Решение от 22 декабря 2020 г. по делу № А11-9358/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Владимир Дело № А11-9358/2017

“22” декабря 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15.12.2020. На основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление полного текста мотивированного решения откладывалось до 22.12.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Холминой И.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Владимира (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: проспект Строителей, д. 1-А, офис 2, <...>),

третьи лица:

1) Управление архитектуры и строительства администрации города Владимира (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: Октябрьский проспект, д. 47, <...>),

2) Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: ул. Ленина, д. 59, <...>),

3) Министерство культуры Российской Федерации (адрес: Малый Гнездиковский пер., д. 7/6, стр. 1,2, г. Москва, ГСП-3, 125993),

об исполнении обязательств по договору о развитии застроенной территории

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: проспект Строителей, д. 1-А, офис 2, <...>)

к администрации города Владимира (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>),

третьи лица:

1) Управление архитектуры и строительства администрации города Владимира (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: Октябрьский проспект, д. 47, <...>),

2) Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: ул. Ленина, д. 59, <...>),

3) Министерство культуры Российской Федерации (адрес: Малый Гнездиковский пер., д. 7/6, стр. 1,2, г. Москва, ГСП-3, 125993),

о возврате денежных средств в сумме 1 120 000 рублей,

в судебном заседании приняли участие: от истца – ФИО2, представитель (доверенность № 01-17/17 от 22.012020, сроком действия до 30.12.2021, диплом ВСГ 3890758 от 23.10.2009),

от ответчика – ФИО3, представитель (доверенность от 18.09.2020 сроком действия один год, диплом ДВС 1168891 от 01.07.2002),

от третьего лица (Управление архитектуры и строительства администрации города Владимира) – ФИО2, представитель (доверенность № 01-17/17 от 22.012020, сроком действия до 30.12.2021, диплом ВСГ 3890758 от 23.10.2009),

от иных лиц – не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Владимирской области в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

установил:

администрация города Владимира (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй" (далее – ООО "Инвест-Строй", ответчик) об исполнении обязательств по договору о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира № 01-10/176 от 26.12.2014, в котором просила:

1) обязать ООО "Инвест-Строй" передать в муниципальную собственность благоустроенную квартиру, расположенную в городе Владимире, общей площадью не менее 11,8 кв. метра, в том числе жилой площадью не менее 11,8 кв. метра,

2) обязать ООО "Инвест-Строй" передать в муниципальную собственность благоустроенную квартиру, расположенную в городе Владимире, общей площадью не менее 8,3 кв. метра, в том числе жилой площадью не менее 7,6 кв. метра,

3) обязать ООО "Инвест-Строй" передать в муниципальную собственностьблагоустроенные жилые помещения, расположенные в городе Владимире, не менее 93 кв. метров общей площади.

Ответчик в письменном отзыве на иск, дополнениях к отзыву и в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указав, что администрацией допущено злоупотребление правом.

По мнению ООО "Инвест-Строй", администрация, приняв решение о проведении аукциона, заведомо знала, что в соответствии с постановлением Губернатора Владимирской области от 31.12.2010 № 1407 "Об утверждении границ зон охраны достопримечательного места регионального значения "Исторический центр города Владимира", режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон", на территории квартала № 22 запрещено возведение каких-либо объектов капитального строительства и, следовательно, в отношении данной территории не могло быть принято решение о ее развитии в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. В результате ООО "Инвест-Строй" было отказано в согласовании проекта планировки в связи с нарушением режима использования земель, предусматривающего сохранение свободного внутриквартального пространства.

Постановление администрации от 06.11.2014 № 4155 "О развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира", по мнению ответчика, является незаконным, так как на данной территории расположен только один подлежащий сносу многоквартирный дом.

Кроме того, как полагает ответчик, администрацией не подтвержден факт расселения граждан, своевременно не принято решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в доме № 73-б, расположенном по адресу: ул. Большая Московская в г. Владимире, и земельного участка, принадлежащих на праве собственности ФИО4; внесены недостоверные сведения в аукционную документацию относительно 93 кв. метров расселенных жилых помещений.

В связи с изложенным ответчик просил в удовлетворении иска отказать, применить положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик также указал на истечение срока действия договора, а также его прекращение в связи с невозможностью исполнения.

Общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй" обратилось к администрации города Владимира с встречным иском о признании договора о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира № 01-10/176 от 26.12.2014 недействительным.

Определением от 10.11.2017 арбитражный суд принял к рассмотрению одновременно с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО "Инвест-Строй" о признании договора о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира № 01-10/176 от 26.12.2014 недействительным, с которым администрация города Владимира не согласилась, сославшись на отсутствие оснований для признания сделки недействительной.

ООО "Инвест-Строй" неоднократно уточняло встречные исковые требования и окончательном виде заявлением от 07.10.2020 (вх. от 08.10.2020) просило обязать администрацию города Владимира возвратить денежные средства в сумме 1 120 000 рублей, перечисленные в счет уплаты цены права на заключение договора о развитии застроенной территории.

В письменном дополнении к отзыву на первоначальный иск и в обоснование встречного иска ООО "Инвест-Строй" сообщило, что письмами от 14.07.2016 и от 09.08.2016 уведомило администрацию о невозможности осуществления строительства каких-либо объектов капитального строительства на территории, подлежащий развитию в соответствии с договором о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира № 01-10/176 от 26.12.2014. Как указал ответчик, в случае осуществления строительства будет нарушен режим использования земель и градостроительный регламент зоны Р-2, установленный постановлением Губернатора Владимирской области от 31.12.2010 № 1407 "Об утверждении границ зон охраны достопримечательного места регионального значения "Исторический центр города Владимира", режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон", а именно: требование о сохранении свободного внутриквартального пространства.

В ответ на данные обращения администрация сообщила, что ведется работа по подготовке технического задания для разработки проекта зон охраны достопримечательного места регионального значения "Исторический центр города Владимира" и предложила "ООО "Инвест-Строй" подать заявку на включение земельных участков в границах (согласно договору) в перечень участков и объектов, требующих изменения действующих регламентов. Ответчик направил соответствующие заявления в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Владимира и в адрес Управления капитального строительства администрации города Владимира, в ответ на которые Управление архитектуры и градостроительства письмом от 25.10.2016 сообщило, что заявление принято к сведению.

Кроме того, по мнению ООО "Инвест-Строй", администрацией были внесены недостоверные сведения при проведении аукциона в части увеличения площади жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность. Согласно условиям договора застройщик обязан передать в муниципальную собственность 93 м2 расселенных жилых помещений; фактически в доме № 73-б по ул. Большая Московская, расположенном на застроенной территории, расселено 34,3 м2 жилых помещений (квартира № 5 площадью 24,1 м2 и квартира № 6 площадью 10,2 м2), что подтверждается постановлениями администрации города Владимира № 537 от 14.02.2013, № 935 от 20.03.2013, копиями технических паспортов, договорами социального найма от 23.04.2013 № 609/13, от 29.05.2013 №№ 685/13, 687/13. Ответчик полагает, что действия администрации направлены не на развитие застроенной территории, а на решение задач по расселению жителей из многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащих сносу, получение необоснованной выгоды в виде площади жилых помещений сверх площади расселенных жилых помещений.

Администрация города Владимира письменный отзыв на уточненное встречное исковое заявление от 07.10.2020 не представила, встречные требования не признала, просила в удовлетворении отказать, настаивая на ранее приведенных доводах.

Определением от 04.12.2017 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управление архитектуры и строительства администрации города Владимира (далее – третье лицо, управление архитектуры и строительства), которое поддержало в полном объеме исковые требования администрации и ее возражения на встречный иск.

Определением от 12.02.2018 по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области (далее – третье лицо, государственная инспекция по охране объектов культурного наследия).

Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия в письменном отзыве на иск и встречное исковое заявление от 02.04.2018 сообщила, что спорные здания и земельные участки, находящиеся по адресам: ул. Большая Московская, <...> города Владимира, располагаются в границах территории объектов культурного наследия регионального значения: "Исторический центр города Владимира"; "Культурный слой древнего Владимира, XII-XVII вв.". Объекты культурного наследия приняты на государственную охрану Законом Владимирской области от 09.09.2007 № 65-ОЗ "О внесении изменений в приложения к Закону Владимирской области "Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры". Постановлением Губернатора Владимирской области от 31.12.2010 № 1407 утверждены границы зон охраны достопримечательного места регионального значения "Исторический центр города Владимира", режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон. Спорные земельные участки располагаются в границах охранной зоны с режимом использования земель и градостроительным регламентом Р-2.

Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия пояснила, что 30.09.2015 в адрес Государственной инспекции от ООО "Инвест-Строй" поступили материалы, обосновывающие возможность строительства нового жилого дома по адресу: <...>.

13.10.2015 Государственной инспекцией принято решение (письмо № ГИООКН-496-01-27) рассмотреть поступившие документы на заседании Научно-экспертного совета по вопросам сохранения культурного наследия.

Пунктом 5 статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено, что особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых работ в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, работ по использованию лесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленного объекта археологического наследия, а также обеспечения доступа граждан к указанным объектам.

Пунктом 3 статьи 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" установлено, что строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

Статьей 45.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ установлено, что собственник или иной законный владелец объекта археологического наследия обязан обеспечить реализацию мероприятий по сохранению объекта археологического наследия.

29.10.2015 по результатам заседания Научно-экспертным советом повопросам сохранения культурного наследия принято решение согласиться свозможностью строительства нового жилого дома по адресу: г. Владимир,ул. Большая Московская д. 73-б, при условии соблюдения законодательства об охране объектов культурного наследия и с последующей разработкой проекта планировки исторического квартала № 22 (протокол № 6 от 29.10.2015).

Письмом от 06.11.2015 (исх. № ГИООКН-496-01-27) Государственная инспекция сообщила ООО "Инвест-Строй" о принятом решении.

17.02.2016 в адрес Государственной инспекции от ООО "Инвест-Строй"поступил на рассмотрение проект планировки исторического квартала № 22.

В соответствии со статьей 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" разработанный ООО "Инвест-Строй" проект планировки исторического квартала № 22 был направлен на согласование (письмо от 03.03.2016 № ГИООКН-5 8-01-11) в Министерство культуры Российской Федерации.

Согласно письму Государственной инспекции от 07.07.2016 № ГИООКН-137-01-11, направленному в Министерство культуры Российской Федерации, проектируемое здание размещается в охранной зоне достопримечательного места регионального значения "Исторический центр города Владимира" с режимом использования земель и градостроительным регламентом Р-2, утвержденными постановлением Губернатора области от 31.12.2010 № 1407. Режим и регламент данной зоны предусматривают сохранение свободного внутриквартального пространства, адаптивное строительство на месте утраченных исторически ценных зданий и сооружений, так называемое компенсационное строительство по линии застройки улицы, запрещают изменение исторической планировочной структуры улиц и периметральной застройки кварталов.

Согласно проекту реконструкции исторического ядра города Владимира, утвержденному решением Владимирского областного совета народных депутатов от 26.11.1982 № 1062п/20, жилой дом по адресу: ул. Большая Московская, д. 73-б, определен как сносимое здание. Генеральным планом указанного проекта не предусматривается строительство каких-либо объектов на данном месте.

Проект планировки территории исторического квартала № 22, расположенного в границах территории объекта культурного наследия регионального значения достопримечательное место "Исторический центр города Владимира", который был разработан ООО "Инвест-Строй" и направлен для рассмотрения и согласования в Министерство культуры Российской Федерации, возвращен на доработку как не соответствующий предъявляемым требованиям.

Определением от 31.07.2018 по ходатайству ООО "Инвест-Строй" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство культуры Российской Федерации (далее – Министерство культуры, третье лицо).

Министерство культуры Российской Федерации в письменном заключении по существу спора указало, что в марте 2016 года на рассмотрение в Департамент государственной охраны культурного наследия поступил разработанный ответчиком проект планировки территории исторического квартала № 22, расположенного в границах территории объекта культурного наследия регионального значения достопримечательного места "Исторический центр города Владимира". Полномочия по государственной охране данного объекта находятся в ведении Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области. Письмом от 07.04.2016 (исх. № 1736-12-04) Департамент обратился в инспекцию с просьбой представить заключение о соответствии или несоответствии проекта требованиям, установленным в границах территории достопримечательного места. В ответ инспекция сообщила о несоответствии проекта, в связи с чем он был возвращен на доработку (письмо от 07.07.2016 № ГИООКН-137-01-11).

Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области, Министерство культуры Российской Федерации явку представителей в судебное заседание не обеспечили, спор рассматривается в их отсутствие на основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 08.12.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 15.12.2020.

Исследовав материалы арбитражного дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Постановлением администрации города Владимира от 06.11.2014 № 4155 принято решение о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира.

В соответствии с постановлением администрации города Владимира от 10.11.2014 № 4202 проведен аукцион, по результатам которого 26.12.2014 между администрацией города Владимира и ООО "Инвест-Строй" заключен договор о развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира № 01-10/176.

По настоящему договору застройщик обязался в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира (далее – застроенная территория), ориентировочной площадью 0,2642 га, границы которой определены постановлением администрации города Владимира от 06.11.2014 № 4155 "О развитии застроенной территории части квартала № 22 исторического центра города Владимира", а администрация обязалась создать условия, необходимые для выполнения застройщиком обязательств по настоящему договору (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.2 договора определен перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции, расположенных на территории, подлежащей развитию:

1) здание (домовладение) по адресу: <...> д. 73-б;

2) здание по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора застройщик обязался подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории (далее – проект планировки застроенной территории) в соответствии с градостроительными регламентами, определенными постановлением Губернатора Владимирской области от 31.12.2010 № 1407 "Об утверждении границ зон охраны достопримечательного места регионального значения "Исторический центр города Владимира", режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон", Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Владимир, утвержденными решением Совета народных депутатов города Владимира от 30.10.2011 № 183, Генеральным планом муниципального образования город Владимир, утвержденным решением Совета народных депутатов города Владимира от 05.11.2009 № 223, городскими нормативными градостроительного проектирования, утвержденными решением Совета народных депутатов города Владимира от 27.08.2008 № 163, иными правовыми актами в области градостроительной деятельности.

Срок исполнения – 6 (шесть) месяцев со дня подписания договора.

В случае выявления администрацией при рассмотрении проекта планировки застроенной территории недостатков, в том числе несоответствия проекта планировки застроенной территории генеральному плану муниципального образования город Владимир, местным нормативам градостроительного проектирования, иным правовым актам в области градостроительной деятельности, застройщик обязуется устранить выявленные недостатки в сроки, установленные в уведомлении администрации об устранении замечаний. При этом предельный срок устранения всех замечаний администрации не может превышать 1 (один) месяц.

В случае формирования единого земельного участка инициировать внесение изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Владимир в части изменения границ территориальных зон с целью приведения к одной территориальной зоне. В случае формирования нескольких земельных участков обеспечить принадлежность каждого земельного участка только одной территориальной зоне.

Согласно пункту 3.1.3 договора застройщик обязан создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, и 93 м2 жилых помещений, соответствующих площади расселённых жилых помещений; срок исполнения – не позднее 3 (трёх) месяцев со дня подписания договора.

Созданные (приобретенные) и передаваемые жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, должны отвечать требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации.

Поскольку ответчик обязательства по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений не исполнил, истец направил в его адрес претензию от 10.05.2018 (исх. № 05-01/507) с предложением исполнить условия договора в течение месяца с момента получения, которая оставлена без ответа и удовлетворения.

Вышеназванные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с иском о понуждении к исполнению обязательств по договору о развитии застроенной территории, ответчику – основанием для обращения с встречным иском о возврате уплаченной по договору суммы.

Арбитражный суд, всесторонне проанализировав и оценив в совокупности все представленные документы, с учетом правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 по делу № 301-ЭС19-25810, считает иск администрации города Владимира подлежащим отклонению, встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй" подлежащим удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие.

К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, он применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 – 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунальнобытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в тот числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее – постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

По общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков) (пункт 39 постановления Пленума № 6).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре – передачи в муниципальную собственность благоустроенных квартир.

Положения градостроительного законодательства и условия заключенного сторонами договора от 26.12.2014 определяют, что развитие застроенной территории осуществляется в целях строительства на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии, объектов недвижимости на месте многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу.

Довод представителя администрации о том, что ООО "Инвест-Строй" могло бы инициировать процедуру рассмотрения вопроса о реконструкции многоквартирного дома вместо его сноса, несостоятелен, так как администрация приняла постановление от 06.11.2014 № 4155 о развитии застроенной территории на основании ранее изданного ею постановления от 06.07.2012 № 2930 о признании данного дома подлежащим сносу в связи с его аварийным состоянием и физическим износом, а в рамках дела № А11-17493/2018 обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ООО "Инвест-Строй" о заключении дополнительного соглашения об изменении срока действия спорного договора до исполнения застройщиком-инвестором обязательства по сносу аварийного дома.

Системное толкование статей 46.1 – 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны ООО "Инвест-Строй" корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства. Поэтому при невозможности исполнить обязанность по осуществлению строительства по обстоятельствам, риск которых возложен на муниципальное образование, оно должно вернуть полученное встречное предоставление, так как ничего не предоставило взамен. Именование указанного денежного предоставления платой за заключение договора не может изменять его суть, предписанную императивными нормами градостроительного законодательства. При названных обстоятельствах основания для удержания перечисленной ответчиком по договору развития застроенной территории суммы в размере 1 120 000 рублей у администрации отсутствуют.

Таким образом, с учетом вышеизложенного иск администрации города Владимира к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй" подлежит отклонению; встречный иск – удовлетворению в полном объеме. Удовлетворение требования о возврате исполненного по сделке в виде уплаченных денежных средств по сути предполагает взыскание спорной суммы с обязанного лица в установленном порядке. С администрации города Владимира в пользу ООО "Инвест-Строй подлежат взысканию денежные средства в сумме 1 120 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины за рассмотрение встречного иска в сумме 6000 рублей относятся на истца и подлежат взысканию в пользу ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 28, 49, 65, 110, 167 - 171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. В иске администрации города Владимира, г. Владимир, к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй", г. Владимир, отказать.

2. Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй", г. Владимир, удовлетворить.

Взыскать с администрации города Владимира, г. Владимир, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Строй", г. Владимир, денежные средства в сумме 1 120 000 рублей, а также 6000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.Ю. Холмина