Решение от 20 июля 2023 г. по делу № А40-297770/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело № А40-297770/22-11-2070

20.07.2023

Резолютивная часть решения объявлена 13.07.2023

Решение в полном объеме изготовлено 20.07.2023


Арбитражный суд в составе Судьи: Дружининой В.Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

провел судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАТУМ КЛИНИКА" (127486, <...>, ЭТ 1 ПОМ VI КОМ 10, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.08.2015, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 28.10.2022, паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 10.11.2022, паспорт

эксперт: ФИО4, паспорт



У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших между ООО «ЛАТУМ КЛИНИКА» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>. с кадастровым номером 77:09:0002023:3377. общей площадью 206,30 кв.м. (этаж 1, пом. VI, комн. 1-21) (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Латум Клиника» (далее по тексту - ООО «Латум Клиника», Арендатор, Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - ДГИ города Москвы, Департамент, Арендодатель, Ответчик) заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы 9по результатам аукциона) № 00-00510/16 от 14 октября 2016 года, в редакции Дополнительного соглашения к договору № 00-00510/16 от 14 октября 2016 года на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы от 26.09.2018г. и Дополнительного соглашения к договору № 00-00510/16 от 14 октября 2016 года на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы от 11.12.2020г., согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0002023:3377, общей площадью 206,30 кв.м. (этаж 1, пом. VI, комн. 1-21).

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Истец 18.02.2022 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, в связи с чем, в личном электронном кабинете Истца к запросу был присвоен № 33-5-16413/22-(0)-0.

В целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.З Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), 02 сентября 2022 года Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее -Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее -Административный регламент)

Истец подал соответствующего заявления в личном кабинете Портала - mos.ru. Заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги - № 33-5-86258/22-(0)-0 от 02.09.2022.

В ответ на это обращение в адрес Истца был направлен Проект договора купли-продажи № 59-7996 от 19 октября 2022 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании Договора Купли-продажи» № 33-5-86258/22-(0)-6 от 19.10.2022.

Истец получил проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу, <...>, с кадастровым номером 77:09:0002023:3377, общей площадью 206,30 кв.м. (этаж 1, пом. VI, комн. 1-21) 19 октября 2022 года.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. настоящего договора Цена Объекта составляет 31 124 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 06.10.2022 № М307-2340-П/2022 (Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 10.10.2022 № 485/937-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Истец полагает, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-7996 от 19 октября 2022 года является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых объектов. Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО» (ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО») на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

После проведения оценки Истец подписал Договор Купли-продажи с протоколом разногласий в соответствие с нормами, регулируемыми статьёй 445 ГК РФ.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № 0022Н-62 от 25.10.2022 г. Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002023:3377 общей площадью 206,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. VI, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 9 995 904 руб. 00 коп. руб. 00 коп.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.

Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх. № 2610/1 от 26 октября 2022 г. на № 33-5-86258/22-(0)-6 от 19.10.2022 г.), отчетом об оценке рыночной стоимости № 0022Н-62 от 25.10.2022 г. Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002023:3377 общей площадью 206,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. VI, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора (оплата по договору).

Письмом от 31.10.2022г. исх. № 33-5-86258/22-(0)-8 Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного обществом нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как установлено ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно с п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В то же время п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ устанавливает право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 ГК РФ, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2023 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «А101 КОНСАЛТ».

Перед экспертом поставлен вопрос «Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0002023:3377 общей площадью 206,30 кв.м. (этаж 1, пом. VI, ком. 1-21) на дату: 02.09.2022?»

Согласно представленному судебному заключению эксперта, следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0002023:3377 общей площадью 206,30 кв.м. (этаж 1, пом. VI, ком. 1-21) на дату 02.09.2022, составляет 18 565 500 руб. 00 коп.(без учета НДС).

Ответчик представил возражения на исковое заявление, а также возражал по результатам экспертизы, однако, судом в судебном заседании было установлено, что эксперт ФИО4 в своем заключении дал исчерпывающие ответы на вопросы суда и сторон.

Также эксперт ФИО4 я судебном заседании подтвердил доводы и выводы экспертизы, ответил на вопросы лиц, участвующих в деле.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца.

Расходы по оплате госпошлины и судебные издержки относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ЛАТУМ КЛИНИКА» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>. с кадастровым номером 77:09:0002023:3377. общей площадью 206,30 кв.м. (этаж 1, пом. VI, комн. 1-21), изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 18 565 500 (Восемнадцать миллионов пятьсот шестьдесят пять тысяч пятьсот) рублей в соответствии с Заключением эксперта № А40-А40-297770/2022 об определении рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости общей площадью 206.30 кв.м.. расположенного по адресу: <...> от 24 апреля 2023 года, выполненным ООО «А101 КОНСАЛТ».

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствие с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе факторов общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 221 017 (двести двадцать одна тысяча семнадцать) руб. 85 коп и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеств) дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАТУМ КЛИНИКА" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.08.2015, ИНН: <***>) госпошлину в размере 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей 00 копеек), судебные расходы в размере 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья: В.Г. Дружинина