Решение от 9 марта 2022 г. по делу № А32-47358/2021

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А32-47358/2021
город Краснодар
09 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 09 марта 2022 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Хахалевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санчук С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 307233404300030), Краснодарский край, ст. Каневская,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>), г. Краснодар,


третье лицо 1: Финансовый управляющий ФИО3 ФИО5, г. Краснодар,

третье лицо 2: ИП ФИО3, Краснодарский край, ст. Каневская,

третье лицо 3: Управление имущественных отношений администрации муниципального

образования Каневской район, ст. Каневская,


об оспаривании ненормативного правового акта государственного органа,


при участии в заседании:

от заявителя 1: ФИО4 – доверенность от 18.09.2021;

от заинтересованного лица: не явился, уведомлен;

от третьего лица 1: не явился, уведомлен;

от третьего лица 2: не явился, уведомлен;

от третьего лица 3: не явился, уведомлен;

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением:

1) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту – Управление Росреестра, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации прав по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021, выраженного в уведомлениях от 02.09.2021 № КУВД-001/2021-13629209/13, № КУВД-001/2021-13577958/13, № КУВД-001/2021-13579304/16, № КУВД-001/2021-29497069/7 в отношении следующих объектов недвижимости:

- Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв.м, кадастровый номер 23:11:0603029:7,

- Нежилые помещения №8,9,11 расположенные в здании литер ГГ1, назначение: нежилое, площадь 368,3 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:47,

- Нежилые помещения №1,2,4,5,5/1,6,7, назначение: нежилое, площадь 289 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:48,

- Нежилое помещение №1, назначение: нежилое, площадь 357,4 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:49. Местонахождение имущества – Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1;

2) об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию перехода прав по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 в отношении следующих объектов недвижимости:

- Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв.м, кадастровый номер 23:11:0603029:7,

- Нежилые помещения №8,9,11 расположенные в здании литер ГГ1, назначение: нежилое, площадь 368,3 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:47,

- Нежилые помещения №1,2,4,5,5/1,6,7, назначение: нежилое, площадь 289 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:48,

- Нежилое помещение №1, назначение: нежилое, площадь 357,4 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:49. Местонахождение имущества – Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1.

Заявитель в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Заинтересованное лицо, третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

От заявителя поступило ходатайство о приобщении в материалы дела документов. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

От третьего лица (1) поступило ходатайство о приобщении в материалы дела документов. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании. Лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения.

В судебном заседании 15.02.2022 объявлен перерыв до 17.02.2022 до 11 час. 25 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края - http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Дело рассматривается по правилам статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ).

Суд, заслушав доводы заявителя, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя за ОГРНИП 307233404300030, ИНН <***>, дата присвоения ОГРНИП: 12.02.2007.

28.03.2021 ИП ФИО1 и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО5, действующей на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2020 по делу № А32-50529/2018 о введении реализации имущества гражданина, заключили договор № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов на основании протокола от 28.03.2021 № 27086-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 (Публичное предложение № 27086), проведенных на электронной торговой площадке «Альфалот», согласно которому ИП ФИО1 приобрел следующее имущество:

- Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603029:7.

- Нежилые помещения №8,9,11 расположенные в здании литер ГГ1, назначение: нежилое, площадь 368,3 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:47.

- Нежилые помещения №1,2,4,5,5/1,6,7, назначение: нежилое, площадь 289 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:48.

- Нежилое помещение №1, назначение: нежилое, площадь 357,4 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:49.

Местонахождение имущества – Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1.

Общая стоимость имущества согласно п. 2.1 договора купли-продажи составляет 1 387 000,00 рублей.

Указанная в п. 2.1 Договора сумма полностью оплачена покупателем путем перечисления денежных средств на счет продавца.

8 апреля 2021 года ИП ФИО1 и финансовый управляющий ИП ФИО3 ФИО5 обратились с заявлением о государственной регистрации договора № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021.

Уведомлениями от 02.09.2021 № КУВД-001/2021-13629209/13, № КУВД-001/2021-13577958/13, № КУВД-001/2021-13579304/16, № КУВД-001/2021-29497069/7 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021.

В обоснование отказа в государственной регистрации перехода прав по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю указано, что согласно сведениям ЕГРН договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001590 от 25.03.2010 заключен на срок до 25.03.2020. Соответственно, 25.03.2020 срок действия данного договора аренды истек, в связи с чем, государственная регистрация перехода прав и обязанностей по данному договору к покупателю на основании договора купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 № 8 невозможна в силу п. 4 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд требованиями по настоящему делу о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации прав по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021, выраженного в уведомлениях от 02.09.2021 № КУВД-001/2021-13629209/13, № КУВД-001/2021-13577958/13, № КУВД-001/2021-13579304/16, № КУВД-001/2021-29497069/7 в отношении следующих объектов недвижимости: Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв.м, кадастровый номер 23:11:0603029:7, Нежилые помещения №8,9,11 расположенные в здании литер ГГ1, назначение: нежилое, площадь 368,3 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:47, Нежилые помещения №1,2,4,5,5/1,6,7, назначение: нежилое, площадь 289 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:48, Нежилое помещение №1, назначение: нежилое, площадь 357,4 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:49. Местонахождение имущества – Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию перехода прав по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 в отношении следующих объектов недвижимости: Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв.м, кадастровый номер 23:11:0603029:7, Нежилые помещения №8,9,11 расположенные в здании литер ГГ1, назначение: нежилое, площадь 368,3 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:47, Нежилые помещения №1,2,4,5,5/1,6,7, назначение: нежилое, площадь 289 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:48, Нежилое помещение №1, назначение: нежилое, площадь 357,4 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:49. Местонахождение имущества – Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1.

Принимая решение, суд исходит из следующего.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа не соответствующий закону и иным правовым актам, и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным полностью или частично.

Согласно пункту 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличие у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии со статьей 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2020 по делу № А32-50529/2018 ИП ФИО3 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее ведена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим должника утверждена ФИО5 - член СРО ААУ «Евросиб».

По результатам торгов № 27086, проведенных на ЭТП «Альфалот», по продаже имущества должника ФИО3, 28.03.2021 с победителем торгов по лоту № 1 ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи № 8, ИП ФИО1 приобретено право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв.м, кадастровый номер 23:11:0603029:7. Нежилые помещения №8,9,11 расположенные в здании литер ГГ1, назначение: нежилое, площадь 368,3 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:47. Нежилые помещения №1,2,4,5,5/1,6,7, назначение: нежилое, площадь 289 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:48. Нежилое помещение №1, назначение: нежилое, площадь 357,4 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:49. Местонахождение: РФ, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1.

Общая стоимость имущества согласно п. 2.1 договора купли-продажи составляет составила 1 387 000 руб.

8 апреля 2021 года ИП ФИО1 и финансовый управляющий ИП ФИО3 ФИО5 обратились с заявлением о государственной регистрации договора № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021.

Уведомлениями от 02.09.2021 № КУВД-001/2021-13629209/13, № КУВД-001/2021-13577958/13, № КУВД-001/2021-13579304/16, № КУВД-001/2021-29497069/7 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021.

В обоснование отказа в государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 № 8 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю указано, что согласно сведениям ЕГРН договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001590 от 25.03.2010 заключен на срок до 25.03.2020. Соответственно, 25.03.2020 срок действия данного договора аренды истек, в связи с чем, государственная регистрация перехода прав и обязанностей по данному договору к покупателю на основании договора купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 № 8 невозможна в силу п. 4 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, при формировании указанных выводов регистрирующим органом не учтено следующее.

Действующее нормативное регулирование частноправовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных указанным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 213.24 Закона о банкротстве, в случае принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом арбитражный суд принимает решение о введении реализации имущества гражданина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве.

Относительно довода заинтересованного лица об истечении срока аренды недвижимого имущества - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв.м, кадастровый номер 23:11:0603029:7, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021, по делу № А32-21308/2020 по заявлению Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования Каневской район к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным уведомления от 02.04.2020 № 23/999/001/2020-378414 о приостановке государственной регистрации заявления № 23/999/001/2020-378414; об обязании погасить регистрационную запись 23-23-27/003/2010-798 от 04.05.2010 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603029:7, установлено, что поскольку договор аренды № 1100001590 от 25.03.2010 был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ), то он на законных основаниях возобновлен на неопределённый срок и для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды недостаточно одного заявления, также необходимы доказательства фактического прекращения арендных правоотношений.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Ст. 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 3 ст.425, п. 1 ст.610, п. 2 ст. 621 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определённый договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, ст. 30-30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключённый на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст.168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределённый срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Стороны договора аренды № 1100001590 от 25.03.2010 предусмотрели срок действия договора до 25.03.2020. По окончании предусмотренного договором срока арендатор продолжил пользоваться земельным участком, соответственно, договор был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Права аренды на земельный участок арендатора не прекращены, государственная регистрация прекращения права аренды не осуществлена, иных доказательств фактического прекращения арендных отношений или договора аренды № 1100001590 от 25.03.2010, заключенного на неопределённый срок ни на государственную регистрацию, ни в материалы дела не представлено.

Таким образом, как по состоянию на дату заключения договора № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021, так и в настоящее время договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001590 от 25.03.2010 сохраняет свое действие, так как в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ с 25.03.2020 данный договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, а также пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно абзацу 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из положений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 № 8 одновременному отчуждению подлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1 и права на расположенный под ними земельный участок. Соответственно, к спорным правоотношениям подлежат применению правовые нормы п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, прямо предусматривающие переход права на земельный участок к покупателю расположенного на этом участке здания в силу прямого указания закона. Согласия собственника земельного участка в данном случае не требуется.

Данная правовая позиция, в частности, изложена в определении Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413, в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.

Таким образом, при заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения о нем внесены в ЕГРН. Данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается.

Следовательно, договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 № 8 в части перехода к покупателю здания права аренды расположенного по этим зданием земельного участка также подлежит государственной регистрации, так как условия данного договора влекут изменение условий договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001590 от 25.03.2010 (смена арендатора).

Как следует из буквального содержания оспариваемых уведомлений, истечение срока договора аренды послужило единственным основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества от 28.03.2021 № 8.

Иных препятствий к государственной регистрации, в том числе в виде арестов или запретов на совершение регистрационных действий, на момент принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации, не имелось.

Кроме того, суд учитывает, что все ограничения и обременения имущества должника были сняты в период до 02.09.2021, к моменту вынесения уведомлений от 02.09.2021 № КУВД-001/2021-13629209/13, № КУВД-001/2021-13577958/13, № КУВД- 001/2021-13579304/16, № КУВД-001/2021-29497069/7 об отказе в государственной регистрации сведения об актуальных арестах в ЕГРН отсутствовали.

Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи, заключённый по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд считает, что при обращении в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество управляющий должника и покупатель представили необходимые документы, что свидетельствует о незаконности оспариваемого отказа.

На основании вышеизложенного, требования предпринимателя по настоящему делу являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ следует, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 64-71, 110, 156, 167-170, 176, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайства заявителя и третьего лица (1) о приобщении в материалы дела документов – удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации прав по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021, выраженное в уведомлениях от 02.09.2021 № КУВД-001/2021-13629209/13, № КУВД-001/2021-13577958/13, № КУВД-001/2021-13579304/16, № КУВД-001/2021-29497069/7 в отношении объектов недвижимости:

- Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв.м, кадастровый номер 23:11:0603029:7;

- Нежилые помещения №8,9,11 расположенные в здании литер ГГ1, назначение: нежилое, площадь 368,3 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:47;

- Нежилые помещения №1,2,4,5,5/1,6,7, назначение: нежилое, площадь 289 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:48;

- Нежилое помещение №1, назначение: нежилое, площадь 357,4 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:49; местонахождение имущества – Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию перехода прав по договору № 8 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 28.03.2021 в отношении объектов недвижимости:

- Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания складских помещений, площадь 2379 кв.м, кадастровый номер 23:11:0603029:7;

- Нежилые помещения №8,9,11 расположенные в здании литер ГГ1, назначение: нежилое, площадь 368,3 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:47;

- Нежилые помещения №1,2,4,5,5/1,6,7, назначение: нежилое, площадь 289 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:48;

- Нежилое помещение №1, назначение: нежилое, площадь 357,4 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 23:11:0603029:49; местонахождение имущества – Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Таманская, д. 190/1.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 307233404300030, ИНН <***>, дата присвоения ОГРНИП: 12.02.2007, Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, пер. Чигиринский, д. 7А) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья Н.В. Хахалева