Решение от 25 марта 2024 г. по делу № А40-30223/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-30223/2022-181-154
город Москва
25 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 марта 2024 года


Арбитражный суд в составе:

Председательствующего – судьи К.М.Хабаровой

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗВЕЗДА"

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ВОЕНТОРГ-МОСКВА"

о признании уведомления № 3078 от 18.12.2021 о ежегодной корректировке фиксированного платежа недействительным, установлении размера фиксированных ежемесячных платежей, изменении договора аренды объекта недвижимого имущества,

при участии:

от Истца: ФИО2 паспорт, протокол собрания от 07.10.2020г., ФИО3 по доверенности № б/н от 09.02.2024 г., ФИО4 по доверенности № б/н от 09.02.2024 г.,

от Ответчика: ФИО5 по доверенности № 86 от 28.04.2023 г.



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗВЕЗДА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ВОЕНТОРГ-МОСКВА" согласно которому с учетом положений статьи 49 АПК РФ просит:

- признать величину фиксированных ежемесячных арендных платежей, указанных в Уведомлении №3078 от 18.12.2021 г., в размере 968 599 рублей необоснованной и недостоверной, признать уведомление №3078 от 18.12.2021 о ежегодной корректировке фиксированного платежа недействительным;

- установить величину фиксированных ежемесячных арендных платежей по Договору Аренды объекта недвижимого имущества № 1105-А-ВМ от 23.01.2017 г. в размере 266 063,70 рублей с 23.01.2022 г.;

- внести изменения в Договор аренды объекта недвижимого имущества №1105-А-ВМ от 23.01.2017 г., изложив п. 1.1 Договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату в порядке, на срок и на условиях, предусмотренных Договором, следующий объект недвижимого имущества: здание магазин, в соответствии с Техническим описанием объекта недвижимого имущества (приложение № 1 к Договору), расположенный по адресу Московская область. Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, площадью 1449,6 кв. м., кадастровый номер 50:20:0100101:4367» с 23.01.2017 г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 июля 2022 года производство по делу № А40-30223/2022-181-154 приостановлено до получения Арбитражным судом города Москвы экспертного заключения.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ "МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" ФИО6.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2023 года производство по делу № А40-30223/2022-181-154 приостановлено до получения Арбитражным судом города Москвы экспертного заключения.

Проведение повторной экспертизы было поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ МЕГАПОЛИС-ЦЕНТР ФИО7.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21 августа 2023 года производство по делу № А40-30223/2022-181-154 приостановлено до получения Арбитражным судом города Москвы экспертного заключения.

Проведение повторной судебной экспертизы было поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕЗАВИСИМОЕ ЭКСПЕРТНОЕ ПАРТНЕРСТВО" ФИО8.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07 ноября 2023 года производство по настоящему делу возобновлено в связи с получением судом экспертного заключения.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик в иске просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ООО «Звезда» (далее - «Арендатор», «Истец») и АО «Военторг-Москва» (далее - «Арендодатель», «Ответчик») заключен Договор аренды объекта недвижимого имущества № 1105-А-ВМ от 23.01.2017 г. (далее - «Договор»), согласно которому Арендатор принял во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - здание: магазин, расположенный по адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, площадью 1831,00 кв. м., кадастровый номер 50:20:0100101:4367 (далее - «Здание»).

Площадь здания в размере 1831,00 кв. м. закреплена в п. 1.1 Договора.

18 декабря 2021 года Арендодатель в Уведомлении о ежегодной корректировке фиксированного платежа повысил фиксированный ежемесячный платеж, сославшись на выдержку из Отчета об оценке №17/0321/155.

Отчет об оценке №17/0321/155 от 19 ноября 2021 года, проведенный Южным региональным центром оценки ВЕАКОН (далее - «Отчет»), отмечает рыночную стоимость пользования зданием площадью 1831 кв. м. в размере 11 623 188 рублей в год, так как квадратный метр здания оценен в 6 348 рублей в год (стр. 5 Отчета).

Как указано в Отчете, в месяц рыночная стоимость пользования зданием с площадью 1831 кв. м. составляет 968 599 рублей, так как квадратный метр здания оценен в 529 рублей в месяц (стр. 5 Отчета).

Опираясь на Отчет и п. 3.2.3. Договора Арендодатель решил увеличить фиксированный ежемесячный платеж до размера 968 599 рублей и обеспечительный платеж до 1 937 198 рублей с 23.01.2022, т.е. Арендодатель решил внести изменения в Договор в одностороннем порядке.

Арендатор, не согласившись с внесенными Арендодателем изменениями в Договор в одностороннем порядке, считает изменения недействительными, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском, указывая, что согласно п. 3.2. Договора фиксированный платеж на дату подписания Договора сторонами (2017 г.) установлен в соответствии с результатами торгов в размере 169 733,70 рублей.

В соответствии с п. 7.3. Протокола № 1105-А-ВМ/2 от 29.12.2016 г. Договор заключен по цене 92,73 рублей за 1 кв. м. в месяц с учетом НДС (Приложение №4).

Согласно п. 3.2.3. Договора размер фиксированного платежа, установленный Договором, и/или порядок его корректировки, установленный в п. 3.2.2, могут быть изменены Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, исчисляемый со дня подписания Договора или с даты последнего такого изменения, при этом указанные изменения происходят исходя из средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества.

Размер фиксированного платежа (169 733,70 р.) установлен исходя из средних рыночных ставок, уплаченных за аренду аналогичного имущества, т.к. цена, установленная на торгах, отражает рыночную стоимость имущества (аренды имущества). За несколько лет с 2017 до 2021 г. ситуация на рынке недвижимости не изменилась столь коренным образом, чтобы средние рыночные цены на аренду одного и того же объекта недвижимости (магазина) изменились со 169 733,70 рублей до 968 599 рублей (т.е. более чем на 470 процентов) в месяц.

Пункт 3.2.3. Договора явно указывает на необходимость учета средних рыночных цен в аналогичных условиях, при этом рыночная стоимость здания (аренды здания) зависит не только от региона расположения и размера здания (метража), указанного в выписке из ЕГРН, но и от фактического размера здания (метража), состояния здания, условий аренды, состояния инженерных сетей и др.

В соответствии с техническим паспортом БТИ, представленным Арендодателем по состоянию на 09.06.2020 г., было установлено, что в п. 1.1 Договора и в едином государственном реестре недвижимости в отношении арендуемого Арендатором объекта недвижимости отражены недостоверные сведения: площадь арендуемого здания, указанная в правоустанавливающих документах и в Договоре, не соответствует сведениям, содержащимся в технической документации БТИ.

Фактическая площадь здания составляет 1453,9 кв.м., т.е. Арендодатель необоснованно указывает в Договоре, Уведомлении и Отчете об оценке здания площадь 1831,0 кв. м., соответственно, оценка рыночной арендной ставки должна проводиться по фактическому, а не формальному размеру (метражу) здания.

Ответчик указывает, что на стр. 36 Отчета отмечена важность такого фактора, как условия договора аренды, которые отличаются от типичных рыночных.

Согласно п. 7.4. Договора Арендатор обязан за свой счет содержать здание, его инженерные коммуникации, проводить как текущий, так и капитальный ремонт здания и всех инженерных сетей, включая ремонт и восстановление фасада здания.

Согласно п. 7.9. Договора Арендатор обязан за свой счет в полном объеме обеспечить соответствие здания правилам и нормам пожарной безопасности, нормам охраны труда, санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям в сфере охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и так далее.

Согласно Акту приема-передачи объекта недвижимого имущества, состояние здания требовало серьезного капитального ремонта, восстановления: после пожара местами обрушались стены, кровля, перекрытия, дверные полотна, оконные рамы частично отсутствуют, внутренняя отделка отсутствовала, кирпичная кладка осыпалась, инженерно-техническое обеспечение либо отсутствовало совсем, либо требовало замены, восстановления (Акт приема-передачи здания, фотографии здания в Приложении №6).

По мнению ответчика очевидно, что такие условия Договора влияют на уменьшение арендной платы и значительно отличаются от типичных рыночных условий, изложенных в Отчете.

Согласно абз. 4 стр. 33 Отчета, согласно таблице 26 на стр. 33 Отчета данная оценка проведена для здания в хорошем состоянии после ремонта (присвоен класс С), т.е. не учитывает условия договора аренды о ремонте.

Согласно стр. 35 Отчета важнейшими и определяющими факторами величины арендной платы являются физическое состояние и инженерное обеспечение, которые в совокупности определяют до 70% стоимости аренды (Здание было пустое и полуразрушенное, требовало капитального ремонта).

Согласно стр. 45 Отчета все проанализированные объекты имеют хорошее состояние, косметический ремонт, т.е. аренда таких зданий принципиально отличается от аренды здания требующего серьезного капитального ремонта.

Ответчик указывает, что приложенные к Отчёту фотографии явно подтверждают, что оценка проводилась после ремонта, т.к. состояние отделки и инженерных сооружений находится в хорошем состоянии (восстановлено и заменено инженерно-техническое оборудование, установлены ударопрочные, дорогостоящие стеклопакеты, входная группа, для внешней и внутренней отделки использованы современные качественные материалы, и так далее).

Если учесть в совокупности стр. 33, 35, 36, 45 Отчета (состояние здания и инженерных сетей определяет до 70% стоимости аренды) и пустое, полуразрушенное состояние здания, сетей и необходимость капитального ремонта (нетипичные рыночные условия договора аренды), то стоимость аренды должна быть снижена хотя бы на эти 70%, т.к. все вышеуказанные затраты Договором возложены именно на Арендатора (968599 руб. минус 70% = около 230 тыс. рублей в месяц за здание площадью 1453,9 кв. м.).

ООО НПО «СТАНДАРТ» была произведена Оценка №05/2022-01 рыночной стоимости арендной платы нежилого здания, общей площадь 1453,9 кв.м. по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, г.п. Кубинка, г. Кубинка (пос. Кубинка-1) с кадастровым номером 50:20:01000101:4367 по состоянию на 05.01.2022 г. (далее -«Оценка №05/2022-01», Приложение №8).

Согласно Оценке №05/2022-01 рыночная стоимость арендной ставки составляет 183 рубля за кв. м. в месяц, т.е. 266 063,70 в месяц за здание площадью 1453,9 кв. м.

Согласно стр. 22 Оценки №05/2022-01 стоимость ремонта не эконом-класса (включая инженерные сети) составляет около 15000 рублей за кв. м., т.е. добросовестный Арендатор при таких условиях аренды должен потратить только на ремонт здания не менее 21 808 500 рублей (15 000 руб. * 1453,9 кв. м.) при стандартных условиях (в настоящем случае условия нестандартны: стены, кровля, перекрытия находились в полуразрушенном состоянии, т.е. ремонт проходил не только в виде внешней отделки и инженерных сетей, но и по несущим перекрытиям, стенам, фасаду, в связи с чем фактические затраты Арендатора составили значительно большую сумму).

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При указанных обстоятельствах Истец полагает, что со стороны АО «Военторг-Москва» имеет место непропорциональное повышение размера фиксированного платежа в одностороннем порядке без учета существенных факторов, влияющих на определение его размера.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения/ не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 7, 8 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Однако, в целях устранения сомнений, а также в силу объективности и беспристрастности, судом по ходатайству ответчика назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕЗАВИСИМОЕ ЭКСПЕРТНОЕ ПАРТНЕРСТВО" - эксперту ФИО8.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Какова действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по договору аренды № 1105-А-ВМ от 23.01.2017г., объекта недвижимого имущества - здание, магазин, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, гор. поселение Кубинка, г. Кубинка, городок Кубинка – 1, стр. 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м. ?

2. Какова действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по договору аренды № 1105-А-ВМ от 23.01.2017 г. объекта недвижимого имущества – здание, магазин, расположенный по адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м с учетом технического состояния здания, отраженного в акте приема-передачи недвижимого имущества к договору аренды № 1105-А-ВМ от 23.01.2017г.?

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Во исполнение определения суда экспертом была проведена судебная экспертиза, представлено заключение эксперта № СОЭ/045-23 от 20.09.2023 г., выполненное экспертом ФИО8

Согласно выводам эксперта:

- по вопросу № 1: действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по договору аренды 1105-А-ВМ от 23.01.2017г., объекта недвижимого имущества - здание, магазин, расположенный I адресу: Московская область, Одинцовский район, гор. поселение Кубинка, г. Кубинка, городок Кубинка - 1, стр. 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м. (здание после проведенного капитального ремонта, арендная плата, включая НДС, коммунальные эксплуатационные затраты по объекту) составляет 520 рублей.

- по вопросу № 2: действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по договору аренды № L05-A-BM от 23.01.2017 г. объекта недвижимого имущества - здание, магазин, расположенный адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м с учетом технического состояния здания, отраженного в акте приема-I передачи недвижимого имущества к договору аренды № 1105-А-ВМ от 23.01.2017г., (здание в состоянии, требующем капитальный ремонт, арендная плата, включая НДС, коммунальные и эксплуатационные затраты по объекту) составляет 162 рубля.

Также эксперт был опрошен в судебном заседании 21.03.2024 г. и дал в том числе письменные пояснения, содержащие ответы о рыночной стоимости ежемесячной арендной платы без учета коммунальных и эксплуатационных затрат, согласно которым:

- Действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - здание, магазин, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, гор. поселение Кубинка, г. Кубинка, городок Кубинка - 1, стр. 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м. (здание после проведенного капитального ремонта, арендная плата, включая НДС, не включая коммунальные и эксплуатационные затраты по объекту) составляет 465 рублей.

- Действительная рыночная стоимость ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - здание, магазин, расположенный по адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, кадастровый номер 50:20:0100101:4367 по состоянию на 23.01.2022 за 1 кв.м с учетом технического состояния здания: здание в состоянии, требующем капитальный ремонт, арендная плата, включая НДС, не включая коммунальные и эксплуатационные затраты по объекту) составляет 145 рублей.

Согласно статье 64 АПК РФ заключения экспертов отнесены к одному из средств доказывания фактов, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – Постановление № 23) разъяснил, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта № СОЭ/045-23 от 20.09.2023 г, выполненное экспертом ФИО8, оценено судом по правилам названных норм и разъяснений, как в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами по настоящему делу. Судом установлено, что заключение эксперта соответствуют предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

При таких обстоятельствах заключение эксперта признается судом надлежащим доказательством по делу. Выводы, изложенные в заключении, признаются судом обоснованными и достоверными.

Согласно ст.422 ГК РФ стороны вправе определить условия, заключаемого ими договора по своему усмотрению (ст.421 ГК РФ), за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

При этом, ответчиком не оспаривается установленное спорным договором аренды право ответчика на одностороннее ежегодное изменение арендной платы, однако, между сторонами возникли разногласия в отношении изменения размера ежемесячной арендной платы, являющегося существенным условием договора аренды.

Законом или договором может быть предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст.310 ГК РФ).

Вместе с тем, указанное положение не означает, что определяемая уполномоченной стороной цена может быть произвольной, поскольку в настоящем случае действует общее правило о необходимости добросовестного осуществления гражданских прав, и чрезмерное, необоснованное одностороннее увеличение или уменьшение цены может быть оспорено другой стороной со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 4 статьи 450 названного Кодекса, согласно которому сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах прав, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В Постановлении Пленума так же указано, что в целях применения указанных разъяснений судам необходимо при разрешении споров установить, как наличие права арендодателя изменять размер арендной платы, так и реализацию такого права на внесение изменений в договор аренды.

Когда законность изменения условий договора, в частности, относительно размера арендной платы ввиду ее недостоверности, оспаривается стороной на том основании, что другая сторона в принципе не имела права на одностороннее изменение условий договора, а на том основании, что ею неправильно определена ставка подлежащей установлению арендной платы - оспаривание результата определения арендодателем рыночной стоимости объекта аренды должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иной, действительной рыночной стоимости объекта аренды, определенной на ту же дату.

Судом установлено, что требования истца направлены на восстановление нарушенного права, посредством одностороннего увеличения арендной платы, без учета принципа экономического обоснования.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований иска в части признания величины фиксированных ежемесячных арендных платежей, указанных в Уведомлении №3078 от 18.12.2021 г., в размере 968 599 рублей необоснованной и недостоверной; признании уведомления №3078 от 18.12.2021 о ежегодной корректировке фиксированного платежа недействительным в силу следующего.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца (заявителя) принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком (лицом, к которому адресовано требование).

Таким образом, любой иск должен быть направлен на защиту нарушенных прав и интересов обратившегося в суд лица.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Истцом не указано, каким образом избранный им в данной части способ защиты приведет к восстановлению его права.

В силу положений статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае передачи в аренду объектов оценки, принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Указанное разъяснение направлено на защиту прав и законных интересов арендаторов, в тех случаях, когда арендодатель имеет право увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, но это увеличение несправедливо, не является эквивалентным и приводит к получению арендодателем экономически необоснованной выгоды, а для арендатора влечет убытки, вызванные резким, единовременным и многократным повышением арендной платы.

Когда законность изменения существенных условий договора, в частности, относительно размера арендной платы ввиду его недостоверности, оспаривается одной стороной на том основании, что другой стороной неправильно определена ставка подлежащей установлению арендной платы, то оспаривание результата определения арендодателем рыночной стоимости объекта аренды должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иной, действительной рыночной стоимости объекта аренды, определенной на ту же дату.

Таким образом, в данном случает определение размера арендной платы возможно исходя из состояния объекта оценки на дату проведения оценки, то есть на дату 23.01.2022.

При этом, размер арендной платы подлежит расчету из фактической площади объекта, поскольку договор аренды № 1105-А-ВМ от 23.01.2017 г. был заключен на основании Протокола №1105-А-ВМ/2 от 29.12.2016г., согласно которого цена определена в размере 92,70 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Фактическая площадь здания подтверждена заключением судебной экспертизы, а также техническими паспортами на здание.

Таким образом, с учетом установленного договором и законом права на одностороннее изменения договора, с 23.01.2022 размер ежемесячной арендной платы подлежит установлению в размере 674 064руб.00коп., исходя из 465 руб. за 1 кв.м. в месяц, в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части обязания внести изменения в Договор аренды объекта недвижимого имущества №1105-А-ВМ от 23.01.2017 г., изложив п. 1.1 Договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату в порядке, на срок и на условиях, предусмотренных Договором, следующий объект недвижимого имущества: здание магазин, в соответствии с Техническим описанием объекта недвижимого имущества (приложение № 1 к Договору), расположенный по адресу Московская область. Одинцовский район, городское поселение Кубинка, город Кубинка, городок Кубинка-1, строение 29, площадью 1449,6 кв. м., кадастровый номер 50:20:0100101:4367» с 23.01.2017 г., суд отмечает, что 23.01.2024 г. договор аренды прекратился в связи с истечением срока договора и здание было возвращено арендодателю, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется, поскольку по смыслу ст.ст.450, 452 Гражданского кодекса РФ внесение изменений в прекращенный договор путем подписания дополнительного соглашения не допускается.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из буквального толкования указанных норм, требование об изменении условий договора может быть заявлено только в отношении действующего договора.

В рассматриваемом случае договор прекращен 23.01.2024, тогда как по смыслу ст.ст.450, 452 Гражданского кодекса РФ внесение изменений в прекращенный договор путем подписания дополнительного соглашения не допускается.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку уведомление об изменении размера арендной платы датировано 18.12.2021г., в то время как с иском истец обратился 17.02.2022г., то есть в пределах трех лет.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Остальные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично.

Расходы по уплате государственной пошлины и по оплате судебных экспертиз на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на ответчика.

На основании статей 1, 8, 10, 12, 309, 310, 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 64, 65, 71, 82, 87, 110, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Установить величину фиксированных ежемесячных платежей по Договору аренды объекта недвижимого имущества №1105-А-ВМ от 23.01.2017г. в размере 674 064руб.00коп. (Шестьсот семьдесят четыре тысячи шестьдесят четыре рубля 00 копеек) с 23 января 2022 года.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ВОЕНТОРГ-МОСКВА" (ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗВЕЗДА" (ИНН: <***>) 6 000 руб. 00коп. (шесть тысяч рублей 00коп.) расходов по уплате государственной пошлины, 435 000руб.00коп. (Четыреста тридцать пять тысяч рублей 00 копеек) расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

К.М. Хабарова