Постановление от 7 февраля 2020 г. по делу № А40-146201/2018

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-282/2020-ГК

Дело № А40-146201/18
г. Москва
07 февраля 2020 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2020 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Д.В. Пирожкова, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью «Элитстрой-Престиж»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 ноября 2019 года

по делу № А40-146201/18, принятое судьей О.А. Березовой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Элитстрой-Престиж»

(ОГРН: <***>; 125040, <...>, пом VI)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: <***>; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12)

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.06.2018

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 06.11.2019

от третьего лица: извещено, представитель не явился

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Элитстрой-Престиж» (далее – ООО «Элитстрой-Престиж», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимости – нежилого помещения площадью 256, 1 кв. м с кадастровым номером 77:09:0004021:5234 по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 27 (подвал, пом. VI, комн. 1-9); абзац первый пункта 3.1 принять в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 9 998 000 рублей»;

абзац первый пункта 3.4 принять в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10-го числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного дога, составляющей не менее 166 633 рубля 34 копейки, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга» (с учетом заявленных уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Исковые требования заявлены на основании статей 8, 11, 12, 160, 421, 425, 433, 442, 445, 446, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации № 135-ФЗ (далее - Закон № 135-ФЗ) и мотивированы тем, что между ООО «Элитстрой-Престиж» и Департаментом возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества, которые подлежат урегулированию в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2019 разногласия между истцом и ответчиком урегулированы, спорные условия договора купли-продажи нежилого помещения изложены согласно резолютивной части оспариваемого судебного акта.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2019 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30.07.2019 Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2019 года и решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием на необходимость выяснения, относится ли спорный объект к объектам культурного наследия и, исходя из этого определения подлежащих к применению норм права.

При новом рассмотрении, судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.11.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на то, что спорном случае выкупаемый объект не ограничен в обороте и может быть передан в частную собственность, вопрос подлежащий урегулированию судом касается только цены выкупаемого имущества, ввиду чего оснований для отказа в урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи не имелось.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 05.02.2020 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направило.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26.11.2019 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, истец является арендатором нежилого помещения площадью 256, 1 кв. м с кадастровым номером 77:09:0004021:5234 по адресу: <...> (подвал, пом. VI, комн. 1-9), на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г Москвы от 11.05.2004 № 2-216/04. Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Истец 27.12.2017 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендованного им помещения. Письмом от 20.04.2018 № 33-5-173249/17-(0)-6 истцу направлен проект договора купли-продажи, в пункте 3.1 договора цена имущества установлена в размере 22 125 000 рублей, определенном отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.03.2018 № ДЭПР/22-3-18-6, составленным ООО «ОЗФ Групп», на которое имеется положительное экспертное заключение от 27.03.2018 № 273/18, составленное МСНО-НП «ОПЭО», а пунктами 3.2 и 3.4 договора предусмотрено, что оплата производится в рассрочку в течение 5-ти лет со дня заключения договора, ежемесячно.

Согласно отчету от 28.04.2018 № 1804261, составленному ООО «ППО-Консалт», рыночная стоимость помещения составляет 10 718 000 рублей, в связи с чем истец направил в адрес Департамента протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором просил установить цену помещения в указанном размере. Договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, в связи с чем истец передал разногласия на разрешение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Судом первой инстанции установлено, что из проекта договора купли-продажи следует, что имущество является объектом культурного наследия, указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в 4 приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации. С учетом этого, если объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015. Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли- продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 584. Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона № 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации). Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона № 159- ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что арендуемое истцом нежилое помещение является объектом культурного наследия федерального значения, а истец обратился к ответчику за реализацией преимущественного права на выкуп в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, в декабре 2017 года, то есть в период, когда положениями статей 20, 29 Закона о приватизации уже были установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к Федеральному закону № 159-ФЗ и подлежали применению при разрешении настоящего спора, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку на момент обращения ООО «Элитстрой-Престиж» к ответчику за предоставлением государственной услуги арендуемый истцом объект культурного наследия федерального значения приватизации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, уже не подлежал.

Доводы о том, что Департаментом вынесено решение о приватизации спорного объекта, не являются основаниям для согласия с доводами истца о необходимости урегулирования разногласий по стоимости объекта, поскольку как было установлено, Федеральный закон № 159-ФЗ к рассматриваемым правоотношениям не подлежал применению, и при не соблюдении покупателем условий Закона о приватизации, подлежало возложение соответствующей правовой меры на сторон заключаемого соглашения в виде признания его ничтожным.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 ноября 2019 года по делу № А40-146201/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Н.И. Левченко

Судьи:Д.В. Пирожков

Е.Б. Расторгуев