Решение от 4 декабря 2020 г. по делу № А21-1860/2020

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-1860/2020

«04»

декабря

2020 года

Резолютивная часть решения объявлена

«12»

ноября

2020 года

Решение изготовлено в полном объеме

«04»

декабря

2020 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2 (до перерыва в судебном заседании, секретарем судебного заседания ФИО3 (после перерыва в судебном заседании)

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского округа «Город Калининград»

к обществу с ограниченной ответственностью «Ремжилстрой»

третьи лица: общество с ограниченной ответственность «Довид», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

о внесении изменений в договор купли-продажи

при участии:

от истца - ФИО4 по доверенности

от ответчика - ФИО5 по доверенности

от ООО «Довид» - ФИО6 по доверенности

от Управления Росреестра - ФИО7 по доверенности

установил:

Администрация городского округа «Город Калиниград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ремжилстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее-ООО «Ремжилстрой», ответчик) и просит дополнить раздел 2 договора купли-продажи №000464 от 16.03.2010г. пунктом 2.1 следующего содержания:

«2.1 Земельный участок обременен правом беспрепятственного и бесплатного проезда общества с ограниченной ответственностью «Довид» (ИНН <***>) к объектам недвижимости, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:33».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Довид» (далее- ООО «Довид»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее- Управление Росреестра).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, доводы, изложенные в исковом заявлении. Полагает, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «Довид» имеет законное право пользования частью единого земельного участка, вошедшего впоследствии в состав земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:18, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему предприятия.

Ответчик заявил возражения по иску, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, письменных пояснениях. Полагает, в частности, что Администрацией не доказаны факт нарушения ее прав, наличие правовых оснований для изменения договора; внесение изменений в исполненный договор не предусмотрено действующим законодательством; установленное ранее право проезда к складам ООО «Довид» не являлось сервитутом; право проезда не может быть установлено вопреки императивным требованиям противопожарной безопасности.

Представитель ООО «Довид» находит требования Администрации обоснованными и подлежащими удовлетворению, поддержал доводы , изложенные в отзыве на иск. Полагает, что изменились обстоятельства, при которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, и вызваны эти изменения неправомерными действиями ответчика.

Представитель Управления Росреестра поддержал доводы, изложенные в представленном суду отзыве, полагает, что обременение земельного участка ответчика правом бесплатного беспрепятственного проезда, ранее установленное договором аренды, подлежало сохранению и действует в настоящее время.

В судебном заседании 05.11.2020г. был объявлен перерыв до 12.11.2020г.

Заслушав представителей сторон, третьих лиц, изучив материалы дела, суд установил следующее.

16.03.2010г. между сторонами был заключен договор №000464 купли-продажи земельного участка (далее-договор купли-продажи), в соответствии с которым в собственность за плату ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 39:15:121031:18 площадью 1,8952 га по адресу: ул.Третьяковская,2 в Центральном районе г.Калининграда в границах, обозначенных в приложении к настоящему договору.

Земельный участок предоставлен под существующие здания, строения и сооружения производственной базы (пункт 1.3 договора купли-продажи).

Согласно пункту 5.1 договора купли-продажи покупатель приобрел в собственность за плату земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в разделе 2) имущественных прав и претензий третьих лиц , о которых в момент заключения договора стороны , заключившие его, не могли не знать.

В пункте 2.1 договора купли-продажи предусмотрено, что в случае необходимости ООО «Ремжилстрой» обязано обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок городских служб для обслуживания инженерных коммуникаций.

В соответствии с пунктом 7.1 изменение и расторжение настоящего договора по взаимному соглашению сторон возможны до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Переход права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке 12.04.2010г.

10.02.2020г. в адрес ответчика Администрацией был направлен проект соглашения №000464-1 о внесении изменений в названный договор купли-продажи, а именно дополнении его пунктом 2.1 в следующей редакции: «2.1 Земельный участок обременен правом беспрепятственного и бесплатного проезда общества с ограниченной ответственностью «Довид» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к объектам недвижимости, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:33».

Поскольку соглашение подписано не было, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов .

В соответствии с пунктом 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом , другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 АПК РФ).

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в договоре купли-продажи от 16.03.2010г. не предусмотрено обременение земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:18 в виде права беспрепятственного и бесплатного проезда ООО «Довид» к складам, расположенным на смежном земельном участке, которое ранее было предоставлено в соответствии с условиями договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:18, заключенного между Администрацией и ООО «Ремжилстрой». Полагает, что ограничение права собственности ООО «Ремжилстрой» является формой реализации прав ООО «Довид» на часть земельного участка, необходимую для использования его здания; бесплатность и постоянство этого права вытекает из исключительности прав для ООО «Довид», установленной статьей 552 ГК РФ.

Таким образом, иск фактически направлен на защиту интересов ООО «Довид».

ООО «Довид» является собственником смежного земельного участка площадью 900 кв.м с кадастровым номером 39:15:121031:33 на основании договора купли-продажи земельного участка №001079 от 11.07.2013г.

Из материалов дела следует , что постановлением мэра г.Калининграда от 25.02.1998г. №470 ТОО «Ремжилстрой» в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 1,72 га без определения границ земельного участка в натуре по ул.Третьяковской,2 в Центральном районе г.Калининграда. Пунктом 5 данного постановления в отношении указанного земельного участка для ТОО «Ремжилстрой» установлены обременения на право пользования землей в части осуществления беспрепятственного и бесплатного проезда по территории к складам ЗАО «Довид».

Заключенный на основании указанного постановления договор на передачу в аренду городских земель от 03.06.1998г., пункт 3.2 которого предусматривал обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный и бесплатный проезд по территории к складам ЗАО «Довид», был расторгнут .

С требованиями о внесении аналогичных изменений в договор купли-продажи ранее ООО «Довид» обращалось к Администрации и ООО «Ремжилстрой» (дело №А21-3108/2019).

Решением суда от 09.08.2019г. по указанному делу, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2019г. и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.03.2020г., ООО «Довид» отказано в удовлетворении его требований с указанием на то, что с иском о внесении изменений в договор могут обратиться только стороны такого договора, к числу которых ООО «Довид» не относится. При этом суд удовлетворил требования ООО «Ремжилстрой» об обязании ООО «Довид» в срок до 01.03.2020г. освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 39:15:121031:18 в части, примыкающей к зданию ООО «Довид», путем прекращения его использования для проезда, стоянки транспортных средств, проведения погрузочно-разгрузочных работ.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Ремжилстрой», суд указал, что договор между ООО «Довид» и ООО «Ремжилстрой», предусматривающий использование ООО «Довид» земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:18, отсутствует; статья 552 ГК РФ, на которую ссылается ООО «Довид», не может регулировать отношения по использованию указанного земельного участка; предусмотренные законом основания для использования спорного земельного участка ООО «Довид» отсутствуют. Суд указал также, что ООО «Довид» при необходимости может урегулировать вопрос использования указанного земельного участка путем установления сервитута, предусмотренного статьей 274 ГК РФ.

Кроме того, решением арбитражного суда от 22.01.2020г. по делу №А21-10872/2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.05.2020г., постановлением кассационного суда от 07.08.2020г., Администрации и ООО «Довид» отказано в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой.

В решении от 22.01.2020г. по данному делу суд указал, что доводы ООО «Довид» о том, что договор аренды с ООО «Ремжилстрой» содержал условие о сервитуте, а права ООО «Довид» тем самым были надлежащим образом защищены, не находит своего документального подтверждения; ни стороны оспариваемого договора, ни ООО «Довид» не обращались с соответствующими заявлениями о государственной регистрации сервитута в регистрирующий орган; установленное право проезда не носило публичного сервитута, а обеспечивало ООО «Довид» право на пользование той частью земельного участка, которая приходилась на территорию, занятую складами и необходимую для их использования; такая необходимость отпала в связи с предоставлением ООО «Довид» земельного участка в натуре с установлением границ на местности постановлением №2752 от 20.09.2000г.; впоследствии ни в одном из актов Администрации относительно формирования участков в районе ул.Третьяковской,д.2 не устанавливалось право ООО «Довид» на проезд через участок ООО «Ремжилстрой». Суд признал несостоятельной ссылку Администрации и ООО «Довид» на отсутствие свободного доступа к объектам недвижимости, принадлежащим ООО «Довид» на праве собственности, и расположенных на смежных земельных участках, поскольку заключение договора купли-продажи в отсутствие зарегистрированного сервитута не является препятствием для последующего обременения участка, которое происходит помимо воли собственника.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылаются истец и ООО «Довид» при рассмотрении настоящего дела, были предметом исследования при рассмотрении дел №А21- 3108/2019 и №А21-10872/2019 , в судебных актах по которым им дана правовая оценка.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком ( сервитута).

В соответствии с действующим законодательством сервитут является единственным законным способом ограниченного пользования чужим земельным участком.

ООО «Довид» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Ремжилстрой» об установлении сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:18 (дело №А21- 1837/2020).

Из материалов дела следует, что обязательства по договору купли-продажи прекращены их надлежащим исполнением сторонами (статья 408 ГК РФ); переход к ООО «Ремжилстрой» права собственности на земельный участок зарегистрирован. Действующее законодательство не предусматривает возможность изменения прекращенного надлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, законные основания для внесения в договор купли-продажи изменений в судебном порядке отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170,181 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.

Судья

ФИО1