Решение от 5 мая 2022 г. по делу № А32-47014/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-47014/2019
г. Краснодар
5 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2022 года. Полный текст решения изготовлен 5 мая 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания "Свет звезд"» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>); администрация Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>); Министерство природных ресурсов Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>); ФИО1;Министерство финансов Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)о взыскании 564 664 654 рублей 09 копеек,

при участии в заседании представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, представителей третьих лиц ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, установил следующее.


В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания "Свет звезд"» (далее – общество, ООО «ИК "Свет звезд"») с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация, администрация МО г. Краснодар, администрация города) о взыскании ущерба в размере 160 693 393 рублей 56 копеек, упущенной выгоды в размере 308 104 504 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент), администрация Краснодарского края (далее – администрация края), Министерство природных ресурсов Краснодарского края (далее – министерство), ФИО1 (далее – ФИО1),Министерство финансов Краснодарского края (далее – министерство финансов).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в области земельного законодательства.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям изложенным в отзыве на иск.

Представители третьих в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, по основаниям изложенным в отзывах на исковое заявление.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 12.04.2022 до 12.00 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Истцом ранее заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы

Представителем ответчика ранее заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» следует, что экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями, но не являющиеся работниками экспертного учреждения (организации).

При поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и указывает их в определении о назначении экспертизы (абзац 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Заявив ходатайства, представители сторон документально не подтвердили их обоснованность и необходимость разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов.

В такой ситуации назначении по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы свидетельствовало бы о неоправданном затягивании судебного процесса, что не отвечает задачам арбитражного судопроизводства (пункт 3 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В этой связи ходатайства сторон о назначении по делу дополнительной и повторной судебной экспертизы надлежит отклонить.

Истцом заявлено ходатайство об увеличении размера исковых требований до 564 664 654 рублей 09 копеек, из которых 202 018 126 рублей 43 копейки реального ущерба, 362 646 527 рублей 66 копеек упущенная выгода.

Данное ходатайство судом удовлетворены на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

17 августа 2006 года между администрацией города и ЗАО «Лафер-Юг» заключено соглашение о сотрудничестве при реализации проектов комплексной застройки и реконструкции центральной части города Краснодара № 12092 (далее – соглашение).

В соответствии с условиями соглашения, ЗАО «Лафер-Юг» приняло на себя обязательства инвестировать в реконструкцию квартала № 240 (частично) для строительства гостинично-делового центра с подземной парковкой по адресу:<...>, д. 113 (далее – квартал № 240).

В 2008 году между ЗАО «Лафер-Юг» и ФИО1 заключен договор переуступки.

Во исполнение принятых на себя обязательств по участию в реализации инвестиционного контракта, ФИО1 потратил 48 500 000 рублей на приобретение земельного участка и домовладений на территории реконструируемого квартала.

В целях защиты своих прав и законных интересов, ФИО1 обратился в Первомайский районный суд г. Краснодара с иском к администрации МО Краснодар о взыскании 48 500 000 рублей убытков и принятии в реестр муниципальной собственности ранее выкупленного земельного участка и домовладений в реконструируемом квартале.

Определением Первомайского районного суда города Краснодара от 10.09.2010 по делу № 2-3733/2010 прекращено производство по делу по иску ФИО1 к администрации о взыскании убытков, судом утверждено мировое соглашение.

По условиям указанного мирового соглашения ФИО1 отказывается от исковых требований к администрации о взыскании убытков в размере 48 500 000 рублей; администрация за счет средств ФИО1 осуществляет формирование и постановку на кадастровый учет земельного участка по адресу <...> в Центральном внутригородском округе города Краснодара в соответствии с Градостроительным регламентом в течение 3-х месяцев с даты утверждения судом мирового соглашения. Вид разрешенного использования – для размещения административного здания. Администрация обязуется заключить с ФИО1 договор мены земельного участка, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, расположенного по адресу <...> кадастровый номер 23:43:0303009:0008 на земельный участок, расположенный по адресу: <...> в Центральном внутригородском округе города Краснодара в соответствии с Градостроительным регламентом, в течение четырех месяцев с даты утверждения судом мирового соглашения. Администрация и ФИО1 гарантируют, что меняемые участки не обременены правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права их приобретения, права на участки не оспариваются. Администрация передает ФИО1 земельный участок площадью 4 974 кв. м (с учетом особенностей, связанных с формированием земельного участка, допускается погрешность по площади участка в пределах 30 квадратных метров), расположенный по адресу: <...> в Центральном внутригородском округе города Краснодара в соответствии с Градостроительным регламентом.

Во исполнение указанного определения Первомайского районного суда г. Краснодара от 10.09.2010 по делу № 2-3733/2010 администрация города и ФИО1 30.11.2010 заключили договор мены, по условиям которого администрация передала ФИО1 земельный участок площадью 4 975 кв. м с кадастровым номером 23:43:0301002:1092 по ул. 40 лет Победы, а ФИО1 передал администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303009:0008, а также жилой дом с пристройками по ул. Красноармейская, 107.

10 декабря 2010 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:1092.

8 сентября 2011 года на основании протокола общего собрания участников ООО «ИК «Свет звезд» от 15.08.2011 № 1 ФИО1 передал в уставный капитал общества в счет вклада земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:1092 по цене 71 496 000 рублей

6 октября 2011 года на основании протокола общего собрания участников общества от 15.08.2011 № 1 и акта приема-передачи земельного участка от 08.09.2011 зарегистрирован переход права собственности к обществу на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:1092.

28 февраля 2012 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю принято решение № 2343/5/12-42277 об устранении технической ошибки, изменении границы и увеличении площади земельного участка с 4 975 кв. м. на 5 716 кв. м.

6 декабря 2012 года администрацией города был утвержден и выдан истцу градостроительный план земельного участка с разрешением на строительство объекта капитального строительства «Многофункциональный деловой центр с гостиницей и конгресс-холлом» с предельным количеством этажей: 17 (далее – административное здание), без ограничения максимального процента застройки в границах земельного участка.

На основании Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2016 № 164, министерством был издан Приказ от 06.03.2017 № 247 «О внесении изменения в приказ Министерства природных ресурсов Краснодарского края от 08.11..2013 № 1827 «Об утверждении паспортов памятников природы регионального значения», который изложил в новой редакции Приложение № 37, увеличив площадь Чистяковской рощи с 36,7427 Га до 54,41 Га.

На основании протокола внеочередного собрания участников от 30.05.2018 № 2/05 ФИО1 досрочно снят с должности генерального директора ООО «ИК "Свет Звезд"».

Общество утверждает, что в связи с отнесением Чистяковской рощи к памятнику природы с режимом особой охраны, строительство на земельном участке в настоящее время невозможно.

Продать земельный участок по мнению истца так же не представляется возможным, в связи с ограничением права собственника использовать его по целевому назначению.

ООО «ИК "Свет Звезд"» в связи с вышеизложенными обстоятельствами, ограничение правомочий истца в отношении принадлежащего ему земельного участка существенным образом нарушает его права и законные интересы, причиняя ему реальный материальный ущерб.

Указанные обстоятельства послужили обращением истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса подлежат возмещению убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьями 15 и 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае взыскания с ответчика убытков истцу необходимо доказать одновременное наступление следующих условий:

– факт причинения убытков, размер ущерба;

– виновные действия ответчика;

– причинно-следственную связь между убытками и виновными действиями ответчика.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), который обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Статьей 456 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим, законом, иными правовыми актами или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (статья 485 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, прямой обязанностью продавца является передача товара покупателю, а прямая обязанность покупателя состоит в том, что он должен оплатить товар, переданный ему продавцом.

Как следует из пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами», требование о возмещении вреда, причиненного в результате издания нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующего закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, может быть удовлетворено в случае, если такой нормативный правовой акт признан недействующим по решению суда общей юрисдикции, арбитражного суда.

Поскольку установление незаконности нормативного правового акта в процессе о возмещении вреда в качестве условия удовлетворения соответствующего требования не могло бы привести к прекращению действия такого акта в отношении неопределенного круга лиц и способствовало бы созданию правовой неопределенности в этом вопросе, требование о возмещении вреда может быть удовлетворено только в том случае, если соответствующий нормативный правовой акт признан недействующим судебным решением по другому делу.

Согласно части 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти могут быть обжалованы в суд.

Порядок оспаривания нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, установлен главой 21 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Так в силу норм, установленных главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии с заключением договора купли-продажи, законодатель ограничивает ответственность продавца, а именно продавец не отвечает за недостатки проданного имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны покупателю, либо должны были быть обнаружены покупателем во время осмотра имущества тли проверки документации при заключении договора или передаче имущества.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 № 13443/11 и от 17.07.2012 № 2683/12 сформулированы правовые подходы к разрешению споров о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий органов государственной власти или местного самоуправления, издании ими незаконных актов. Обязанность по возмещению убытков предусмотрена только в случае, когда лицо, понесшее эти убытки, несмотря на незаконность акта (действий), не знало и не могло знать о незаконности этого акта (действий).

В тех случаях, когда истец несет затраты на свой риск в условиях, когда он не может не осознавать неправомерность своих действий и незаконность акта (действий) публичного органа, соответствующие затраты не подлежат возмещению в виде убытков.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2020 по делу № А32-54476/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.07.2021, исковые требования удовлетворены в части: признано отсутствующим право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:1092 площадью 5716 кв. м, расположенный по адресу: <...> Победы, 17; в удовлетворении остальной части иска отказано

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2021 № 308-ЭС21-19843 ОО «ИК "Свет звезд"» и ФИО1 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Истец, в своём уточнённом исковом заявлении сам указывает на обстоятельства, которые возникли после совершения неправомерных по мнению истца действий администрации Краснодарского края, а именно вынесение постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2016 № 164, а также издание министерством приказа от 06.03.2017 № 247 «О внесении изменения в приказ Министерства природных ресурсов Краснодарского края от 08.11.2013 № 1827 "Об утверждении паспортов памятников природы регионального значения"», который изложил в новой редакции приложение № 37, увеличив площадь Чистяковской рощи с 36.7427 Га до 54.41 Га.

Суд установил, что общества вправе обратиться в суд с заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части в защиту прав, свобод и законных интересов всех заинтересованных лиц в случае, если это предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, истцом не оспорено в судебном порядке Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2016 № 164, а также приказ министерства 06.03.2017 № 247 «О внесении изменения в приказ Министерства природных ресурсов Краснодарского края от 08.11.2013 № 1827 "Об утверждении паспортов памятников природы регионального значения"», который изложил в новой редакции приложение № 37, увеличив площадь Чистяковской рощи с 36.7427 Га до 54.41 Га

Истец в рамках настоящего судебного спора заявил ходатайство о замене ненадлежащего ответчика, надлежащим и предъявил требования к администрации Краснодара, то есть уже после вынесения решения по делу № А32-54476/2019, оставленного без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, которым частично удовлетворены требования администрации города к обществуу об истребовании земельного участка площадью 5 716 кв. м с кадастровым номером 23:43:0301002:1092, суд признал отсутствующим право истца на участок.

Из материалов дела следует, что ФИО1 равно как и истец не могут ссылаться на невозможность использования имущества по целевому назначению, если об этом не заявлено каких-либо требований в связи с недостатками имущества при подписании акта приема-передачи имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи товара покупателю, если более длительный срок не установлен законом или договором.

Исходя из вышеизложенного, суды установили, что ответчики не предъявили истцу претензий в разумный срок, как это предусмотрено законом.»

Таким образом, учитывая дату заключения договора мены недвижимого имущества земельного участка между администрацией и ФИО1 км А.В. 30.11.2010, а также дату последующего внесения участка в уставной кали::ал истца 07.10.2011, срок предъявления истцом претензий к администрации МО г. Краснодар в виде взыскания реального ущерба и упущенной выгоды в связи с недостатками земельного участка, а именно невозможности его использования в целях строительства многофункционального делового центра с гостиницей и конгресс-холлом этажностью 10 этажей, истек в 2012 году.

Судом также установлено, что земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет по согласованию, сторонами мирового соглашения (ФИО1 и администрации).

Заключение мирового соглашения, равно как и сделки о мене имущества являются добровольной сделкой, каждая из сторон которой несет равную ответственность по возможным правовым последствиям заключенной сделки.

Из материалов дела усматривается, что Департамент архитектуры и градостроительства администрации выдал ООО «ПК Свет звезд» дополнение к градостроительному плану земельного участка от 09.09.2016 № RU 23306000-00000000002731 с отсутствием допустимого места для размещения объекта капитального строительства, ввиду противоречия документации в области градостроительного зонирования, сведения из Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, сведениям из Генерального плана муниципального образования город Краснодар 2012 года, а также наличие ограничений установленных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2016 № 164 «Об утверждении границ и режима особой охраны особо охраняемых природных территорий регионального значения, расположенных на территории муниципального образования город Краснодар.

Порядок оспаривания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа, должностных лиц государственного органа установлен главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их-лрава и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае принятия решения арбитражного суда о признаьии недействительным ненормативного правового акта полностью или в части указанный акт или отдельные его положения не подлежат применению со дня принятия такого решения.

Вместе с тем, выданный администрацией города градостроительный план с дополнением к нему, а также генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46 пункт 2, действующий на момент заключения договора мены между администрацией и ФИО1, а также дату последующего внесения участка в уставной капитал истца 07.10.2011 не оспорены, не признаны в соответствии с действующим законодательством незаконными.

Таким образом, поскольку генеральный план муниципального образования город Краснодар утверждается городской Думой Краснодара как законодательным органом, действия администрации города не могут быть квалифицированы как ущемление прав покупателя земельного участка администрацией, поскольку данные обстоятельства не зависят от продавца (администрации Краснодара).

На основании вышеизложенного суд считает, что истец не доказал противоправность действий (бездействия) и вину администрации, что могло бы привести к праву истца по предъявлению требований к администрации города о взыскании реального ущерба и упущенной выгоды, в связи с недостатками переданного по договору мены участка.

Определением суда от 30.06.2020 по вышеуказанному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро оценки» (ИНН <***>).

Выводы судебного эксперта, изложенные в экспертном заключении от 23.08.2021 № 082321.01-ЗЭ не подлежат применению и не могут быть положены в основу решения по настоящему судебному спору по следующим основаниям.

Определением от 09.08.2018 № 305-ЭС18-3860 Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Как видно из материалов дела, определением Первомайского районного суда г. Краснодара от 10.09.2010 по делу № 2-3733/2010 прекращено производство по делу по иску ФИО1 к администрации Краснодара о взыскании убытков, судом утверждено мировое соглашение.

По условиям указанного мирового соглашения ФИО1 отказался от исковых требований к администрации Краснодара о взыскании убытков в размере 48 500 000 рублей; за счет средств ФИО1 осуществлено формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка по адресу <...> в Центральном внутригородском округе города Краснодара в соответствии с Градостроительным регламентом с видом разрешенного использования - для размещения административного здания.

Администрация города во исполнение мирового соглашения заключила с ФИО1 договор мены земельного участка, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, расположенного по адресу <...> с кадастровым номером 23:43:0303009:0008 на земельный участок, расположенный по адресу: <...> в Центральном внутригородском округе города Краснодара в соответствии с Градостроительным регламентом, являющимся приложением № 1 к мировому соглашению.

Ответчик и ФИО1 гарантировали, что меняемые участки не обременены правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права их приобретения, права на участки не оспариваются.

Администрация передала ФИО1 земельный участок площадью 4 974 кв. м, (с учетом особенностей, связанных с формированием земельного участка, допускалась погрешность по площади участка в пределах 30 квадратных метров), расположенный по адресу: <...> в Центральном внутригородском округе города Краснодара в соответствии с Градостроительном регламентом.

Во исполнение указанного определения Первомайского районного Краснодара от 10.09.2010 по делу № 2-3733/2010 администрация и ФИО1 30.11.2010 заключили договор мены, по условиям которого администрация передала ФИО1 земельный участок площадью 4975 кв. м с кадастровым номером 23:43:0301002:1092 по ул. 40 лет Победы, а ФИО1 передал администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303009:0008, а также жилой дом с пристройками по ул. Красноармейская, 107.

Вместе с тем, экспертом проведена оценка увеличенного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:1092 по ул. 40 лет Победы, уч. 17, который согласно решению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю от 28.02.2012№ 2343/5/12-42277 в целях устранения технической ошибки, изменен и увеличении с 4 975 кв. м до 5 716 кв. м.

Поскольку администрацией по договору мены передавался земельный участок меньшей площади равной 4 975 кв. м, в счет компенсации убытков, понесенных ФИО1 в размере 48 500 000 рублей, то и расходы, доходы, убытки, прибыль ООО «ИК Свет звезд» должны рассчитываться исходя из первоначальной площади земельного участка.

Кроме того, ни в рамках рассмотрения судебного спора в Арбитражном суде Краснодарского края по делу № А32-54476/2019 по иску администрации к ООО «ИК Свет звезд» об истребовании земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:1092, ни в рамках настоящей экспертизы не дана оценка законности увеличения площади указанного земельного участка с 4 975 кв. м до 5 716 кв. м.

Увеличение площади земельного участка на 741 кв. м. является существенным, в том числе существенно влияет на определение рыночной стоимости земельного участка с учетом ее расчета исходя из стоимости за 1 кв. м.

Кроме того, эксперт при произведении расчетов, для ответа на поставленный вопрос № 5 экспертизы от 23.08.2021 № 082321.01-ЗЭ при определении размера предполагаемой «чистой» прибыли ООО «ИК Свет звезд» из предполагаемого размера общих доходов от реализации проекта многофункционального делового центра, в расчет принимает планируемый к строительству объект многофункциональный деловой центр с гостиницей и конгресс-холлом этажностью 10 этажей, тогда как полученный в 2012 году ООО «ИК Свет звезд» градостроительный план от 06.12.2012 № RU-23306000-00000000002731 выдан уже в период действия на территории муниципального образования город Краснодар генерального плана, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 пункт 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» согласно которому планируемый к размещению объект строительства не мог превышать максимально разрешенную этажность более 8 этажей.

Разрешение на строительство объекта – многофункциональный деловой центр с гостиницей и конгресс-холлом этажностью 10 этажей, администрацией истцу не выдавалось, следовательно, брать в расчет предполагаемый к строительству указанный объект этажностью 10 этажей необоснованно.

Рассматриваемый земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет во исполнение определения Первомайского районного суда города Краснодара по делу № 2-3733/2010 об утверждении мирового соглашения, в соответствии с градостроительным регламентом, являющимся приложением № 1 к мировому соглашению, за счет средств истца (ФИО1) и принят истцом по акту приема-передачи 30.11.2010, чем подтверждал свое ознакомление с фактическим состоянием земельного участка, его соответствии условиям договора мены и целевому назначению участка.

Сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар, сведения генерального плана развития муниципального образования город Краснодар являются – общедоступными.

Кроме того, ни ФИО1 (первый собственник), ни ООО «ИК Свет звезд», (действующий собственник) не обжаловали в установленном законом порядке решение городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46 пункт 2 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», которым определено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:1092 (в его первоначальной площади) располагался в рекреационной зоне - зелень общего пользования (зона открытых пространств), частично в зоне транспортной инфраструктуры, а таксисе решение городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25.П.15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», которым определено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:10,92 располагался в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (2-5-8 этажей).

В части 3 статьи 9, частях 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплен принцип первичности генерального плана городского округа как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки.

Из чего следует вывод о незаконности произведения расчета предполагаемых (фактических) доходов, расходов, прибыли и убытков, полученных (понесенных) ООО «ИК Свет звезд» от планируемого к размещению объекта этажностью более 8 этажей, в связи с чем выводы судебного эксперта, изложенные в экспертном заключении от 23.08.2021 № 082321.01-ЗЭ не подлежат применению и не могут быть положены в основу решения по настоящему судебному спору.

На момент заключения договора аренды действовал генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 пункт 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 был расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, частично зоне транспортной инфраструктуры, на территории регулирования застройки (граница залегая грунтовых вод до глубины 3 м, граница территории микросейсмики 8 баллов), зоне особо охраняемых территорий (грунтовой могильник – памятник археологии с границей временной охранной зоны, городище – памятник археологии с границей временной охранной зоны).

Данная информация приведена в письме Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.03.2021 №3139/29 и подтверждается представленной в приложении к названному письму выкопировкой из генерального плана муниципального образования город Краснодар (в цветном изображении), утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 №25 пункты 15. 16. Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденные решенг ем городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 пункт 6, относили земельный участок: с кадастровым номером 23:43:0309037:213 к общественно-деловой зоне 7 местного значения (ОД.2) (согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.03.2СШ №3139/29).

Таким образом, имело место противоречие между правилами землепользования и застройки муниципального образования и генеральным планом муниципального образования, действовавшими в редакции данных документов на момент заключения 24.11.2014 договора. И

Исходя из принципа первичности генерального плана муниципального образования перед правилами землепользования и застройки, устойчиво сложившегося в практике российских арбитражных судов за последние годы, следует сделать вывод, что арендатор не мог тотчас по заключению договора приступить к реализации согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка -строительству многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, поскольку по генеральному плану города участок располагался в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, а также в зоне особо охраняемых территорий - памятников археологии с границами временных охранных зон (грунтовой могильник и городище).

Арендатор, позиционирующий себя как профессионального застройщика (девелопера), не мог не знать на момент заключения договора аренды о данных ограничениях в использовании земельного участка, носящих столь существенный характер, следовательно, арендатор принял на себя риск всех последующих административных, правовых, организационных затруднений и финансовых затрат, связанных с необходимостью изменения территориальной зоны в генеральном плане муниципального образования и с соблюдением специальных требований к строительству на территории памятника археологии, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Арендатор, как опытный девелопер, не мог не понимать, что прохождение всех процедур, связанных с изменением территориальной зоны расположения земельного участка по генеральному плану города и урегулирование строительства на территории памятника архитектуры, займет далеко не один год, соответственно, из общего срока договора аренды несколько лет выпадет только на приведение зонирования генерального плана города в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка, указанным з договоре аренды, без такого изменения зонирования генерального плана получение разрешения на строительство невозможно, соответственно, строительство как таковое на земельном участке исключается на весь период прохождения процедуры изменения зонирования территории по генеральному плану и соблюдения требований Федерального закона от 25.06.2002 №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», необходимых для ведения строительных работ на территории памятника археологии.

Имеет ли место быть в настоящем деле у арендатора (собственника) земельных участков «приобретенное право» продолжать строительство на участке несмотря на новое зонирование территории, которым, после почти шестилетнего исполнения договора аренды, земельный участок был отнесен к территории общественных зеленых пространств.

Следует признать, что такого права в данном случае нет, поскольку разрешение на строительство на участке арендатором так и не получено, независимо от тех или иных причин, по которым выдача такого разрешения не состоялась, - объективно разрешение на строительство отсутствует, как бы ни пытался арендатор обвинить в этом администрацию.

Соответственно, фактически строительство на земельном участке не ведется, строительные конструкции, объект незавершенного строительства не возведены.

Представленные истцом подтверждения несения затрат и договоры связаны только с освоением земельного участка, его изучением, подготовкой к строительству, но как таковое строительство многоэтажных жилых домов на участке за шесть лет существования договора аренды так и не началось.

Соответственно, невозможно в данной ситуации признать за арендатором право продолжать застройку земельного участка, если такая застройка на момент принятия нового генерального плана города так и не началась.

Следует сделать вывод, что с принятием нового генерального плана города, отнесшего земельный участок к территориям, на которых строительство невозможно, арендатором право на застройку земельного участка, причем не только многоэтажными домами, а на застройку какими бы то ни было объектами – безвозвратно утрачено, временный характер данные обстоятельства не носят, поскольку генеральный план города принимается на достаточно длительный период времени, а срок данного договора аренды истекает в 2024 году.

Поскольку администрация, выступая публичным органом, осуществляющим установленные законом полномочия по градостроительному планированию в интересах всего муниципального образования, не может быть ограничена в осуществлении своих публичных функций, она не может быть признана виновной и несущей финансовую ответственность за невозможность реализации договорной цели аренды после принятия в сентябре 2020 года нового генерального плана. Кроме того, следует помнить, что генеральный план был принят не самой администрацией, а представительным органом местного самоуправления – городской Думой.

Соответственно, поскольку администрация не несет финансовой ответственности в сложившейся ситуации, суд полностью отказывает во взыскании упущенной выгоды, к тому же, размер упущенной выгоды не подтвержден.

Относился к сфере вероятностей возможность арендатора завершить строительство земельного участка, не будь принят в сентябре 2020 года новый генеральный план, если учесть, что разрешение на строительство на спорном земельном участке у арендатора отсутствует, ранее ему не выдавалось, и в обязании администрации выдать такое разрешение арбитражным судом было отказано.

В отсутствие разрешения на строительство взыскание застройщиком с администрации упущенной выгоды носит эфемерный характер.

Расходы на получение технических условий по договорам технического присоединения, на проектирование, на работы по изысканию, на экспертизу проектной документации, на производственные подготовительные работы следует признать обычными затратами арендатора по исполнению договора аренды и освоению земельного участка.

Получив в аренду заведомо проблемный земельный участок, требующий прохождения занимающих несколько лет административных процедур по изменению зонирования территории в части данного земельного участка, арендатор не мог не понимать, что подвергает свои капиталовложения существенно возрастающему риску - риску невозможности завершения строительства в установленный договором срок, риску наступления непредвиденных ситуаций, связанных с действиями органов публичной власти, что и произошло в данном случае в виде принятия нового генерального плана городе и изменением зонирования территории.

Суд также хотел бы отменить, что в силу названных обстоятельств у общества не утрачена возможность на требование (взыскание) с ФИО1 (первого собственника) компенсации (убытков и упущенной выгоды) за объект который, по мнению истца, не соответствовал условиям договора.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Государственную пошлину в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При этом, при принятии искового заявления истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

При сумме иска 564 664 654 рублей 09 копеек, сумма подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины по иску в соответствии с пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет 200 тыс. рублей.

В соответствии с пунктом 20.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 года № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» в случае принятия судебного акта в пользу лица, которому была предоставлена отсрочка или рассрочка уплаты государственной пошлины, суд взыскивает государственную пошлину с ответчика применительно к части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку исковые требования оставлены судом без удовлетворения, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 200тыс. рублей.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате судебной экспертизы подлежат возложению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 49, 65, 71, 82, 110, 123, 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания "Свет звезд"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об увеличении размера исковых требований удовлетворить.

Принять увеличение размера исковых требований до 564 664 654 рублей 09 копеек.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания "Свет звезд"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о назначении по делу дополнительной экспертизы отклонить.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания "Свет звезд"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в сумме 35 тыс. рублей, уплаченные через ФИО2.

Ходатайство администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) о назначении по делу повторной экспертизы отклонить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания "Свет звезд"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания "Свет звезд"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 200 тыс. рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.


Судья О.Б. Куликов