Решение от 15 января 2020 г. по делу № А58-6838/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6838/2019
15 января 2020 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 15.01.2020 Мотивированное решение изготовлено 15.01.2020

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Немытышевой Н.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «Сирстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 21.06.2019 к акционерному коммерческому банку «Алмазэргиэнбанк» акционерное общество (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договоров участия в долевом строительстве, о расторжении договоров уступки прав требования (цессии), исключении из ЕГРН регистрационных записей,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – акционерное общество «Управляющая компания «Капитал Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

при участии в судебном заседании представителя истца по доверенности ФИО2, представителя ответчика (Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) по доверенности ФИО3

УСТАНОВИЛ:

25.06.2019 общество с ограниченной ответственностью инвестиционно- строительная компания «Сирстрой» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к акционерному коммерческому банку «Алмазэргиэнбанк» (акционерное общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в котором просит:

Расторгнуть договоры долевого участия №№ 93, 94, 95 от 16.12.2013, №№ 120, 121, 122 от 11.02.2015; заключенные ООО Инвестиционно-строительная компания «Сирстрой» и Акционерным коммерческим Банком «Алмазэргиэнбанк» (ОАО); договоры уступки прав требования (цессии) договоров долевого участия №№ 120, 121, 122 от 24.04.2015, заключенные ЗАО «Управляющая компания «Капитал Инвест» и АКБ «Алмазэргиэнбанк» (ОАО).

Исключить из ЕГРН регистрационные записи о регистрации сделок договоров участия в долевом строительстве жилого дома:

- № 93 от 23.12.2013 за номером регистрации 14-14-01/201/2013-062; - № 94 от 23.12.2013 за номером регистрации 14-14-01/201/2013-063; - № 95 от 23.12.2013 за номером регистрации 14-14-01/201/2013-064; - № 120 от 24.03.2015 за номером регистрации 14-14/001-14/001/006/2015-8139/1;

- № 121 от 18.03.2015 за номером регистрации 14-14/001-14/001/006/2015-8100/1; - № 122 от 24.03.2015 за номером регистрации 14-14/001-14/001/006/2015-8140/1; регистрационные записи о регистрации уступки прав требования:

- ДДУ № 120 от 06.05.2015 за номером регистрации 14-14/001-14/001/009/20153386/1;

- ДДУ № 121 от 06.05.2015 за номером регистрации 14-14/001-14/001/009/20153398/1;

- ДДУ № 122 от 30.04.2015 за номером регистрации 14-14/001-14/001/009/20153393/1.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ определением от 03.10.2019 суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – акционерное общество «Управляющая компания «Капитал Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением от 16.05.2019 по делу № А58-476/16 заявление конкурсного управляющего должника –ООО ИСК «Сирстрой» о расторжении договоров долевого участия в деле о банкротстве оставлено без рассмотрения, суд, рассматривающий дело о

банкротстве пришел к выводу о том, что требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Определение не обжаловано, вступило в законную силу.

Конкурсный управляющий обратился с настоящим исковым заявлением в порядке искового производства.

Определением от 03.12.2019 суд принял уточнение исковых требований, согласно которому просил расторгнуть договоры долевого участия №№ 93, 94, 95 от 16.12.2013, №№ 120, 121, 122 от 11.02.2015;

Исключить из ЕГРН регистрационные записи о регистрации сделок договоров участия в долевом строительстве жилого дома:

- № 93 от 23.12.2013 за номером регистрации 14-14-01/201/2013-062; - № 94 от 23.12.2013 за номером регистрации 14-14-01/201/2013-063; - № 95 от 23.12.2013 за номером регистрации 14-14-01/201/2013-064; - № 120 от 24.03.2015 за номером регистрации 14-14/001-14/001/006/2015-8139/1;

- № 121 от 18.03.2015 за номером регистрации 14-14/001-14/001/006/2015-8100/1; - № 122 от 24.03.2015 за номером регистрации 14-14/001-14/001/006/2015-8140/1.

Требования о расторжении договоров уступки прав требования (цессии) №№ 120, 121, 122 от 24.04.2015 и исключении из ЕГРН регистрационные записи о регистрации уступки прав требования: ДДУ № 120 от 06.05.2015 за номером регистрации 14-14/00114/001/009/2015-3386/1; ДДУ № 121 от 06.05.2015 за номером регистрации 14-14/00114/001/009/2015-3398/1; ДДУ № 122 от 30.04.2015 за номером регистрации 14-14/00114/001/009/2015-3393/1 истец просил не рассматривать.

В судебном заседании истец устно просит принять уточнение в соответствии со статьей 49 АПК РФ, поскольку указал ошибочно даты договоров в требовании об исключении записей из ЕГРП.

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, суд уточнение требований принял.

Истец требование поддержал. Ответчик - АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО, с требованиями не согласен.

Ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) представило отзыв, в котором указало о том, что отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего об исключении записей по трем договорам долевого участия правомерно, доказательства расторжения договоров долевого участия не представлено.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

16.12.2013 банком и должником заключены три договора (номера договоров 93, 94 и 95) участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено- пристроенными нежилыми (офисными) помещениями, расположенными по адресу: <...> (далее - многоквартирный дом), на земельном участке с кадастровым номером 14:36:106009:47.

В соответствии с условиями этих договоров (в редакции дополнительных соглашений) должник принял на себя обязательства по строительству многоквартирного дома и передаче нежилых помещений первой очереди строительства банку после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в свою очередь, банк обязался принять участие в финансировании строительства.

Кроме того, 24.04.2015 банк и закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Капитал Инвест» (далее - управляющая компания) заключили три договора уступки требований, по условиям которых управляющая компания как участник долевого строительства передала, а банк оплатил и принял требования к должнику о передаче расположенных в многоквартирном доме нежилых (офисных) помещений второй очереди строительства. Эти требования принадлежали управляющей компании на основании трех договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.02.2015 (номера договоров: 120, 121 и 122).

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58- 476/2016 от 08.02.2016 возбуждено дело о банкротстве должника.

Определением суда по делу № А58-476/2016 от 13.07.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения.

Определением по тому же делу от 03.10.2016 к процедурам банкротства должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Окружной администрацией города Якутска 13.10.2016 выдано разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (первая очередь строительства).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по вышеуказанному делу от 28.06.2017 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

В связи с тем, что банк и его правопредшественник свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве исполнили, а нежилые помещения ему не были переданы, он обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов

суммы фактически произведенного финансирования и неустойки, в котором также просил признать банк залоговым кредитором.

Определением Верховного Суда Российской Федерации № 302-ЭС18-24434 от 06.05.2019 (дело № А58-476/2016) определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12.03.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.10.2018 по делу № А58-476/2016 отменены.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 по названному делу отменено в части отказа в признании обеспеченными залогом требований акционерного коммерческого банка «Алмазэргиэнбанк», вытекающих из договоров участия в долевом строительстве жилого дома от 11.02.2015 № 120, от 11.02.2015 № 121 и от 11.02.2015 № 122. Признаны указанные требования обеспеченными залогом.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Письмом от 14.07.2017 № 12-91/04689-17 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в ответ на обращение ООО ИСК «Сирстрой» сообщило, что застройщик не может зарегистрировать свое право собственности на объекты долевого строительства, являющиеся предметом зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве.

Письмом от 07.08.2017 истец уведомил АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО о невозможности исполнить договоры № 93, 94, 95 участия в долевом строительстве жилого дома, так как согласно определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 3327/14 от 30.06.2014, передача нежилых помещений в собственность одному кредитору нарушит принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов, заявил отказ от исполнения указанных договоров.

Получение указанного уведомления ответчик не оспаривает.

29.11.2018 истец обратился в многофункциональный центр с заявлением о регистрации права собственности за ООО «ИСК Сирстрой» трех объектов недвижимости, указанные в договорах № 93, 94, 95 участия в долевом строительстве жилого дома от 16.12.2013.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового

учета от 21.12.2018 № КУВД-001/2018-7178786/1 пояснило, что имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, и что необходимо расторгнуть вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве, после их расторжения государственная регистрация будет возобновлена, осуществление действий по государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета приостановлено до 19.03.2019.

Заявлением-уведомлением от 07.02.2019, от 06.05.2019 истец обратился к АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО с предложением заключить соглашение о расторжении шести договоров участия в долевом строительстве жилого дома ( № № 93, 94, 95, 121, 122, 123).

Ответчик в ответе от 11.02.2019 указал на то, что расторжение договоров по обоюдной инициативе является преждевременным, поскольку ответчик обжаловал определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58-476/2016 которым было отказано в признании его залоговым кредитором.

В связи с пояснением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о том, что застройщик не может зарегистрировать свое право собственности на объекты долевого строительства из-за того, что в ЕГРН есть запись о регистрации договоров участия в долевом строительстве, а запись об их расторжении отсутствует, и отказом АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО в заключении соглашения о расторжении договоров долевого участия в строительстве истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик с иском не согласен, предоставил отзыв на исковое заявление, в котором указал о том, что нормы материального права не содержат запрета на регистрацию права собственности застройщика на объекты строительства, обремененные ДДУ. Дольщик надлежащим образом исполнил обязательства, принятые им по договорам участия в долевом строительстве, удовлетворение искового заявления приведет к нарушению прав Банка, как участника долевого строительства, прекращение договоров повлечет за собой прекращение залога.

Истец в исковом заявлении указал о том, что ООО ИСК «Сирстрой» является должником, по делу № А58-476/2016 о несостоятельности (банкротстве) должника введено конкурсное производство, нежилые помещения, указанные в договорах долевого участия входят в конкурсную массу должника, для реализации имущества необходимо оформить право собственности за должником.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение

права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Таким образом, для рассмотрения исковых требований необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: заинтересованность лица, обратившегося в суд и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Правоотношения сторон по договорам участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) сферой его регулирования являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию

многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Пунктом 1 части 1.1 статьи 9 указанного Закона предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.3 договоров № 93, 94, 95 от 16.12.2013, договоров № 121, 122, 123 от 11.02.2015 застройщик обязан передать, а участник долевого строительства принять объект долевого строительства по передаточному акту, составленному по форме застройщика в указанный период: начало периода – с 30.11.2014, 31.12.2015 (по дополнительным соглашениям от 28.10.2015).

Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Пунктом 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Аналогичный подход изложен в пункте 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015). Л

Из заявления конкурсного управляющего и представленных документов усматривается, что объект долевого участия ответчику, исполнившему обязательства по договору, в установленные договором сроки не передан. Кроме того, объект долевого строительства не передан также в срок, указанный в пункте 1 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, что само по себе образует установленный законом юридический факт, дающий участнику строительства право реализовать односторонний отказ от договора.

Таким образом, Закон № 214-ФЗ устанавливает основания для расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, как застройщиком, так и участником долевого строительства.

Застройщик, в лице конкурсного управляющего заявил 07.08.2017отказ от договоров № 93, 94, 95.

Ответчик заявил денежное требование о включении в реестр требований кредиторов требования по 6 договорам долевого участия, которое удовлетворено судом.

Поскольку денежные средства, уплаченные заявителем по договору долевого участия не возвращены, срок передачи объекта нарушен, кредитор вправе обратиться с денежным требованием в деле о банкротстве уже в первой процедуре, применяемой к должнику.

В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Положения статьи 63 Закона о банкротстве также указывают на то, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Как следует из пункта 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», чтобы заявленное требование было включено в реестр, оно должно быть преобразовано в денежное требование. Это возможно только в случае расторжения договора участия в долевом строительстве. У данного кредитора (участника строительства нежилого помещения) нет возможности получить удовлетворение в натуральном виде.

Согласно п. 3 ст. 63 Закона, для участия в деле о банкротстве срок исполнения обязательств, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, считается наступившим. Кредиторы вправе предъявить требования к должнику в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Требование возврата уплаченного означает, что контрагент не требует натурального исполнения, предусмотренного договором в счет такой оплаты.

Заявление кредитора о включении денежного требования в реестр означает односторонний отказ от договоров на основании нарушения застройщиком обязанности передать объект долевого участия в натуре в установленный срок.

Определением Верховного Суда Российской Федерации № 302-ЭС18-24434 от 06.05.2019 (дело № А58-476/2016) определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12.03.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.10.2018 по делу № А58-476/2016 отменены.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 по названному делу отменено в части отказа в признании обеспеченными залогом требований акционерного коммерческого банка «Алмазэргиэнбанк», вытекающих из договоров участия в долевом строительстве жилого дома от 11.02.2015 № 120, от 11.02.2015, № 121 и от 11.02.2015 № 122. Признаны указанные требования обеспеченными залогом.

Таким образом, ответчик, как кредитор по делу о банкротстве включен в реестр требований кредиторов как залоговый кредитор, следовательно, он не требует натурального исполнения, предусмотренного договорами в счет такой оплаты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение о расторжении договоров между сторонами отсутствует.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пунктам 5.4 договоров участия в долевом строительстве настоящий договор может быть расторгнут досрочно в следующих случаях:

- по соглашению сторон;

- по инициативе одной из сторон в случаях и порядке, предусмотренных Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, существенных обстоятельств, при которых заключенный сторонами договор мог быть расторгнут судом в порядке ст. 451 ГК РФ, по данному делу не установлено в связи со следующим.

С учетом оснований заявленного иска, истец должен доказать существенный характер изменения обстоятельств и наличие всех признаков, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.

Между тем, такие доказательства в материалах дела отсутствуют. Напротив, обстоятельства спора указывают на то, что необходимой совокупности условий для расторжения договора в рассматриваемом деле не имеется.

По смыслу правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23 мая 2017 г. № 301-ЭС16-18586, предпринимательская деятельность носит рисковый характер и субъекты такой деятельности не могут не учитывать это при заключении договоров, а также при должной осмотрительности должны предусматривать и возможную экономическую ситуацию.

Также судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в упомянутом судебном акте указала, что при определении существенности изменения обстоятельств следует, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со статьей 421 ГК РФ, учитывать условия договора в части обстоятельств, которые по согласованию сторон освобождают их от исполнения обязательств.

В пункте 6.1 спорных договоров участия в долевом строительстве стороны предусмотрели, что освобождаются от ответственности только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы, в том числе: стихийных бедствий, военных действий, чрезвычайных обстоятельств, забастовок, блокад, пожаров, эпидемий.

Другие обстоятельства, не относящиеся к непреодолимой силе, в том числе банкротство застройщика, в качестве условия, освобождающего от исполнения обязательств, в договоре долевого участия не названы.

Таким образом, риск ухудшения финансового положения застройщика и его банкротства относится к разряду ординарного предпринимательского риска, в связи с чем, в силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ не может рассматриваться в качестве существенного изменения обстоятельств. Кроме того, доказательств наступления банкротства вследствие причин, которые застройщик не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, не представлены.

В соответствии с абзацем 3 пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 данного Закона.

Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или, если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Закона о банкротстве).

Письмом от 07.08.2017 истец уведомил АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО о невозможности исполнить договоры № 93, 94, 95 участия в долевом строительстве жилого дома, так как согласно определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 3327/14 от 30.06.2014, передача нежилых помещений в собственность одному кредитору нарушит принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов, заявил отказ от исполнения указанных договоров.

Лицами, участвующими в деле не оспаривается факт включения в реестр требований кредиторов денежного требования залогового кредитора по вышеперечисленным договорам, преобразовавшимся из требований о передаче нежилых помещений.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении № 302-ЭС18-24434 от 06.05.2019 (дело № А58-476/2016) отметил: «В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. В таком случае право залога дольщика подвергается дальнейшей трансформации по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной в полной мере на ситуацию банкротства, а именно: его требования становятся обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц)

В отношении второй очереди строительства имеется в натуре незавершенный строительством объект, который прошел инвентаризацию со стороны конкурсного управляющего. Управляющий включил этот объект в инвентаризационную опись объектов незавершенного капитального строительства, размещенную в общедоступном

Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (сообщение от 02.03.2018 № 2505677)».

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения требования конкурсного управляющего о расторжении договоров участия в долевом строительстве жилого дома, поскольку сам по себе факт включения денежного требования в реестр требований кредиторов, свидетельствует об отказе ответчика от договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В части заявленных требований об исключении из ЕГРН регистрационных записей о регистрации сделок договоров участия в долевом строительстве жилого дома: № 93 от23.12.2013 за номером регистрации 14-14-01/201/2013-062; № 94 от 23.12.2013 за номером регистрации 14-14-01/201/2013-063; № 95 от 23.12.2013 за номером регистрации 14-14-01/201/2013-064; № 120 от 24.03.2015 за номером регистрации 14-14/0114/001/006/2015-8139/1; № 121 от 18.03.2015 за номером регистрации 14-14/00114/001/006/2015-8100/1; № 122 от 24.03.2015 за номером регистрации 14-14/00114/001/006/2015-8140/1 суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что уведомлениями от 18.09.2019 № КУВД-001/2018- 7178786/10, КУВД-001/2018-7178786/11, КУВД-001/2018-7178786/12 Управлением Росреестра по Республики Саха (Якутия) отказано в государственной регистрации прав на помещения, расположенные по адресу: <...> (договоры участия в долевом строительстве жилого дома № 93, 94, 95 от 16.12.2013).

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, пунктом 8 статьи 48 от 13.07.2015 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве носит заявительный характер.

В силу пункта 8 статьи 48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действующей с 01.01.2017 года) заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления

другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Доказательства обращения и предоставления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) судебного акта, подтверждающего односторонний отказ ответчика от договоров участия в долевом строительстве жилого дома ( №№ 93, 94, 95 от 16.12.2013, №№ 120, 121, 122 от 11.02.2015), суду не предоставлено.

В материалы дела предоставлена и выписка из единого государственного реестра права на спорные объекты, зарегистрированные в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 28 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 2018», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, установлено, что согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного

строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что включение денежных требований ответчика в конкурсную массу свидетельствует об одностороннем отказе ответчика от договоров участия в долевом строительстве жилого дома ( №№ 93, 94, 95 от 16.12.2013, №№ 120, 121, 122 от 11.02.2015).

Следовательно, регистрационные записи договоров ( №№ 93, 94, 95 от 16.12.2013, №№ 120, 121, 122 от 11.02.2015) подлежат исключению Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении акционерного коммерческого банка «Алмазэргиэнбанк» акционерное общество (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением от 26.07.2019 удовлетворено ходатайство истца об отсрочке уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу, но не более чем на один год.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Следовательно, государственную пошлину следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве жилого дома, заключенных обществом с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «Сирстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и акционерным коммерческим банком «Алмазэргиэнбанк» акционерное общество (ИНН <***>, ОГРН <***>):

- № 93 от 16.12.2013 за номером государственной регистрации 14-14-01/201/2013-062; - № 94 от 16.12.2013 за номером государственной регистрации 14-14-01/201/2013-063; - № 95 от 16.12.2013 за номером государственной регистрации 14-14-01/201/2013-064;

- № 120 от 11.02.2015, договор уступки права требования (цессии) от 24.04.2015 за номером государственной регистрации 14-14/001-14/001/006/2015-8139/1;

- № 121 от 11.02.2015, договор уступки права требования от 24.04.2015, за номером регистрации 14-14/001-14/001/006/2015-8100/1;

- № 122 от 11.02.2015, договор уступки права требования от 24.04.2015за номером регистрации 14-14/001-14/001/006/2015-8140/1.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью инвестиционно- строительная компания «Сирстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 36 000 руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья Н.Д. Немытышева