Решение от 27 февраля 2018 г. по делу № А45-21351/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

630102 г. Новосибирск, ул. Нижегородская, д. 6

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ   ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-21351/2017
г. Новосибирск
28 февраля 2018 года
21 февраля 2018 года объявлена резолютивная часть решения                                              

28 февраля 2018 года изготовлено решение в полном объеме                                              


      Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Антошиной А.Н.,  рассмотрев в судебном заседании в здании  арбитражного суда по  адресу: 630102, <...>, зал судебного заседания  № 535, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304547207800096, ИНН <***>), г. Новосибирск, к акционерному обществу "ОНД" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новосибирск, обществу с ограниченной ответственностью «ТМ-ТРАСТ», Акционерному обществу «Институт прикладной физики», о взыскании 1130000 рублей., при участии в судебном заседании: истца индивидуального предпринимателя ФИО2;  представителей: истца:  ФИО3, доверенность от 22.05.2017;  ФИО4, доверенность  от   22.05.2017;  ответчика АО  «ОНД»: ФИО5,  доверенность  №03/2018 от 09.02.2018; ответчика  АО Институт прикладной физики»:  ФИО6,  доверенность   48-1/2018  от  09.01.2018; ответчика ООО «ТМ-ТРАСТ»:  ФИО7,  доверенность  от  27.12.2017; ФИО8, доверенность от 27.12.2017,  


УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец, арендатор) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с  исковыми требованиями о взыскании на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  с акционерного общества «ОНД» (далее - АО «ОНД») 1130000 руб. расходов, понесенных истцом на улучшение арендованного по договору №10/2010 от 01.03.2010 нежилого помещения (здание кузницы), находящегося по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать  1 182 031 руб. 03 коп.  в счет возмещения  расходов.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2017 к участию в деле в качестве соответчиков  привлечены общество с ограниченной ответственностью «ТМ-ТРАСТ» (далее - ООО «ТМ-ТРАСТ») и акционерное общество «Институт прикладной физики» (далее  - АО ИПФ).

Исковые требования, с учетом дополнительных пояснений, мотивированы следующими обстоятельствами.

В соответствии с заключенным между истцом (арендатор) и АО ИПФ (арендодатель) договором аренды № 10/2010 от 01.03.2010 и актом приема-передачи от 01.03.2010 истец получил в аренду на срок по 31.01.2011 нежилое помещение (здание кузницы) общей площадью 43,6 кв.м. с холодной пристройкой площадью 15 кв. м, и прилегающей территорией площадью 918 кв.м. по адресу: <...>.

После окончания 31.01.2011 срока действия договора аренды истец в отсутствие возражений арендодателя продолжил пользоваться арендованным имуществом. В соответствии с пунктом 7.3 договора с этого момента каждая из сторон могла отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Письмом №48/1162 от 30.08.2012 арендодатель - АО ИПФ в соответствии с пунктом 7.3 договора в одностороннем порядке расторг договор аренды №10/2010 от 01.03.2010. После расторжения договора аренды истец не возвратил арендодателю арендованное имущество и продолжил им фактически пользоваться после 30.08.2012 и платить арендную плату.

07.02.2013 здание кузницы было подожжено неизвестными лицами. В результате пожара сгорели холодная пристройка и деревянное перекрытие основного здания. По факту пожара постановлением от 18.04.2013  возбуждено уголовное дело, виновные до настоящего времени не установлены.

23.04.2013 истец обратился к арендодателю - АО ИПФ с письменным заявлением на разрешение ремонтно-восстановительных работ с реконструкцией поврежденного пожаром здания кузницы, на котором генеральным директором АО ИПФ ФИО9 24.04.2013 была учинена резолюция «Не возражаю». По мнению истца, указанная резолюция на письме являлась согласием собственника на реконструкцию здания.

Ремонтно-строительные работы по реконструкции здания кузницы были закончены истцом в октябре месяце 2014 года. В результате реконструкции общая площадь здания была увеличена до 75,8 кв.м.

Период фактического пользования нежилым помещением завершился заключением между истцом и АО ИПФ нового договора аренды № 01/2015 от 01.01.2015, в соответствии с которым АО ИПФ (арендодатель) передал истцу в аренду реконструированное здание кузницы общей площадью 75,8 кв.м. с прилегающей частью земельного участка площадью 546 кв.м. на срок по 30.11.2015.

Письмом от 09.12.2016 истец был уведомлен арендодателем о смене собственника арендуемых помещений в результате реорганизации АО ИПФ путем выделения нового общества АО «ОНД», к которому перешло право собственности на арендуемые помещения.

13.07.2017 договор аренды №01/2015 от 01.01.2015 был прекращен, арендованное имущество возвращено истцом арендодателю - АО «ОНД» по акту приема-передачи нежилого помещения и части земельного участка от 13.07.2017.

Поскольку в период реконструкции здания не действовал договор аренды № 10/2010 от 01.03.2010, а другого договора аренды в этот период между сторонами не было, то истец вправе в общем порядке в соответствии со статьей 623 ГК РФ требовать возмещения ему затрат на реконструкцию здания кузницы, определенных истцом в сумме 1 182 031 руб. 03 коп. 

На день обращения в суд с данным иском 15.08.2017 не истек 3-годичный срок исковой давности, исчисляемый с момента окончания реконструкции здания кузницы в октябре 2014 года.

Ответчик  АО «ОНД» отзывом и в ходе судебного разбирательства отклонил исковые требования как необоснованные, ссылаясь на то, что он не является правопреемником первоначального арендодателя  АО ИПФ в части отношений по реконструкция здания кузницы, факт осуществления реконструкции и её объём надлежащим образом не доказаны, он в настоящее время не является собственником здания кузницы, т.к. оно продано ООО «ТМ-ТРАСТ», и заявил о пропуске срока исковой давности, исчисляемого со дня окончания реконструкции, но не позднее чем с 13.01.2014, что подтверждается сведениями в отчете об оценке рыночной стоимости строительства нежилого здания № 03/03/14-НД от 05.03.2014.

Ответчик  ООО «ТМ-ТРАСТ» иск не признал полностью за необоснованностью, ссылаясь на то, что он не являлся участником арендных отношений с истцом, купил земельный участок у АО «ОНД» с находящимся на нем спорным строением по договору купли-продажи земельного участка №А-7 от 10.07.2017 и договору купли-продажи недвижимости №А-4 от 10.07.2017 и снес спорное строение, что подтверждается актом обследования земельного участка от 02.11.2017;  истцом надлежащим образом не доказаны факт несения расходов на реконструкцию непосредственно истцом и их размер, а также заявил о пропуске срока исковой давности, исчисляемого со дня окончания реконструкции, но не позднее чем с 13.01.2014, что подтверждается сведениями в отчете об оценке рыночной стоимости строительства нежилого здания № 03/03/14-НД от 05.03.2014.

Ответчик АО ИПФ иск не признал, его возражения сводятся к тому, что восстановление здания кузницы после пожара являлось обязанностью истца как арендатора этого имущества, при этом,  письменного разрешения на реконструкцию здания истцу не давалось, в деле отсутствуют доказательства выполнения работ и затрат истца, иск предъявлен за пределами срока исковой давности.

          Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчиков, арбитражный суд установил, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

          В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

          Проверка доводов сторон, оценка представленных доказательств, приводит к следующему.                  

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с договором аренды № 10/2010 от 01.03.2010 АО ИПФ – арендодатель передал истцу - арендатору находящееся по адресу:  <...>, - нежилое помещение здание кузницы (далее: здание) с кадастровым номером 54:35:091295:26:03 общей площадью 43,6 кв. м, в том числе: комната № 1 площадью 27,6 кв. м, комната № 2 площадью 5,3 кв. м, комната № 3 площадью 4,7 кв. м, комната № 4 площадью 6,0 кв. м., - под производство ритуальной продукции, а также холодную пристройку площадью 15 кв. м. под склад ритуальной продукции и прилегающую территорию площадью 918,0 кв. м. Передаваемое в аренду нежилое помещение (здание) принадлежало арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 54АБ № 289897 от 27.06.2003 (пункт 1.2 договора). Согласно пункту 7.1 договор заключен на срок с 01.03.2010 по 31.01.2011.

По окончании срока действия договора, арендатор продолжил пользоваться нежилым помещением в отсутствие возражений со стороны арендодателя после 31.01.2011, вследствие чего договор аренды возобновился с 01.02.2011 на тех же условиях на неопределенный срок   согласно части 2 статьи 621 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и с учетом пункта 7.3 договора, с этого момента каждая из сторон могла отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.  

07.02.2013 здание было повреждено пожаром, что подтверждается актом о пожаре. Согласно пояснениям истца, в результате пожара сгорели холодная пристройка и деревянное перекрытие основного здания, что привело к невозможности использования здания по прямому назначению.  Как следует из постановления от 18.04.2013 о возбуждении уголовного дела следователя по расследованию преступлений на обслуживаемой территории отдела полиции №10 «Советский» СУ Управления  МВД России  по г. Новосибирску  капитана полиции ФИО10, пожар произошел в результате поджога неизвестными лицами, виновные до настоящего времени не установлены.     

Истец 23.04.2013 обратился к арендодателю - АО ИПФ с письменным заявлением с просьбой разрешить ему за свой счет произвести ремонтно-восстановительные работы с реконструкцией поврежденного пожаром здания, при этом в заявлении не указаны параметры реконструкции здания, к заявлению также не прилагались какие-либо документы со сведениями о реконструкции.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Реконструкция здания, исходя из законодательного определения этого понятия, относится к категории неотделимых улучшений арендованного имущества применительно к статье 623 ГК РФ.

По условиям договора аренды (пункт 2.2.13) истец должен передать арендодателю – АО ИПФ все неотделимые улучшения арендованного имущества без возмещения их стоимости.

На письменном заявлении истца от 23.04.2013 генеральным директором АО ИПФ ФИО9 24.04.2013 была учинена резолюция «Не возражаю», что следует считать согласием арендодателя на осуществление арендатором реконструкции арендованного имущества.

Однако, как было установлено вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.03.2013, постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.10.2014 по делу № А45-23244/2013, на основании пункта 7.3 договора аренды арендодатель - АО ИПФ письмом от 26.03.2013 № 48/368 уведомил истца об отказе от исполнения договора, предложив освободить арендуемое имущество и передать его арендодателю.  Указанное письмо получено истцом 02.04.2013. В связи с односторонним отказом арендодателя от дальнейшего исполнения спорного договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды № 10/2010 от 01.03.2010 прекратил свое действие.

Обстоятельства прекращения договора аренды №10/2010 от 01.03.2010 в соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ не нуждаются в доказывании вновь в настоящем деле, поскольку истец (арендатор) и АО ИПФ (арендодатель) участвовали в деле № А45-23244/2013.

Таким образом, договор аренды № 10/2010 от 01.03.2010 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, с учетом положений пункта 7.3 договора, был прекращен с 03.04.2013, через месяц после получения истцом от арендодателя письменного уведомления об отказе от договора и предложения возвратить имущество.

Направление арендодателем – АО ИПФ арендатору - истцу заявления об отказе от договора аренды с требованием о возврате арендованного имущества означало также и аннулирование разрешения на ремонтно-восстановительные работы с реконструкцией поврежденного пожаром здания, данного истцу за два дня до отказа от договора в период действия договора аренды и на его условиях.

          После прекращения 03.04.2013 договора аренды истец не возвратил арендованное здание арендодателю - АО ИПФ, продолжил пользоваться зданием без согласия арендодателя, а также осуществил реконструкцию здания без согласия арендодателя.

На то, что в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ истцом была осуществлена именно реконструкция здания, указывают следующие обстоятельства: общая площадь здания была увеличена с 43,6 кв.м. до 75,8 кв.м. путём пристройки дополнительных помещений со стенами из газобетонных блоков типа «Сибит», вместо сгоревшего деревянного перекрытия здания было установлено перекрытие из сборных железно-бетонных утепленных плит, в наружной кирпичной стене здания, примыкающей к пристроенному помещению устроено три дверных проема для прохода в пристройку, здание с пристройкой накрыты общей крышей, - что подтверждается поэтажным планом от 22.04.2003, техническим паспортом на здание от 14.11.2014.

Собственно работы по реконструкции здания были проведены и закончены истцом в 2013 году после прекращения договора аренды, что подтверждается техническим паспортом здания от 14.11.2014, договором на производство строительных работ между истцом и бригадой строителей в лице бригадира ФИО11 от 05.07.2013, договором на электромонтажные работы между истцом и ФИО12 от 10.08.20013, экспертным заключением технического обследования по обеспечению общих требований противопожарной защиты объекта № 1 от 14.01.2014, составленного ООО «Технический центр пожарной безопасности. Поскольку точная дата окончания реконструкции не установлена, то в соответствии с техническим паспортом здания датой окончания реконструкции следует считать 31.12.2013.

Таким образом, работы, производившиеся в сентябре-октябре месяце 2014 года согласно представленных истцом письменных пояснений исполнителей: ФИО13, ФИО14, ФИО15, - отношения к собственно реконструкции не имеют, проводились после окончания реконструкции и доказательства производства этих работ с согласия арендодателя – АО ИПФ истцом также не представлены.

Поскольку, как было установлено в решении выше, реконструкция здания и другие работы были произведены истцом без согласия арендодателя – АО ИПФ, то в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ их стоимость возмещению не подлежит.

Таким образом, исковые требования ИП ФИО2 о возмещении стоимости произведенных работ являются неправомерными и удовлетворению не подлежат, согласно положениям пункта 3 статьи 623 ГК РФ.

Кроме этого, на осуществление реконструкции здания истец должен был получить разрешение на строительство в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Об отсутствии такого разрешения на строительство заявлено ответчиком - АО ИПФ, истец указанные возражения ответчика не опроверг, в материалах дела разрешение на строительство также отсутствует.

Таким образом, произведенная истцом реконструкция здания имеет признаки самовольной постройки в соответствии с положениями статьи 222 ГК РФ, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, и в этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

17.12.2013 арендодателем – АО ИПФ был предъявлен в Арбитражный суд Новосибирской области иск к арендатору с требованием об обязании освободить и возвратить арендованное здание кузницы с холодной пристройкой и прилегающей территорией (дело №А45-23244/2013).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.03.2013, оставленным без изменения постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.10.2014, иск по делу № А45-23244/2013 удовлетворен полностью.

          В рамках дела № А45-23244/2013 арендатор обосновывал свой отказ возвратить арендованное имущество отсутствием объекта, переданного по договору аренды, поскольку после пожара арендатором был построен новый объект с увеличенной площадью и иной планировкой комнат.

          Решение Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-23244/2013 об обязании возвратить арендованное имущество арендатор - ИП ФИО2 не исполнил.

Период фактического пользования зданием, в течение которого арендатор - ИП ФИО2 отказывался возвратить арендодателю арендованное имущество и произвел реконструкцию здания, завершился заключением нового договора аренды № 01/2015 от 01.01.2015, в соответствии с которым АО ИПФ (арендодатель) передал истцу в аренду здание общей площадью 75,8 кв.м. с прилегающей частью земельного участка площадью 546 кв.м. на срок по 30.11.2015.

 Письмом от 09.12.2016 истец был уведомлен арендодателем о смене собственника арендуемых помещений в результате реорганизации АО ИПФ путем выделения нового общества АО «ОНД», к которому перешло право собственности на арендуемые помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

13.07.2017 договор аренды №01/2015 от 01.01.2015 был прекращен, арендованное имущество возвращено истцом новому арендодателю - АО «ОНД» по акту приема-передачи нежилого помещения и части земельного участка от 13.07.2017.

АО «ОНД» не устанавливало в судебном порядке и не регистрировало право собственности на реконструированное здание. АО «ОНД» продало ответчику – ООО «ТМ-ТРАСТ» земельный участок с фактически находящимся на нем спорным строением по договору купли-продажи земельного участка № А-7 от 10.07.2017 и договору купли-продажи недвижимости № А-4 от 10.07.2017, согласно последнему предметом купли-продажи являлось не реконструированное здание площадью 75,8 кв.м., а первоначальное нежилое здание площадью 43,6 кв.м.

Ответчик – ООО «ТМ-ТРАСТ» также не устанавливал в судебном порядке и не регистрировал право собственности на реконструированное здание площадью 75,8 кв.м., а после регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью 43,6 кв.м.  снёс фактически созданное на земельном участке спорное строение, что подтверждается актом обследования земельного участка от 02.11.2017.

Поскольку в установленном порядке ни за одним из ответчиков не было признано право собственности на реконструированное здание (самовольную постройку) площадью 75,8 кв.м., то у истца в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ не возникло право на возмещение расходов на возведение самовольной постройки.

Ввиду изложенного не имеется оснований для удовлетворения исковых требований к привлеченным ответчикам по заявленным основаниям в соответствии со статьями 222, 623 ГК РФ.

          В связи с тем, что у истца не возникло право на возмещение  понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества, не подлежат исследованию и оценке  вопросы о доказанности  фактического несения истцом расходов на улучшение арендованного имущества в заявленном объеме, о предъявлении иска с соблюдением  срока исковой давности или за его пределами. 

          По правилам распределения судебных расходов (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) на истца относятся понесенные им судебные расходы по уплате государственной пошлины, а недоплаченная при увеличении размера исковых требований государственная пошлина в размере 520 руб. 31 коп. подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.     

         Руководствуясь статьями 167-170, 110, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:

           В иске отказать.

           Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 520 руб. 31 коп. государственной пошлины.

           Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.     

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в   Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в  Арбитражный суд  Западно-Сибирского округа при условии, что оно было     предметом рассмотрения  арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная  жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                           Г.Л. Амелешина