Решение от 10 мая 2023 г. по делу № А40-200981/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-200981/22-180-1539
10 мая 2023г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2023г. Решение в полном объеме изготовлено 10 мая 2023г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично) протокол ведет секретарь Бобров П.С. рассмотрев в судебном заседании дело по иску истец:

ХИМКИНСКАЯ РАЙОННАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "ВЕТЕРАНОВ И ИНВАЛИДОВ ВООРУЖЕННЫХ СИЛ И ПРАВООХРАНИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ" (141410, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ХИМКИ ГОРОД, МЕЛЬНИКОВА ПРОСПЕКТ, 10, ОГРН: 1055000019337, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2005, ИНН: 5047068677)

ответчик:

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" (115172, ГОРОД МОСКВА, ГОНЧАРНАЯ УЛИЦА, ДОМ 35/5, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1027739401271, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2002, ИНН: 7709007859)

О признании недействительным уведомление № 822 от 23.06.2022 В судебное заседание явились:

от истца – Сидоров С.В., дов. от 27.09.2021г. от ответчика – Оконов А.Л., дов. от 06.12.2022г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен признании недействительным уведомления № 822 от 23.06.2022г. о повышении размера арендной платы по договору аренды от 16.06.2019 № Д-2019- 000018 до 1 016 510 руб.

Определением от 10.02.2023 по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Центр делового консультирования» (ул. Маршала Вершинина д.8, к.1, г. Москва, 123060), экспертам Бубякин Никита Андреевич и Крутская Ольга Викторовна, перед экспертами поставлен следующий вопрос: Какова величина рыночной стоимости права пользования и владения (годовая

арендная плата) за нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Химки, проспект Мельникова, д. 10, общей площадью 924,1 кв.м, по состоянию на 06.06.2022?

Суд предупредил экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

27.03.2023 в суд поступило Заключение Экспертов.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

16.06.2019 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, № Д-2019-000018, по которому арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) на срок до 16.06.2024 недвижимое имущество (нежилые помещения) площадью 924, 1 кв. м по адресу: Московская обл., г. Химки, пр-т Мельникова, д. 10.

Согласно разделу 4 договора сумма арендной платы определена на основании отчета об оценке от 15.01.2019 № НЕ-05-43 и составляет 632 777 руб. 50 коп. в месяц, в том числе НДС. П. 4.11 договора устанавливает, что размер арендной платы по договору может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости права владения и пользования объектом на правах аренды, но не чаще чем один раз в год, или на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного уведомления, который определяется в любом случае не позднее 10-ти календарных дней с даты его отправки по адресу арендатора, указанному в договоре. Согласно п. 4.12 договора размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

Письмом от 23.06.2022 № 822 арендодатель уведомил арендатора о том, что с момента получения уведомления размер арендной платы по договору составляет 1 016 510 руб. в месяц с учетом НДС и без учета коммунальных и эксплуатационных расходов.

Согласно ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества; если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В п. 21 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил

Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу п. 3 ст. 614 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу п. 3 ст. 614 Кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно п. 22 названного постановления если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Оспариваемое уведомление основано на отчете № ФТЦ/2022-СК-14, составленном ООО «КК "2Б Диалог», об оценке объекта оценки: «Право пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 924,1 кв.м., расположенными в здании по адресу: Московская область, г. Химки, пр-т Мельникова д. 10» (далее - Отчет об оценке), рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды в год по состоянию на 06.06.2022, который истец считает недостоверным, ссылаясь на то, что согласно отчету от 23.08.2022 № 62/08-2022, составленному Союзом «Химкинская торгово-промышленная палата», рыночная стоимость права владения и пользования объектом на праве аренды составляет 740 398 руб. 16 коп. в месяц с учетом НДС и без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, что значительно меньше стоимости, установленной отчетом № ФТЦ/2022-СК-14, составленном ООО «КК "2Б Диалог».

Кроме того, в рамках дела А40-110662/21 рассмотрены требования истца к ответчику о признании недействительным уведомления от 04.03.2021 № 504 о повышении размера арендной платы по договору аренды от 16.06.2019 № Д-2019- 000018 до 1 201 330 руб. за предыдущий период.

Решением от 28.06.2022 иск удовлетворен частично, суд признал недействительным уведомление от 04.03.2021 № 504 о повышении размера арендной платы по договору аренды от 16.06.2019 № Д-2019-000018 на сумму, превышающую 834 590 руб. 67 коп. в месяц (с учетом НДС) с учетом проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2022 Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2022 по делу № А40-110662/21 оставлено без изменений.

В связи с изложенным, Истец просит суд признать недействительным уведомление № 822 от 23.06.2022г. о повышении размера арендной платы по договору аренды от 16.06.2019 № Д-2019-000018 до 1 016 510 руб.

По ходатайству истца определением от 10.02.2023 по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Центр делового консультирования» (ул. Маршала Вершинина д.8, к.1, г. Москва, 123060),

экспертам Бубякин Никита Андреевич и Крутская Ольга Викторовна, перед экспертами поставлен следующий вопрос: Какова величина рыночной стоимости права пользования и владения (годовая арендная плата) за нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Химки, проспект Мельникова, д. 10, общей площадью 924,1 кв.м, по состоянию на 06.06.2022?

Суд предупредил экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

27.03.2023 в суд поступило Заключение Экспертов, согласно которого рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды нежилыми помещениями общей площадью 924,1 кв.м., расположенными по адресу: Московская область, г. Химки, проспект Мельникова, д. 10 по состоянию на 06.06.2022 составляет 10 647 136 (Десять миллионов шестьсот сорок семь тысяч сто тридцать шесть) рублей в год (без учета эксплуатационных расходов и с учетом НДС).

Исследование проведено экспертами объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперты основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 от 31.05.2001 № 73-Ф3 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Суд считает, что заключение соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основано на направленных на экспертизу документах, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с представленными в материалы дела доказательствами.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, с учетом результатов судебной экспертизы и п. 22 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 суд удовлетворяет иск частично, признавая оспариваемое истцом уведомление о повышении арендной платы до 1 016 510 руб. в месяц (с учетом НДС) недействительным на сумму, превышающую 887 261 руб. 33 коп. в месяц (с учетом НДС).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины и по оплате экспертизы взыскиваются судом с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 8, 12, 606, 614 ГК Российской Федерации, п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, ст. 9, 65, 68, 71, 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным уведомление от 23.06.2022 № 822 о повышении размера арендной платы по договору аренды от 16.06.2019 № Д-2019-000018 на сумму, превышающую 887 261 руб. 33 коп. в месяц (с учетом НДС).

Взыскать с ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" (115172, ГОРОД МОСКВА, ГОНЧАРНАЯ УЛИЦА, ДОМ 35/5, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1027739401271, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2002, ИНН: 7709007859) в пользу ХИМКИНСКАЯ РАЙОННАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "ВЕТЕРАНОВ И ИНВАЛИДОВ ВООРУЖЕННЫХ СИЛ И ПРАВООХРАНИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ" (141410, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ХИМКИ ГОРОД, МЕЛЬНИКОВА ПРОСПЕКТ, 10, ОГРН: 1055000019337, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2005, ИНН: 5047068677) 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 45 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Т.А.Ламонова