Решение от 22 июня 2021 г. по делу № А57-32452/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-32452/2020
22 июня 2021 года
город Саратов


Резолютивная часть решения изготовлена 15 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2021 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Антоновой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению ФИО2, город Энгельс Саратовской области,

Заинтересованные лица:

Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, город Энгельс Саратовская область,

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовкой области, город Энгельс Саратовской области,

Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, город Энгельс Саратовская область

о признании незаконным решения Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовкой области от 04.09.2020 №0110/10948 об отказе в продлении договора аренды земельного участка №13009/1 от 08.08.2019

об обязании Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовкой области не позднее пяти дней с момента вступления в силу решения суда заключить с ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №13009/1 от 08.09.2019, о продлении срока действия договора аренды земельного участка площадью 189 кв.м., с кадастровым номером 64:50:020607:2019, с разрешенным использованием «Общественное питание», местоположением по адресу: <...> район дома 4, сроком на четырнадцать месяцев,

при участии:

от заявителя – ФИО3, по доверенности от 05.10.2020, диплом обозревался,

от Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области – ФИО4, по доверенности от 14.05.2021, диплом обозревался,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в Энгельсский районный суд Саратовской области с вышеуказанным заявлением.

Определением от 29.10.2020 Энгельсский районный суд Саратовской области направил указанное заявление на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Саратовской области.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области возражал против удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 07.06.2021 до 14 часов 30 минут 11.06.2021, и с 11.06.2021 до 10 часов 00 минут 15.06.2021.

Дело рассмотрено судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между ФИО2 и комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района 8 августа 2019 года был заключен договор № 13009/1 аренды земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Арендодатель предоставляет без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 189 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:020607:2019, с разрешенным использованием «Общественное питание», местоположением по адресу: <...> дома №4.

Пунктом 1.7. Договора установлен срок аренды с 08 августа 2019 года по 07 октября 2020 года в соответствии с подпунктом 5 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 6.2. Договора он прекращает свое действие по истечении срока аренды, установленного пунктом 1.7. Договор считается возобновленным на тех де условиях на неопределенный срок в соответствии с правилами, предусмотренными пунктом 2 статьи 621, пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов в порядке и на условиях, предусмотренных статьей 39.6 Земельного Кодекса РФ.

01 сентября 2020 ФИО2 обратилась в комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района с заявлением, в котором просила продлить срок действия договора аренды.

По результатам рассмотрения заявления, комитет по земельным ресурсам принял решение об отказе в продлении срока действия договора аренды (исх. № 0110/10948 от 04.09.2020), в обоснование отказа сослался на наличие постановлений администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 12.01.2018 № 97, в соответствии с которыми в отношении земельного участка имеется решение об изъятии для муниципальных нужд.

Заявитель, не согласившись с указанным решением, обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд пришёл к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с Положением о комитете по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, утвержденным Решение Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 22 декабря 2016 года № 89/08-05 «Об утверждении положений об органах администрации Энгельсского муниципального района, наделенных статусом юридического лица» Комитет является органом администрации Энгельсского муниципального района, осуществляющим функции исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления по управлению земельными участками, распоряжение которыми в соответствии с федеральными законами и законами Саратовской области отнесено к компетенции органов местного самоуправления Энгельсского муниципального района. Комитет является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, лицевой счет, открытый в финансовом органе, печать с изображением герба Энгельсского муниципального района, штампы, бланки со своим наименованием.

Распоряжением администрации Энгельсского муниципального района от 26.09.2016 года № 68 «О делегировании отдельных полномочий Главы Энгельсского муниципального района» председателю Комитета делегированы полномочия Главы Энгельсского муниципального района по принятию решений об отказе в предоставлении муниципальной услуги в сфере предоставления земельных участков, подписанию документов в сфере предоставления земельных участков.

Таким образом, оспариваемое решение Комитета от 04.09.2020 года № 0110/10948 об отказе в продлении договора аренды № 13009/1 от 08.08.2019 года земельного участка площадью 189 кв.м с кадастровым номером 64:50:020607:2019 принято уполномоченным органом.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Статьей 39.17 (пункты 1 и 2) Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Статьей 19 Закона № 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (дата публикации на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru – 08.06.2020, в Российской газете – 11.06.2020, в Собрании законодательства Российской Федерации – 15.06.2020) в статью 19 Закона № 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции названного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является арендатором земельного участка площадью 189 кв.м с кадастровым номером 64:50:020607:2019, видом разрешенного использования «общественное питание», местоположением: <...> район дома № 4, на основании договора аренды № 13009/1 от 08.08.2019 года сроком действия по 07.10.2020 года.

Постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 10.01.2018 № 38 утверждены проект планировки, и проект межевания части территории муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области для установления зоны планируемого размещения линейного объекта - автомобильной дороги по проспекту Фридриха Энгельса на участке от улицы Степной до улицы Станционной с целью проведения ее реконструкции.

Администрацией Энгельсского муниципального района было издано постановление от 12.01.2018 года № 97 (в редакции постановления от 19.09.2019 года № 4201) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 64:50:020607:2019, принадлежащего на праве аренды ФИО2

Во исполнение указанного постановления осуществлены мероприятия по проведению оценки изымаемого земельного участка в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В адрес заявителя сопроводительным письмом от 25.09.2020 № 01-10/12240 для рассмотрения и подписания направлен проект соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, отчет о рыночной стоимости права на земельный участок и размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка. Изложенное также было разъяснено и доведено до сведения ФИО2 в письме Комитета от 25.09.2020 года № 01-10/12265, подготовленное в ответ на ее обращение, что подтверждается отметкой о вручении.

Пункт 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» относит к вопросам местного значения резервирование и изъятие земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд. Соответственно, определение перечня мероприятий реализации проекта планировки, способа реализации проекта планировки будет решаться органами местного самоуправления самостоятельно в пределах своей компетенции в силу конституционного принципа, провозглашенного в статье 12, статье 132 Конституции Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утверждёнными документами территориального планирования и утверждёнными проектами планировки территории.

Решение об изъятии земельного участка принимается уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления в виде отдельного нормативного акта в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Как следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом, является основанием для прекращения аренды земельного участка.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017) указано, что по смыслу статьи 39.16 Земельного кодекса для отказа в предоставлении участка по основанию, предусмотренному пунктом 17 данной статьи, достаточно установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения. При этом для отказа в предоставлении не требуется доказательств резервирования этого участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса не могут быть предоставлены земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и т.д.).

Согласно подпункту 6 статьи 39.16 Земельного кодекса основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является факт его изъятия из оборота или ограничения в обороте.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении № 308-ЭС20-22095 от 21.04.2021 отметил, что планирование размещения в долгосрочной перспективе объектов местного значения в границах спорных земельных участков не может служить причиной отказа в их предоставлении в аренду.

Судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что в настоящее время на спорном земельном участке размещен объект - автомобильная дорога.

Довод заявителя о том, что имеет право на продление договора аренды в порядке части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуации» суд считает несостоятельным ввиду того, что основан на неправильном толковании и применении данной нормы без учета положений, ограничивающих права землепользователей, землевладельцев, в том числе арендаторов земельных участков, распоряжаться и пользоваться земельными участками, принадлежащими им на праве собственности или на ином вещном праве, а также препятствующих предоставлению гражданам и юридическим лицам земельных участков в связи с их изъятием для муниципальных нужд.

Следовательно, право заявителя на дальнейшее освоение земельного участка в целях устройства мест общественного питания не может быть реализовано при существующих условиях, поскольку подобное будет нарушать требования, установленные документами территориального планирования, градостроительными регламентами, проектом планировки и межевания территории.

Суд так же считает необходимым отметить, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержится перечень случаев предоставления земельных участков без проведения торгов для заключения договора аренды.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, которые уже являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом право на заключение нового договора аренды в указанных случаях гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Кроме того, согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Данная норма является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и применяется к договорам, заключенным после вступления в силу указанной нормы ЗК РФ (01.03.2015).

В п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) даны разъяснения, что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Принимая во внимание, что первичный договор аренды заключен после 01.03.2015, в период, когда заключение такого договора предполагало обязательное проведение торгов, то данные разъяснения к спорным правоотношениям также не применимы.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если договор аренды государственного или муниципального имущества в силу закона может быть заключен только на торгах, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из изложенных правовых норм и разъяснений следует вывод о том, что любое изменение существенных условий договора, в том числе изменение срока его действия, с учетом предоставления земельного участка по результатам публичной процедуры, не должно применяться без учета норм статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Материалами дела не установлены предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания предоставления без торгов спорного земельного участка.

Принимая во внимание, что на момент продления договора отсутствуют основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, а также учитывая предусмотренные действующим законодательством ограничения, касающиеся использования земельного участка и гражданского оборота в связи с его изъятием для муниципальных нужд, суд не усматривает нарушений закона в действиях заинтересованного лица.

Кроме того суд учитывает, спорный земельный участок в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования "общественное питание" на протяжении всего периода действия договора не использовался по целевому назначению, что не опровергается заявителем.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства суд не усматривает нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных ФИО2 требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 201, 181, 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Е.В. Антонова