Решение от 12 июня 2018 г. по делу № А02-163/2018

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

Дело № А02-163/18
13 июня 2018 года
город Горно-Алтайск


Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2018 года. Полный текст решения изготовлен 13 июня 2018 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кулаковой Л. А., при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312040422100022, ИНН <***>, ул. Мира, д. 13, с. Яконур, р-н. Усть-Канский, респ. Алтай) к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления- администрации города Горно-Алтайска (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-т Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды земельного участка и обязании устранить нарушение прав заявителя,

при участии представителей:

заявителя – ФИО3, по доверенности от 11.01.2018 сроком действия на пять лет (в деле), личность установлена;

ответчика – ФИО4 по доверенности от 12.05.2017 № 888 сроком действия на 1 год (в деле), личность установлена,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с заявлением к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления- администрации города Горно-Алтайска (далее – Администрация г.Горно-Алтайска, Администрация, ответчик) о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды земельного участка и обязании устранить нарушение прав заявителя.

Заявление обосновано пунктом 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), предусматривающим право на однократное получение без проведения торгов в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности для завершения строительства объекта, начатого в период действия договора аренды такого участка.

В судебном заседании 16.04.2018 представитель ФИО2 заявил ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и просил:

признать незаконным отказ Администрации г. Горно-Алтайска в заключении нового договора аренды в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер 04:11:020263:51 по адресу: <...>, площадью 3148 кв.м.;

обязать Администрацию г.Горно-Алтайска устранить нарушение его прав ИП ФИО2 путём предоставления без проведения торгов данного земельного участка однократно для завершения строительства магазина.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнённое требование представителя заявителя к рассмотрению.

В отзыве на заявление ответчик не признал заявленное требование и указал, что на спорном земельном участке отсутствует объект незавершённого строительства, дающий право ИП ФИО2 на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения его строительства.

Рассмотрение заявления неоднократно откладывалось в связи с намерением сторон примириться и для предоставления дополнительных документов в обоснование своих позиций.

В судебном заседании 24.05.2018 - 30.05.2018 представитель предпринимателя заявил ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, производство которой просил поручить обществу с ограниченной ответственностью «ГрадЭксперт», эксперту ФИО5. На разрешение эксперта представитель заявителя просил поставить вопросы:

Имеется ли возможность демонтировать спорные объекты, расположенные по адресу: <...>?

Возможно ли его перемещение на новое место?

Будут ли сохранены его функциональные свойства при монтаже на новом месте?

Являются ли объекты, расположенные по адресу: <...> объектом незавершённого строительства?

Определить фактическую стоимость спорного объекта в существующем состоянии?

Определить величину затрат, связанных с демонтажем, перемещением и монтажом спорного объекта на новом месте (при наличии технической возможности выполнения этих действий)?

Определить разницу между стоимостью спорного объекта в существующем состоянии и величиной затрат, связанных с демонтажем, перемещением или монтажом на новом месте?

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, указал на отсутствие необходимости в проведении экспертизы, считал возможным заслушать инженера, который составлял техническое заключение, как специалиста в данной области.

В  настоящем судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал заявленные уточнённые требования в полном объёме по доводам, изложенным в заявлении, указал, что ИП ФИО2 на земельном участке установил фундамент – винтовые сваи, который является объектом незавершённого строительства.

Представитель отказался от ранее заявленного ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы, указал, что в деле имеется достаточно доказательств для разрешения спора по существу, в том числе для решения вопроса о том, что на земельном участке предпринимателем начато строительство магазина.

Представитель Администрации г.Горно-Алтайска в настоящем судебном заседании возражал против удовлетворения требования, указал, что согласно техническому заключению по строительным конструкциям, выполненным на земельном участке по адресу; ул. Барнаульская, 156/1, г. Горно-Алтайск, все выполненные отдельно стоящие столбчатые фундаменты на данном земельном участке составляют законченную конструкцию, но не являются объектом недвижимого имущества, так как сами по себе ценности не представляют; объектом недвижимого имущества будет являться оконченный строительством фундамент, т.е. выполненный на 100%. Таким образом, на спорном земельном участке отсутствует объект незавершённого строительства, дающий право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения его строительства, возводимый предпринимателем на земельном участке объект не соответствует проектной документации и требованиям градостроительного законодательства, является самовольной постройкой.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 29.12.2014 между Администрацией и ИП ФИО2 заключен договор № 2907 на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер 04:11:020263:51 по адресу: <...>, площадью 3148 кв.м. Данный земельный участок предоставлен в аренду для проектирования и строительства магазина. Договор заключен на срок с 29.12.2014 по 29.12.2017. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В период действия данного договора ИП ФИО2 заказана проектная документация на магазин с площадью застройки 178 кв.м. и автостоянку, расположенные на арендуемом земельном участке.

17.07.2017 ФИО2 получено разрешение на строительство магазина со сроком действия до 17.05.2018.

В июле 2017 года ИП ФИО2 заключил договор подряда № 07/17 с ООО Элтурстрой» на выполнение работ по устройству фундамента под здание магазина по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 04:11:020263:51.

20.11.2017 ИП ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о заключении с ним нового договора аренды вышеназванного земельного участка для завершения строительства.

Письмом от 19.01.2018 № т/4716 Администрация г. Горно-Алтайска отказала ФИО2 в заключении договора аренды на новый срок, в связи с непредставлением им доказательств, подтверждающих наличие на земельном участке с кадастровым номером 04:11:020263:51 объекта незавершенного строительства. В отказе ответчик сослался на отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Считая данный отказ несоответствующим действующему законодательству, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, и иные лица, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Особенности порядка рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц содержатся в главе 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статей 65, 200 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия налоговым органом оспариваемого акта, возлагается на этот орган.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статей 65, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия  оспариваемого акта или совершения оспариваемого действия,  возлагается на этот орган.

Суд оценил доводы сторон и пришел к следующим выводам.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Так, в соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок публичной собственности предоставляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Такие же разъяснения по вопросу о заключении, пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, даны также в письме Минэкономразвития России от 26.09.2016 № Д23и-4545.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что все условия для получения ИП ФИО2 спорного земельного участка однократно в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства соблюдены, так как:

- земельный участок ранее получен предпринимателем в аренду без проведения торгов в целях строительства и до 01.03.2015;

- ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

- ФИО2 в установленном законом порядке до истечения срока действия договора аренды получено разрешение на строительство;

- на предоставленном земельном участке начато строительство магазина, частично возведен фундамент;

- земельный участок используется для целей, предусмотренных договором № 2907;

- после даты окончания срока действия ранее заключенного договора аренды (29.12.2017) администрация не заявила в суд требование об изъятии путем продажи с публичных торгов возведенного обществом на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства;

- исключительным правом на приобретение испрашиваемого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо, в том числе спорный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства;

- заявление о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства магазина подано ФИО2 до истечения срока действия договора № 2907.

Все вышеперечисленные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что ФИО2 в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного ему в аренду для строительства магазина, совершил определенные действия, направленные на начало строительства объекта недвижимости на данном участке.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, указывающие на факт того, что предприниматель не приступил к освоению земельного участка и строительству объекта. Представленный в суд акт осмотра земельного участка, технический паспорт объекта незавершенного строительства, техническое заключение  по строительным конструкциям шифр 800-06-18 подтверждают производство предпринимателем строительных работ на арендованном земельном участке в период действия договора аренды № 2907. При этом факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения.

При таких обстоятельствах суд делает вывод о наличии совокупности условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, для заключения с ИП ФИО2 нового договора аренды без проведения торгов для завершения строительства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 сформулирована правовая позиция, согласно которой, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Суд не принимает во внимание доводы Администрации о том, что возводимый на земельном участке фундамент не соответствует проектной документации (которой предусмотрено строительство ленточного, а не свайного фундамента), разрешению на строительство (размер фундамента превышает размер, указанный в разрешении), поскольку указанные обстоятельства не относятся к предмету настоящего спора и не является безусловным основанием для вывода об отсутствии у ФИО2 права на получение земельного участка в порядке, установленном статьей 39.6 ЗК РФ.

В связи с изложенным суд пришел к выводу о незаконности отказа Администрации в предоставлении заявителю в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства и считает необходимым для восстановления прав ИП ФИО2 обязать ответчика устранить допущенные нарушения путем предоставления земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства.

При принятии решения суд разрешил вопрос о судебных расходах.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в арбитражный суд заявитель уплатил государственную пошлину в сумме 3000 руб. Вместе с тем, в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина для физических лиц  установлена в размере 300 руб.

Поскольку требование ФИО2 удовлетворено, судебные расходы в сумме 300 руб. подлежат возмещению за счет ответчика, излишне уплаченная сумма государственной пошлины в размере 2700 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления - Администрации г. Горно-Алтайска в заключении нового договора аренды с индивидуальным предпринимателем  ФИО2 в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности, категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер 04:11:020263:51 по адресу: <...>, площадью 3148 кв.м.

Обязать Администрацию г.Горно-Алтайска в месячный срок с момента вступления решения в законную силу устранить нарушение прав индивидуального предпринимателя  ФИО2 путём однократного предоставления без проведения торгов земельного участка категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер 04:11:020263:51 по адресу: <...>, площадью 3148 кв.м. для завершения строительства магазина.

Взыскать с Администрации г. Горно-Алтайска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312040422100022, ИНН <***>, ул. Мира, д. 13, с. Яконур, р-н. Усть-Канский, респ. Алтай) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 312040422100022, ИНН <***>, ул. Мира, д. 13, с. Яконур, р-н. Усть-Канский, респ. Алтай) из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку – ордеру от 31.01.2018 государственную пошлину в сумме 2700 (две тысячи семьсот) рублей. Выдать справку.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                                                             Л.А. Кулакова