Постановление от 19 марта 2019 г. по делу № А46-16347/2018

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-16347/2018
19 марта 2019 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2019 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетериной Н.В.

судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-420/2019) общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инжиниринг» на решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2018 по делу № А46-16347/2018 (судья В.В. Пермяков) по иску общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН 5503210910, ОГРН 1085543066707) к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Инжиниринг» (ИНН 7204198062, ОГРН 1137232062868) при участии в деле в качестве третьего лица, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, о расторжении договора субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011, в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4074,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» – ФИО2 (паспорт, доверенность б/н от 21.11.2017 сроком действия три года);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (далее – ООО «Зеленая доля», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Инжиниринг» (далее – ООО «Строй-Инжиниринг», ответчик) о расторжении договора субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011, в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4074, заключенный между ООО «Зеленая долина» (ОГРН <***>, субарендодатель) и ООО «Строй-Инжиниринг» (ОГРН <***>, субарендатор).

В обоснование заявленного требования истец указал, что субарендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, в связи с чем договор должен быть расторгнут досрочно.

Протокольным определением суда от 15.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2018 по делу № А46-16347/2018 иск удовлетворен.

ООО «Строй-Инжиниринг», не согласившись с решением суда, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка.

В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что не доказано наличие существенных нарушений договора; истец не воспользовался иным предусмотренным договором способом получения арендной платы, в этом ответчик усматривает злоупотребление правом со стороны истца; привлечение нового застройщика еще больше увеличит сроки выполнения работ; истцом не соблюден претензионный порядок.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. Руководствуясь статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу при данной явке.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.03.2008 между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7103, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 7 лет находящийся в государственной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0573.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, передавать участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя (пункт 3.1.3).

Соглашением от 01.12.2010 все права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Зелёная долина».

12.01.2011 между ООО «Зеленая долина» (субарендодатель) и ФИО3 (субарендатор) заключён договор субаренды земельного участка, в соответствии с которым субарендодатель передаёт за плату, а субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) земельный участок, с кадастровым номер 55:36:00 00 00:0573 площадью - 302 629 кв.м., сроком действия до 30.03.2015.

Дополнительным соглашением от 01.11.2013 пункт 1.1 договора аренды изменён ввиду выделения из земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:573 двенадцати земельных участков: 55:36:11 02 01:3921, 55:36:11 02 01:3922, 55:36:11 02 01:3923, 55:36:11 02 01:3924, 55:36:11 02 01:3925, 55:36:11 02 01:3926, 55:36:11 02 01:3927, 55:36:11 02 01:3928, 55:36:11 02 23:2274, 55:36:11 02 23:2275, 55:36:11 02 23:2276 и 55:36:00 00 00:151295. Соответствующие изменения внесены и в договор субаренды.

28.03.2012 ФИО3 на основании соглашения о перенайме по договору субаренды передал свои права и обязанности по договору субаренды новому субарендатору - ООО «МанросИнвест».

28.11.2013 ООО «МанросИнвест» передало свои права и обязанности по договору субаренды новому субарендатору - ООО «Маркус Райзен».

15.01.2014 ООО «Маркус Райзен» передало свои права и обязанности по договору субаренды новому субарендатору - ИП ФИО3

ИП ФИО3 на основании соглашения о перенайме от 10.02.2014 по договору субаренды передал свои права и обязанности субарендатора в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3922 новому субарендатору - ООО «Строй-Инжиниринг».

28.05.2014 между ООО «Строй-Инжиниринг» и ООО «Зеленая долина» заключено дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011 о продлении срока аренды до 04.04.2020.

18.03.2016 между ООО «Строй-Инжиниринг» и ООО «Зеленая долина» заключено дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011, согласно которому ООО «Строй-Инжиниринг» принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:4074, площадью 12 285 кв.м.

Как следует из пункта 1.3 договора субаренды, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:4074 предоставлен субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов.

Пунктами 3.2.1 и 3.2.1.1 сторонами согласовано, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке.

Согласно пункту 3.2.1.3.1 договора субаренды в течение 14 дней со дня получения субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на земельном участке субарендатор обязуется направить в адрес субарендодателя копию такого разрешения, выкопировку проектной документации, а также письменный расчёт площади доли объекта недвижимости (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках настоящего договора.

Ввиду непоступления указанных документов ООО «Зелёная долина» пришло к выводу о существенном нарушении ООО «Инвест-Строй» условий договора субаренды земельного участка, что и явилось причиной обращения в суд с настоящим иском.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

По требованию арендодателя договор аренды на основании подпунктов 1, 2 пункта 1 статьи 619 ГК РФ может быть досрочно расторгнут судом, в частности в случаях, когда арендатор пользуется имуществом (земельным участком) с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (земельный участок).

В пункте 2 статьи 619 ГК РФ закреплено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2.2.3 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) установлено право субарендодателя досрочно расторгнуть договор субаренды в судебном порядке в случае возникновения у субарендатора задолженности по арендной плате более чем за 4 месяца и использования субарендатором земельного участка не по целевому назначению (пункт 1.3).

Как ранее отмечалось, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:4071 предоставлен субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов (пункт 1.3 договора субаренды).

При этом сторонами согласовано, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке (пункт 3.2.1 и 3.2.1.1). То есть истец, заключая указанный договор, преследовал цель приобрести в собственность объекты недвижимого имущества, возведённого на переданном участке.

По правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, установлению подлежит не только факт нарушения ответчиком условий договора аренды, но и существенность таких нарушений.

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска ООО «Зеленая долина» указывает на несоблюдение условия по целевому использованию земельного участка с учетом срока действия договора субаренды.

Материалами дела подтверждается, что 08.08.2018 ООО «Зеленая долина» направило в адрес ООО «Строй-Инжиниринг» по его юридическому адресу письменную претензию, содержащую предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору субаренды б/н от 12.01.2011, касающихся целевого использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4074 с соблюдением срока окончания строительства не позднее окончания срока действия договора субаренды.

Кроме того, претензия содержала:

- предложение ООО «Строй-Инжиниринг» в срок до 20 августа 2018г. предоставить копии разрешений на строительство на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 55:36:110201:4074 объектов недвижимого имущества, с учетом разрешенного целевого использования земельного участка, выкопировку проектной документации на строительство указанных объектов, а также иные документы, подтверждающие обеспечение окончания строительства, не позднее окончания срока действия договора субаренды;

- предложение, в случае неисполнения вышеуказанного требования, расторгнуть договор субаренды земельного участка от 12.01.2011 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 55;36:110201:4074, по истечении 30-дневного срока, со дня направления настоящей претензии.

Следовательно, ООО «Зелёная долина» исполнило возложенную на него обязанность по уведомлению ответчика о расторжении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Вместе с тем, ответ на указанную претензию не получен.

Таким образом, поскольку на предложение ООО «Зелёная долина» расторгнуть договор ответ ООО «Строй-Инжиниринг» в адрес истца не направлен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец в полном объёме принял меры по досудебному урегулированию данного спора с ответчиком, основания для оставления иска без рассмотрения по указанному основанию отсутствуют (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).

Сторонами согласовано, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность 4 % от полезной площади в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке (пункт 3.2.1).

Конкретный размер передаваемой в качестве вознаграждения площади, определяемой после подготовки проектно-сметной документации на возводимые объекты (пункт 3.2.2).

Стороны приняли обязательство заключить письменные соглашения (договоры долевого участия в строительстве и т.д.), дающие право субарендодателю зарегистрировать свои права не позднее 30 дней со дня возможности такой регистрации.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами разрешение на строительство ответчиком не получено, относительно перспективы строительства ответчик пояснений не дает.

Таким образом, с учетом продолжительности отношений (с 2011 года) истец фактически лишен возможности получить ту долю полезной площади в объектах недвижимости, на которую он рассчитывал при заключении договора субаренды.

Кроме того, как ранее отмечалось, земельный участок предоставлен субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов (пункт 1.3 договора субаренды).

Согласно пункту 1.1 договора субаренды разрешенное использование (назначение): под строительство жилых микрорайонов.

Первоначально договор субаренды заключен до 30.03.2015. Срок действия договора субаренды с учетом дополнительного соглашения от 28.05.2014 продлен 04.04.2020.

Таким образом, предполагалось, что в период с 2011 по 2020 год субарендатор достигнет определенного результата, соответствующего назначению предоставления земельного участка.

Из материалов дела не следует, что субарендатором проведены мероприятия, направленные на освоение земельного участка, кроме того, в материалы дела не представлены документы, подтверждающие наличие у ответчика фактической возможности начала ведения строительных работ.

Суд апелляционной инстанции, соглашается с обоснованностью довода ООО «Зелёная долина» о том, что к установленному сроку – 04.04.2020 ответчик, учитывая темпы его деятельности, не построит объекты недвижимости, на долю в которых претендует истец.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции относительно допущения ответчиком существенных нарушений договора субаренды от 12.01.2011 и наличии оснований для его расторжения в судебном порядке (пункт 1 статьи 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Доводы апелляционной жалобы данные выводы не опровергают.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по государственной пошлине за ее подачу в сумме 3000 руб. относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2018 по делу № А46-16347/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

Д.Г. Рожков

Ю.М. Солодкевич