Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А57-10940/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-10940/2019
17 февраля 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2020 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов,

к обществу с ограниченной ответственностью «Пульс-5» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов,

третьи лица:

комитет по управлению имуществом города Саратова (ИНН <***>, ОГРН <***>),

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

публичное акционерного общества «Тантал», г. Саратов,

Прокуратура Саратовской области,

об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

при участии представителей:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности,

от комитета по управлению имуществом города Саратова – ФИО4, представитель по доверенности,

от Прокуратуры Саратовской области – ФИО5, удостоверение обозревалось,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования «Город Саратов» к обществу с ограниченной ответственностью «Пульс-5», третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, с исковым заявлением об изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Пульс-5» путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства – жилого дома степенью готовности 10% с кадастровым номером 64:48:030319:266, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030306:92.

Определением суда от 20.05.2019 исковое заявление администрации муниципального образования «Город Саратов» принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением суда от 16.10.2019 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерного общества «Тантал».

Определением суда от 14.11.2019 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Прокуратура Саратовской области.

В судебном заседании присутствуют представители истца, ответчика, а также комитета по управлению имуществом города Саратова, Прокуратуры Саратовской области.

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области – http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик не возражает против удовлетворения исковых требований.

От Прокуратуры Саратовской области возражений относительно рассматриваемых исковых требований не заявлено.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на иск не представили.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства и нормы права.

Между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ОАО «Тантал» заключен договор аренды от 24.04.2015 № Ар-15-26/Ю-3 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030306:92, площадью 2979 кв.м, расположенного по адресу: <...> Октября, занимаемого объектом незавершенного строительства - жилым домом, для завершения строительства. Срок действия договора истек 24.04.2018.

Согласно договору купли-продажи от 25.10.2018, ОАО «Тантал» передал, а ООО «Пульс-5» принял на праве собственности объект незавершенного строительства - жилой дом степенью готовности 10,1%, кадастровый номер 64:48:030319:266, расположенный по адресу: <...> Октября, д. 7.

Истец указал, что поскольку строительство объекта незавершенного строительства к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка от 24.04.2015 № Ар-15-26/Ю-З и до настоящего времени не было завершено, то такой объект должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах.

Со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса РФ администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с настоящим иском.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, объяснениях, руководствуясь принципом состязательности сторон, закрепленным статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Саратова от 02.09.1998 №464 ОАО «Тантал» приняло функции заказчика на строительство 17-ти этажных монолитных домов по пр. 50 лет Октября в Кировском районе от ООО МП «Эклектика».

Во исполнение постановления администрации города Саратова от 21.01.1999 №8-108 на основании договора о передаче площадок незавершенных строительством 17-этажных монолитных жилых домов по пр. 50 лет Октября Кировского района г. Саратова от 04.09.1998 у ООО МП «Эклектика» изъят земельный участок площадью 0,5388 га, предоставленный постановлением администрации города Саратова от 15.08.1995 №415-120. Указанный земельный участок предоставлен ОАО «Тантал» в постоянное (бессрочное) пользование (государственный акт №Сар-64-48-03-002683 от 21.01.1999), кадастровый номер 64:48:030306:9.

Постановлением администрации города Саратова от 11.11.2013 №2735 постановление администрации города Саратова от 21.01.1999 №8-108 признано утратившим силу в части предоставления в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка площадью 0,5388 га.

Как усматривается из материалов реестровых дел №64:48:030306:9 и №64:48:030306:92 в результате межевания земельного участка с кадастровым номером 64:48:030306:9 были образованы два земельных участка, в том числе земельный участок площадью 2 979 кв.м, которому присвоен кадастровый номер №64:48:030306:92.

На земельном участке с кадастровым номером №64:48:030306:92 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:030319:266, многоквартирный дом, площадью застройки 451,5 кв.м, степень готовности 10%.

На указанный объект 04.08.2004 за ОАО «Тантал» зарегистрировано право собственности (запись регистрации №64-01/48-1008/2004-21) на основании постановления администрации города Саратова от 21.01.1999 №8-108, государственного акта на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования №Сар-64-48-03-002683 от 21.01.1999.

Как указано выше, между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ОАО «Тантал» заключен договор аренды от 24.04.2015 № Ар-15-26/Ю-3 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030306:92, площадью 2979 кв.м, расположенного по адресу: <...> Октября, занимаемого объектом незавершенного строительства - жилым домом, для завершения строительства.

В установленный срок действия договора - трехлетний срок завершение строительства не состоялось.

01.08.2018 договор аренды между сторонами расторгнут, о чем подписано соглашение о расторжении договора аренды от 24.04.2015 № Ар-15-26/Ю-3.

В дальнейшем между ПАО «Тантал» (Продавец) и ООО «Пульс-5» (Покупатель) 25.10.2018 заключен договор купли-продажи, предметом которого является отчуждение, в том числе, и вышеуказанного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:030319:266. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть до 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137).

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте статьи 3 Закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом № 137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Исходя из пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды их отношения регулируются именно этим договором, который на основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Положения статьи 239.1 ГК РФ подлежат применению к собственнику объекта незавершенного строительства, заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности в случае, если такой участок после 01.03.2015 был однократно представлен для завершения строительства.

Поскольку в рассматриваемом споре на момент заключения договора аренды от 24.04.2015 № Ар-15-26/Ю-3 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, и земельный участок предоставлен без проведения торгов, то единственным основанием для такого предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 ЗК РФ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При заключении договора аренды от 24.04.2015 № Ар-15-26/Ю-3 отношения сторон регулируются указанным договором.

Сам по себе факт возникновения права бессрочного (постоянного) пользования спорным земельным участком в целях строительства спорного объекта с застройщиком в 1999 году не может расцениваться судом в качестве критерия, позволяющего не применять положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ПАО «Тантал» реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 24.04.2015, то есть после 01.03.2015 в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Суд не установлено, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, на основании статьи 239.1 ГК РФ спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион).

Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил).

По ходатайству истца в рамках настоящего дела проведена судебная оценочная экспертиза.

Определением суда от 04.09.2019 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Средневолжская оценочная компания».

01.10.2019 в Арбитражный суд Саратовской области от ООО «Средневолжская оценочная компания» поступило экспертное заключение от 24.09.2019 №0821-2019, согласно которого размер рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:030319:266 составляет 6 933 000 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Суд считает, что в экспертном заключение от 24.09.2019 №0821-2019 отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, им даны ответы на поставленные вопросы, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключение судом не установлено, равно как и процессуальных нарушений.

Заключение судебной экспертизы стороны не оспорили, ходатайств о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявили.

Таким образом, при определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства суд исходит из указанной суммы.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

При подаче иска государственная пошлина не уплачена, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение исковых требований, государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Пульс-5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 64:48:030319:266, адрес (местонахождение) объекта: <...> Октября, д.7, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», установив начальную цену продажи объекта в размере 6 933 000 руб. 00 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пульс-5» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления судебного акта в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Н.В. Горбунова