Постановление от 19 января 2026 г. ФАС ДО (ФАС Дальневосточного округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4162/2025
20 января 2026 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2026 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Пономаревой Г.Х.

при участии:

от Управления муниципальной собственности города Владивостока: ФИО2, представитель по доверенности от 18.12.2035 № 28/39206-исх

от остальных участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 03.09.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2025

по делу № А51-21928/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО3, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>,ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в здании (Лит А), общей площадью 53,2 кв.м, этаж цокольный, кадастровый номер 25:28:000000:41331, расположенного по адресу: <...>, пом. VI, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:58:030001:518, путем определения цены продажи имущества в размере 3 844 000 руб. (без учета НДС) (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

Решением суда от 03.09.2025, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2025 без изменения, уточненные требования предпринимателя удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление просит отменить состоявшиеся по делу решение и апелляционное постановление, указывая на существенное нарушение судами норм процессуального права, а также неправильную оценку судами фактических обстоятельств спора. Заявитель жалобы настаивает на том, что представленный ответчиком отчет об оценке подтверждает достоверность предложенной им величины рыночной стоимости спорного имущества. Полагает, что пункт 3.1 спорного договора купли-продажи не может быть принят судом в редакции истца, поскольку оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), производится исключительно уполномоченным органом, в данном случае Управлением. Также полагает, что вольное исполнение возмездных договоров субъектами права недопустимо и ведет к дефициту муниципального бюджета. Считает, что заключение эксперта от 11.04.2025 является недостоверным и не могло быть положено в основу выводов судов.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель заявителя поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Остальные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу (части 1, 3 статьи 156 и часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной кассационной жалобы и пояснений представителя заявителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ИП ФИО3 на основании действующего договора аренды недвижимого имущества использует нежилое помещение в здании (лит А), общей площадью 53,2 кв.м, этаж цокольный, кадастровый номер 25:28:000000:41331, расположенного по адресу: <...>, пом. VI.

Предпринимателем инициирована процедура реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Уведомлением от 23.10.2024 № 24/1866 МКУ «АПМЗН» предложило предпринимателю заключить договор купли-продажи муниципального имущества с приложением проекта договора купли-продажи № 433-ППВ, согласно пункту 3.1 которого выкупная стоимость имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) определена в размере 4 432 000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ИП ФИО3 обратился в ООО «Оценка Прим-Капитал», которым составлен отчет от 16.10.2024 № 171-24и определена стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) в размере 2 919 838 руб.

Впоследствии ИП ФИО3 направил в адрес Управления протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, предложив установить стоимость недвижимого имущества в размере 2 919 838 руб. согласно отчету об оценке от 16.10.2024 № 171-24.

Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия относительно выкупной стоимости спорного имущества, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа (статья 5 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда в целях их устранения.

Поскольку для Управления, направившего проект договора, его заключение в силу норм Закона № 159-ФЗ является обязательным, то при отклонении представленного протокола разногласий по существенным условиям договора (выкупной стоимости) они подлежат определению в судебном порядке.

Как установлено арбитражными судами, ИП ФИО3 является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение последнему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем предприниматель имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела судами выявлены отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной Управлением на основании отчета от 21.06.2024 № 2284-24 ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» (цена составила без учета НДС – 4 432 000 руб.) и предпринимателем в размере 2 919 838 руб. (отчет ООО «Оценка Прим-Капитал» от 16.10.2024 № 171-24), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено ООО «ДВ-Эксперт» (эксперт ФИО4).

Согласно представленному заключению судебной экспертизы от 11.04.2025 № 82/2025 рыночная стоимость выкупа арендуемого имущества (помещения и доли в праве на земельный участок) по состоянию на 13.03.2024 составила 3 844 000 руб., в связи с чем ИП ФИО3 в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленное экспертное заключение в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы, которое признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

При этом судами не приняты в качестве надлежащих и допустимых доказательств представленные сторонами: отчет от 21.06.2024 № 2284-24 ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» и отчет ООО «Оценка Прим-Капитал» от 16.10.2024 № 171-24, мотивы отклонения которых подробно изложены в обжалуемых судебных актах и фактически сторонами не оспорены. Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертиз участвующими в деле лицами также не заявлялось.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно удовлетворили уточненные требования истца, определив условия спорного договора купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 3 844 000 руб. (без учета НДС).

В целом указанные выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе Управлением доводы не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия заявителя с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права, поскольку сами по себе возражения заявителя жалобы относительно конкретного размера цены отчуждаемого имущества не свидетельствуют о незаконности судебных актов и не могут служить безусловным основанием для их отмены.

Критикуя в кассационной жалобе заключение судебной экспертизы, заявитель не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ и, по сути, приводит доводы, направленные на переоценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства (статья 284, 286 АПК РФ, пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

В данном случае каких-либо неясностей, противоречий или неоднозначности в итоговых выводах эксперта судами не выявлено, в связи с чем заключение признано полным, мотивированным и содержащим ясные и обоснованные выводы; нарушений при проведении экспертизы не допущено; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; у эксперта имелось необходимое образование и достаточная квалификация для проведения подобного рода экспертиз; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследования.

Иных относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы приведенного исследования и подтверждающих иную рыночную стоимость недвижимого имущества, ответчиком не представлено.

Позиция ответчика относительно того, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченным органом, в связи с чем пункт 3.1 в редакции, предложенной истцом (с учетом принятых судом уточнений), не подлежит включению в договор, признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.09.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2025 по делу № А51-21928/2024 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

Г.Х. Пономарева