Постановление от 10 июля 2019 г. по делу № А56-32923/2017



ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-32923/2017
10 июля 2019 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самарчук Ю. В.,

при участии:

от истца: Светлова Е. Н., по доверенности от 26.12.2018;

от ответчика: Резлер К. С., по доверенности от 10.01.2019;


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7270/2019) ООО «РЕСПУБЛИКА» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2019 по делу № А56-32923/2017 (судья Сайфуллина А.Г.),

принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ООО "РЕСПУБЛИКА" о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет, Истец), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Республика», место нахождения: 196210, Санкт-Петербург, Стартовая ул., д. 8, лит. А, ОГРН 1117847206421, ИНН 7810828638 (далее – Общество, Ответчик, ООО «Республика), о взыскании 317 707 181 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате за период с 16.03.2015 по 31.03.2017 по договору аренды от 18.11.2011 № 00/ЗКС-06369(17) и 155 877 712 руб. 03 коп. пеней за период с 01.02.2014 по 18.04.2017 за просрочку внесения арендной платы.

Решением суда первой инстанции от 28.02.2018 с Общества в пользу Комитета взыскано 14 787 563 руб. 97 коп. задолженности и 6 200 142 руб. 76 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 данное решение оставлено без изменения.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что после окончания срока действия договора подлежит применению предусмотренный Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119) порядок исчисления размера арендной платы с применением коэффициента функционального использования участка Кн 18.0.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.2018 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 оставлены без изменения в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки за первый и второй кварталы 2014 года. В остальной части решение от 28.02.2017 и постановление от 19.06.2018 отменены. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что правовых оснований для определения задолженности, исходя только из положений о регулируемой арендной плате, предусмотренных Законом № 608-119 и постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление № 1379) у судов не имелось. Договор аренды заключен, и размер арендной платы определен по итогам торгов, а соглашением сторон условия об арендной плате не изменялись после возобновления арендных отношений на неопределенный срок, в связи с чем в данном случае размер задолженности подлежит определению в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции» (далее - Закон № 282-43) (в редакции, действовавшей в спорный период) и разъяснениями, содержащимися в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), исходя из установленной договором арендной платы за использование земельного участка.

При новом рассмотрении дела Комитет в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил взыскать с Ответчика:

( пени по состоянию на 17.12.2014 за просрочку оплаты арендной платы за период 01.10.2014-31.12.2014 в размере 3 055 142 руб. 86 коп.;

( пени по состоянию на 06.04.2015 за просрочку оплаты арендной платы за период 01.01.2015-31.03.2015 в размере 2 875 428 руб. 57 коп;

( задолженность по арендной плате за период 01.04.2015-31.03.2017 в размере 302 919 617 руб. 26 коп.;

( пени по состоянию на 04.12.2018 за просрочку оплаты арендной платы за период 01.04.2015-31.03.2017 в размере 327 783 627 руб. 51 коп;

( пени с 05.12.2018 в размере 0.1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы.

Решением арбитражного суда от 30.01.2019 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с Ответчика в пользу Истца задолженность в сумме 302 919 617 руб. 26 коп., пени в сумме 327 873 484 руб. 78 коп.; пени начиная с 05.12.2018 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы. В удовлетворении заявленных требований в оставшейся части отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 200 000 руб. государственной пошлины по иску.

Ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об отказе в иске, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. В обоснование своих доводов Общество указало на то, что арендная плата по инвестиционному договору содержит как плату за пользование земельным участком, так инвестиционный взнос городу за застройку, включённый в поквартальную арендную плату. Поскольку к окончанию договора Ответчик уже выплатил весь размер инвестиционного взноса, при определении платы за пользование земельным участком после истечения срока аренды, необходимо изъять из полной суммы квартальной арендной платы размер инвестиционной составляющей. Кроме того, по мнению Общества, суд первой инстанции не учел того факта, что реализация инвестиционного проекта в период с 16.03.2015 по 06.12.2016 была невозможна по вине Истца, который не предоставил возможность присоединения возводимого объекта недвижимости к электрическим сетям. Ответчик также полагает ошибочным вывод суда о возобновлении договора на неопределенный срок. Кроме того, Общество считает, что судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учтен ее размер в 36,5% годовых, отсутствие вины Ответчика в срыве срока ввода объекта в эксплуатацию и иные обстоятельства дела. Вместе с тем, Общество полагало, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о назначении экспертизы, поскольку Истцом был представлен акт экспертного исследования № 55/2018/Э ООО «Юридический Консультационный Центр» от 11.12.2018, в соответствии с которым размер инвестиционной составляющей в рыночной стоимости, определенной в отчете № 254-05/11-рн1 от 14.06.2011, составляет 76 000 000 руб., размер рыночной составляющей в рыночной стоимости, определенной в отчете № 254-05/11-рн1 от 14.06.2011, без учета инвестиционной составляющей, составляет 49 000 000 руб. Учитывая изложенное, Обществом в апелляционном суде заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения размера инвестиционной составляющей в рыночной стоимости комплекса прав на земельный участок, определенной в отчете № 254-05/11-рн1 от 14.06.2011; размера инвестиционной составляющей в величине арендной платы, установленной по результатам торгов и указанной в п. 4.1. договора; величины рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка без права проектирования и строительства по состоянию на 10.06.2011 и на 16.11.2011; определения соотношения собственно арендной платы за пользование участком и инвестиционной составляющей в итоговой величине стоимости, указанной в названном отчете и в размере арендной платы, установленном пунктом 4.1. договора.

В отзыве на жалобу Комитет полагал ее необоснованной и противоречащей выводам, к которым пришел суд кассационной инстанции по настоящему спору при направлении дела на новое рассмотрение.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2019 (председательствующий Жиляева Е. В., судьи Желтянников В. И., Тимухина И. А.) рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 02.07.2019 в 14:05 час.

Ввиду нахождения в ежегодном отпуске судьи Тимухиной И. А. в соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением председателя шестого судебного состава от 02.07.2019 судья Тимухина И. А. заменена на судью Полубехину Н. С.

В судебном заседании 02.07.2019 представитель Общества доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы и заявленного ходатайства возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Протокольным определением в соответствии со статьями 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом отклонено ходатайство Общества о назначении судебной экспертизы, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и наличием объективной возможности рассмотрения спора по представленным в материалы дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 18.11.2011 № 00/ЗКС-06369(17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 15 188 кв.м с кадастровым номером 78:34:4158:7, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 5 (юго-восточнее пересечения с Туристской улицей), предоставленного для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирного дома (далее - Договор).

В соответствии с пунктом 9.1 Договора срок его действия установлен до 15.03.2015.

Как следует из положений пунктов 5.1., 5.2.2 Договора, началом реализации инвестиционного проекта является 16.11.2011; второй этап включает выполнение в срок, не превышающий 40 месяцев, то есть до 15.03.2015, строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкцию) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры, и получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.

В силу пункта 4.1 Договора общая сумма арендной платы в соответствии с протоколом подведения итогов открытого аукциона от 16.11.2011 составляет 629 000 000 руб. за период действия договора, установленный в пункте 9.1. Порядок перечисления арендной платы определен в графике перечисления денежных средств, являющемся приложением к договору. Согласно пунктам 4.3, 4.3.1 Договора арендные платежи подлежат перечислению поквартально, равными долями, оплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга.

Ответственность арендатора за нарушения условий пунктов 4.3, 6.2.7 Договора установлена пунктом 8.3 Договора в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Письмом от 22.07.2016 № 79744-32 Комитет сообщил Обществу о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения срока действия договора с 16.03.2015 размер квартальной арендной платы составит 44 928 571 руб. 43 коп.

26.12.2016 Обществу выдано разрешение на ввод объекта инвестирования в эксплуатацию № 78-15-70-2016, в связи с чем уведомление от 18.04.2017 № 37058-32 Комитет сообщил Обществу о том, что с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию размер, порядок и условия внесения арендной платы по договору устанавливаются Законом № 608-119, а также Постановлением № 1379.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы за период после истечения срока действия договора - с 16.03.2015 по 31.03.2017, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Из разъяснений, данных в пункте 18 Постановления № 73, следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что Договор аренды был заключен в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 № 1253 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоквартирного дома по адресу: Приморский р-н, ул. Оптиков, уч. 5 (юговосточнее пересечения с Туристской ул.)» и протоколом подведения итогов открытого аукциона от 16.11.2011 на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, из которого следует, что торги на право заключения договора аренды проводились в соответствии с Законом № 282-43.

В пункте 1 и подпункте 1 пункта 3 статьи 12 Закона № 282-43 предусмотрено, что размер платы устанавливается при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по итогам торгов.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что поскольку на дату окончания срока договора Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений Комитета, данный договор в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

В рассматриваемом случае в установленный договором срок (15.03.2015) инвестиционный проект Обществом не был реализован, строительство дома на участке продолжалось, объект введен в эксплуатацию лишь 26.12.2016.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции указал, что в данном случае размер задолженности подлежит определению в соответствии с Законом № 282-43 и разъяснениями, содержащимися в пункте 18 Постановления № 73, исходя из установленной договором арендной платы за использование земельного участка, а не из положений о регулируемой арендной плате, предусмотренных Законом № 608-119 и Постановлением № 1379.

Указания арбитражного суда кассационной инстанции в силу положений статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Учитывая изложенное, доводы подателя жалобы о том, что Договор аренды не является возобновленным на неопределенный срок, не могут быть приняты апелляционным судом.

Согласно положениям статьи 2 Закона N 282-43 договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - заключаемый в соответствии с названным законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит исчислению в соответствии с названным Законом, которым определен порядок установления инвестиционных условий, в том числе платы за предоставление объектов недвижимости (статьи 11, 12).

В частности, размер платы устанавливается при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов. При этом плата по инвестиционному договору определяется с учетом инвестиционной составляющей договора, то есть с учетом выполнения работ по проектированию и строительству объектов недвижимости.

Предложенный Обществом порядок расчета приводит к уменьшению размера платежей за предоставление земельного участка при увеличении срока строительства по вине арендатора, что не может быть признано соответствующим целям Закона N 282-43 и влечет предоставление необоснованных преимуществ арендатору земельного участка перед другими потенциальными инвесторами.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, используемый Обществом за пределами срока реализации инвестиционного проекта, подлежал исчислению исходя из установленной договором арендной платы.

Наличие периодов, в течение которых неисполнение обязательства не является свидетельством ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора (то есть, когда имели место ненадлежащая передача инвестору объекта недвижимости для строительства и обеспечение сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям, которые подтверждены заключениями Комитета и КЭиО), должно подтверждаться соответствующими заключениями Комитета и КЭиО.

Так, пунктом 1-1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 № 275 «О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования" (далее - Постановление № 275), действовавшего в спорный период, предусмотрено, в случае продления сроков строительства (приспособления для современного использования земельного участка), если такое продление связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, платеж, подлежащий перечислению инвестором, определяется пропорционально установленному платежу за предоставление земельного участка для строительства (приспособления для современного использования) по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях на период его продления и перечисляется в порядке, предусмотренном постановлением, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, в течение которого невыполнение инвестором условия об окончании срока строительства (приспособления для современного использования земельного участка) связано с ненадлежащими передачей инвестору объекта недвижимости для строительства (приспособления для современного использования), заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости, предоставленного для строительства (приспособления для современного использования), и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).

В рассматриваемом случае установленных законом доказательств существования периода, в который невозможность исполнения обязательства не зависела от воли инвестора, не представлено (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные акты по делу № А56-81697/2016, на которые ссылалось Общество, не подтверждают отсутствие вины арендатора в нарушении сроков строительства объекта и ввода результата инвестирования в эксплуатацию, поскольку в случае установления факта отсутствия вины со стороны Общества в полном объеме, неустойка, предусмотренная за нарушение обязательств установленных пунктом 5.2.2. Договора аренды, за нарушение сроков строительства объекта и получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, не подлежала бы взысканию, тогда как судами размер неустойки был уменьшен на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно представленной Комитетом справке о состоянии расчетов по Договору от 21.01.2019 размер фактической задолженности Общества на момент рассмотрения спора судом первой инстанции составил 302 919 617 руб. 26 коп.; задолженность по оплате пени – 327 873 484 руб. 75 коп.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из анализа пунктов 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 14.10.2004 N 293-О, от 15.01.2015 N 6-О и N 7-О, следует, что основанием для снижения в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявленной к взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства, которая должна быть доказана лицом, заявляющим о снижении размера неустойки.

Учитывая принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, право, а не обязанность Общества на участие в аукционе на определенных в нем условиях, отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствия нарушения обязательства и типичный для данного рода сделок размер договорной ответственности (0,1%), суд первой инстанции не усмотрел оснований для снижения размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае значительный размер неустойки обусловлен размером основной задолженности Общества, а не самой по себе договорной санкцией.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 16549/12 по делу N А20-3227/2011, из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2019 по делу № А56-32923/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Е.В. Жиляева



Судьи


В.И. Желтянников


Н.С. Полубехина