Решение от 14 мая 2024 г. по делу № А40-218484/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-218484/23-127-1776
г. Москва
15 мая 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2024 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А.  (единолично)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Журавлевым Д.И.  рассмотрел дело по иску

ИП ФИО1

ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>

об урегулировании разногласий, возникших при заключении

договора купли-продажи нежилого помещения.

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. От 28.02.2024 №24/02-3

от ответчика – ФИО3  по доверенности от 05.12.2023 № ДГИ-Д-1527/23 



УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений, заявлен об урегулировании разногласий, возникших между ИП ФИО1 и ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 57,9 кв. м..

Истец просит:

- «изложить п. 3.1 договора в следующей редакции: Пункт 3.1 Договора: Цена Объекта составляет 4 838 821 (четыре миллиона восемьсот тридцать восемь тысяч восемьсот двадцать один) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-218484/23-127-1776 от 15.02.2024 года, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «МСВ Консалт».

- изложить п. 3.4 договора в следующей редакции: Пункт 3.4 Договора: Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 172 815 руб. 04 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объектов.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Представитель ответчика заявил о вызове эксперта в судебное заседание

Истец возражает против вызова эксперта

Судом ходатайство отклонено. Вопросы, поставленные ответчиком, являются некорректными, не подкрепленными документами, содержащими, опровергающие сведения,  не опровергающими объективность экспертного исследования.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, истец на основании договора аренды № 01-00153/03 от 26.02.2003 г., впоследствии продленного, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, арендует объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>/П (подвал, пом. IV, комн. 1-6), общей площадью 67,4 кв. м.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Арендуемое имущество из владения Общества не выбывало. Задолженности по арендной плате и иным платежам не имеется. Таким образом, Истец соответствует требованиям, указанным в ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

20 июня 2023 года истец в порядке пункта 2 статьи 9 Закона № 159 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права по выкупу арендуемого имущества (вх. от 20.06.2023 г. 33-5-105565/23-(0)-0) по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении нежилого помещения, общей площадью 57,9 кв. м. (подвал, пом. IV, комн. 1-6) (в настоящее время подвал, помещение IV – комнаты 1, 2) по адресу: <...>., являющегося частью объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:01:0004008:5250, общей площадью 67,4 кв. м.

Истцом 18.08.2023 получен проект договора купли-продажи недвижимости общей площадью 57,9 кв. м, расположенной по адресу: <...>/П, для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью. В проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 31.07.2023 № М798-2378-П/2023 «Об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, улица Новослободская, дом 50/1, строение 1, помещение 2/П (подвал, пом. IV, комн. 1-6), общей площадью 57,9 кв. м» в размере 7 479 000 руб.

Рассмотрев проект договора купли-продажи, истец с ним не согласился, так как рыночная стоимость спорного объекта является необоснованно завышенной.

По заданию истца проведена оценка рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений. Согласно отчету № КС-0509/0173 от 04.09.2023 г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 57,90 кв. м., расположенное по адресу: <...> (этаж подвал, пом.21, комн.1-8), определена в размере 4 120 000 рублей 00 копеек.

Истцом был отправлен ответчику протокол разногласий, в котором истец внес изменения в п. 3.1 и п. 3.4 проекта договора купли-продажи, а именно цена объекта недвижимости и размер ежеквартальных платеже по договору купли-продажи. В протоколе разногласий к проекту договора Обществом указана цена выкупаемой недвижимости в размере 4 120 000 рублей 00 коп. на основании Отчета № КС0509/0173 выполненного ООО «КС-Аналитик».

Ответчик письмом от 18.09.2023 г. № 33-5-105565/23-(0)- 12 отклонил протокол разногласий, редакцию пунктов договора, указанную в протоколе разногласий применить отказался, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 30 января 2024 года назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой было поручено ООО "МСВ КОНСАЛТ".

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 07 марта 2024 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 57,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж подвал, пом. 21, комн. 1-8) по состоянию на 20.06.2023 г. без учета НДС, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 57, 9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж подвал, пом. 21, комн. 1-8) по состоянию на 20.06.2023 г. без учета НДС составляет 4 838 821 руб. 00 коп.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заявлений о проведении повторной экспертизы не представлено.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемого помещения составляет 4 838 821 (четыре миллиона восемьсот тридцать восемь тысяч восемьсот двадцать один) руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а разногласия, возникшие между сторонами подлежат урегулированию в редакции истца.

Расходы по госпошлине и экспертизе относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 57,9 кв. м., изложив пункты 3.1 и 3.4 договора в следующей редакции:

Пункт 3.1 Договора: Цена Объекта составляет 4 838 821 (четыре миллиона восемьсот тридцать восемь тысяч восемьсот двадцать один) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-218484/23-127-1776 от 15.02.2024 года, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «МСВ Консалт».

Пункт 3.4 Договора: Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 172 815 руб. 04 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объектов.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.


Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу истца расходы по оплате госпошлины размере 6 000 руб. 00 коп., а также расходы по экспертизе в размере 30 000 руб. 00 коп.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья:

К.А. Кантор