Решение от 23 июня 2025 г. по делу № А27-312/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ


Дело №А27-312/2025



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


24 июня 2025 года                                                                                               г. Кемерово

Резолютивная часть решения оглашена 10 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2025 года  

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи  Дубешко Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем       Симоненко И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей

истца по доверенности от 15.11.2024                                    ФИО1,

ответчика по доверенности от 04.03.2025                             ФИО2,

ответчика по доверенности от 04.03.2025                             ФИО3,

дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4, город Иваново, Ивановская область (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО5, с. Сосновка, Новокузнецкий район, Кемеровская область (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании денежных средств,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: общество с ограниченной ответственностью «Имидж города», город Иваново (ОГРН <***>, ИНН <***>); индивидуальный предприниматель ФИО6 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>); общество с ограниченной ответственностью «Долголетие» город Новосибирск (ИНН <***>, ОГРН <***>),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ИП ФИО5, ответчик) о взыскании 880 645 руб. 16 коп. долга по арендной плате, 222 417 руб. 95 коп. неустойки за период с 18.06.2024 по 22.12.2024 с дальнейшим начислением на день фактического исполнения обязательств, 476 000 руб. убытков (с учетом ходатайства об уточнении требований от 17.03.2025).

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком обязательств по договору аренды от 24.05.2024 по своевременному внесению арендных платежей, оплате пользования имуществом за период с 15.11.2024 по 22.12.2024, а также по возврату имущества в надлежащем состоянии, что повлекло для истца негативные последствия в виде оплаты 476 000 руб. неустойки по договору аренды, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Имидж города».

Определением от 21.01.2025 иск принят к производству, предварительное судебное заседание назначено на 12.02.2025, к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ООО «Имидж города».

Дело назначено судом к судебному разбирательству на 10.03.2025.

В ходе рассмотрения дела ответчиком представлены многочисленные отзывы с возражениями на заявленные истцом требования. Возражения мотивированы, в том числе, тем, что истец при расчете задолженности не учел сумму обеспечительного платежа в размере 700 000 руб., истцом не соблюден досудебный порядок, поскольку претензии от 18.11.2024 и 10.12.2024 не содержат детализации убытков. Договор аренды правомерно расторгнут арендатором 13.11.2024 в одностороннем порядке. По мнению ответчика, требования истца о возмещении убытков в размере 476 000 руб. являются необоснованными, поскольку ИП ФИО4, заключая договор с ООО «Имидж города», осознанно брал на себя риск сдачи в аренду имущества, не обладающего всеми признаками пригодности для его целевого использования. Одновременно ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Истцом представлены письменные возражения относительно доводов ответчика, в которых истец указывает, что сумма задолженности рассчитана в соответствии с условиями договора; при досрочном расторжении договора аренды права арендатора не были нарушены; требование о взыскании убытков соответствует пункту 1 статьи 393, пункту 2 статьи 15 ГК РФ; договорная неустойка не подлежит снижению; досудебный порядок урегулирования спора был соблюден.

С учетом поступивших пояснений сторон, а также разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), судом вынесен на обсуждение участвующих в деле лиц вопрос о наличии (отсутствии) оснований для применения при рассмотрении настоящего спора ст. 10 ГК РФ.

Определением от 16.04.2025 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель (ИП) ФИО6 (покупатель здания, выступавшего предметом договора аренды между сторонами); общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Долголетие» (указанное истцом в качестве субарендатора в акте приема-передачи здания от 13.11.2024). Судебное разбирательство откладывалось судом на 14.05.2025. Кроме того, судом был направлен запрос от 16.04.2025 в филиал ППК «Роскадастр» по Кемеровской области для получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении здания, являвшегося предметом договора аренды.

28.04.2025 в материалы дела поступила выписка из ЕГРН в ответ на запрос суда.

29.04.205 от истца поступили письменные пояснения относительно заключения с ИП ФИО6 договора купли-продажи от 21.12.2024 по продаже здания.

05.05.2025 от ИП ФИО6 поступили письменные пояснения о том, что фактическая передача имущества по договору купли-продажи от 21.12.2024 состоялась 23.12.2024; перед заключением договора осмотр зданий и помещений был произведен путем исследования фото и видеоматериалов; на момент осмотра охрана, иные лица, использующие имущество, отсутствовали; у ИП ФИО6 не имелось каких-либо договорных отношений с ответчиком или с ООО «Долголетие».

12.05.2025 от ООО «Имидж города» также поступили письменные пояснения по делу, указано на то, что во время переговоров перед заключением договора аренды от 11.11.2024 ИП ФИО4 уведомил ООО «Имидж города» об обременении в отношении сдаваемого в аренду нежилого здания в виде действующего договора аренды с ИП ФИО5 К моменту заключения договора аренды от 11.11.2024 ИП ФИО4 кроме документов, подтверждающих его право собственности на здание, предоставил фотографии и видео от 21.06.2024, сделанные при передаче здания ИП ФИО5, а также копию передаточного акта, подписанного при заключении договора аренды с ИП ФИО5 ООО «Имидж города» добросовестно рассчитывало на передачу ему арендуемого здания в срок до 15.11.2024. Нарушение ИП ФИО4 сроков передачи здания по Договору аренды от 11.11.2024 обусловлено нарушением ИП ФИО5 правил передачи имущества при прекращении договора аренды. Тем самым, учитывая отсутствие договорных отношений между ООО «Имидж города» и ИП ФИО5, требование об уплате штрафной неустойки были предъявлены в адрес ИП ФИО4 В настоящее время требование об уплате штрафной неустойки истцом полностью удовлетворено, претензий к ИП ФИО4 ООО «Имидж города» не имеет.

13.05.2025, 15.05.2025, 19.05.2025, 26.05.2025 сторонами направлялись письменные дополнительные пояснения.

28.05.2025 от ответчика поступило ходатайство об истребовании у истца выписки по счету № 408028…524, а также оригинала платежного поручения № 203 от 12.11.2024 с отметкой банка о его исполнении в подтверждение реальности произведенного платежа в размере 700 000 руб.

29.05.2025 от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии акта приема-передачи (описи) документов от 19.11.2024, подтверждающего получение полномочным представителем ответчика – ФИО7 передаточного акта (акта осмотра помещения) от 13.11.2024, а также ходатайство об уменьшении размера заявленных требований по неустойке до 215 418 руб. 05 коп. за период с 24.06.2024 по 22.12.2024 с дальнейшим начислением на день фактического исполнения обязательств. В остальной части исковые требования оставлены без изменения.

29.05.2025 от ответчика поступило еще одно ходатайство об истребовании у истца доказательств: переписки с риелторами, арендными площадками (Avito, ЦИАН), потенциальными арендаторами за период с 14 октября 2024 года до 11 ноября 2024 года; скриншотов опубликованных объявлений о сдаче помещения; проектов договоров аренды, направленные третьим лицам; договоров с подрядчиками на ремонт/оценку помещения после освобождения ответчиком; сметы расходов на восстановление. Ответчик указывает, что данные документы необходимы для разрешения вопроса об определении наличия и размера упущенной выгоды.

02.06.2025 от истца поступило возражение на ходатайство об истребовании доказательств от 29.05.2025.

02.06.2025 и 09.06.2025 от ответчика поступили отзывы, содержащие изложенные ранее возражения, а также новый довод о фиктивности заключенного истцом договора аренды с ООО «Имидж города» от 11.11.2024 и завышенном размере ответственности по данному договору, а также об отсутствии оснований для взыскания убытков, связанных с продажей здания ИП ФИО6 Также ответчиком представлен контррасчет заявленных требований.

Заседание (в котором объявлялись перерывы до 26 мая, затем до 5 и 10 июня) проведено судом в отсутствие неявившихся представителей  третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (ст.156 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства представитель истца на иске настаивал с учетом заявленного ходатайства об уменьшении размера.

Ходатайство истца принято судом в порядке части 5 статьи 49 АПК РФ.

К материалам дела приобщены поступившие документы (ст. 41 АПК РФ).

Представитель ответчика против иска возразил по доводам представленных отзывов, поддержал ходатайство о снижении размера неустойки согласно ст.333 ГК РФ, а также ходатайства об истребовании доказательств.

Ходатайства ответчика об истребовании доказательств отклонены судом (ст. 66 АПК РФ). Во-первых, истребование доказательств у процессуального оппонента по делу нарушает принцип состязательности сторон. Во-вторых, платеж по платежному поручению № 203 от 12.11.2024 был осуществлен электронно, отметка ПАО "Сбербанк" об исполнении на электронном образе документа свидетельствует о реальности произведенного платежа. В-третьих, требования о взыскании упущенной выгоды истцом не заявлены, в связи с чем, перечисленные в ходатайстве об истребовании доказательств от 29.05.2025 документы не могут способствовать установлению каких-либо обстоятельств, имеющих значение для дела.

Ходатайств об объявлении перерыва, отложении заседания стороны не заявили, просили суд разрешить спор 10.06.2025 по имеющимся доказательствам.

Суд признал материалы дела достаточными для разрешения спора.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Между ИП ФИО4 (Арендодатель) и ИП ФИО5 (Арендатор) был заключен договор аренды от 24.05.2024 (далее – Договор), предметом которого являлось 4-этажное нежилое здание общей площадью 1991,2 кв.м., с кадастровым номером 37:24:040312:50, расположенное на земельном участке общей площадью 2 735,00 кв.м., с кадастровым номером 37:24:040312:29, по адресу: <...> (далее - Здание).

Как предусмотрено пунктом 2.1.1 Договора, Арендодатель обязан передать Арендатору Здание не позднее 21.06.2024.

Во исполнение названного положения Арендодатель передал во временное возмездное владение и пользование Арендатору Здание в состоянии, соответствующем действующему законодательству и пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями Договора, что подтверждается подписанным обеими сторонами Договора Актом приема-передачи здания.

Представленный акт датирован 01.06.2024, что, как следует из пояснений сторон, является опиской, поскольку имущество фактически передано в пользование Истцом Ответчику 21.06.2024. Данное обстоятельство, в том числе, подтверждается тем, что показания приборов учета в акте определены на дату 21.06.2024. Спор по данным обстоятельствам между сторонами отсутствует.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора стороны согласовали, что внесение арендной платы производится ежемесячно в порядке предоплаты двумя частями:

- первая часть в размере 50%, что составляет 350 000 рублей от суммы ежемесячной арендной платы, вносится не позднее 01 числа оплачиваемого месяца;

- вторая часть в размере 50 %, что составляет 350 000 рублей от суммы ежемесячной арендной платы, вносится не позднее 15 числа оплачиваемого месяца.

Также пунктом 3.6 Договора предусмотрено условие об «арендных каникулах», по которому оплата арендных платежей за 2 (Два) календарных месяца аренды не начисляется и не оплачивается. Начиная с третьего месяца - арендная плата начисляется в полном размере, в соответствии с пунктом 3.1. настоящего договора.

Стороны одновременно согласовали условие об обеспечительном платеже в размере 700 000 руб., перечисляемом на расчетный счет Арендодателя, который подлежит внесению Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней от даты подписания настоящего Договора аренды (пункт 3.7 Договора).

Авансовый платеж за третий месяц аренды в размере 700 000 руб. Арендатор вносит на расчетный счет Арендодателя в течение 60 (Шестьдесят) дней от даты подписания акта приема-передачи помещения (пункт 3.8 Договора).

В силу пункта 5.1 Договора срок аренды устанавливается на 60 (Шестьдесят) месяцев с момента государственной регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суду не представлено доказательств государственной регистрации Договора, что не является основанием для признания договора незаключенным или недействительным, но условия данной сделки не порождают правовых последствий для третьих лиц  в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 4.5 Договора одностороннее расторжение договора по инициативе одной из сторон допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты расторжения. В этом случае Арендатор обязан возвратить здание по акту приема-передачи в течение 3 (трех) календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении.

14.10.2024 в адрес Арендодателя от Арендатора поступило уведомление о расторжении Договора от 24.05.2024 посредством одностороннего отказа от договора с 13.11.2024.

Осмотр здания для последующего подписания акта приема-передачи согласован сторонами (посредством телефонных переговоров, на что указали представители сторон), назначен на 13.11.2024, однако Арендатор на осмотр не явился.

Из содержания абзаца 5 пункта 4.6 Договора следует, что в случае, если Арендатор уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения, Арендодатель вправе подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.

Так, по результатам осмотра Здания Арендодателем выявлены недостатки и повреждения имущества, указанные в Акте приема-передачи от 13.11.2024. В акте указано на то, что осмотр проводился с участием субарендатора помещения - ООО «Долголетие» (согласно  пояснениям ответчика данная организация входит в группу принадлежащих ему компаний).

ИП ФИО4 18.11.2024 в адрес ИП ФИО5 направил претензию (с приложением акта приема-передачи от 13.11.2024) с требованиями:

- либо устранить выявленные при осмотре здания недостатки своими силами и за свой счет (произвести ремонт), либо возместить (компенсировать) стоимость устранения указанных недостатков Арендодателю;

- оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.11.2024 по 15.11.2024, а также за период с 16.11.2024 года по дату фактической передачи здания Арендодателю;

- оплатить образовавшиеся задолженности по коммунальным платежам и услугам по вывозу ТКО.

В соответствии с отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80110503565725 претензия получена ИП ФИО5 29.11.2024. Однако ответ на претензию не направлен.

19.11.2024 ИП ФИО4 представителю ИП ФИО5, действующему по доверенности от 12.11.2024, ФИО7 переданы акты сверки взаимных расчетов, счета на оплату задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, а также односторонний акт сдачи-приемки здания от 13.11.2024 с перечнем замечаний, препятствующих приёмке объекта, что подтверждается актом приема-передачи документов от 19.11.2024.

При этом, как указано истцом по тексту искового заявления, сразу после получения от Арендатора уведомления о расторжении Договора в целях дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности ИП ФИО4 приступил к поиску новых арендаторов для продолжения непрерывного функционирования гостиничного комплекса.

11.11.2024 между ИП ФИО4 и ООО «Имидж города» в отношение спорного Здания подписан договор аренды недвижимого имущества (также - Договор аренды от 11.11.2024), в соответствии с пунктом 1.6 которого срок аренды составляет с 15.11.2024 по 15.10.2025 (поскольку на 13.11.2024 истцом запланирована приемка здания от ответчика).

И во исполнение заключенного Договора аренды (пункт 2.3.1) ООО «Имидж города» внесло на счет истца обеспечительный платеж в размере 700 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 203 от 12.11.2024.

Однако в последующем в связи с не передачей истцом Здания по Договору аренды от 11.11.2024 ООО «Имидж города» направило претензию с требованием привести помещение в состояние, соответствующее условиям договора, и немедленно передать его в пользование.

В дальнейшем 02.12.2024 ООО «Имидж города» направило требования расторгнуть Договор аренды от 11.11.2024, вернуть обеспечительный платеж и выплатить неустойку за неисполнение обязательства по передаче здания.

09.12.2024 ИП ФИО4 осуществлены возврат 3-ему лицу обеспечительного платежа и оплата неустойки на общую сумму 1 176 000 руб. (из которых 700 000 руб. – подлежащий возврату обеспечительный платеж, 476 000 руб. – неустойка за неисполнение обязательства по договору), что подтверждается платежным поручением № 62 от 09.12.2024.

По мнению истца, выплата неустойки в размере  476 000 руб. является  для него прямыми убытками, понесенными в связи с неисполнением ИП ФИО5 своего обязательства Арендатора по передаче имущества в надлежащем состоянии, а также уклонению от устранения недостатков арендованного объекта.

10.12.2024 в адрес ИП ФИО5 истцом направлена новая досудебная претензия с требованиями оплатить задолженность по арендной плате, оплатить задолженность по коммунальным платежам, оплатить неустойку за неисполнение обязательства по Договору, а также возместить причиненные убытки в сумме 476 000 руб. В соответствии с отчетом об отслеживании почтового отправления с идентификатором 80545903516815 данная претензия ответчиком не получена.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате определена за период с 15.11.2024 по 22.12.2024 (до даты регистрации перехода права собственности на здание к ФИО6 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2024).

Все вышеперечисленные обстоятельства явились основанием для обращения ИП ФИО4 с настоящими требованиями в суд.

Рассмотрев довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка, суд признал его несостоятельным.

Как следует из содержания части 5 статьи 4 АПК РФ, а также исходя из разъяснений, изложенных в Обзоре практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, претензионный порядок урегулирования спора считается соблюденным при направлении претензии по надлежащему адресу ответчика. Факт неполучения ответчиком претензии безотносительно причин неполучения не имеет значения для разрешения вопроса об оставлении искового заявления без рассмотрения по п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Истец надлежащим образом подтвердил направление ответчику по адресу, указанному в договоре и подтвержденному сведениями из ЕГРИП и УМФС России, претензии, в то время как сам ответчик ничем не опроверг указанные обстоятельства.

Также суд отмечает, что по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Однако поведение ответчика не свидетельствует о наличии у него намерения добровольно урегулировать возникший спор, мирным путем спор не урегулирован.

У ответчика с момента принятия искового заявления к производству было достаточно времени для осуществления мер по добровольному урегулированию спора, чего не было сделано.

Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имеется.

Удовлетворяя иск частично, суд руководствуется следующим.

Разногласия относительно условий заключенного Договора, размера подлежащей уплате арендной платы между сторонами отсутствуют. Оснований для признания заключенной сторонами сделки недействительной (ничтожной) не имеется, требований о признании Договора недействительным как оспоримой сделки кем-либо не заявлено.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

С учетом положений, предусмотренных пунктом 4.5 Договора, договорные отношения в рамках рассматриваемого Договора прекращены сторонами 13.11.2024 (то есть по истечении 30 календарных дней с 14.10.2024 - даты направления ответчиком уведомления об отказе от Договора).

В силу статей 614, 622 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за весь период пользования имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан возвратить арендованное имущество при прекращении действия договора.

Абзацем 6 пункта 4.6 Договора стороны согласовали условие о том, что в случае, если будут выявлены недостатки помещения в момент сдачи - приемки и подписания Акта сдачи-приемки, Арендатор оставляет за собой право выбора, а именно: исправить (ремонт) выявленные недостатки своими силами и за свой счет, и/или, компенсировать Арендодателю денежными средствами.

Из норм статьи 655 ГК РФ при этом следует, что при прекращении договора аренды здания (сооружения) указанные объекты должны быть возвращены арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение любой из сторон договора от подписания документа о передаче здания (сооружения) рассматривается как отказ соответственно арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендодателя – от принятия имущества

По смыслу указанных положений арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Возврат арендатором имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества.

Несоответствие состояния возвращаемого имущества состоянию, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа или состоянию, обусловленному договором, может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, нарушением обязательства, а не основанием для отказа от принятия арендуемого имущества. При этом стороны вправе отразить свои замечания к состоянию имущества при его принятии из аренды после прекращения соответствующего договора.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что ни сам отсутствие ИП ФИО5 (Арендатора) при составлении Акта осмотра от 13.11.2024, ни выявление Арендодателем недостатков имущества  никоим образом не препятствовали исполнению ИП ФИО4 обязанности по приемке Здания.

Следует также отметить, что после получения 19.11.2024 Акта приема-передачи от 13.11.2024 ответчик, не опровергая самого факта возврата Здания истцу, лишь выразил свое несогласие с указанными истцом недостатками имущества.

Установленные по делу обстоятельства, по мнению суда, прямо свидетельствуют о полном осознании сторонами факта прекращения договорных правоотношений с 14.11.2024.

Довод истца о том, что указание им в Акте приема-передачи от 13.11.2024 на отказ от принятия имущества, не подписание данного акта арендатором свидетельствуют о неисполнении последним обязанности по возврату имущества и, соответственно, обязанности продолжать производить оплату за его пользование в порядке ст.622 ГК РФ, суд признает ошибочным.

В рассматриваемом случае ИП ФИО4  мог и должен был принять  имущество в текущем состоянии, а в дальнейшем реализовывать свои права путем предъявления ИП ФИО5 либо требований об устранении выявленных недостатков имущества, либо компенсации причиненного арендованному имуществу ущерба (при представлении надлежащих и необходимых доказательств нарушения прав истца). Но право на отказ от принятия имущества по Акту от 13.11.2024 у ИП ФИО4 отсутствовало.

Доказательств фактического использования ответчиком спорного имущества в период после 13.11.2024 истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. Более того, как указано в претензии ООО «Имидж города», 15.11.2024 им совместно с истцом был осуществлен выход для осмотра Объекта и подписания акта приема-передачи по Договору. Однако при визуальном обследовании Объекта было установлено, что Объект находится в захламленном состоянии: в общих помещениях свалена мебель, на каждом этаже здания обнаружен мусор от строительства, местами разбросаны остатки строительных материалов, имеются сквозные дыры в межкомнатных стенах и стенах вдоль окон, которые присутствуют в каждом помещении (комнате).

Фактическое отсутствие пользователей имущества подтверждается также пояснениями 3-го лица ФИО6, согласно которым на момент осмотра ею 20.12.2024  приобретаемого у истца комплекса недвижимого имущества, включая спорное Здание, охраны и/или иных лиц, осуществляющих деятельность на территории продаваемых земельных участков и зданий, не имелось.

По указанным причинам взыскание задолженности по арендной плате после 13.11.2024 на основании  ст.622 ГК РФ суд считает неправомерным.

Общий размер подлежащей оплате арендной платы за период с 21.06.2024 по 13.11.2024 составляет 1 936 663 руб. 33 коп., исходя из следующего расчета:

- с 21.06.2024 по 30.06.2024 – 233 330 руб.;

- июль 2024 года – 0 руб. («кредитные каникулы»);

- август 2024 года – 0 руб. («кредитные каникулы»);

- сентябрь 2024 года – 700 000 руб.;

- октябрь 2024 года – 700 000 руб.;

- с 01.11.2024 по 13.11.2024 – 303 333 руб. 33 коп. (700 000 / 30 * 13).

Между тем, материалами дела подтверждается и истцом не опровергнуто то обстоятельство, что ответчиком были произведены платежи по Договору на общую сумму 1 983 330 руб. (с учетом обеспечительного платежа, который с учетом позиции обеих сторон подлежит зачету с суммой долга), что превышает размер подлежащих уплате арендных платежей за указанный судом период.

В связи с чем, требования истца в части взыскания 880 645 руб. 16 коп. долга по арендной плате не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 6.1 Договора в случае несвоевременной оплаты Арендатором арендной платы и (или) возмещения (компенсации) иных платежей по Договору, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

В связи с просрочкой оплаты задолженности истец начислил к оплате ответчику неустойку в размере 215 418 руб. 05 коп. за период с 24.06.2024 по 22.12.2024.

Судом расчет истца проверен, признан не соответствующим требованиям законодательства и фактическим обстоятельствам спора.

Так, порядок внесения Арендатором арендных платежей, согласованный пунктом 3.3. Договора, не применим к внесению оплаты за период пользования имуществом с 21.06.2024 по 30.06.2024.

Фактически арендный платеж за данный период (июнь 2024 г.) внесен  Арендатором платежным поручением № 151 от 10.09.2024, то есть незамедлительно после получения от истца соответствующего счета  № 72 от 09.09.2024.

Между сторонами отсутствует спор относительно предоставления «арендных каникул» за первые полные 2   месяцы аренды (то есть июль, август 2024 года).

Каких-либо условий, регулирующих срок оплаты за неполный месяц аренды либо за первый месяц аренды, Договор не содержит.

В связи с чем, суд полагает, что в рассматриваемой ситуации подлежит применению пункт 2 статьи 314 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. 

Как уже отмечалось, арендная плата за указанный период внесена ответчиком платежным поручением № 151 от 10.09.2024, в назначении платежа которого имеется указание на счет  № 72 от 09.09.2024.

Данный счет расценивается судом как требование кредитора об исполнении должником обязательства по смыслу пункта 2 статьи 314 ГК РФ. Таким образом, установленный законом семидневный срок на оплату ответчиком соблюден. Доказательств более раннего направления ответчику требования об оплате долга за данный период истцом не представлено. Основания для вывода о допущенной ответчиком просрочке по исполнению данного обязательства и для начисления неустойки не имеется.

Также не подлежит взысканию неустойка на задолженность, возникшую после 13.11.2024, поскольку в удовлетворении долга за этот период истцу судом отказано.

Итого правомерными суд признает требования истца о взыскании неустойки на задолженности за сентябрь 2024 года, а также за период с 01.10.2024 по 14.10.2024 в общей сумме 19 250 руб. как арифметически верные, соответствующие условиям Договора, фактическим обстоятельства спора.

При этом в связи с отсутствием на стороне ответчика на момент рассмотрения спора неисполненного обязательства по оплате задолженности по аренде (основного обязательства) не подлежит удовлетворению требование истца о дальнейшем взыскании неустойки, начиная с 23.12.2024 по дату фактического исполнения обязательства.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд признал его обоснованным в связи со следующим.

Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку только в случае явной несоразмерности ее размера последствиям нарушения обязательства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования указанной статьи, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

Как разъясняется в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Постановления № 7).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

При этом, исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В силу указанных положений, снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях. Исходя из обстоятельств настоящего дела, наличие исключительного случая судом не установлено.

Из материалов дела следует, что как истец, так и ответчик являются равными субъектами предпринимательской деятельности, никто из сторон Договора не является более сильной стороной по отношению к другой стороне. Договор аренды не является договором присоединения или иным договором, на условия которого ответчик не мог влиять, однако, из материалов дела не усматривается, что при заключении договора ответчик выражал несогласия с какими-либо из условий договора, предлагал подписать договор с протоколом разногласий и т.п.

Согласно условиям заключенного с истцом договора ответчик обязался, в том числе, нести ответственность в виде уплаты пени. Риск наступления данной ответственности напрямую зависит от действий самого ответчика. При этом, ответчик как профессиональный участник гражданского оборота мог и должен был предпринять необходимые действия во избежание применения к нему мер договорной ответственности.

Следовательно, ответчик (виновная в ненадлежащем исполнении денежного обязательства сторона) должен претерпеть неблагоприятные последствия взыскания с него договорной неустойки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, с учетом разъяснений вышестоящих судебных инстанций и баланса интересов сторон суд полагает правомерным снизить размер неустойки до двукратной ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды допущенных ответчиком просрочек по оплате арендных платежей по Договору.

С учетом изложенного требования истца о взыскании неустойки подлежат  удовлетворению в размере 3 806 руб. 01 коп., в том числе 3 442,62 руб.  (за период с 21.08.2024 по 25.08.2024 на сумму долга в размере 700 000 руб.) и 363,39 руб. (за 1 день просрочки (02.10.2024 на сумму долга в размере 350 000 руб.).

В остальной части суд отказывает в иске.

Одновременно суд также не находит оснований для взыскания в пользу истца с ответчика убытков в размере 476 000 руб., представляющих собой расходы истца по оплате ООО «Имидж города» неустойки за неисполнение обязательства по передаче здания по Договору аренды от 11.11.2024.

На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков в виде реального ущерба (утрата или повреждение имущества) и/или упущенной выгоды (неполученные доходы, которое лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено).

В пункте 12 Постановления № 25 даны разъяснения, согласно которым по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В свою очередь, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 Постановления № 7, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Следовательно, для удовлетворения заявленных требований подлежит доказыванию истцом факт причинения вреда, размер ущерба, противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинно-следственная связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий; а на ответчика возлагается обязанность по доказыванию отсутствия своей вины в ненадлежащем исполнении обязательства (ч.1 ст.65 АПК РФ).

Истец не доказал в рассматриваемом случае всю необходимую совокупность вышеперечисленных условий для привлечения ответчика к заявленной мере ответственности в виде взыскания убытков.

Из содержания пункта 4.5 Договора аренды от 11.11.2024 следует, что в случае нарушения сроков приема-передачи Объекта по вине Арендодателя, Арендодатель обязуется выплатить Арендатору штрафную неустойку в сумме 4 (Четыре) процента от суммы постоянной части арендной платы за каждый день такого нарушения, в течение 5 рабочих дней после письменного запроса Арендатора.

Таким образом, ответственность установлена за непередачу истцом арендуемого имущества в пользование ООО «Имидж города».

По мнению суда, действуя разумно и предусмотрительно, ИП ФИО4 перед вступлением в новую сделку по сдаче в аренду Здания, мог и должен был убедиться в реальной возможности исполнить свое обязательство как арендодателя по передаче этого имущества в аренду ООО «Имидж города», либо довести до сведения нового арендатора информацию о состоянии Здания.

Из материалов дела не следует вывод о невозможности истца по независящим от него причинам осмотреть имущество до согласования с ответчиком даты его возврата.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между наступлением ответственности ИП ФИО4 перед ООО «Имидж города» в виде оплаты неустойки по Договору от 11.11.2024 и исполнением ИП ФИО5 обязанности по возврату имущества в надлежащем состоянии с учетом его нормального износа.

В соответствии с положениями статей 8, 9 АПК РФ арбитражное судопроизводство осуществляется на принципах состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку истцом не представлено доказательств наличия совокупности всех обстоятельств, необходимых для взыскания убытков, соответствующие требования не подлежат удовлетворению.

Суд, рассмотрев иные возражения ответчика, в частности относительно необоснованности требований о взыскании ущерба, выраженного в повреждении спорного имущества, относительно отсутствия оснований для взыскания убытков, связанных с продажей здания ИП ФИО6, а также упущенной выгоды, отклоняет их как не имеющих отношения к рассматриваемому спору, поскольку соответствующие требования истцом не заявлялись.

Исковые требования подлежат частичному удовлетворению с отнесением судебных расходов на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований (1,22%) с учетом ст. 110 АПК РФ и разъяснений, изложенных в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить частично.

Судебные расходы отнести на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 3 806 руб. 01 коп. неустойки, 880 руб. 38 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 81 060 руб. государственной пошлины, излишне перечисленной согласно платежному поручению № 9 от 19.01.2025, 8 898 руб. государственной пошлины, излишне перечисленной согласно платежному поручению № 2 от 09.01.2025.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья                                                                                                  Е.В. Дубешко