рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ

В судебном заседании – 12.04.2019 судом установлено, что в материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем извещении Свердловского областного Союза потребительских обществ, в связи с чем, судебное разбирательство подлежит отложению.

Определением от 15 апреля 2019 судебное заседание отложено.

30.04.2019 г. от ПАО "СКБ-банк" поступило ходатайство об уточнении исковых требований, а именно просит:

-признать договор купли-продажи от 18.10.2011 г. между РПО «Уралкоопторг» и СПСК «Уралагросбыт» в отношении здания столярного цеха, Литер Ж, Ж1, площадью 323,2кв.м. расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, возвратить указанное имущество в собственность РПО «Уралкоопторг», восстановить задолженность РПО «Уралкоопторг» в пользу СПСК «Уралагросбыт» в размере денежных средств, оплаченных по недействительности сделке,-1800000руб.00коп.;

- Признать договор купли-продажи от 18.10.2011г. между РПО «Уралкоопторг» и СПСК «Уралагросбыт» в отношении здания гаража, Литер Д, площадью 241,1 кв. м., расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, возвратить указанное имущество в собственность РПО «Уралкоопторг», восстановить задолженность РПО «Уралкоопторг» в пользу СПСК «Уралагросбыт» в размере денежных средств, оплаченных по недействительности сделке,-550000руб.00коп.;

- Признать договор залога № 117306/0014-7.1 от 30.12.2011г. между СПСК «Уралагросбыт» и АО «Россельхозбанк» в отношении здания гаража, Литер Д, площадью 241,1 кв. м., расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимого имущества;

- Признать договор залога № 107306/0037-7.1 от 01.02.2012г. между СПСК «Уралагросбыт» и АО «Россельхозбанк» в отношении здания столярного цеха, Литер Ж, Ж1, площадью 323,2 кв. м., расположенного по адресу <...> недействительным, применить последствия недействительности сделки, признать отсутствующим обременением в виде залога недвижимого имущества.

В судебном заседании – 13.05.2019 ходатайство рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ.

Истец на требованиях настаивает, ответчик –Банк просит в иске отказать.

Остальные ответчики, и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о месте и времени рассмотрения, явку представителей не обеспечили, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

18.10.2011 между РПО «Уралкоопторг» (продавцом) и СПСК «Уралагросбыт» (покупателем) заключены купли-продажи договоры недвижимого имущества в отношении:

-Здания столярного цеха, Литер Ж, Ж1, площадью 323,2 кв. м., расположенное по адресу <...> (далее - Договор № 1);

-Здания гаража, Литер Д, площадью 241,1 кв. м., расположенное по адресу <...> (далее - Договор № 2).

Истец считает указанные договоры ничтожными, в обоснование ссылается на судебные акты по делу № А60-50566/2017, в частности ссылается на то, что суд высказался о том, что данные договоры купли-продажи являются ничтожными по своей природе.

В рамках указанного дела, Сельскохозяйственный потребительский сбытовой (торговой) кооператив «Уралагросбыт» обратился в суд с иском к Районному потребительскому обществу «Уралкоопторг» о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:44:0101013:6 в размере 1/15 в части, занятой зданиями истца, отсутствующим и признании за истцом права общей долевой собственности в соответствующем размере.

Судом было установлено, что Ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 66:44:0101013:6 площадью 8489 кв.м., расположенный по адресу <...>.

В соответствии с условиями договоров №097306/0008-7.2 от 26.02.2009, 107306/0037-7.2 от 06.08.2010, 117306/0014-7.2 от 18.03.2011 об ипотеке (залоге недвижимости) указанный выше земельный участок передавался в залог акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» для обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам.

Кроме того, 29.06.2011 земельный участок также был передан в залог открытому акционерному обществу «Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу» по договору №79.1-266 от 29.06.2011.

Требования обоих третьих лиц включены в реестр требований кредиторов ответчика, дело (№А60-40552/2015) о банкротстве которого возбуждено 27.08.2015, как обеспеченные залогом имущества ответчика, в том числе спорного земельного участка.

Истец на основании договоров от 18.10.2011 приобрел у ответчика здание гаража площадью 241,1 кв.м. и здание столярного цеха площадью 323,2 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 66:44:0101013:6. Полагая, что в связи с приобретением в собственность расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:44:0101013:6 объектов недвижимого имущества приобрел право общей долевой собственности на земельный участок в праве пропорционально площади принадлежащих ему на праве собственности объектов, расположенных на земельном участке, истец обратился в суд с указанным иском.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2018 г. в рамках дела № А60-50566/2017 в исковых требованиях СПСК «Уралагросбыт» к РПО «Уралкоопторг» о признании права в общей долевой собственности на земельный участок отказано полностью.

Суд указал, что Договоры купли-продажи от 18.10.2011 не содержат условия о передаче истцу в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:44:0101013:6, как предмета договора.

Из содержания договоров от 18.10.2011 не следует, что воля сторон при их заключении была направлена на отчуждение объектов недвижимости вместе с земельным участком. Действия по межеванию земельного участка, расположенного под принадлежащими в настоящее время истцу зданиями, с целью выделения земельного участка, необходимого и достаточного для эффективной эксплуатации объектов недвижимости, не были произведены.

Имуществом в договорах именуются только здания. Кроме того, только в отношении зданий ответчиком были сделаны заверения об отсутствии залога, спора, запрещения (ареста) и сервитута. При намерении ответчика распорядиться земельным участком, передать его в пользование ответчик должен был в соответствии с условиями договоров об ипотеке №097306/0008-7.2 от 26.02.2009, 107306/0037-7.2 от 06.08.2010, 117306/0014-7.2 от 18.03.2011 испросить предварительного письменного согласия третьего лица. Доказательства получения такого согласия до заключения договоров от 18.10.2011 суду не были представлены.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса здания относятся к объектам, прочно связанным с землей, то продажа здания гаража площадью 241,1 кв.м. и здания столярного цеха площадью 323,2 кв.м. без земельного участка, противоречит гражданскому и земельному законодательству.

Следовательно, договоры от 18.10.2011 являются применительно к статье 168 Гражданского кодекса недействительными (ничтожными) сделками, которые не могут порождать каких-либо прав и обязанностей их участников, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью (пункт 1 статьи 167 названного Кодекса).

Постановлением Семнадцатого апелляционного арбитражного суда от 17.05.2018 г. решение оставлено без изменений, апелляционная жалоба СПСК «Уралагросбыт» без удовлетворения. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23.08.2018 г., указанные судебные акты оставлены без изменений, кассационная жалоба СПСК «Уралагросбыт» без удовлетворения.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истец настаивает на том, что решение суда по указанному делу имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, указывает, что факт недействительности указанных договоров признан судебным актом, вступившим в законную силу, в силу чего данное обстоятельство не подлежит повторному доказыванию.

В силу вышеизложенного оспариваемые договоры купли-продажи не порождают права собственности на указанные в них объекты для СПСК «Уралагросбыт» (ст. 168 ГК РФ).

Далее истец, указывает на то, что между СПСК «Уралагросбыт» и АО «Россельхозбанк» заключены договоры залога недвижимого имущества:

-Здания столярного цеха, Литер Ж, Ж1, площадью 323,2 кв. м., расположенное по адресу <...>, договор залога № 107306/0037-7.1 от 01.02.2012г. (далее -Договор залога № 1);

-Здания гаража, Литер Д, площадью 241,1 кв. м., расположенное по адресу <...>, договор залога № 117306/0014-7.1 от 30.12.2011г. (далее - Договор залога №2).

Поскольку АО «Россельхозбанк» при заключении указанных договоров залога обязано было изучить договоры купли-продажи от 18.10.2011г., то данное лицо должно было понимать, что у СПСК «Уралагросбыт» отсутствуют правовые основания для заключения указанных договоров залога.

В ходе рассмотрения спора в рамках дела № А60-50566/2017 АО «Россельхозбанк» было привлечено в дело в качестве третьего лица, направило отзыв, просило отказать СПСК «Уралагросбыт» в определении доли спорного земельного участка.

Следовательно, АО «Россельхозбанк» было в курсе и осознавало то обстоятельство, что договоры залога заключаются с неуполномоченным лицом.

В указанных договорах залога указано, что право собственности на земельный участок под зданиями, передаваемыми в залог, принадлежит РПО «Уралкоопторг», СПСК «Уралагросбыт» владеет указанным участком на праве аренды. Такая правовая конструкция противоречит положениям Земельного Кодекса РФ (1, 35 ЗК РФ), и АО «Россельхозбанк» как квалифицированный участник гражданских правоотношений должно было это учитывать при заключении оспариваемых договоров залога.

Поскольку у СПСК «Уралагросбыт» отсутствовало право на распоряжение указанным имуществом, то заключенные договоры залога также являются недействительными на основании ст. 168 ГК РФ, так как они заключены неправомочным лицом.

Поскольку договоры купли-продажи от 18.10.2011г. и договоры залога от 30.12.2011г. и 01.02.2012г. являются недействительными, то стороны обязаны вернуть всё полученное по сделкам.

В настоящее время и продавец и покупатель являются банкротами, в отношении их имущества введены процедуры конкурсного производства.

Таким образом, указанные здание столярного цеха, Литер Ж, Ж1, площадью 323,2 кв. м. и здание гаража, Литер Д, площадью 241,1 кв. м., расположенные по адресу <...> подлежат возвращению в конкурсную массу РПО «Уралкоопторг», в свою очередь задолженность РПО «Уралкоопторг» перед СПСК «Уралагросбыт» в размере 2 350 000 руб. подлежит восстановлению. При этом передаваемое недвижимое имущество подлежит освобождению от права залога со стороны АО «Россельхозбанк».

РПО «Уралкоопторг» находится в стадии конкурсного производства в рамках дела о банкротстве (дело № А60-40552/2015). Имущество РПО «Уралкоопторг» подлежит реализации для погашения требования кредиторов.

ПАО «СКВ-банк» является кредитором РПО «Уралкоопторг», требования Банка включены в реестр требований кредиторов (Определение Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-40552/2015 от 19.11.2015г.), размер требования кредитора: 9 557 511,95 руб. Согласно материалам дела № А60-40552/2015 в реестре требований кредиторов находятся требования кредиторов третьей очереди на сумму 24 702 589,77 руб. Данные обстоятельства подтверждаются отчетом конкурсного управляющего РПО «Уралкоопторг» от 07.09.2018г. Доля истца в общем размере кредиторской задолженности 38,69%, и соответственно возвращение указанного ранее недвижимого имущества в конкурсную массу позволит Банку, после реализации имущества, получить удовлетворение части своих требований, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Требования истца судом рассмотрены и отклонены.

Во-первых, судебные акты на которые ссылается истец не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда.

Положения данной нормы касаются лишь вопроса освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации, которая может быть различной, и зависит в том числе от характера конкретного спора.

В судебных актах, на которых ссылается истец, Арбитражным судом разрешался вопрос о признании доли ответчика в праве общей долевой собственности применительно к квалификации отношений между СПСК «Уралагросбыт» и РПО «Уралкоопторг» (возможность признания права собственности на 1/15 земельного участка принадлежащего РПО «Уралкоопторг»), соответственно позиция судов изложенная в вышеуказанных судебных актах, применялась только при квалификации отношений между сторонами в деле №А60-50566/2017.

В рамках дела №А60-50566/2017 не оспаривался ни договоры купли-продажи, ни договоры залога.

Правовые выводы, изложенные судебных актах по делу №А60-50566/2017 не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания. Положения ч. 2 ст. 69 АПК РФ касаются лишь вопросов освобождения от доказывания обстоятельств дела (например: факт заключения договора залога, факт заключения договора купли-продажи), а не их правовой квалификации.

Несмотря на то, что правовая квалификация сделки, данная судом по ранее рассмотренному делу, не образует преюдиции по смыслу ст. 69 АПК РФ, она должна учитываться судом, который рассматривает второе дело. Если суд, разрешающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы /Определение ВС РФ № 303-АД14-3647/.

Во-вторых, в материалы дела представлена копия договора аренды земельного участка, заключенного между РПО «Уралкоопторг» и СПСК «Уралагросбыт» от 13.10.2011 г.

В соответствии с п.1 указанного договора Арендодатель передает Арендатору принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:44:01 01 013:0006, площадью 8489 кв.м.

Впоследствии между РПО «Уралкоопторг» (продавец) и СПСК «Уралагросбыт» (покупатель) 18.10.2011 г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями договора п. 1.1. Продавец передал, а Покупатель принял здание столярного цеха, литер Ж,Ж1 площадью 323,2 кв.м. расположенный на земельном участке (кадастровый номер 66:44:0101013:6, площадью 8489), а также заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями договора п. 1.1. Продавец передал, а Покупатель принял здание гаража, литер Д площадью 241,1 кв.м. расположенный на земельном участке (кадастровый номер 66:44:0101013:6, площадью 8489).

Указанные договоры были зарегистрированы регистрирующим органом, в подтверждение чего были выданы свидетельства о государственной регистрации права от 14.08.2015 г., и от 17. 11 7011.

Между АО «Россельхозбанк» и СПСК «Уралагросбыт» 30.12.2011 заключен договор об ипотеке №117306/0014-7.1, в соответствии с условиями которого (п.3.1.), в залог банку передано здание гаража литер «Д» кадастровый номер объекта 66-66-33/030/2007-411, площадью 241.1кв.м., этажность 1, местоположение: <...>. Здание расположено на земельном участке используемым Залогодателем на праве аренды сроком до 12.09.2012 г. на основании договора аренды земельного участка от 13 октября 2011 г. заключенного между РПО «Уралкоопторг» и Залогодателем кадастровый номер66:44:0101013:0006. Договор об ипотеке зарегистрирован регистрирующим органом.

Далее, между АО «Россельхозбанк» и СПСК «Уралагросбыт» заключен договор об ипотеке №107306/0037-7.1. от 01.02.2012, в соответствии с условиями которого (п.3.1.), в залог банку передано здание столярного цеха литер Ж,Ж1, этажность 1, общая площадь 323.2м, кадастровый номер 66-66-33/014/2008-162, местоположение: <...>. Здание расположено на земельном участке используемым Залогодателем на праве аренды сроком до 12.09.2012 г. на основании договора аренды земельного участка от 13 октября 2011 г. заключенного между РПО «Уралкоопторг» и Залогодателем кадастровый номер 66:44:01 01 013:0006. Договор об ипотеке зарегистрирован регистрирующим органом.

В пункте 2 самого договора аренды указано, что передаваемый в аренду земельный участок обременен ипотекой в пользу ОАО «Россельхозбанк» и ОАО «СКБ-Банк».

В пункте 3 договора установлен срок, на который заключается договор аренды земельного участка - 11 месяцев.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное законом установлено, а именно пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанная норма устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При отсутствии обязанности в государственной регистрации указанного договора, сведения о праве аренды не подлежали включению в ЕГРП (существовавший на тот момент) поскольку указанный договор не подлежал государственной регистрации в порядке установленном ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (который действовал в период заключения договора)».

Если после истечения установленного договором срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор в силу требований пункта 2 статьи 621 ГК РФ считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Однако в этом случае закон не устанавливает обязательную регистрацию договоров аренды земельных участков, поскольку первоначально он заключен на срок менее чем один год, а в последующем возобновлен в силу требований закона.

Согласно разъяснениям п. 45 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 6 Пленум высшего арбитражного суда Российской Федерации № 8 постановление от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (редакция разъяснений по состоянию на 01.07.1996, действовала на момент заключения договоров).

Позиция судов сводится к следующему, пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения оспариваемых сделок), установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Между тем положения договоров залога заключенных с АО «Россельхозбанк» содержат как описание зданий переданных в залог, так и описание земельного участка, на котором они находятся и так же ссылку на договор аренды земельного участка и срок, на который он заключен (пункт 3.1. договора). Договоры купли-продажи недвижимого имущества являются легитимными сделками, поскольку в них указан предмет сделки - здание, а так же указан земельный участок, на котором расположены данные здания.

В силу ст. 522 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13), по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 16.11.2010 N 8354/10 и от 05.07.2011 N 1721/11, названные положения гражданского (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) и земельного (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации) законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Из вышеизложенных норм следует, что договор аренды на земельный участок не подлежал изменению или расторжению и продолжал действовать, при этом какого-либо дополнительного оформления отношений между новыми собственниками объектов недвижимости и арендодателем не требовалось, то есть к покупателю недвижимого имущества переходит право пользования земельным участком независимо от заключения между сторонами соответствующего договора.

Таким образом, оснований для квалификации договоров купли-продажи как ничтожных сделок не имеется (ст. 168 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ), поскольку в договорах имеются сведения о земельном участке, так же договоры не содержат прямого указания, что права на земельный участок занятый зданием не переходят к приобретателю.

Принимая в залог имущество АО «Россельхозбанк» действовал добросовестно, изучил все документы представленные залогодателем. Указанные договоры прошли государственную регистрацию.

Судом при рассмотрении настоящего дела, также установлено, что первоначально конкурсный управляющий РПО «Уралкоопторг» и АО «СКБ-банк» в рамках дела № А60-40552/2015 о банкротстве РПО «Уралкоопторг», обратились с заявлением о признании договоров купли-продажи Здания столярного цеха - площадь: 323, 2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:44:0101013:6. Здания гаража - площадь: 241,1 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:44:0101013:6 недействительными.

В рамках рассмотрения указанных заявлений о признании сделок недействительными АО «Россельхозбанк» и конкурсный управляющий ответчика предоставили в суд Договор аренды земельного участка от 13.10.2011г.

Заявление было оставлено без рассмотрения.

Судом также установлено, что между ответчиком и банками (Россельхозбанком и СКБ-банком) были заключены договоры залога, по которым возникла ипотека на следующие объекты недвижимости: /помимо спорных /

По договору об ипотеке №097306/0008-7.2. от 26.02.2009, заключенному между АО «Россельхозбанк» и РПО «Уралкоопторг», предметом договора является недвижимое имущество: здание мастерской Литер Б, Б1, Б2 площадью 1 215,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> с земельным участком площадью 8 489 кв.м., на котором это здание расположено,

По договору об ипотеке №117306/0014-7.2. от 18.03.2011, заключенному между АО «Россельхозбанк» и РПО «Уралкоопторг», предметом договора является недвижимое имущество: здание сварочного цеха Литер С, площадью 352,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> с земельным участком площадью 8 489 кв.м., на котором это здание расположено,

По договору об ипотеке №107306/0037-7.2. от 06.08.2010, заключенному между АО «Россельхозбанк» и РПО «Уралкоопторг», предметом договора является недвижимое имущество: здание механического цеха Литер В, площадью 216.4 кв.м., расположенного по адресу: <...> с земельным участком площадью 8 489 кв.м., на котором это здание расположено,

Данные фактические обстоятельства установлены в рамках дела о банкротстве № А60-40522/15 определение от 16.03.2016г.

По договору, заключенному с АО «СКБ-банк» от 29.06.2011 г.Административное здание, литер А, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 421,8 кв.м., состоящее их 2-х этажей, основного строения. Кадастровый (или условный) номер: 66-66-33/002/2008-360. Свидетельство о государственной регистрации права 66 АГ 219254 от 24.04.2008 года. Кадастровый паспорт от 25.05.2011 года., Земельный участок, площадью 8 489 кв.м., на котором расположено вышеуказанное здание. кадастровый номер указанного земельного участка - 66:44:0101013:6,

По договору, заключенному с АО «СКБ-банк», здание склада запчастей, литер К, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 245,7 кв.м., состоящее из одного этажа, основного строения. Технические характеристики указанного здания приведены в Кадастровом паспорте здания, выданном СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Филиал «Ирбитское межрайонное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости от 07.12.2010 года. Инвентарный номер объекта - 904\42\0006\25-00. Свидетельство о государственной регистрации права 66 АГ № 288195 от 16.06.2008 года. - земельный участок площадью 8489 кв.м., на котором расположено указанное здание. кадастровый номер указанного земельного участка - 66:44.0101013:6

Указанные обстоятельства установлены Определением Арбитражного суда Свердловской области о введении наблюдения в отношении РПО «Уралкоопторг» от 19 ноября 2015 года Дело №А60-40552/2015

Таким образом, третьим лицам Россельхозбанку и СКБ-банку в залог были переданы 5 зданий (кроме зданий, принадлежащий Истцу) и земельный участок, занятый этими зданиями.

Здания же, принадлежащие Истцу: Здание столярного цеха - площадь: 323,2 кв.м., и Здание гаража - площадь: 241,1 кв.м., и земельный участок, занятый этими зданиями были свободны от каких либо обременений, поскольку в залог банка не был передан весь земельный участок.

Третье лицо – конкурсный управляющий ФИО7 указывает на то, что отсутствие воли на передачу всего земельного участка в залог подтверждается и проведенными регистрациями залогов, как зданий Истца, так и зданий Ответчика. У Россельхозбанка зарегистрировано право залога на 3 здания и земельный участок под ними с 2009 года, тогда как СКБ-банк зарегистрировал права на 2 здания и земельный участок под ними в 2011 году и без согласия на то Россельхозбанка.

В соответствии со ст. 64 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ"Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции по состоянию на момент заключения договоров купли-продажи), на которую ссылается управляющий в отзыве, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

В соответствии со ст. 69 Закона об залоге недвижимости, Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Учитывая отсутствие оснований для признания сделок купли-продажи недействительными, отсутствуют основания и для признания договоров залога недействительными.

Указанные выше доводы третьего лица, суд принимает в том числе, при рассмотрении заявления о пропуске срока исковой давности, заявленном в письменном виде.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).

По правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент совершения сделки, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Аналогичный подход к вопросу об определении срока исковой давности сохранен в настоящее время в пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, согласно которому для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с заявленным требованием.

Исчисление срока исковой давности следует исчислять с момента перехода права собственности и размещения данной информации в общем доступе –Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. с 17.11.2011, и с 08.02.2012 и 22.03.2012 – регистрация права залога. При этом суд исходит из того, что информация в реестре доступна всем лицам, в том числе истцу.

Требования открытого акционерного общества «СКБ – Банк» (ИНН <***>) в реестр требований кредиторов районного потребительского общества «Уралкоопторг» (ОГРН <***>) в размере 8 900 000 руб. – основной долг, 584 729 руб. 27 коп. – проценты за пользование кредитом, 112 074 руб. 95 коп. – пени в составе третьей очереди реестра требований кредиторов, как обеспеченные залогом недвижимого имущества и товаров в обороте должника определение от 19.11.2015.

С момента включения требований в реестр прошло более трех лет.

Таким образом, истец узнал и должен был и мог узнать о заключении оспариваемых договоров, намного раньше, до истечения срока исковой давности.

Суд не принимает доводы истца о том, что узнал он о сделках только при рассмотрении дела № А60-50566/17.

С учетом ранее изложенного, а также пропуска срока исковой давности, в удовлетворении требования надлежит отказать.

Расходы по оплате госпошлины относятся на истца /ст.110 АПК РФ/

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В иске отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяЕ.А. Мезрина