Решение от 28 апреля 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-83916/2024
29 апреля 2026 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2026 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Корчагиной Н.И.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Топ-Мастер»

третье лицо: 1. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества»; 2. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; 3. Общество с ограниченной ответственностью «Неватекс»; 4. Общество с ограниченной ответственностью «Цех № 1»; 5. Общество с ограниченной ответственностью «Балтстальтранс»

о обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств самовольно реконструированный объект капитального строительства - здание с кадастровым номером 78:10:0005131:2015 по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная улица, дом 13, литера К, в состояние до его реконструкции, отраженное в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2024; в случае невыполнения указанных требований в установленный срок предоставить Комитету силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» право исполнения решения суда с последующей компенсацией расходов за счет общества; о взыскании судебной неустойки,


при участии

от истца: не явились, извещены

от ответчика: не явились, извещены

от третьего лица: 1, 2, 4, 5. не явились, извещены; 3. ФИО1, ген.дир. решение № 9 от 14.02.2024

установил:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Топ-Мастер» (далее – ответчик, Общество) об обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств самовольно реконструированный объект капитального строительства - здание с кадастровым номером 78:10:0005131:2015 по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная улица, дом 13, литера К, в состояние до его реконструкции, отраженное в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2024; в случае невыполнения указанных требований в установленный срок предоставить Комитету силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» право исполнения решения суда с последующей компенсацией расходов за счет общества; о взыскании судебной неустойки в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда.

Определением суда от 21.08.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание назначены на 16.10.2024.

Определением суда от 28.08.2024 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществлять государственную регистрацию прав, обременении и сделок в отношении:

- объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:10:0005131:2840, расположенного по адресу: <...>, литера К, помещение 16-Н;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:10:0005131:2841, расположенного по адресу: <...>, литера К, помещение 17-Н;

обществу с ограниченной ответственностью «Топ-Мастер», а также любым уполномоченным им лицам производство строительных работ в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:10:0005131:2841, расположенного по адресу: <...>, литера К, помещение 17-Н.

Определением суда от 28.08.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание назначены на 16.10.2024.

Определением суда от 28.08.2024 приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу осуществлять государственную регистрацию прав, обременении и сделок в отношении спорных объектов, запрета обществу с ограниченной ответственностью «Топ-Мастер», а также любым уполномоченным им лицам производство строительных работ в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:10:0005131:2841.

Определением суда от 16.10.2024 предварительное судебное заседание и судебное заседание отложены на 20.11.2024, в порядке ст. 50 АПК к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Неватекс».

Определением суда от 20.11.2024 предварительное судебное заседание и судебное заседание отложены на 18.12.2024.

Определением суда от 18.12.2024 рассмотрение дела отложено на 12.02.2025 для направления запросов в экспертную организацию о возможности проведения судебной экспертизы по делу.

В суд посредством системы «Мой арбитр» поступил ответ ФБУ Северо-Западный РЦСЭ Минюста России.

В судебном заседании 12.02.2025 представитель третьего лица 3 заявил о фальсификации доказательств, суд предупредил представителя третьего лица 3 об ответственности за заявления о фальсификации доказательств.

Определением суда от 12.02.2025 рассмотрение дела отложено на 26.03.2025.

В судебном заседании 26.03.2025 ответчик представил копию платежного поручения № 43 от 18.03.2025 на сумму 789 640 руб. о перечислении денежных средств на депозит суда.

Определением суда от 01.04.2025 суд в соответствии с пунктом 2 части 1 части 161 АПК РФ исключил из числа доказательств по делу акт сдачи-приемки выполненных работ по Договору № ФС-13 от 21.10.2018 (т.2, л.д.56 материалов дела А56-83916/2024), в остальной части заявление о фальсификации оставил без удовлетворения; рассмотрение дела отложено на 09.04.2025.

Определением суда от 14.04.2025 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Топ-Мастер» о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ Северо-Западный РЦСЭ Минюста России ФИО2, производство по делу приостановлено.

В соответствии с определением суда от 14.04.2025 о назначении экспертизы по делу, материалы, необходимые для проведения экспертизы, были направлены в адрес экспертного учреждения сопроводительным письмом от 13.05.2025.

03.10.2025 в суд поступило заключение эксперта № 1851/12-3-25 от 30.09.2025 на 57 л., счет № 306/16-001 от 29.09.2025 в сумме 789 640 руб.

Определением суда от 10.10.2025 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о наличии оснований для возобновления производства по делу на 19.11.2025.

Определением от 19.11.2025 суд возобновил производство по делу, судебное разбирательство отложено на 15.12.2025 для вызова эксперта в судебное заседание.

Определением от 15.12.2025 рассмотрение дела отложено на 04.02.2026 для повторного вызова эксперта в судебное заседание.

Протокольным определением от 04.02.2026 судебное разбирательство отложено на 11.03.2026.

В суд от эксперта поступили дополнения к экспертизе, от третьего лица 3 поступили уточнения требований, в соответствии с которыми просил обязать общество с ограниченной ответственностью "Топ Мастер" привести в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда за счёт собственных средств самовольно реконструированный объект капитального строительства - здание с кадастровым номером 78:10:0005131:2015, находящееся по адресу: 195197, <...>, литера К,- в состояние до его реконструкции в помещениях, используемых ответчиком, (включая снос перегородок помещений 16Н и 17Н), и отражённое в Выписке из государственного реестра недвижимости на момент решения Арбитражного суда о выделе долей в деле А56-10863/2002, т.е. на 20 мая 2002г..

Определением суда от 11.03.2026 суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнения исковых требований ООО «Неватекс», отложил судебное разбирательство на 15.04.2026.

Протокольным определением от 15.04.2026 объявлен перерыв в судебном заседании на 27.04.2026.

Судебное заседание продолжено после перерыва.

Представитель третьего лица 3 в судебное заседание явился, требования поддержал.

Иные лица участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания не явились.

Исследовав материалы дела и заслушав позицию представителя третьего лица, суд установил следующее.

В ходе мероприятий по реализации указанных полномочий Комитетом 18.03.2024 было проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная улица, вблизи дома 13, литера К, по результатам которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0005131:36 по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная улица, дом 13, литера К (далее -Участок 1), размещено здание с кадастровым номером 78:10:0005131:2015 по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная улица, дом 13, литера К (далее - Здание).

С западной стороны к Зданию пристроена двухэтажная постройка на бетонном фундаменте площадью 240 кв.м. (далее - Постройка 1).

Часть Постройки 1 площадью 100 кв.м. выходит за пределы границ Участка 1 и занимает земельный участок из состава земель, государственная собственность не которые не разграничена, не прошедших государственный кадастровый учет, свободных от прав третьих лиц (далее - Участок 2).

С северо-восточной стороны Здания залита бетонная площадка с металлическим каркасом площадью 330 кв.м. (далее - Постройка 2).

Исходя из материалов аэрофотосъемки региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга работы по возведению Постройки 1 были проведены в промежуток с 2019 год по 2020 год, по возведению Постройки 2 начаты в 2024 году.

На момент проведения обследования 18.03.2024 согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) Постройки 1 и 2 не были поставлены на государственный кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.03.2024 на Здание.

Также согласно письму Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» от 18.04.2024 № 01-3540/24-0-1 сведения об учете Постройки 1 отсутствуют (учет не проводился).

Аналогичные выводы сделаны Комитетом при проведении обследования земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная улица, вблизи дома 13, литера К, что отражено в акте обследования земельного участка от 17.07.2024.

При этом на момент проведения обследования 17.07.2024 согласно сведениям ЕГРН в отношении Здания произошли изменения, а именно первый этаж Постройки 1 и Постройка 2 прошли государственный кадастровый учет.

Так, первый этаж Постройки 1 учтен в качестве частей помещения 18-23 помещения 16-Н с кадастровым номером 78:10:0005131:2840 (далее - Помещение 16-Н), Постройка 2 - в качестве части помещения 4 помещения 17-Н с кадастровым номером 78:10:0005131:2841 (далее - Помещение 17-Н), что подтверждается выписками из ЕГРН от 30.07.2024 на Здание, Помещение 16-Н, Помещение 17-Н.

В отношении Здания зарегистрировано право общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «НЕВАТЕКС», в отношении Помещений 16-Н, 17-Н -право собственности общества с ограниченной ответственностью «Топ-Мастер».

В соответствии с информацией, размещенной в базе данных Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО) ИТС «Аренда», в отношении Участка 1 заключен договор аренды от 09.03.2006 № 04-ЗД02180 (далее-Договор) между закрытым акционерным обществом «Цех № 1» и КИО для использования под складскую деятельность на площади 4566,7 кв.м., торговлю на площади 173,7 кв.м., административные помещения на площади 127,6 кв.м., со сроком действия по 02.10.2051.

Из представленных документов следует, что в отношении Здания произведено увеличение его технико-экономических показателей: увеличена площадь Здания за счет возведения к нему Построек 1 и 2, что является реконструкцией по смыслу статьи 1 ГрК РФ.

Между ЗАО ««Цех № 1» и КИО в отношении Участка 1 заключен Договор для использования под складскую деятельность на площади 4566,7 кв.м., торговлю на площади 173,7 кв.м., административные помещения на площади 127,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2 Договора на Участке 1 имеется Здание.

Приведенная характеристика Участка 1 является окончательной. Вся деятельность Арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться исключительно с разрешения Арендодателя.

Однако вопреки условиям Договора Здание в результате его реконструкции выходит за пределы границ Участка 1, в отношении которого заключен Договор, а именно: часть Постройки 1 площадью 100 кв.м. занимает Участок 2 в отсутствие правовых оснований, вместе с тем Участок 2 органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга, и земельными участками, расположенными на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, ЗАО ««Цех № 1» для целей возведения объектов капитального строительства не предоставлялся.

Кроме того, отсутствуют сведения о наличии согласия КИО на реконструкцию Здания в виде возведения к нему Построек 1 и 2, повлекшую за собой увеличение процента застройки Участка 1, вопреки условиям пункта 2.2 Договора.

Согласно письму Службы от 05.04.2024 № 01-11-1849/24-0-1 разрешение на реконструкцию Здания Службой не выдавалось.

Кроме того, согласно информации органа, уполномоченного на согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства, а именно Комитета по градостроительству и архитектуре, изложенной в письме от 23.04.2024 № 01-39-5-3302/24, архитектурно-градостроительный облик реконструированного Здания в установленном порядке также не согласовывался.

Имевшееся до реконструкции состояние Здания зафиксировано в выписке из ЕГРН от 15.03.2024 на Здание, в связи с чем Комитет полагает возможным в силу закрепленных Постановлением № 44 принципов требовать привести Здание в состояние, существовавшее до его реконструкции.

ООО "Неватекс" предъявило самостоятельные требования, в обоснование иска ссылается на следующее: Общество обладает правом на 1471/84627 доли в праве общей долевой собственности здания с кадастровым номером 78:10:0005131:2015 на основании зарегистрированного 11.04.2000г. Свидетельства о праве собственности № 033063 серии 78ВЛ. Данное право оспаривалось в деле № А56-10863/2002 ООО "Авангард ТоргРос" и ООО "Топ мастер". Первоначальное решение о выделе долей от 20.05.2002г. в отдельные помещения и образовании на них прав было отменено постановлением от 28.10.2002г. АС СЗО. Последующем постановлением от 19.07.2007г. АС СЗО спор был разрешён полным отказом в иске о выделе долей. Помещений в здании как отдельных объектов прав не образовалось, и не возникло на них прав собственности. Здание с кадастровым номером 78:10:0005131:2015 осталось в прежней общедолевой собственности, законных оснований существования зарегистрированных отдельных помещений и прав на них не существует.

Создание помещений 15Н, 16Н и 17Н, реконструкция здания привели к увеличению площади здания, количественно уменьшив долю ООО "Неватекс" в общедолевом имуществе. Помещения не могут считаться отдельными, самостоятельными объектами права, так как выдел долей был отменён в деле А56-10863/02. Здание осталось общедолевым имуществом. Работы, проведённые Ответчиком по созданию помещений 15Н, 16Н и 17Н в здании, нарушили права ООО "Неватекс" (ст. 247 ГК РФ), как участника долевой собственности, в связи с чем указанные помещения являются самовольными постройками. "Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной." (п.28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 12 декабря 2023г. № 44).

Использование Ответчиком земельных участков К1 и К2 Истца при отсутствии разрешительной документации на реконструкцию помещений, без принятия надлежащих мер к её получению, и увеличение площади здания за счёт пристроек К1 и К2, вынуждает квалифицировать помещения 15, 16H и 17Н в соответствии со ст. 222, 247 ГК РФ как самовольное строительство. В этой связи стены, формирующие помещения 16Н и 17Н внутри здания, и постройки, находящиеся на участке с кадастровым номером 78:10:0005131:36 в 11402 кв.м., выступающие за границы здания, подлежат сносу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 14 части 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пункт 1 статьи 222 ГК РФ устанавливает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции.

Пунктом 25 указанного Постановления установлено, что, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Исходя из изложенного, помимо самого по себе факта самовольной реконструкции Объекта, в предмет доказывания по настоящему делу входит также и вопрос о последствиях такой самовольной реконструкции, включая соответствие или несоответствие Объекта в измененном виде градостроительным нормативам в отношении территории, на которой он находится, а равно требованиям безопасности его эксплуатации, возможности нарушения прав третьих лиц при сохранении Объекта в измененном виде.

Поскольку исследование указанных обстоятельств требует специальных познаний, суд счел необходимым назначить судебную экспертизу по настоящему делу, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

1) Изменились ли параметры объекта капитального строительства его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов) в результате проведения работ по капитальному ремонту помещений 16-Н и 17-Н, принадлежащих ООО «ТОП-МАСТЕР» и расположенных по адресу: <...>, лит. К? Являются ли такие работы реконструкцией или перепланировкой?

2) Имело ли место присоединение общего имущества нежилого здания к помещениям 16-Н и 17-Н, принадлежащим ООО «ТОП-МАСТЕР» и расположенным по адресу: <...>, лит. К?

3) Если параметры объекта капитального строительства - здания, расположенного по адресу: <...>, лит. К, изменились в результате проведения работ по капитальному ремонту/реконструкции помещений 16- Н и 17-Н, принадлежащих ООО «ТОП-МАСТЕР», то соответствуют ли здание и помещения 16-Н и 17-Н градостроительным, строительным, пожарным, экологическим, санитарным и иным обязательным нормам и правилам, требованиям Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, документации по планировке территории, иным обязательным требованиям к параметрам постройки?

4) Если параметры объекта капитального строительства - здания, расположенного по адресу: <...>, лит. К, изменились в результате проведения работ по капитальному ремонту/реконструкции помещений 16- Н и 17-Н, принадлежащих ООО «ТОП-МАСТЕР», то создаёт ли здание и помещения 16-Н и 17-Н, а также их эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их сохранение права и охраняемые законом интересы третьих лиц? Имеется ли угроза обрушения строения?

03.10.2025 в суд поступило заключение эксперта № 1851/12-3-25 от 30.09.2025 на 57 л., счет № 306/16-001 от 29.09.2025 в сумме 789 640 руб.

Согласно заключению эксперта были сделаны следующие выводы:

1. В результате проведения работ по капитальному ремонту помещений 16-Ни 17-Н, принадлежащих ООО «ТОП-МАСТЕР» и расположенных по адресу: <...>, лит. К, произошло изменение параметров объекта капитального строительства, а именно: общей площади и объема. Такие работы являются реконструкцией. Высота и количество этажей объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:10:0005131:2015, в результате проведения работ по капитальному ремонту помещений 16-Н и 17-Н, принадлежащих ООО «ТОП-МАСТЕР» и расположенных по адресу: <...>, лит. К, не изменились.

При условии, если исследуемые спорные пристройки возведены в границах существующих погрузочно-разгрузочных площадок, то расширения объекта капитального строительства в результате проведения работ по капитальному ремонту помещений 16-Н и 17-Н, принадлежащих ООО «ТОП-МАСТЕР» и расположенных по адресу: <...>, лит. К, не произошло.

2. При условии, если ранее существовавшие разгрузочно-погрузочные площадки, сведения о которых имеются в представленной проектной документации, были предназначены только для обслуживания помещений 16-Н и 17-Н, то присоединения общего имущества нежилого здания к помещениям 16-Н и 17-Н, принадлежащим ООО «ТОП-МАСТЕР» и расположенным по адресу: <...>, лит. К, не имело места.

3. Здание по адресу: <...> и помещения 16-Н и 17-Н, в целом соответствуют нормативных документов. Имеется следующее отступление: отсутствуют снегозадерживающие устройства на кровле пристройки пом. 16-Н по адресу: Санкт-Петербург, ул. Минеральная д. 13, лит. К. Данное отступление является устранимым с технической точки зрения. Для устранения необходимо осуществить монтаж снегозадерживающих устройств на кровле пристройки в соответствии с СП 17.13330.2017.

Здание по адресу: <...> и помещения 16-н и 17-Н, соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, за исключением частичного размещения пристройки к пом. 16-Н за пределами земельного участка с к/н 78:10:0005131:36 на землях с неразграниченной государственной собственностью. Указанное несоответствие может быть устранено путем уточнения границ участка с к/н 78:10:0005131:36.

При условии, если исследуемые спорные пристройки к зданию по адресу: <...> лит. К, возведены в границах существующих погрузочно-разгрузочных площадок, требования ПЗЗ Санкт-Петербурга (утв. Постановлением Правительства СПб, от 21.06.2016 №524) в части минимальных отступов зданий от границ земельных участков не нарушены.

4. Здание по адресу: <...>, лит. К, и помещения 16-Н и 17-Н, а также их эксплуатация, не создаёт угрозу обрушения строения, и как следствие, угрозы жизни и здоровью, не имеется. Определение нарушения прав и законных интересов третьих лиц выходит за пределы компетенции судебного эксперта.

В суд поступили Дополнения от 27.02.2026 г. к заключению эксперта №1851/12-3-25 от 30.09.2025, где с учетом Технического паспорта на здание Корпус №24, цех 42 по адресу: Санкт-Петербург, Минеральная ул. д. 13, лит. К по состоянию на 11.05.2010 г., выводы по вопросам 1-3 в заключении эксперта №1851/12-3-25 от 30.09.2025 г. излагаются в следующей редакции:

1. В результате проведения работ по капитальному ремонту помещений 16-Н и 17-Н, принадлежащих ООО «ТОП-МАСТЕР» и расположенных по адресу: <...>, лит. К, произошло изменение параметров объекта капитального строительства, а именно: общей площади и объема. Такие работы являются реконструкцией.

Высота и количество этажей объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:10:0005131:2015, в результате проведения работ по капитальному ремонту помещений 16-Н и 17-Н, принадлежащих ООО «ТОП-МАСТЕР» и расположенных по адресу: <...>, лит. К, не изменились, расширения объекта капитального строительства не произошло.

2. Присоединения общего имущества нежилого здания к помещениям 16-Н и 17-Н, принадлежащим ООО «ТОП-МАСТЕР» и расположенным по адресу: <...>, лит. К, не имело места.

3. Здание по адресу: <...> и помещения 16-Н и 17-Н, в целом соответствуют требованиям нормативных документов. Имеется следующее отступление: отсутствуют снегозадерживающие устройства на кровле пристройки пом. 16-Н по адресу: Санкт-Петербург, ул. Минеральная д. 13, лит. К. Данное отступление является устранимым с технической точки зрения. Для устранения необходимо осуществить монтаж снегозадерживающих устройств на кровле пристройки в соответствии с СП 17.13330.2017.

Здание по адресу: <...> и помещения 16-Н и 17-Н, соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, , за исключением частичного размещения пристройки к пом. 16-Н за пределами земельного участка с к/н 78:10:0005131:36 на землях с неразграниченной государственной собственностью. Указанное несоответствие может быть устранено путем уточнения границ участка с к/н 78:10:0005131:36.

Требования ПЗЗ Санкт-Петербурга в части минимальных отступов зданий от границ земельных участков не нарушены.

Вывод вопросу 4 не меняется.

Таким образом, оценив заключение экспертов в совокупности с материалами настоящего дела, суд приходит к выводу, что заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, эксперты были надлежащим образом предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы по настоящему делу эксперты руководствовались соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, их профессиональная подготовка и квалификация не вызывает сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании. Ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

В соответствии с Техническим паспортом на Здание, составленным Санкт-Петербургским филиалом ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ» по состоянию на 10.05.2011, Здание построено в 1958 г., имеет общую площадь 8 554,5 кв. м и состоит из следующих частей: основное строение (литера К), пристройка (литера к) с размерами 12*9,2 м и площадью 110,4 кв. м, погрузочно-разгрузочная площадка (литера к1) с размерами 25,98*7,35 м и площадью 217,4 кв. м (на западной стороне Здания), погрузочно-разгрузочная площадка (литера к2) с размерами 36,66*9,19 м и площадью 336,9 кв. м (на восточной стороне Здания).

Технический паспорт не содержит сведений о проведении несогласованных перепланировок в Здании или изменении ранее существовавших наружных границ Здания.

В соответствии со сведениями СПб ГБУ «ГУИОН», изменения в Здании зафиксированы только в 2023 году.

Таким образом, на момент утверждения границ земельного участка (2025 год) существовала погрузочно-разгрузочная площадка (литера к1), с размерами 25,98*7,35 м и площадью 217,4 кв. м (на западной стороне Здания), являющаяся неотъемлемой частью Здания, что, однако, не было учтено при утверждении границ земельного участка распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 15.11.2005 № 1750, вследствие чего западная граница земельного участка проходит под погрузочно-разгрузочной площадкой (литера к1).

В ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что пристройка с западной стороны Здания находится на том же месте, что и погрузочно-разгрузочная площадка (литера к1). Данное обстоятельство также подтверждено заключением судебной экспертизы.

Представленный Истцом технический паспорт на здание №24 цех №42 от 23.03.1998 не опровергает указанный вывод, т.к. не содержит графической части здания и земельного участка на момент оформления технического паспорта. Приложенные к техническому паспорту ведомость помещений, ситуационный план участка и планы 1 и 2 этажей Здания не содержат подписей начальника ГУП «ГУИОН» ПИБ Калининского района, а также печати. Названные приложения не являются сканированными образами бумажных документов, а представлены в виде электронного документа. Кроме того, в техническом паспорте имеются сведения о вносимых изменениях в характеристики Здания, однако сведения о том, какие именно характеристики Здания изменились, в техническом паспорте не указано.

Таким образом, представленный Истцом технический паспорт на Здание, представленный Истцом, не подтверждает отсутствие погрузо-разгрузочных площадок помещений 16Н и 17Н.

В силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

На основании договора купли-продажи нежилого здания от 18.06.2001 Ответчиком приобретены 15449/84627 долей в праве общей долевой собственности на Здание. В момент приобретения Ответчиком данных долей, указанные Истцом Постройка-1 и Постройка-2 существовали и являлись частью Здания, а именно литерами к1 и к2 (погрузочно-разгрузочные площадки). Впоследствии принадлежащие Ответчику доли были выделены в натуре.

В 2019-2020 Ответчиком произведен капитальный ремонт погрузочно-разгрузочных площадок и на них (по их контуру) возведены ограждающие конструкции, а сами погрузочно-разгрузочные площадки включены в состав помещений 16-Н и 17-Н, образованных, в том числе, из ранее принадлежавших Ответчику помещений.

В результате выполнения ответчиком работ по возведению ограждающих конструкций на погрузочно-разгрузочных площадках внешние границы здания не изменились. Также в ходе выполнения работ не были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, поскольку контур здания не изменился, в силу чего не были нарушены правила, касающиеся величины отступа от границ земельного участка, требования к максимальной площади застройки и иные требования градостроительных регламентов.

Довод Истца о том, что часть Постройки-1 расположена за пределами земельного участка, на котором находится Здание, является не обоснованным. Данное обстоятельство стало следствием допущенной кадастровой ошибки при утверждении границ земельного участка под Зданием, которую третье лицо Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга исправил, издав 26.06.2024 Распоряжение №1656-РЗК, однако впоследствии отменил распоряжение об утверждении новых границ земельного участка под Зданием.

Право собственности Ответчика на помещения 16-Н и 17-Н (с учетом включения в их состав огражденных погрузочно-разгрузочных площадок) зарегистрировано в установленном порядке на основании составленных кадастровым инженером технических планов.

Таким образом, право собственности Ответчика на спорные Постройки (части Здания), которые в настоящее время включены в состав помещений 16-Н и 17-Н, возникло в силу приобретательной давности. В установленном порядке право собственности Ответчика не оспорено.

С учетом выводов заключения, суд приходит к выводу о том, что спорный объект, подвергшийся самовольной реконструкции, соответствует требованиям безопасности, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Сохранение Объекта в существующем виде не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Оценивая, применительно к пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", соотношение допущенного Обществом нарушения градостроительных норм, последствия этих нарушений в виде ущемления публичного интереса, учитывая характер произведенной реконструкции, соответствие параметров Объекта установленному градостроительному зонированию, требованиям по безопасности, отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан, отсутствие нарушения прав третьих лиц в случае сохранения Объекта, исходя из принципа пропорциональности, апелляционный суд полагает приведение объекта самовольной реконструкции в первоначальное состояние чрезмерной мерой государственного вмешательства в отношения, нарушающей баланс интересов сторон.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что в результате проведения работ по капитальному ремонту помещений 16Н и 17Н высота и количество этажей Здания не изменилась, расширение Здания не произошло. Также не произошло присоединение общего имущества Здания к помещениям 16Н и 17Н, Здание соответствует требованиям нормативных документов, а также соответствует требованиям Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, за исключением частичного расположения помещения 16Н за пределами земельного участка, Здание не создает угрозу жизни и здоровья.

Исходя из изложенного, в удовлетворении требований Комитета и ООО «Неватекс» следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Комитету по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в иске отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью «Неватекс» в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Корчагина Н.И.