Решение от 17 декабря 2020 г. по делу № А11-2682/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-2682/2020
г. Владимир
17 декабря 2020 года
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 10.12.2020.

Полный текст решения изготовлен 17.12.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе:

судьи Киселевой М.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

администрации города Владимира, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Экспресс-2000», <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 871 011 руб. 43 коп.

при участии:

от истца – представитель не явился, извещен;

от ответчика – ФИО2 – по доверенности от 01.03.2018, сроком на три года, по диплому от 21.06.1994 № 039694.

Администрация города Владимира, г. Владимир, (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Экспресс-2000», г. Владимир, (далее – ООО «Экспресс-2000») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 04.07.2003 № 7251 в сумме 765 285 руб. 91 коп. за период с 01.07.2018 по 30.06.2019, пеней за просрочку внесения арендных платежей в сумме 105 725 руб. 52 коп. за период с 26.06.2018 по 30.06.2019.

Ответчик в отзыве от 17.04.2020, в дополнении к отзыву от 10.06.2020 исковые требования не признал и сообщил, что истцом в 2017-2019 годах не предпринято никаких мер ни по заключению нового дополнительного соглашения к договору аренды № 7251, ни по урегулированию обоснованности платежей в судебном порядке. На все претензии истца, ответчик официально в письменном виде направлял ответы Администрации. При этом, все это время арендатор полагал, что он добросовестно исполняет свои обязанности по договору. Между тем, бездействие истца привело к образованию значительной суммы задолженности и сопоставимой с ней неустойки. Выплата предъявленной суммы может привести к банкротству ответчика. Изложенные обстоятельства, по мнению ответчика, свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны администрации г. Владимира с целью изъятия земельного участка.

Также ответчик указал, что собственником земельного участка в мае 2018 года, без уведомления заинтересованных лиц была в одностороннем порядке изменена кадастровая стоимость земли. Соответственно, стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:024073:36 возросла до 1 194 319 491 руб. 84 коп., то есть более чем в 8000 раз, без какого-либо экономического расчета и обоснования (вместо кадастровой стоимости в размере 146 413 руб. 44 коп., действовавшей ранее, до апреля 2018 года).

Кроме того, ответчик указал на несогласие с произвольным, и одностороннем изменением существенных условий договора аренды земельного участка. Обществом 16.07.2018 было направлено официальное письмо в адрес главы администрации города Владимира – ФИО3, которое было получено Администрацией 18.07.2018 с очередным предложением подготовить арендодателю соответствующий проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с целью перерасчета арендных платежей, в сторону их уменьшения.

По мнению ответчика, изменение в сторону значительного увеличения кадастровой стоимости земельного участка без соответствующей процедуры является как недобросовестное поведение стороны по сделке.

ООО «Экспресс-2000» полагает, что расчет арендной платы по договору аренды земельного участка должен производиться исходя из рыночной стоимости доли площадью 2816 кв.м. в земельном участке общей площадью 131904 кв.м., определенной в отчете об оценке рыночной стоимости, выполненном ФИО4 Указал на необоснованность применения коэффициента уровня инфляции за 2018 год в 2019 году.

Также, ответчик представил контррасчет суммы задолженности в соответствии с которым задолженность и просрочка в оплате отсутствуют, заявил ходатайство об уменьшении пеней в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.01.2019 № 33/001/011/2019-875, Муниципальному образованию город Владимир принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 33:22:024073:36, площадью 131904 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общегородской парк культуры и отдыха, аттракционы стационарного типа, расположенный по адресу: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), <...> (право собственности муниципального образования город Владимир зарегистрировано 20.02.2008).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.05.2007 серии 33 АК № 245186, выписке из ЕГРН от 21.08.2019 № 33-0-1-94/4002/2019-7168 ООО «Экспресс-2000» с 22.05.2007 принадлежит на праве собственности нежилое здание – Кафе «Аида», назначение: кафе, 1-этажное, общей площадью 232,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Экспресс-2000» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2003 № 7251, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок до 01.06.2012 долю 2816 кв.м с выделом на местности в земельном участке общей площадью 149 374 кв.м, кадастровый номер 33:22:24 073:001 (в настоящее время 33:22:024073:36), по адресу: <...> в границах, указанных на плане земельного участка, согласно приложению № 1.

Цель аренды (разрешенное использование) - содержание здания – кафе (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 04.02.2003 по 01.06.2012.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата за право пользования устанавливается арендатору с 04.02.2003 в размере 84 4660 руб. 51 коп. в квартал, платежи осуществляются согласно расчету (приложение № 2).

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Размер арендной платы, указанный в пункте 3.1 договора, не является постоянным и изменяется в соответствии с индексацией (изменением) ставок земельного налога или базовых размеров арендной платы (пункт 3.4 договора).

Пунктом 3.5 договора определено, что в случае индексации ставок земельного налога или изменения базовых размеров арендной платы в соответствии с законодательными и нормативными актами Российской Федерации и Владимирской области, а также решениями органов местного самоуправления города Владимира, арендатор самостоятельно производит перерасчет и оплачивает арендную плату с перерасчетом с начала года без внесения изменений и дополнений в договор. Исчисление и уплата индексированной арендной платы производится в квартале, следующем за кварталом, в котором вступил в действие соответствующий закон или иной нормативно-правовой документ об изменении платежа.

Из пункта 5.1 договора следует, что за нарушение срока внесения арендной платы но договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0.1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.09.2003.

Согласно акту приема передачи от 04.07.2003 администрация города Владимира передала ООО «Экспресс-2000» приняло в аренду долю 2816 кв.м с выделом на местности в земельном участке общей площадью 149 374 кв.м, (кадастровый номер 33:22:24073:001), расположенном по адресу: <...> в границах, кадастрового плана, согласно приложению № 1. В данном акте указано, что претензий к администрации города Владимира по передаваемой доле земельного участка не имеется.

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.03.2011 № 1 к договору аренды земельного участка от 04.07.2003 № 7251 срок аренды продлен до 01.01.2059.

Пункты 3.1, 3.4, 3.5 изложены в следующей редакции: арендная плата устанавливается в размере 18 729 руб. 59 коп. в квартал; размер арендной платы, указанный в пункте 3.1 договора, не является постоянным и изменяется в соответствии с изменением кадастровой стоимости земельного участка и (или) ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторв и видов функционального использования земель и (или) коэффициента роста арендной платы, учитывающего индекс инфляции на очередной финансовый год; в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель и (или) коэффициента роста арендной платы, учитывающего индекс инфляции на очередной финансовый год в соответствии с законодательными и нормативными актами Российской Федерации и Владимирской области, а также решениями органов местного самоуправления города Владимира, арендатор самостоятельно производит перерасчет и оплачивает арендную плату с перерасчетом с начала года без внесения изменений и дополнений в договор.

В пункт 7 договора аренды земельного участка от 04.07.2003 № 7251 внесены дополнения: добавлен пункт 7.2: «Все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с действующим законодательством и подлежат рассмотрению в суде, арбитражном суде по месту нахождения арендодателя».

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 12.04.2011.

Согласно постановлению Администрации г. Владимира от 15.03.2018 № 469 изменена характеристика объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером 33:22:024073:36, категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона Р-1, разрешенное использование: содержание парка культуры и отдыха, площадью 131904 кв.м, адрес: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), <...>), установлено разрешенное использование земельного участка: общегородской парк культуры и отдыха, аттракционы стационарного типа.

Ввиду образовавшейся задолженности по внесению арендной платы истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 27.08.2019 № 640-п с предложением ее погашения в течение 30 дней с момента получения претензии, которая осталась без ответа и удовлетворения.

Поскольку арендная плата за пользование земельным участком, за период с 01.07.2018 по 30.06.2019, не оплачена ответчиком своевременно и в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) определено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей (статья 24.20 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Факт передачи и пользования объектом аренды, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 30.06.2019 подтверждены материалами дела, в том числе договором аренды земельного участка от 04.07.2003 № 7251, актом приема-передачи от 04.07.2003, дополнительным соглашением от 17.03.2011 № 1. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, арендная плата за пользование государственной (муниципальной) землей должна определяться действующим законодательством, а стороны должны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Решением Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 № 56 утвержден «Порядок определения размера арендной платы, а также условия и сроки внесения арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города» (далее – Порядок).

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с установленным Порядком.

В связи с изложенным, доводы ответчика о необоснованности заявленных требований, о необходимости осуществления расчета арендной платы, исходя из размера рыночной стоимости доли площадью 2816 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 33:22:024073:36, не состоятельны.

Вместе с тем, в пункте 9 Порядка, утвержденного решением Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 № 56, определено, что размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не производится.

В связи с этим, истцом не основательно при расчете арендной платы за спорный период в 2018 и 2019 годах применен коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на 2018 год, – 1,04.

Таким образом, размер задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 30.06.2019 составляет 715 804 руб. 71 коп. В связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению частично в сумме 715 804 руб. 71 коп. В остальной части (49 481 руб. 20 коп.) требование истца о взыскании долга удовлетворению не подлежит.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы но договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Из материалов дела следует, что ответчиком нарушены сроки по внесению арендной платы, предусмотренные договором. Следовательно, истец обоснованно предъявил требование о взыскании пеней за период с 26.06.2018 по 30.06.2019 из размера задолженности 715 804 руб. 71 коп..

Вместе с тем, в связи с ходатайством ответчика и в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени до 38 530 руб. При этом суд учитывает компенсационный характер пеней, их повышенный размер относительно ключевой ставки Банка России.

В остальной части (67 195 руб. 52 коп.) исковые требования о взыскании пеней судом отклоняются.

Таким образом, исковые требования о взыскании пеней удовлетворяются судом в сумме 38 530 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в сумме 17 685 руб. относятся на ответчика. Поскольку в силу части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 4, 11, 12, 17, 65, 110, 167-171, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экспресс-2000», г. Владимир, в пользу администрации города Владимира, г. Владимир, задолженность в сумме 715 804 руб. 71 коп., пени в сумме 38 530 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

2.В остальной части иска отказать.

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экспресс-2000», г. Владимир, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17 685 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

М.Ф. Киселева