Решение от 30 июля 2025 г. по делу № А60-65082/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-65082/2024
31 июля 2025 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2025 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи О.В. Маковкиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.В. Анисенковой, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Беллиссимо" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Верхнесалдинского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Профэксперт» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия»  (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

При участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 05.08.2024, представлен паспорт, диплом, посредством веб-конференции;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2025, представлен паспорт, диплом, посредством веб-конференции;

от третьих лиц: явка не обеспечена.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.


Общество с ограниченной ответственностью "Беллиссимо" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Администрации Верхнесалдинского городского округа (далее ответчик1), к Комитету по управлению имуществом администрации Верхнесалдинского городского округа (далее ответчик2) с исковым заявлением об урегулировании разногласий.

Определением от 02.12.2024, арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании. Ответчику предложено в срок до 20.01.2025 представить в суд письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных требований с указанием возражений относительно предъявленных требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении, со ссылкой на нормы права, документы в обоснование своих доводов, в случае оплаты, доказательства оплаты задолженности.

От ответчика 25.12.2024 поступил отзыв на исковое заявление.

Поступившие документы суд приобщил к материалам дела.

Кроме того, суд в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Профэксперт» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия»  (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Определением от 30.01.2025 в предварительном судебном заседании суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству и назначил судебное разбирательство на 11.03.2025.

От третьего лица ООО «Центр экономического содействия» 06.02.2025 поступил отзыв на исковое заявление.

От истца 10.02.2025 поступило ходатайство об истребовании у третьего лица ООО «Центр экономического содействия» отчета № 3439/24 от 14.06.2024.

От ответчика 10.02.2025 поступило ходатайство об исключении из числа ответчиков Комитет по управлению имуществом администрации Верхнесалдинского городского округа в связи с тем, что с 01.01.2019 функции по управлению, распоряжению имуществом исполняет исключительно Администрация Верхнесалдинского муниципального округа на основании решения Думы Верхнесалдинского городского округа от 27.08.2018 № 107.

От истца 05.03.2025 поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании истец пояснил, что не поддерживает ходатайство об истребовании у третьего лица документов в связи с представлением их в материалы дела.

Ответчик поддержал заявленное ходатайство об исключении из числа ответчиков Комитета по управлению имуществом администрации Верхнесалдинского городского округа. Истец не  возражал против исключения данного лица из состава ответчиков.

Суд, с удалением в совещательную комнату, заявленное ответчиком ходатайство удовлетворил в порядке ст. 47 АПК РФ.

Ходатайство истца о назначении экспертизы судом принято к рассмотрению, по существу будет рассмотрено в следующем судебном заседании.

В связи с отсутствием сведений о надлежащем извещении третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Профэксперт» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), а также для предоставления сторонам возможности представить дополнительные пояснения, рассмотрение дела подлежит отложению.

Определением от 11.03.2025 судебное разбирательство отложено до 22.04.2025.

От ответчика 15.04.2025 поступила письменная позиция по делу.

Поступившие документы суд приобщил к материалам дела.

Определением от 25.04.2024 ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Беллиссимо" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о назначении судебной оценочной экспертизы удовлетворено.

Проведение экспертизы поручено Союзу «Торгово-промышленной палаты города Нижний Тагил» (адрес 622036, <...>, тел. (<***>, 41-99-26, эл.почта tppnt@mail.ru) эксперту ФИО3, эксперту-оценщику ФИО4.

Определено вознаграждение экспертам в сумме 30 000 руб.

От Союза «Торгово-промышленной палаты города Нижний Тагил» 10.06.2025 поступило заключение эксперта.

Определением от 11.06.2025 судом назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.

В отсутствие возражений сторон, в связи с поступлением заключения эксперта в материалы дела, производство по делу возобновлено, о чем вынесен отдельный судебный акт.

От истца 30.06.2025 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит принять п. 3.1 и п. 3.2 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, отчуждаемого в порядке реализации арендатором-субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в следующей редакции:

п. 3.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 7 341 667 (семь миллионов триста сорок одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек.

п. 3.2. На сумму 7 341 667 (семь миллионов триста сорок одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 7 (семь) лет на основании письменного заявления Покупателя.

Ходатайство об уточнении исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отсутствие возражений сторон, суд перешел к рассмотрению дела по существу.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Беллиссимо" (арендатор) и Администрацией Верхнесалдинского городского округа (арендодатель) заключен договор аренды №6/2012 от 05.06.2012 с дополнительными соглашениями.

Согласно п. 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого здания по адресу: <...> (номер помещения на поэтажном плане №№ 1-16 в приложении № 1 к настоящему договору), общей площадью 270,0 кв.м, именуемое далее «Объект», с целевым использованием - предприятие общественного питания.

04.10.2024 года ООО «Беллиссимо» обратилось в Администрацию Верхнесалдинского городского круга с заявлением по реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения, площадью 250,9 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, город Верхняя Салда, <...>.

Письмом от 18.10.2024 года о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения, площадью 250,9 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, город Верхняя Салда, <...>, был предложен проект договора купли-продажи и распоряжение администрации Верхнесалдинского городского округа от 02.10.2024 года № 313-0 «Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, город Верхняя Салда, <...>.

В проекте договора купли-продажи указана рыночная стоимость объекта: 8 726 093 рубля.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно представленному истцом заключению № 57 «О рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения (в строении литер А, литер а), общей площадью 250,9 кв.м, с кадастровым номером 66:08:0802007:831, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Салда, <...>», подготовленной ООО «ПрофЭксперт», рыночная стоимость составляет: 7 293 000 руб. 00 коп.

В связи с наличием разногласий относительно рыночной стоимости объекта оценки, используемый для определения цены выкупаемого имущества, истец, не достигнув соглашения в досудебном порядке, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с требованием об урегулировании разногласий.

Исследовав материалы дела в порядке ст. 71 АПК РФ, заслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Положениями первого абзаца статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приватизируемого имущества, суд на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 25.04.2024 назначил судебную оценочную экспертизу.

Проведение экспертизы поручено Союзу «Торгово-промышленной палаты города Нижний Тагил» (адрес 622036, <...>, тел. (<***>, 41-99-26, эл.почта tppnt@mail.ru) эксперту ФИО3, эксперту-оценщику ФИО4. Определено вознаграждение эксперту в сумме 30 000 руб.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

Определить рыночную стоимость нежилого помещения (кадастровый номер 66:08:0802007:831), общей площадью 250,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого здания по адресу Свердловская обл., г. Верхняя Салда, . Молодежный, д. 105 (с учетом НДС, без учета НДС), по состоянию на 14.06.2024?

От Союза «Торгово-промышленной палаты города Нижний Тагил» 10.06.2025 поступило заключение эксперта.

Экспертом установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения (кадастровый номер 66:08:0802007:831), общей площадью 250,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого здания по адресу Свердловская обл., г. Верхняя Салда, . Молодежный, д. 105, по состоянию на  14.06.2024 составила 8810000 руб. 00 коп. с учетом НДС, 7341667 руб. 00 коп. без учета НДС.

Экспертное заключение судом исследовано и принято в качестве допустимого и относимого доказательства по делу, экспертное заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат обоснования изложенных выводов, примененных методов и подходов; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Истцом, ответчиком выводы, изложенные в заключении эксперта, не оспорены, возражений не представлено.

После поступления заключения эксперта в материалы дела, истцом уточнены исковые требования, согласно которым истец просит:

Принять п. 3.1 и п. 3.2 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, отчуждаемого в порядке реализации арендатором-субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в следующей редакции:

п. 3.1. Рыночная стоимость объекта составляет 7341667 (семь миллионов триста сорок одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек.

п. 3.2. На сумму 7341667 (семь миллионов триста сорок одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 7 (семь) лет н основании письменного заявления покупателя.

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Ответчик в судебном заседании 23.07.2025 выводы судебной экспертизы оспорил, настаивал на своем заключении об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом ответчиком не представлено доказательств недействительности заключения эксперта Союза «Торгово-промышленной палаты города Нижний Тагил» в части определения цены выкупаемого имущества.

Как указано выше, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

С учетом результатов судебной экспертизы, уточнений истца, отсутствия доказательств недействительности установления судебной экспертизы рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца об урегулировании разногласий, возникших между ним и ответчиком, исходя из уточненной части иска от 30.06.2025.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке 110 АПК РФ.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб., а также расходы по оплате проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 руб., оплата которых подтверждается соответствующими платежными документами.

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.                  Исковые требования удовлетворить.

2. Принять п. 3.1 и п. 3.2 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, отчуждаемого в порядке реализации арендатором-субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в следующей редакции:

п. 3.1. Рыночная стоимость объекта составляет 7341667 (семь миллионов триста сорок одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек.

п. 3.2. На сумму 7341667 (семь миллионов триста сорок одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 7 (семь) лет н основании письменного заявления покупателя.

3. Взыскать с Администрации Верхнесалдинского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Беллиссимо" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по проведенной судебной экспертизе в размере 30 000 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. 00 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья                                                                                                                      О.В. Маковкина