Постановление от 25 октября 2018 г. по делу № А56-32923/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ


25 октября 2018 года

Дело №

А56-32923/2017



Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2018 года.


Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 28.12.2017 № 122594-42), от общества с ограниченной ответственностью «Республика» Анисимовой Е.С. (доверенность от 16.10.2017) и Литвиненко Т.А. (доверенность от 14.02.2018 № 9/18),

рассмотрев 17.10.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2017 (судья Лебедев Г.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 (судьи Кашина Т.А., Полубехина Н.С., Пряхина Ю.В.) по делу № А56-32923/2017,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Республика», место нахождения: 196210, Санкт-Петербург, Стартовая ул., д. 8, лит. А, ОГРН 1117847206421, ИНН 7810828638 (далее – Общество), о взыскании 317 707 181 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате за период с 16.03.2015 по 31.03.2017 по договору от 18.11.2011 № 00/ЗКС-06369(17) и 155 877 712 руб. 03 коп. пеней за период с 01.02.2014 по 18.04.2017 за просрочку внесения арендной платы

Решением суда первой инстанции от 28.02.2018 с Общества в пользу Комитета взыскано 14 787 563 руб. 97 коп. задолженности и 6 200 142 руб. 76 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Податель жалобы считает, что спорный договор аренды на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возобновился на неопределенный срок на тех же условиях, в связи с чем размер подлежащих оплате арендных платежей за период с 16.03.2015 до 26.12.2016 следует определять исходя из указанного в договоре размера арендной платы, определенного по итогам торгов; полагает, что Общество не представило доказательств невозможности по независящим от него причинам в установленный срок надлежащим образом исполнить обязательства по договору.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с постановлением Правительства от 17.08.2011 № 1253 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоквартирного дома по адресу: Приморский р-н, ул. Оптиков, уч. 5 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.)» и протоколом подведения итогов открытого аукциона от 16.11.2011 между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 18.11.2011 № 00/ЗКС-06369(17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 15 188 кв.м с кадастровым номером 78:34:4158:7, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 5 (юго-восточнее пересечения с Туристской улицей).

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирного дома и передан арендатору по акту приема-передачи от 18.11.2011.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.12.2011.

В соответствии с пунктом 9.1 договора срок его действия установлен сторонами до 15.03.2015.

В разделе 5 договора стороны согласовали график осуществления инвестиционного проекта: в соответствии с пунктом 5.1 началом реализации инвестиционного проекта является 16.11.2011; согласно пункту 5.2.2 второй этап включает выполнение в срок, не превышающий 40 месяцев, то есть до 15.03.2015, строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкцию) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры, и получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма арендной платы в соответствии с протоколом подведения итогов открытого аукциона от 16.11.2011 составляет 629 000 000 руб. за период действия договора, установленный в пункте 9.1. Порядок перечисления арендной платы определен в графике перечисления денежных средств, являющемся приложением к договору.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендные платежи подлежат перечислению поквартально, равными долями, оплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга.

Как предусмотрено пунктом 8.3 договора, в случае нарушения условий пунктов 4.3, 6.2.7 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В письме от 22.07.2016 № 79744-32 Комитет сообщил Обществу о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ после истечения срока действия договора с 16.03.2015 размер квартальной арендной платы составит 44 928 571 руб. 43 коп.

Результат инвестирования введен Обществом в эксплуатацию 26.12.2016, что подтверждается соответствующим разрешением от 26.12.2016 № 78-15-70-2016.

Впоследствии Комитет направил Обществу уведомление от 18.04.2017 № 37058-32 о том, что с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию размер, порядок и условия внесения арендной платы по договору устанавливаются Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Закон № 608-119), а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление № 1379).

Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на невнесение Обществом в полном размере арендных платежей за период после истечения срока действия договора - с 16.03.2015 по 31.03.2017.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, посчитали, что после окончания срока действия договора подлежит применению предусмотренный Законом № 608-119 порядок исчисления размера арендной платы с применением коэффициента функционального использования участка Кн 18.0, в связи с чем признали требования обоснованными в части и взыскали с Общества в пользу Комитета 14 787 563 руб. 97 коп. задолженности за спорный период и 6 200 142 руб. 76 коп. пеней за просрочку внесения платежей за третий и четвертый кварталы 2014 года и первый квартал 2015 года. В удовлетворении требований о взыскании неустойки за просрочку платежей за первый и второй кварталы 2014 года отказали в связи с пропуском срока исковой давности.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, исходит из следующего.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности является регулируемой.

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что договор аренды между Комитетом и Обществом заключен в соответствии с постановлением Правительства от 17.08.2011 № 1253 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоквартирного дома по адресу: Приморский р-н, ул. Оптиков, уч. 5 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.)» и протоколом подведения итогов открытого аукциона от 16.11.2011 на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Из указанного протокола следует, что торги на право заключения договора аренды проводились в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», принятым Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 26.05.2004 (далее - Закон № 282-43), в пункте 1 и подпункте 1 пункта 3 статьи 12 которого предусмотрено, что размер платы устанавливается при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по итогам торгов.

Поскольку на дату окончания срока договора Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений Комитета, данный договор в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

В установленный договором срок (15.03.2015) инвестиционный проект Обществом не был реализован, строительство дома на участке продолжалось, объект введен в эксплуатацию лишь 26.12.2016.

С учетом приведенных обстоятельств, а также принимая во внимание, что договор заключен и размер арендной платы определен по итогам торгов, а соглашением сторон условия об арендной плате не изменялись после возобновления арендных отношений на неопределенный срок, следует признать, что в данном случае размер задолженности подлежит определению в соответствии с Законом № 282-43 и разъяснениями, содержащимися в пункте 18 Постановления № 73, исходя из установленной договором арендной платы за использование земельного участка.

При таком положении у судов не имелось правовых оснований для определения задолженности, исходя только из положений о регулируемой арендной плате, предусмотренных Законом № 608-119 и Постановлением № 1379.

В то же время до вынесения судом решения ответчик заявил об истечении сроков исковой давности по требованию Комитета о взыскании неустойки, начисленной за просрочку внесения очередных арендных квартальных платежей за первый и второй кварталы 2014 года.

Суды, приняв во внимание согласованные в договоре сроки внесения платежей, дату обращения Комитета в суд с настоящим иском (10.05.2017 согласно оттиску штампа на почтовом конверте), обоснованно руководствовались статьями 196, 199, 200, 207 ГК РФ и признали истекшим срок исковой давности в части требований о взыскании неустойки за первый и второй кварталы 2014 года, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении этой части иска.

Суд кассационной инстанции полагает, что поскольку при разрешении остальных требований суды неправильно применили положения нормативных правовых актов, устанавливающих порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, доводы кассационной жалобы являются обоснованными. В соответствии со статьей 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты в этой части подлежат отмене, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции для проверки доводов Комитета в части размера задолженности по арендной плате, неустойки и порядка их расчета.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного его разрешения, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 по делу № А56-32923/2017 оставить без изменения в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки за первый и второй кварталы 2014 года.

В остальной части решение от 28.02.2017 и постановление от 19.06.2018 отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.



Председательствующий


Т.Г. Преснецова



Судьи


Г.М. Рудницкий



Т.И. Сапоткина