Решение от 16 июля 2021 г. по делу № А50-22693/2020

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-22693/2020
16 июля 2021 года
город Пермь


Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2021 года. Полный текст решения изготовлен 16 июля 2021 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Вихниной М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галкиным Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (617060, <...>; ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа (617060, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» (614000, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, возложении на Комитет обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене, определенной судом,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «ПРОСЕРВИСПЕРМЬ» (614107, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии представителя истца, судебного эксперта,

УСТАНОВИЛ:

первоначально индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратился в арбитражный суд с иском к комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа (далее – комитет, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной на основании отчета об оценке № 939/05/01 от 13.05.2020; возложении на комитет обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене, определенной судом.

Далее, заявленные требования уточнены.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» о признании недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной на основании отчета об оценке № 939/05/01 от 13.05.2020, и к Комитету о признании пункта 2 распоряжения Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа от 28.05.2020 № 594.7-р в части цены выкупа недействительным, возложении на Комитет обязанности заключения договора купли-продажи нежилого помещения- гаражный бокс, общей площадью 82,4 кв.м, с кадастровым номером 59:07:0010901:640, расположенное по адресу: <...>, со стоимостью выкупаемого имущества в размере 318333 рубля (с учетом определения от 16.11.2020 к участию в деле в качестве соответчика – т. 1 л.д. 116, определений о принятии уточнения требований от 12.05.2021, от 07.06.2021 - т. 3 л.д 153, 162, т. 4 л.д. 1, 6).

Определением от 16.11.2020 к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «ПРОСЕРВИСПЕРМЬ» (т. 1 л.д. 116).

Определением от 10.02.2021 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО «БСЭНО» ФИО2, производство по делу приостановлено (т. 2 л.д. 57).

Экспертное заключение № 1 -812 поступило в суд 12.04.2021 (т. 2 .

Определением суда от 12.05.2021 возобновлено производство по делу.

Судебное разбирательство отложено до 21.06.2021.

В судебном заседании 21.06.2021 заслушаны пояснения эксперта ФИО2

Истец на иске настаивал с учетом письменных пояснений (т. 2 л.д. 11).

В материалах дела имеются пояснения Комитета (т. 1 л.д. 33), общества с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ (т. 2 л.д. 1), третьего лица (т. 2 л.д. 2). От эксперта поступили письменные пояснения к экспертному заключению от 17.06.2021.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства, заслушав пояснения явившихся лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

01.04.2018 между Комитетом имущественных отношений и территориального планирования администрации Краснокамского муниципального района и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № 868 муниципального имущества, а именно: нежилое помещение- гаражный бокс, общей площадью 82,4 кв.м, кадастровый номер 59:07:0010901:640, расположенное по адресу: <...>. (т. 1 л.д. 38, т. 2 л.д. 38).

Арендованное истцом имущество включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества Краснокамского городского округа, утвержденного решением Думы Краснокамского городского округа Пермского края от 26.02.2020 № 11 (т. 2 л.д. 47).

09.04.2020 ФИО1 обратился к Комитету о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (т. 1 л.д. 11).

Письмом от 21.05.2020 № 345 комитет земельных и имущественных отношений Администрации Краснокамского городского округа уведомил заявителя о возможности реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность в порядке Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ по рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № 939/05/01 от 13.05.2020 в размере 618000 руб. (т. 1 л.д. 12)

Отчетом об оценке № 939/05/01 от 13.05.2020, подготовлен ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» (т. 1 л.д. 50-108). Оценочная компания привлечена на основании муниципального контракта от 07.04.2020 №ЭА 35/2020 (т. 1 л.д. 43).

Комитетом вынесено распоряжение от 28.05.2020 № 594.7-р (т. 1 л.д. 13) об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, п. 2 которого определена цена продажи имущества 741 600 руб. с учетом НДС (20%).

Истец поставил размер выкупа под сомнение с учетом того, обстоятельства что ранее в 2019 году соседний гаражный бокс (нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж 1, площадь 180,0 кв.м, кадастровый номер расположенное по адресу: <...>), был выкуплен у комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района в июне 2019 года по выкупной цене 4503,33 руб/кв.м. с НДС и 3752,77 руб/кв.м. без НДС на основании отчета № 677/03/06 от 03.06.2019, подготовленного ООО «ПроСервисПермь» (т. 1 л.д. 122).

Со ссылкой на указанные обстоятельства направил возражения (т. 1 л.д. 15).

Письмом от 26.06.2020 № 842 Комитетом возражения арендатора отклонены (т. 1 л.д. 16).

По утверждению истца, договор в его адрес не был направлен.

Приведенные обстоятельства явились поводом для подачи иска.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон № 135-ФЗ).

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 3 этой же статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в 2-месячный срок с даты получения заявления;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в 2-недельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в 10-ый срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с изложенными правовыми нормами, изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной, только признание оценки, выполненной независимым оценщиком недостоверной, может служить основанием для обязаннее органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора следует учитывать нормы специального Закона N 159-ФЗ, которым предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности приобрести такое имущество (статья 3), а на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю договор купли-продажи арендуемого имущества (часть 3 статьи 9).

Частью 4 статьи 4 названного Закона установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

При этом рыночная стоимость объекта должна быть определена на дату подачи заявки.

Истец, наряду с возражениями о цене со ссылкой на аналогичную сделку, в качестве опровержения определенной Комитетом цены выкупа, представил Отчет № 136ф/01 от 09.04.2020, подготовленный ООО «ПроСервисПермь» (т. 1 л.д. 155-182).

Определением от 10.02.2021 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО «БСЭНО» ФИО2.

В результате проведенного исследования эксперт ФИО2 пришел к следующим выводам:

«Рыночная стоимость нежилого помещения (здания) с кадастровым номером 59:07:0010901:640, площадью 82,4 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, ул. Геофизиков, 4, по состоянию на 09.04.2020 г. составляет: с учетом НДС, 382 000 (Триста восемьдесят две тысячи) рублей; без учета НДС, 318 333 (Триста восемнадцать тысяч триста тридцать три) рубля с учетом НДС.».

От ответчика поступили возражения на судебную экспертизу. Основными является то, что эксперт при оценке исходил из того, что помещение является неотопляемым.

В судебном заседании 10.06.2021 эксперт дал пояснения, согласно которому выявленное в ходе осмотра установленная система отопления не учтена при определении рыночной цены как повышающий фактор, так как техническим паспортом подтверждается представление в аренду помещение без отопления, ремонтные работы в целях монтирования данного оборудования произведены после обращения заявителя о выкупе. Условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора на приведение помещение в первоначальное положение. Данные пояснения отражены на стр. 83 отчета.

Со стороны Комитета данные факты не опровергнуты.

В части определения средней цены и корректировки на торг, отчет содержит ссылки на соответствующие методики.

В соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ судебная экспертиза не имеет преимущественного значения перед иными имеющимися в деле иными доказательствами, касающиеся рыночной стоимости.

При этом имеющиеся в деле оценочные отчеты, представленные со стороны истца, согласуются с выводами судебной экспертизы.

По данным судебной экспертизы стоимость квадратного метра составляет 4635,92 руб. с НДС (382000/ 82,4), по данным представленного истцом Отчета № 136ф/01 от 09.04.2020 (т. 1 л.д. 155-182) - 4690,53 руб. с НДС (386500 / 82,4).

Напротив, оценочный отчет № 939/05/01 от 13.05.2020, на котором основывал свои выводы комитет, подписан факсимильной подписью. содержит ряд недостатков, которые повлияли на искажение определенной в нем рыночной стоимости,

Так, в качестве аналогов экспертом избрано помещение, предназначенное под медицинский центр на 1 этаже 5-этажного доме , офисное помещение на втором этаже двухэтажного здания, помещение, предназначенное под офисом с окнами , всеми коммуникациями, имущественный комплекс, в части аналогов четко определено, что оно продается с земельным участком значительной площади (т. 1 л.д 60-61) , с учетом данных аналогов установлена средняя цена 25 150 руб. за 1 кв.м.

Экспертом применена только корректировка на торг 0.9%, иные корректировки не применены, так как эксперт исходил из того, что все помещения, в том числе и спорное имеет все коммуникации, что не соответствует действительности, все помещения находятся на 1этаже, что не соответствуют описанию аналога 2, в приложении к экспертизе приложены объявления о продаже только о 3 аналогах.

С учетом изложенного, суд признает результаты судебной экспертизы достоверными.

С учетом изложенного, учитывая различие рыночной цены, определенной оценочным отчетом № 939/05/01 от 13.05.2020, на котором основывал свои выводы Комитет (9000 руб. за квадратный м. с учетом НДС), и рыночную стоимость, определенную в рамках судебной экспертизы 4635,92 руб. с учетом НДС, составляет разницу почти в 2 раза, на основании ст. 8 Закона № 159-ФЗ, Закона № 135-ФЗ суд приходит к выводу, что требования истца о признании недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной отчетом об оценке №939/05/01 от 13.05.2020, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ».

Истец также указывает, что при выборе способа защиты он исходит из того, что Комитет не представил доказательства направления предпринимателю договора купли-продажи, так как представлено только сопроводительное письмо (т. 2 л.д. 41-46), получение данного документа отрицает.

В таком случае суд признает правильным избранный истцом способ защиты путем оспаривания пункта 2 распоряжения Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа от 28.05.2020 № 594.7-р в части цены выкупа.

Требования в указанной части также подлежат удовлетворению.

При этом при определении цены выкупа суд исходит из следующего.

Из пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) следует, что при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).

В силу пункта 4 статьи 173 НК РФ НДС при совершении названных операций исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в статье 161 Кодекса, то есть в рассмотренном случае - приобретателем муниципального имущества.

Вместе с тем согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Следовательно, При реализации положений Федерального закона № 159-ФЗ обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости.

Оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, не имеется.

С учетом приведенных норм суд определяет цену выкупа - 318 333 рубля.

С учетом результатов судебного разбирательства, положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчиков.

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в сумме 6000 руб. (т. 1 л.д. 77).

Сумма 6000 руб. относится на ответчика обществом с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ».

Сумма 300 руб. относится на Комитет земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа.

При этом принимая во внимание, что сумма 300 руб. не оплачена истцом, а данный ответчик в соответствии с положениями подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, с Комитета государственная пошлина в доход федерального бюджета не вносится.

Понесенные Комитетом расходы по оплате судебной экспертизе относятся на данное лицо. Вознаграждение перечислено экспертному учреждению определением суда от 28.06.2021.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной отчетом об оценке №939/05/01 от 13.05.2020, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ».

Признать пункт 2 распоряжения Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа от 28.05.2020 № 594.7-р в части цены выкупа недействительным.

Обязать Комитет земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя - индивидуального предпринимателя ФИО1 путем направления в течении 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда проекта договора купли-продажи нежилого помещения- гаражный бокс, общей площадью 82,4 кв.м, с кадастровым номером 59:07:0010901:640, расположенное по адресу: <...>, со стоимостью выкупаемого имущества в размере 318 333 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 сумму 6000 руб. в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина