Постановление от 14 апреля 2025 г. по делу № А50-27219/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-246/25

Екатеринбург

15 апреля 2025 г.


Дело № А50-27219/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2025 г.


Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Столярова А.А., Скромовой Ю.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, заявитель) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2024 по делу № А50-27219/2023 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 04.06.2021).

Предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента земельных отношений Администрации города Перми (далее – Департамент, заинтересованное лицо) от 18.10.2023 № 21-01-07-И8644 об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16, площадью 5164,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 4а и возложении на Департамент земельных отношений обязанности в срок не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16, в том числе подготовить и направить в адрес ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью 5164,3 +/- 15 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 4а, кадастровый номер 59:01:4410849:16, с предложением о его заключении.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 12.07.2024 заявление удовлетворено.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2024 решение отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции ошибочно сослался на то, что заявителем испрашивается земельный участок для эксплуатации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:969 (степень готовности 41%), в то время как данный объект фактически строительством завершен, при том, что такое основание для отказа в удовлетворении заявления, как наличие в составе единого комплекса объектов, под которые испрашивается земельный участок, объекта незавершенного строительства, статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено. При этом предприниматель ФИО1 полагает, что апелляционный суд не принял во внимание то обстоятельство, что в соответствии с представленным в материалы дела заявлением им испрашивается выкуп земельного участка не под отдельные объекты недвижимости, а именно под единую совокупность объектов, используемых по общему назначению – в качестве культурно-оздоровительного комплекса; отмечает, что фактических обстоятельств, указывающих на различное функциональное назначение объектов, расположенных на спорной территории, апелляционным судом установлено не было, в то время как представленными в материалы дела доказательствами, напротив, подтверждается факт нахождения в собственности заявителя единого культурно-оздоровительного комплекса. По мнению заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции, искусственно разделяя единый комплекс на отдельные якобы самостоятельные объекты и рассчитывая площадь земельного участка, необходимую для целей эксплуатации конкретных объектов, не применил подлежащие применению положения пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. Предприниматель ФИО1 отдельно обращает внимание суда округа на то, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410849:16 недостаточен для использования расположенных на нем объектов недвижимости, что следует из содержания экспертного заключения и иными доказательствами не опровергнуто; указывает на то, что в свою очередь земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410849:11 находится в центре земельного участка 59:01:4410849:16 и не примыкает к землям общего пользования; приводит доводы о том, что спорная территория всегда была объединена общей судьбой – оба участка всегда предоставлялись одновременно одному лицу; отмечает, что им испрашивается земельный участок, входящий в состав единого домовладения, находящийся в его естественных границах, с учетом фактически сложившегося землепользования. Предприниматель ФИО1 считает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у него исключительного права на приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены соответствующие объекты, в силу положений статей 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2025 кассационная жалоба принята к производству суда, судебное заседание по ее рассмотрению назначено на 25.02.2024 в 09 ч 45 мин.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 25.02.2025 судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы отложено на 09.04.2025 в 11 ч 00 мин.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу после отложения судебного разбирательства от предпринимателя ФИО1 поступили дополнительные пояснения к кассационной жалобе, в которых данное лицо подробно ссылается на историю объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира 4а; приводит доводы о достижении цели заключения договора аренды от 03.12.2021 № 046-21И – достройка объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:968 (в настоящее время 59:01:4410849:1246), о наличии противоречий в позиции заинтересованного лица, о том, что объекты недвижимости, расположенные по указанному адресу, представляют собой единый комплекс объектов, предназначенных для использования по общему функциональному назначению.     

К указанным пояснениям приложены документы, а именно договор купли-продажи оранжереи от 30.06.1997, технический паспорт оранжереи, постановление от 30.06.1999 № 1347 с планом участка, договор аренды земельного участка от 10.01.2000, дополнительное соглашение от 04.08.2003 к договору аренды от 10.01.2000, распоряжение от 01.09.2000 № 2488-р с планом участка, архитектурно-планировочное задание № 677, письмо Санэпидемнадзора от 06.07.2001 № 957/51, ТЭО 1 очереди реконструкции оранжереи в культурно-оздоровительный комплекс, постановление от 24.08.2001 № 2064 с планом участка, договор аренды от 11.09.2001, проект границ землепользования ФИО3, план границ землепользования ФИО3, письмо Департамента имущественных отношений от 28.04.2003 № 19-19-8761, разрешение на строительство от 15.12.2003 № 112/2002, технический паспорт домовладения от 16.02.2004, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.10.2005 № 112/2002, разрешение на строительство № 112/2002/4 от 31.01.2006, договор купли-продажи земельного участка от 22.08.2011, договор аренды земельного участка от 03.12.2021, разрешение на строительство от 24.03.2022, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.08.2022, решение Индустриального суда г. Перми от 08.02.2011, кассационное определение Пермского краевого суда от 30.05.2011, претензия от 29.01.2025 с требованием об оплате пользования, претензионное письмо от 21.04.2021, заявление о предоставлении участка, решение об отказе в предоставлении участка от 18.10.2023, отзыв Департамента по делу № А50-27219/2023.

Судом кассационной инстанции установлено, что данные документы ранее представлены в материалы дела лицами, участвующими в деле, в ходе его рассмотрения по существу, вследствие чего основания для их повторного приобщения отсутствуют. На основании изложенного указанные документы, представленные в бумажном виде, возвращены представителю предпринимателя ФИО1 под расписку в судебном заседании.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды от 03.12.2021 № 046-21И, заключенного между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор), у последнего в аренде находится земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410849:16 площадью 5164,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 4а, под объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:968 для завершения строительства однократно на период с 27.11.2021 по 26.11.2024.

В пределах данного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 59:01:4410849:968, в настоящее время 59:01:4410849:1246 площадью 79,1 кв.м. здание культурно-оздоровительного комплекса (права зарегистрированы за заявителем 29.09.2022 после ввода объекта в эксплуатацию); 59:01:4410849:969 (объект незавершенного строительства) степень готовности 41%. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:969, который также расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:11. Объект недвижимости с кадастровым номером 59:01:4410849:253 также расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:11, что установлено судебным актом Индустриального районного суда г. Перми от 08.02.2011 № 2-190/2011. Также в пределах испрашиваемого земельного участка расположен теннисный корт сооружение спортивно-оздоровительное лит. Г площадью 674,3 кв.м (степень готовности 48%).

Предприниматель ФИО1 04.10.2023 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16 площадью 5164,3 кв.м., расположенного по адресу г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира,4а в собственность с приложением перечня зданий, расположенных в пределах данного земельного участка.

Решением Департамента от 18.10.2023 № 21-01-07- И-8644 в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность отказано по основаниям несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка с площадью объекта недвижимости заявителя с кадастровым номером 59:01:4410849:1246 площадью 79,1 кв.м. В границах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16 отсутствуют согласно данным ЕГРН объекты недвижимости с кадастровыми номерами 59:01:4410849:253, 59:01:4410849:968. Большая часть объекта с кадастровым номером 59:01:4410849:969 расположена в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:11.

Полагая, что указанное решение является незаконным и нарушает его права, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, исходя, в том числе из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, пришел к выводу об отсутствии у заинтересованного лица оснований для отказа в предоставлении в собственность заявителя испрашиваемого земельного участка без торгов, с учетом установленного факта нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, и наличия у него права на приобретение земельного участка без торгов в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.  При этом суд указал на то, что необходимая площадь испрашиваемого земельного участка для целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости подтверждена представленными заявителем в материалы дела доказательствами, соответствует фактическому землепользованию, цель использования испрашиваемого земельного участка не противоречит его разрешенному использованию.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что часть входящих в комплекс объектов (в том числе не являющихся объектами недвижимости, но для эксплуатации которых по существу испрашивается земельный участок) фактически не завершены строительством, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность в силу норм действующего земельного законодательства. При этом суд апелляционной инстанции, в том числе принимая во внимание выводы, изложенные в экспертном заключении, пришел к выводу о несоразмерности площади спорного земельного участка (5 164,3 кв.м) площади расположенного на нем здания с кадастровым номером 59:01:4410849:1246 (79,1 кв.м).

Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, Градостроительного кодекса Российской Федерации должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022).

При этом право на получение земельного участка в собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым относятся не только обстоятельства размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости и соответствия вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, но и доказанность потребности в предоставлении земельного участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379).

Так, в определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу о том, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409,  при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном  участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанная позиция воспроизведена в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, в соответствии с которым предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, обязательным условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан экономически обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости.

При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определения Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 № 26-КГПР23-4-К5, от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140).

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, оспариваемый отказ в предоставлении заявителю земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16 в собственность без проведения торгов в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации обусловлен несоответствием площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером 59:01:4410849:1246, при том, что согласно данным ЕГРН иные объекты недвижимости на данном земельном участке отсутствуют, а большая часть объекта с кадастровым номером 59:01:4410849:969 расположена в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:11.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в целях необходимости установления обстоятельств дела и выяснения вопросов относительно наличия на земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410849:16 и 59:01:4410849:11 объектов недвижимости, включая объекты незавершенного строительства, площади земельного участка, необходимой и достаточной для эксплуатации находящихся на земельном участке объектов назначена судебная экспертиза по делу, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «РегионПроектСтрой», экспертам ФИО4, ФИО5, с привлечением специалистов инженеров-геодезистов ФИО6, ФИО7

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение, содержащее, в числе прочего, следующие выводы.

В границах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16 расположены следующие объекты недвижимости, объекты незавершенного строительства и сооружения:

- сооружение 59:01:0000000:77516 электросетевого комплекса «Подстанция 110/35/6 кВ «Южная» с линиями электропередачи и трансформаторными подстанциями, распределительными пунктами»;

- сооружение подземной сети телефонной канализации АТС-25 с кадастровым номером 59:01:0000000:49348;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:0164410849:969;

- здание 59:01:4410849:253 – 3-этажное здание культурно-оздоровительного комплекса с подвалом (лит. А, А3), ограждения (лит. 1, 2, 3, 4), замощение (лит. I). Площадь части здания, расположенная в границах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16 составляет 28.7 кв.м с учетом отмостки;

- сооружение 59:01:0000000:62166 технологический комплекс «Канализация Индустриального района»;

- здание культурно-оздоровительного комплекса 59:01:4410849:1246;

- теннисный корт лит. Г незавершенный строительством (не является объектом недвижимости, является неотделимым улучшением земельного участка);

- волейбольная площадка (не является объектом недвижимости, является неотделимым улучшением участка);

- подпорная стенка, лестница-спуск к территории участка 59:01:4410849:11 и ОНС 59:01:4410849:969, зданию 59:01:4410849:253 (не является объектом недвижимости, является неотделимым улучшением участка);

- ограждение лит. 1, 2, 3, 4 (не является объектом недвижимости, является неотделимым улучшением участка);

- замощение лит. I (не является объектом недвижимости, является неотделимым улучшением участка).

В границах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:11 расположены следующие объекты недвижимости, объекты незавершенного строительства и сооружения:

- сооружение сети подземной ливневой канализации (литер Кл) с кадастровым номером 59:01:0000000:78539;

- 3-этажное здание культурно-оздоровительного комплекса с подвалом (лит. А, А3) с кадастровым номером 59:01:4410849:253;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:969;

- сооружение подземной сети телефонной канализации АТС-25 с кадастровым номером 59:01:0000000:49348.

Объекты недвижимости, расположенные в пределах участков с кадастровыми номерами 59:01:4410849:16 и 59:01:4410849:11, связаны между собой единой целью использования – культурно-оздоровительный комплекс.

Площадь земельного участка 59:01:4410849:16 составляет 5164,3 кв.м – меньше минимального нормативного размера участка (7 000 кв.м), установленного Приложением Д «Нормы расчеты учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков» СП 42.13330.2016»Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Однако с учетом фактически сложившейся застройки квартала, в границах которого расположены исследуемые участки, формирование участка соответствующей данному нормативу не представляется возможным.

Суммарная расчетная площадь территории, необходимая для эксплуатации объектов, расположенных в границах участка 59:01:4410849:16 составляет не менее 4561 кв.м.

Разница суммарной расчетной площади, исчисленной для каждого объекта и площади участка составляет 53,3 кв.м.

Формирование самостоятельно земельного участка 53,3 кв.м из земельного участка 59:01:4410849:16 невозможно, поскольку будет нарушать нормативные требования.

Расчетная площадь участка, необходимая для эксплуатации объектов, расположенных в границах участков составляет 5098 кв.м.

Свободная от застройки площадь участка составляет 67,3 кв.м.

Формирование самостоятельно земельного участка 67,3 кв.м из земельного участка 59:01:4410849 невозможно, поскольку будет нарушать нормативные требования.

Повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе принимая во внимание результаты судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии у заявителя права на получение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов по причине несоответствие площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости.

Так из материалов дела следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16 – под строительство культурно-оздоровительного комплекса, данный земельный участок предоставлен предпринимателю ФИО1 на основании договора аренды от 03.12.2021 № 046-21И под объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:968 (в настоящее время  59:01:4410849:1246) для завершения строительства однократно на период с 27.11.2021 по 26.11.2024.

Заявление предпринимателя ФИО1 о выкупе земельного участка обосновано необходимостью эксплуатации совокупности объектов как единого культурно-оздоровительного комплекса, что учтено судом апелляционной инстанции.

Вместе с тем апелляционным судом, в том числе с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, установлен факт наличия на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410849:16 не завершенных строительством объектов (в том числе не являющихся объектами недвижимости, но для эксплуатации которых по существу испрашивается земельный участок).

Так, безотносительно оценки возможности выкупа земельного участка для эксплуатации объектов, находящихся на соседнем земельном участке, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что наличие на указанных земельных участках объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:969 (степень готовности 41%) не является основанием для выкупа земельного участка. При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание, что площадь выкупаемого земельного участка заявитель обосновывает, в том числе необходимостью эксплуатации данного объекта (в части 2 047 кв. м).

Аналогичным образом суд апелляционной инстанции принял во внимание, что теннисный корт, для эксплуатации которого, в числе прочего, испрашивается земельный участок (в части 692 кв. м), также не является завершенным строительством объектом (степень готовности 48%).

Исходя из буквального содержания пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12).

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08).

Указанные правовые позиции воспроизведены Верховным Судом Российской Федерации в определении от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140 применительно к условиям реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов, по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 3 (2024), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2024, объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке указанных объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции верно указал на то, что наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства (в том числе не являющиеся объектами недвижимости, но для эксплуатации которых по существу испрашивается земельный участок), не является основанием для выкупа земельного участка.

Доводы заявителя жалобы о выкупе земельного участка с учетом наличия на нем единого культурно-оздоровительного комплекса правомерно отклонены судом апелляционной инстанции исходя из приведенного правового регулирования и вышеуказанных фактических обстоятельств настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в том числе из содержания заключения экспертов, на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410849:16 расположено здание с кадастровым номером 59:01:4410849:1246 площадью 79,1 кв.м, для эксплуатации которого требуется 496 кв. м.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что наличие на испрашиваемом земельном участке указанного объекта недвижимости достаточным основанием для выкупа земельного участка площадью 5 164,3 кв. м не является, указав на то, что наличие на соседнем земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410849:11 здания с кадастровым номером 59:01:4410849:253 основанием для иных выводов также не является (даже при учете площади территории проезда 1 130,8 кв. м).

Указанные обстоятельства в их совокупности явились основанием для правомерного отказа суда апелляционной инстанции в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа заинтересованного лица в предоставлении спорного земельного участка предпринимателю ФИО1 в собственность без проведения торгов.

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела и нормам материального права, подлежащим применению при рассмотрении настоящего дела. Доказательств, опровергающих выводы суда, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права, основаны на неверном толковании указанных норм и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2024 по делу № А50-27219/2023 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                             Н.Г. Беляева


Судьи                                                                          А.А. Столяров


                                                                                      Ю.В. Скромова