Решение от 23 марта 2025 г. по делу № А27-947/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело № А27-947/2024


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации Резолютивная часть решения оглашена 10.03.2025 г. Кемерово

Решение в полном объеме изготовлено 24.03.2025

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Алференко А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Цмокуновой В.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Базис" (ИНН <***>) к комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (ИНН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, взыскании излишне уплаченной арендной платы,

при участии: от истца (онлайн-подключение): ФИО1 – представитель по доверенности от 05.12.2024,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Базис" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее – ответчик) о признании величины рыночной стоимости права пользования земельным участком расположенного по адресу: <...> «д», площадью 6002 кв.м., с кадастровым номером 42:29:0102007:58, из земель категории-земли населенных пунктов, под зданием склада готовой продукции в размере 337 000 руб., установленной в отчете № 102.36/2022, выполненном ЧПО ФИО2, недостоверной; об установлении величины рыночной стоимости права пользования земельным участком с 01.01.2023 по 31.12.2023, расположенным по адресу: <...> «д», площадью 6002 кв.м., с кадастровым номером 42:29:0102007:58, из земель категории-земли населенных пунктов, под зданием склада готовой продукции в размере 154 891 руб.; о взыскании неосновательного обогащения в размере 165 543,76 руб., расходов на проведение судебной экспертизы 45 416 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 17 966 руб. (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований в рамках положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

В судебном заседании представитель истца на доводах с учетом уточнения настаивал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, ответчик в суд не явился. Ранее от ответчика поступил отзыв на иск, дополнение, в которых ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал.

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела, суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, счёл возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Исследовав и оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих доводов и возражений, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела, 10.10.2017 между истцом и ответчиком был заключен договор № 47-17 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> «д», площадью 6002 кв.м., с

кадастровым номером 42:29:0102007:58, из земель категории-земли населенных пунктов, под зданием склада готовой продукции.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды земельного участка - до 10.10.2066.

Согласно п. 3.1. договора, размер арендной платы за земельный участок устанавливается ежегодно, согласно расчету арендной платы за землю, указанному в Протоколе определения величины арендной платы (Приложение № 1 к договору).

В период с 17.10.2017 по 31.12.2022 размер арендной платы по договору исчислялся ответчиком исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В 2017 году годовой размер арендной платы составил сумму в размере 22 575,26 руб.; в 2018 - сумму в размере 69 482,06 руб.; в 2019 -68 759,60 руб.; в 2020 -77 258,95 руб.; в 2021

-80 115,31 руб.; в 2022 -83 324,63 руб.

На основании расчета (уведомления) № 1 за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 размер арендной платы определен ответчиком исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, установленной отчетом об оценке № 102.36/2022, выполненным ЧПО ФИО2 и составил сумму в размере 337 000 руб. в год.

Посчитав годовой размер арендной платы за земельный участок необоснованно завышенным по сравнению с прошлыми периодами, и с целью проверки обоснованности отчета об оценке № 102.36/2022, истцом 26.05.2023 в адрес ответчика было направлено письмо о предоставлении копии отчета, на которое ответчик письмом от 08.06.2023 исх.

№ 1562 ответил отказом.

С целью определения реальной величины рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок истцом в ООО «Сибирское бюро оценки» была заказана оценка рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок.

Отчетом № Н08/23 об определении рыночной стоимости величины арендной платы земельного участка ООО «Сибирское бюро оценки» по состоянию на 26.09.2023 определена рыночная стоимость величины арендной платы в сумме- 142 200 руб. в год.

Установив существенную разницу между двумя отчетами, истцом 02.10.2023 в адрес ответчика было направлено письмо за исх. № 301 об установлении величины рыночной стоимости земельного участка в размере 142 200 руб. в год, согласно отчета № Н08/23, выполненного ООО «Сибирское бюро оценки».

В связи с отказом Комитета о пересмотре размера арендной платы, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Кемеровской области.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении

гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Так, в частности, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды № 47-17 земельного участка устанавливается и может изменяться ответчиком, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Арендная плата по договору с учетом сформулированных выше выводов должна исчисляться с момента вступления в силу изменений.

Истец ставит под сомнение величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:29:0102007:58, определенную в отчете об оценке № 102.36/2022 в размере 337 000 руб., которая используется ответчиком для расчета арендной платы по договору аренды № 47-17 земельного участка от 10.10.2017.

Действующим на момент рассмотрения спора законодательством размер арендной

платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ принято постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в соответствии с которым к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно принципу предсказуемости расчета арендной платы в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со статьей 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Статьей 8 Закона N 135-ФЗ определено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

По положениям ст. ст. 422, 424 и 614 ГК РФ, а также с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. п. 16, 19 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения

правил ГК РФ о договоре аренды", ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поскольку проведение оценки спорного земельного участка обязательно, обращение истца с требованиями об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости правомерно.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность, как ранее отмечено, осуществляется на территории Российской Федерации на основании Закона N 135-ФЗ.

Статьей 15 последнего предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является; статьей 11 приводимого закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Суд, руководствуясь положениями статей 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", статьей 82 АПК РФ, установив при рассмотрении настоящего спора наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене, назначил проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества.

Из заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения Кемеровская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации - Новокузнецкий филиал ФИО3 № 1327/5-3-24 от 11.11.2024 и дополнений к экспертизе следует, что размер рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу <...> «д», площадью 6002 кв.м. с кадастровым номером: 42:29:0102007:58 из земель категории – земли населенных пунктов, под зданием склада готовой продукции за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 составляет

154 891 руб.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении эксперта содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учетом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом N 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и

достоверности, арбитражный суд пришел к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым отсутствуют.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации.

Ответчик, оспаривая заключение эксперта, доводов, опровергающих вывод судебной экспертизы, не привел, ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, не заявил. Само по себе несогласие ответчика с заключением судебной экспертизы не влечет признание заключения недопустимым доказательством, оснований для сомнения в компетентности эксперта у суда не имеется. Достоверность сведений, содержащихся в рассматриваемом экспертном заключении (дополнении), не опровергается иными доказательствами по делу.

Как отмечалось ранее, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и обязательны для сторон договора.

С учетом установления величины рыночной стоимости права пользования земельным участком, расположенного по адресу: <...> «д», площадью 6002 кв.м., с кадастровым номером 42:29:0102007:58, из земель категории-земли населенных пунктов, под зданием склада готовой продукции по результатам судебной экспертизы за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в размере 154 891 руб.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Так, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Исходя из размера годовой арендной платы, истец рассчитал сумму неосновательного обогащения (переплата), которая составила 165 543,76 руб. за период с 01.01.2023 по 31.12.2023. Указанный расчет судом проверен и признан обоснованным и верным, ответчиком не оспорен.

С учетом приведенных норм права и установленных судом обстоятельств, требование истца о взыскании суммы неосновательного обогащения (переплата) в заявленном размере является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Таким образом, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

В силу правила, предусмотренного статьей 110 АПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату судебной экспертизы, поскольку экспертиза принята судом в качестве надлежащего доказательства, в том числе в опровержение доводов ответчика.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать величину рыночной стоимости права пользования земельным участком расположенного по адресу: <...> «д», площадью 6002 кв.м., с кадастровым номером 42:29:0102007:58, из земель категории-земли населенных пунктов, под зданием склада готовой продукции в размере 337 000 руб., установленной в отчете № 102.36/2022, выполненном ЧПО ФИО2, недостоверной.

Установить величину рыночной стоимости права пользования земельным участком с 01.01.2023 по 31.12.2023, расположенного по адресу: <...> «д», площадью 6002 кв.м., с кадастровым номером 42:29:0102007:58, из земель категории-земли населенных пунктов, под зданием склада готовой продукции в размере 154 891 руб.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Базис" (ИНН <***>) неосновательное обогащение в размере 165 543,76 руб., расходов за проведение судебной экспертизы 45 416 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 17 966 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Базис" (ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 381 руб., уплаченную по платежному поручению № 343 от 25.12.2023.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Судья А.В. Алференко