Решение от 22 июня 2018 г. по делу № А32-5582/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-5582/2017
г. Краснодар
22 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.06.2018г.

Полный текст решения изготовлен 22.06.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Дельта», Кавказский район, ст. Кавказская, х. Розы Люксембург

Заинтересованные лицо: Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, Краснодарский край, г. Краснодар

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора: Администрация муниципального образования Кавказский район Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352380, Краснодарский край, Кавказский район, г. Кропоткин

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, по доверенности;

от заинтересованного лица: ФИО3, по доверенности;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дельта» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, согласно которого просит:

- признать незаконными действия Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – заинтересованное лицо, департамент), выразившиеся в отказе от 09.01.2017 №52-49/17-32-20 в предоставлении ООО «Дельта» в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1008705,55 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0201001:0042, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, Кавказский район примерно в 3 100 м по направлению на запад от ориентира пос. Р. Люксембург, в границах СПК «Кавказ», расположенного за пределами участка;

- обязать департамент принять решение о предоставлении государственной услуги по предоставлению ООО «Дельта» в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1 008 705,55 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0201001:0042, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, Кавказский район примерно в 3100 м по направлению на запад от ориентира пос. Р. Люксембург, в границах СПК «Кавказ», расположенного за пределами участка.

Заявленные требования мотивированы не соответствием оспариваемого отказа земельному законодательству.

Решением от 09.06.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 03.10.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество в нарушение Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) обратилось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении спорного земельного участка после истечения срока действия договора аренды. Кроме того, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для применения положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды от 28.04.2004 № 0900000150 по истечении указанного в нем срока прекратил свое действие (пункт 8.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 20.02.2008).

Постановлением Арбитражного суд Северо – Кавказского округа от 30.01.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по делу № А32-5582/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Администрация в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлена, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Общество в судебном заседании заявленные требования поддержало, просит суд заявление удовлетворить в полном объеме.

Департамент против удовлетворения заявления возражает, ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.04.2004 № 0900000150 как заключенного в нарушение положений статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) без проведения торгов на право аренды земельного участка.

Исследовав материалы дела, суд установил, что постановлением главы администрации Кавказского района Краснодарского края от 23.10.1992 № 1543 ФИО4 предоставлен из фонда перераспределения земель земельный участок общей площадью 51,5 га, из них: 4,6 га в собственность бесплатно и 46,9 га в аренду сроком на 5 лет для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Этим же постановление ФИО4 утвержден главой КФХ.

На основании указанного постановления администрация Кавказского района (арендодатель) и Глава КФХ ФИО4 (арендатор) заключили договор аренды от 03.11.1992 № 504 земельного участка площадью 46, 9 га сроком на 5 лет.

В силу пункта 4.1 договора арендатор имеет право на возобновление договора на аренду земли по истечении срока его действия.

Постановлением главы администрации Кавказского района Краснодарского края от 03.08.1997 № 742 КФХ «Майстренко» продлен срок аренды земельного участка общей площадью 46, 9 га пашни на пять лет.

29 сентября 1997 года администрация Кавказского района (арендодатель) и Глава КФХ ФИО4 (арендатор) заключили договор аренды № 3784 земельного участка площадью 46, 9 га сроком на пять лет.

В силу пункта 3.1 договора арендатор имеет право на возобновление договора на аренду земли по истечении срока его действия (при согласии арендодателя).

Постановлением главы администрации Кавказского района Краснодарского края от 13.08.1992 № 1251 ФИО5 предоставлен из фонда перераспределения земель земельный участок общей площадью 40 га, из них: 4,6 га в собственность бесплатно и 35,4 га в аренду сроком на 5 лет для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Этим же постановление ФИО5 утвержден главой КФХ.

На основании указанного постановления администрация Кавказского района (арендодатель) и Глава КФХ ФИО5 (арендатор) заключили договор аренды от 13.08.1992 № 445 земельного участка площадью 35, 4 га сроком на 5 лет.

В силу пункта 4.1 договора арендатор имеет право на возобновление договора на аренду земли по истечении срока его действия.

Постановлением главы администрации Кавказского района Краснодарского края от 30.12.1997 № 1117 КФХ «Суптело» продлен срок аренды земельного участка общей площадью 35, 4 га пашни на пять лет.

24 февраля 1998 года администрация Кавказского района (арендодатель) и Глава КФХ ФИО5 (арендатор) заключили договор аренды № 4118 земельного участка площадью 35, 4 га сроком на пять лет.

В силу пункта 3.1 договора арендатор имеет право на возобновление договора на аренду земли по истечении срока его действия (при согласии арендодателя).

Постановлением главы администрации Кавказского района Краснодарского края от 18.08.1992 № 1270 ФИО6 предоставлен из фонда перераспределения земель земельный участок общей площадью 40, 1 га, из них: 4,6 га в собственность бесплатно и 35, 5 га в аренду сроком на 5 лет для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Этим же постановление ФИО6 утверждена главой КФХ.

На основании указанного постановления администрация Кавказского района (арендодатель) и Глава КФХ ФИО6 (арендатор) заключили договор аренды от 18.08.1992 № 459 земельного участка площадью 35,5 га сроком на 5 лет.

В силу пункта 4.1 договора арендатор имеет право на возобновление договора на аренду земли по истечении срока его действия.

Постановлением главы администрации Кавказского района Краснодарского края от17.10.1997 № 931 КФХ «Тараново» продлен срок аренды земельного участка общей площадью 35, 5 га пашни на пять лет.

24 февраля 1998 года администрация Кавказского района (арендодатель) и Глава КФХ «Тараново» (арендатор) заключили договор аренды № 4115 земельного участка площадью 46, 9 га сроком на пять лет.

В силу пункта 3.1 договора арендатор имеет право на возобновление договора на аренду земли по истечении срока его действия (при согласии арендодателя).

На основании постановлений главы администрации Кавказского района Краснодарского края от 05.03.1999 № 272, 270, от 23.09.1999 № 1069 КФХ «Суптело», КФХ «Майстренко» и КФХ «Тараново» соответственно присоединены к ООО «Дельта».

Этими же постановлениями ООО «Дельта» дополнительно предоставлены земельные участки общей площадью 40,0 га, в том числе в аренду сроком до 13.12.2002 35,4 га пашни, изымаемой у КФХ «Суптело»; общей площадью 147, 47 га, в том числе в аренду сроком до 03.08.2002 46,9 га пашни, изымаемой у КФХ «Майстренко»; общей площадью 40,1 га, в том числе в аренду сроком до 17.10.2002 35,5 га пашни, изымаемой у КФХ «Тараново».

В соответствии с пунктами 5 постановлений главы администрации Кавказского района Краснодарского края от 05.03.1999 № 272, 270, от 23.09.1999 № 1069 ООО «Дельта» является правопреемником прав и обязанностей присоединенных к нему КФХ «Суптело», КФХ «Майстренко» и КФХ «Тараново».

Постановлением главы Кавказского района Краснодарского края от 21.02.2003 № 266 на основании заявления общества ООО «Дельта» предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок общей площадью 118, 30 га пашни, расположенный в 7500 м северо-западнее пос. Комсомольский.

Постановлением главы Кавказского района Краснодарского края от 28.04.2004 № 331 в постановление главы Кавказского района Краснодарского края от 21.02.2003 № 266 внесены изменения, согласно которым в аренду ООО «Дельта» сроком на пять лет предоставлены земельные участки общей площадью 118, 30 га, в том числе:

- участок №1, общей площадью 1008705,55 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0201001:0042, расположенный примерно в 3100 м по направлению на запад от ориентира пос. Р. Люксембург;

- участок № 2, общей площадью 174306, 06 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0201001:0043, расположенный примерно в 3700 м по направлению на запад от ориентира пос. Р. Люксембург.

На основании указанных постановлений администрация Кавказского района (арендодатель) и ООО «Дельта» (арендатор) заключили договор аренды от 28.04.2004 № 0900000150 земельных участков общей площадью 1183011,61 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного производства:

- участок №1, общей площадью 1008705,55 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0201001:0042, расположенный примерно в 3100 м по направлению на запад от ориентира пос. Р. Люксембург, расположенного в границах участка;

- участок № 2, общей площадью 174306, 06 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0201001:0043, расположенный примерно в 3700 м по направлению на запад от ориентира пос. Р. Люксембург, расположенного за пределами участка.

В соответствии с пунктом 1.3 договора указанные земельные участки фактически переданы арендатору без каких-либо иных документов по передаче имущества.

Пунктом 4.3.10 договора установлено, что арендатор имеет право на предоставление участков в преимущественном порядке по истечении срока действия договора по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора.

Договор действует до 20.02.2008. Действие договора прекращается по истечении срока аренды участков (пункты 6.2, 7.1 договора).

20 февраля 2008 года администрация и общество подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 28.04.2004 № 0900000150, в соответствии с которым действие договора аренды продлено до 10.12.2013.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.

8 августа 2016 года общество направило в департамент заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:09:0201001:0042 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

В письме от 09.01.2017 № 52-49/17-32-20 департамент отказал обществу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка со ссылкой на подачу заявления за пределами срока действия договора аренды, а также на наличие у договора аренды признаков ничтожной сделки (участок может быть предоставлен только по результатам проведения торгов).

Полагая, что отказ департамента в предоставлении в собственность земельного участка противоречит гражданскому и земельному законодательству и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 39.2. Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции на момент подачи заявления) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Аналогичные основания изложены в норме части 4 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ.

Таким образом, одним из условий для приобретения арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения такого участка в собственность, среди прочего является его обращение в уполномоченный орган с соответствующим заявлением до дня истечения срока указанного договора аренды.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

В данном случае отказ в предоставлении заявителю спорного земельного участка с кадастровым номером 23:09:0201001:42 в собственность мотивирован тем, что заявление подано за пределами срока действия договора аренды, а сам договор аренды и дополнительное соглашение к нему являются ничтожными как заключенные с нарушением установленного порядка.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения

В соответствии с землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вступил в силу с 28.01.2003.

Пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Пунктами 2, 3 статьи 10 указанного закона предусмотрено, что передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса.

В определении от 20.11.2014 по делу № 308-ЭС14-1222 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения подлежат предоставлению в соответствии с правилами, установленными пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, содержащим норму об обязательном публичном информировании о наличии свободных земельных участков.

Поскольку при заключении договора аренды от 28.04.2004 № 0900000150 не соблюден публичный порядок предоставления земельных участков без публичных процедур предоставления в аренду (предварительная публикация в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка, проведение торгов в случае поступления второй заявки), постольку указанный договор аренды, равно как и дополнительное соглашение от 20.02.2008 о продлении такого договора являются недействительными (ничтожными) сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса (в применяемой редакции).

Довод общества о том, что договор аренды от 28.04.2004 № 0900000150 представляет собой, по сути, продление договоров аренды от 29.09.1997 № 3784, от 24.02.1998 № 4115, 4118, заключенных с КФХ «Майстренко», КФХ «Суптело», КФХ «Тараново», которые впоследствии присоединились к ООО «Дельта», судом отклоняется.

Суд оценивает договор аренды от 28.04.2004 № 0900000150 как самостоятельную сделку – новый договор аренды земельного участка, не являющийся продлением каких-либо предшествующих договоров. При заключении с ООО «Дельта» не было соблюдено требование статьи 10 Закона №101-ФЗ о публичной процедуре предоставления в аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, по данному договору к ООО «Дельта» не могли перейти права и обязанности арендатора спорного земельного участка. Суд полагает, что с реорганизацией КФХ «Майстренко», КФХ «Суптело», КФХ «Тараново» путем присоединения к ООО «Дельта», указанные крестьянские хозяйства утратили право на те льготы, которые федеральным законодательством были предусмотрены для развития и поддержки именно крестьянских (фермерских) хозяйств, в том числе и право на получение земель сельскохозяйственного назначения в специальном (льготном) порядке, предусмотренном статьей 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Из буквального смысла постановлений главы Кавказского района Краснодарского края от 21.02.2003 № 266, от 28.04.2004 № 331 следует, что спорный земельный участок предоставлен обществу по самостоятельной сделке, а не в порядке продления (возобновления) договоров аренды, заключенный ранее с крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.

Кроме того, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся записи о регистрации права аренды ООО «Делта» на спорный земельный участок только на основании договора аренды от 28.04.2004 № 0900000150.

Довод общества о том, что договор аренды от 28.04.2004 № 0900000150 заключен в порядке перезаключения (изменения сроков) ранее действовавших договоров аренды 1997 – 1998 гг. на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.02.2004 № 146 «Об утверждении Порядка рассмотрения предложений арендаторов об изменении сроков договоров аренды земельных участков из земель фонда перераспределения Краснодарского края» судом отклоняется как несостоятельный, поскольку из текста постановлений главы Кавказского района Краснодарского края от 21.02.2003 № 266, от 28.04.2004 № 331, а также преамбулы договора аренды от 28.04.2004 № 0900000150 указанное не следует. Наличие у общества преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения также не подтверждено.

Таким образом, обращение ООО «Дельта» с заявлением от 08.08.2016 не может быть признано надлежащим по смыслу части 2 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ и подпункта 9 пункта 2 статьи 39.2 Земельного кодекса.

Учитывая недействительность (ничтожность) договора аренды 28.04.2004 № 0900000150, а также дополнительного соглашения от 20.02.2008, у суда отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого отказа департамента.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине следует возложить на заявителя.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко