Решение от 29 июня 2021 г. по делу № А38-2077/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-2077/2021
г. Йошкар-Ола
29» июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2021 года


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Коновалова И.М.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

помощником судьи Костюниной Г.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Партнёр-2»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

об освобождении и возврате земельного участка

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – не явился, извещён по правилам статьи 123 АПК РФ



УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, об обязании ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Партнёр-2», освободить земельный участок площадью 937,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701003:1439, расположенный по адресу: <...> - Интернационалистов, от всех временных сооружений, в том числе контейнерной автозаправочной станции, операторной, контейнера для хранения топлива, рекламной стелы, ящика с песком, противопожарного щита, контейнера для сбора твердых бытовых отходов, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, возвратить земельный участок площадью 937,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701003:1439, расположенный по адресу: <...> - Интернационалистов, в ведение муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о том, что по требованию арендодателя договор аренды земельного участка расторгнут с 14 апреля 2021 года, но арендатор уклоняется от возвращения земельного участка во владение муниципального образования.

По утверждению истца, ответчик обязан возвратить земельный участок в состоянии, в котором он его получил, для чего его необходимо освободить от находящихся на земельном участке временных сооружений, в том числе контейнерной автозаправочной станции, операторной, контейнера для хранения топлива, рекламной стелы, ящика с песком, противопожарного щита, контейнера для сбора твердых бытовых отходов.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 10, 168, 422, 610, 622 ГК РФ и статьи 39.6, 39.8, 46 Земельного кодекса РФ (л.д. 4-6, 32-33, 86-87).

В судебном заседании истец поддержал свои требования (протокол и аудиозапись судебного заседания от 24.06.2021).


Ответчик в отзыве на иск требования не признал и сослался на добросовестное владение и пользование им земельным участком. На момент заключения договора аренды расположенный на участке объект признавался недвижимой вещью.

По мнению ответчика, арендодатель, разрабатывая проект договора и направляя уведомления об одностороннем изменении арендной платы после заключения сделки, давал ему основания полагаться на действительность соглашения, что соответствует пункту 5 статьи 166 ГК РФ. Действительность договора также подтверждена судебными актами по делам № А38-9279/2019, А38-8888/2020.

Также обществом заявлено об «истечении срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании сделки оспоримой» (л.д. 91-92).

В судебном заседании ответчик дополнительно сообщил о соответствии пункта 1.5 договора аренды земельного участка о сроке земельному законодательству, поскольку на участке расположено поименованное в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ сооружение, не являющееся объектом недвижимого имущества (протокол и аудиозапись судебного заседания от 10.06.2021).


Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения истца, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации города Йошкар-Олы № 923 от 18.04.1996 разрешено АО «Стройкерамика» разработать проектно-сметную документацию на установку временной контейнерной автозаправочной станции сроком на 2 года по ул. Воинов - Интернационалистов в микрорайоне «Спортивный». Проектным институтом «Марийскгражданпроект» разработан рабочий проект по строительству временной КАЗС.

15.08.1996 Управлением архитектуры и градостроительства выдано АО «Стройкерамика» разрешение на строительство АЗС контейнерного типа. В постановлении главы администрации города Йошкар-Олы № 2737 от 06.11.1996 указано, что заказчиком строительства необходимо считать ООО «Партнёр-2». Актом от 01.11.1996 АО «Стройкерамика» передало незавершенную строительством автозаправочную станцию в пользу ООО «Партнёр-2».

05.12.1996 администрация города Йошкар-Олы (арендодатель) и ООО «Партнёр-2» (арендатор) заключили в письменной форме договор № 1113, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на 2 года земельный участок общей площадью 17,4 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, микрорайон «Спортивный», ул. Воинов - Интернационалистов, для размещения контейнерной автозаправочной станции (л.д. 36-41).

17.03.1999 администрация города Йошкар-Олы (арендодатель) и ООО «Партнёр-2» (арендатор) заключили и исполнили новый договор аренды этого же земельного участка № 1582 для размещения контейнерной автозаправочной станции. Участок передан арендатору во временное владение и пользование сроком на 2 года (л.д. 42-49). Дополнительным соглашением от 17.03.2001 срок действия договора продлен до 17.03.2003 (л.д. 68). По соглашению сторон от 02.06.2003 договор аренды земельного участка расторгнут (л.д. 69).


На основании нового договора аренды земельного участка от 02.06.2003 № 0736/2003-н Комитет по управлению имуществом города Йошкар-Олы предоставил обществу «Партнёр-2» во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701003:007 общей площадью 1 011,0 кв.м. для размещения и обслуживания контейнерной автозаправочной станции (л.д. 50-51). Договор аренды заключен на неопределенный срок и в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ не подлежал государственной регистрации.

31 декабря 2003 года зарегистрировано право собственности ООО «Партнёр-2» на объект недвижимого имущества общей площадью 15,7 кв.м., литера А, расположенный по адресу: <...> - Интернационалистов, д. 28А (л.д. 70).

Соглашением сторон от 24.04.2017 расторгнут договор аренды земельного участка № 0736/2003-н от 02.06.2003 (л.д. 71).


Земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701003:007 площадью 1 011,0 кв.м. разделен, образованы два земельных участка: с кадастровым номером 12:05:0701003:1438 площадью 74,0 кв.м. и с кадастровым номером 12:05:070 1003:1439 площадью 937,0 кв.м, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса (л.д. 74-77).

24 апреля 2017 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола», и обществом с ограниченной ответственностью «Партнёр-2» заключен в письменной форме договор № 7115/2017-н, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 937,0 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0701003: 1439, расположенный по адресу: <...> - Интернационалистов, для размещения и обслуживания контейнерной автозаправочной станции (л.д. 9-10, 11). Договор аренды земельного участка заключен сторонами на 49 лет в связи с нахождением на нем объекта недвижимого имущества без заключения торгов.

Однако в ходе отдельного судебного разбирательства установлено, что автозаправочная станция с кадастровым номером 12:05:0701003:53 не является недвижимым имуществом. Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2019 по делу № А38-5941/2018 признано отсутствующим зарегистрированное 31.12.2003 право собственности общества с ограниченной ответственностью «Партнёр-2» на автозаправочную станцию контейнерного типа общей площадью 15,7 кв.м., литер – А, назначение – нежилое, инвентарный номер 88:401:002:000 037490:0100, кадастровый номер 12:05:0701003:53, расположенную по адресу: <...> - Интернационалистов, д. 28А (л.д. 12). Позиция арбитражного суда первой инстанции поддержана судами апелляционной и кассационной инстанций (л.д. 13-14, 15). По правилам процессуальной преюдиции (статья 69 АПК РФ) этот вывод обязателен при разрешении настоящего спора.


По утверждению истца, признание автозаправочной станции движимым имуществом свидетельствует о недействительности условия договора аренды земельного участка о сроке его действия на 49 лет. Напротив, арендатор указывает на законность такого условия.

Позиция истца соответствует гражданскому и земельному законодательству, подтверждается документальными доказательствами.

Так, земельным законодательством допускается заключение договора аренды земельного участка на 49 лет только в отношении недвижимого имущества. В силу подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

Однако эти нормы не распространяются на аренду земельного участка, если на нем расположены объекты движимого имущества. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу № А38-5941/2018 подтверждена юридическая ошибочность государственной регистрации права собственности общества на автозаправочную станцию как на объект недвижимого имущества.

Тем самым заключение договора аренды земельного участка с расположенным на нем объектом движимого имущества на 49 лет противоречит существу законодательного регулирования о сроке аренды земельного участка. Согласно абзацу второму пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Следовательно, арендодатель правомерно исходил из того, что не подлежит применению условие договора от 24.04.2017 № 7115/2017-н о сроке аренды на 49 лет.

При этом арбитражным судом отклонен как юридически ошибочный довод ответчика о том, что пункт 1.5 договора аренды земельного участка о сроке соответствует подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, поскольку на участке расположено сооружение, не являющееся объектом недвижимого имущества. Между тем гражданское и земельное законодательство под сооружением понимает только недвижимые вещи. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Следовательно, автозаправочная станция как движимое имущество не может быть отнесена к сооружениям в юридическом понимании, чем исключается применение правил подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в отношении срока аренды.


Также ответчиком заявлено о противоречивости поведения арендодателя, который, разрабатывая проект договора и направляя уведомления об одностороннем изменении арендной платы после заключения сделки, давал арендатору основания полагаться на действительность соглашения.

Однако арбитражный суд считает неверным применение в настоящем споре правила «эстоппель», согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В действиях арендодателя не усматривается признаков недобросовестного поведения, они оцениваются арбитражным судом как последовательные, не вводившие арендатора в заблуждение относительно действительности условия соглашения о сроке его действия. Арендодатель, заявляя об одностороннем отказе от договора и предъявляя в арбитражный суд настоящий иск, не противоречил своему предыдущему поведению. Им разрабатывался проект договора аренды земельного участка исходя из существовавших фактических обстоятельств, поскольку только решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2019 по делу № А38-5941/2018, вступившим в законную силу лишь 05.06.2019, было установлено ошибочное отнесение автозаправочной станции к недвижимому имуществу. Направляя уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы, истец следовал принципу платности использования земли и реализовывал право, предусмотренное пунктом 2.4 договора аренды земельного участка.


Арбитражным судом также отклонено заявление ответчика об истечении срока исковой давности «по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании сделки оспоримой».

Между тем иск о недействительности сделки и о применении последствий недействительности сделки не заявлен и не рассматривается арбитражным судом, предмет иска образует требование о возвращении земельного участка как объекта аренды в связи с прекращением действительного договора аренды на основании статей 610 и 622 ГК РФ.

Право на иск возникло с момента прекращения договора аренды 14 апреля 2021 года и нарушения арендатором обязательства (пункт 2 статьи 200 ГК РФ). По рассматриваемому иску срок исковой давности не пропущен.

При этом ответчик неверно толкует нормы ГК РФ, связанные с признанием сделки или части ничтожной. В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным законом, независимо от такого признания судом. Тем самым вынесение решения о ничтожности договора или его отдельного условия не признается законом обязательным. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Таким образом, заявленный иск вытекает из нарушения ответчиком арендных договорных обязательств. При этом арендодатель правомерно исходил из ничтожности условия договора о сроке аренды на 49 лет, для подтверждения такой позиции принятие соответствующего решения суда в пределах трехлетнего срока исковой давности не является обязательным.

Тем самым к позиции истца о ничтожности пункта 1.5 договора аренды земельного участка от 24.04.2017 № 7115/2017н не подлежат применению правила об истечении срока исковой давности, поскольку самостоятельного требования о применении реституции им не заявлено.


Кроме того, арбитражным судом признается ошибочной ссылка общества на то, что действительность условия договора о сроке аренды земельного участка подтверждена судебными актами по делам № А38-9279/2019, А38-8888/2020 и не требует доказывания.

Однако при рассмотрении дела А38-9279/2019 установлено соответствие договора аренды в целом по его существенным условиям требованиям гражданского и земельного законодательства о его предмете, форме, цене и вступлении в силу с момента его регистрации. Довод о недействительности срока аренды никем не заявлялся и не входил в предмет спора, также как и при рассмотрения дела № А38-8888/2020. Кроме того, положения части 2 статьи 69 АПК РФ касаются лишь вопроса освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации, которая может быть различной и зависит в том числе от характера конкретного спора (Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2019 № 304-КГ18-15768 по делу № А46-18028/2017).

Более того, и в настоящем деле арбитражный суд исходит из действительности договора аренды, прекращенного по правилам статьи 610 ГК РФ.


В соответствии с подпунктом 5 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории.

Таким образом, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1439, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:007, подлежал заключению на неопределенный срок, также как и договор аренды от 02.06.2003 № 0736/2003-н.

Арендодатель, ссылаясь на заключение договора на неопределенный срок, правомерно уведомил арендатора о досрочном прекращении аренды.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимости за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за одни месяц.

Претензией от 01.03.2021 арендодатель уведомил арендатора об одностороннем расторжении договора аренды и об обязанности арендатора освободить занимаемый им земельный участок (л.д. 16-17, 18). Претензия получена обществом 13.03.2021. Следовательно, договор аренды земельного участка от 24.04.2017 № 7115/2017-н признается расторгнутым с 14 апреля 2021 года, с этого момента у арендатора возникла обязанность возвратить объект аренды. Таким образом, собственник земельного участка обоснованно заявил об отказе от договора аренды, что соответствует положениям статей 450.1 ГК РФ и 610 ГК РФ, а также пункту 3.1 договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (часть 1 статьи 622 ГК РФ).

Между тем вопреки требованиям закона ответчик до настоящего времени не возвратил арендованное имущество. В судебном заседании общество не оспаривало получение уведомления о расторжении договора. Поэтому арбитражный суд приходит к итоговому выводу о том, что ответчик незаконно уклоняется от добровольного исполнения договорного обязательства по возвращению арендованного имущества, что противоречит статье 622 ГК РФ, и принимает решение обязать ООО «Партнёр-2» передать земельный участок площадью 937,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701003:1439, расположенный по адресу: <...> - Интернационалистов, в ведение муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.


Истцом заявлено отдельное требование об освобождении земельного участка от движимого имущества: от всех временных сооружений, в том числе контейнерной автозаправочной станции, операторной, контейнера для хранения топлива, рекламной стелы, ящика с песком, противопожарного щита, контейнера для сбора твердых бытовых отходов, расположенных на нем. При этом ответчик не отрицает факт нахождения принадлежащих ему вещей на земельном участке.

Между тем такое притязание по существу имеет негаторную природу и направлено на устранение препятствий в дальнейшем пользовании земельным участком после его возврата собственнику. В пределах процессуальных прав, предоставленных арбитражному суду (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), суд самостоятельно квалифицирует заявленное требование как негаторное, не меняя существа предмета иска.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку нахождение чужого имущества на земельном участке создает собственнику препятствия в его использовании, арбитражный суд принимает решение о возложении на ООО «Партнёр-2» принудительной обязанности по демонтажу всех временных сооружений, в том числе контейнерной автозаправочной станции, операторной, контейнера для хранения топлива, рекламной стелы, ящика с песком, противопожарного щита, контейнера для сбора твердых бытовых отходов, расположенных на земельном участке общей площадью 937,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701003:1439, по адресу: <...> - Интернационалистов.

Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» при неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (статья 324 АПК РФ) или по правилам части 3 статьи 174 АПК РФ, если им заявлялось требование о взыскании денежных средств в случае неисполнения судебного акта об обязании совершить действие в определенный срок.


Таким образом, требования истца о возврате земельного участка и демонтаже объектов признаются законными и обоснованными, арбитражным судом принимается решение об удовлетворении иска.


По правилам статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22. НК РФ государственная пошлина в сумме 12 000 рублей, от уплаты которой истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.18 НК РФ ответчики уплачивают указанную в судебном акте государственную пошлину в десятидневный срок со дня вступления акта в законную силу. В связи с этим исполнительный лист на взыскание государственной пошлины с ответчика может быть выдан по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно (пункт 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Партнёр-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>) передать земельный участок площадью 937,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701003:1439, расположенный по адресу: <...> - Интернационалистов, в ведение муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.


2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Партнёр-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>) демонтировать с земельного участка площадью 937,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701003:1439, расположенного по адресу: <...> - Интернационалистов, все временные сооружения, в том числе контейнерную автозаправочную станцию, операторную, контейнер для хранения топлива, рекламную стелу, ящик с песком, противопожарный щит, контейнер для сбора твердых бытовых отходов, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.


3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Партнёр-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 рублей.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.



Судья И.М. Коновалов