Постановление от 18 января 2019 г. по делу № А53-27963/2017

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-27963/2017
город Ростов-на-Дону
18 января 2019 года
15АП-10249/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2, доверенность № 59-34-2/41444 от 28.12.2018;

от ответчика: ФИО3. лично, паспорт; представитель ФИО4, доверенность от 19.11.2018, зарегистрирована в реестре за № 61/207-н/61-2018-12-945;

от администрации г. Ростова-на-Дону: представитель ФИО5, доверенность № 59-1/395 от 13.11.2018 (до перерыва);

от ООО «Здоровый Малыш»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 17.05.2018 по делу № А53-27963/2017 по иску департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к индивидуальному предпринимателю ФИО3(ИНН <***>, ОГРНИП 304612107900014

при участии администрации г. Ростова-на-Дону, общества с ограниченной ответственностью «Здоровый Малыш» о сносе самовольной постройки,принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – истец, департамент) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3, предприниматель) о признании капитального объекта, а именно: четырехэтажное нежилое здание (медицинский центр) общей площадью 585,9 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071801:33 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ДНТ "Садовод-Любитель", 3-359, самовольной постройкой; обязании ответчика осуществить снос самовольно возведенного объекта, а именно: четырехэтажного нежилого здания (медицинского центра), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071801:33 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ДНТ "Садовод-Любитель", 3-359, за счет собственных средств (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 76-77)).

Исковые требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Ростова-на-Дону (далее – администрация), общество с ограниченной ответственностью «Здоровый Малыш» (далее – ООО «Здоровый Малыш»).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2018 (с учетом определения от 16.07.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

Судом установлено, что строительство спорного здания осуществлено предпринимателем на собственном земельном участке, за выдачей разрешения на строительство ответчик в установленном законом порядке не обращался, между тем, согласно заключению эксперта N 1/0218 спорный объект недвижимости соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Нарушение публичных интересов расположением спорного объекта на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, истцом не доказано.

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить, заявленные требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик предпринимал надлежащие меры к легализации самовольно возводимого объекта недвижимости;

- на момент обращения истца с иском в суд фактическое использование спорного земельного участка не соответствовало его разрешенному виду использования;

- ответчиком не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие соблюдение порядка перевода жилого помещения в нежилое.

В отзыве ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2019 произведена замена судьи Ковалевой Н.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Чотчаева Б.Т.

ООО «Здоровый Малыш» извещено надлежащим образом, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании 11.01.2019 представитель департамента поддержала доводы апелляционной жалобы; пояснила, что при допросе в суде первой инстанции эксперта, проводившего судебную экспертизу, даны пояснения о невозможности приведения объекта в первоначальное состояние ввиду тех обстоятельств, что конструктивные элементы и прочностные характеристики не выполняют несущей нагрузки.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал позицию департамента.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения. Предприниматель пояснил: приведение здания в первоначальное состояние нецелесообразно, ввиду того, что здание может быть разрушено.

В судебном заседании 11.01.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.01.2019 до 09 час. 45 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено с участием представителей департамента и предпринимателя, поддержавших ранее высказанную позицию по делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 18.12.2013 между ФИО6 (продавец), ФИО7 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы продали по 1/2 доли каждый в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071801:33, а покупатель купил целый земельный участок площадью 543 кв.м, а также гараж, литер Б, площадью 55,1 кв.м и целый садовый дом, литер А, общей площадью 270,1 кв.м. (т. 1, л.д. 160-163).

При этом, указанные продавцы, в свою очередь, приобрели данный земельный участок и строения на нем по договору купли-продажи от 09.12.2000 и право зарегистрированы за ними в ЕГРП 25.01.2001.

Согласно справке МУПТИ и ОН от 12.11.2010 № 806853 по уточненным данным площадь жилого строения литер А равна 264,4 кв.м с учетом уточнения линейных размеров (т. 1, л.д. 176).

Согласно техническому паспорту на жилое строение по состоянию на 11.10.2010, год постройки 1998, площадь строения 264,4 кв.м, число этажей надземной части 2, подземной части – 1 (т. 1, л.д. 170-175).

Судом первой инстанции установлено, что в период времени 2013 - 2014 годы предпринимателем произведена реконструкция жилого дома с переводом в нежилое здание. В результате чего изменена площадь строения с 264,4 кв.м на 585,9 кв.м.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание по состоянию на 12.02.2015, площадь строения 585,9 кв.м, состоящее из подвала и трех этажей (т. 1, л.д. 137-144).

На основании декларации об объекте недвижимого имущества (т. 1, л.д. 21) в ЕГРН 26.11.2014 внесена регистрационная запись N 61-61-01/716/2014-200 о праве собственности ФИО3 на трехэтажное (один этаж подземный) нежилое здание площадью 585,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ДНТ "Садовод-Любитель", 3-359 (т. 1, л.д. 20).

10.06.2017 спорное нежилое здание передано ООО «Здоровый Малыш» по договору аренды на срок 11 месяцев (т. 3, л.д. 3-4).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.10.2015 (взамен свидетельству от 29.12.2013) за ФИО3 на основании договора купли-продажи от 18.12.2013 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071801:33, площадью 543 кв.м, категория земель: земли для ведения садоводства (т. 1, л.д. 19).

В материалы дела представлен кадастровый паспорт указанного земельного участка от 14.10.2015 (т. 1, л.д. 23-25), согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071801:33 составляет 846 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: офисы.

В соответствии с п. 52 Положения о Департаменте архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - Департамент), утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 N 138, Департамент наделен полномочиями на проведение мероприятий по выявлению и сносу объектов самовольного строительства на территории города Ростова-на-Дону.

Согласно пункту 3.1.3 порядка, утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 17.03.2015 N 144 "Об утверждении порядка взаимодействия отраслевых (функциональных) и территориальных органов Администрации города Ростова-на-Дону при выявлении самовольных построек на территории города Ростова-на-Дону" в случаях самовольного строительства на земельных участках, расположенных на территории муниципального образования, принадлежащих на праве собственности юридическим и физическим лицам, а также на земельных участках и землях, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков расположенных в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1), земельных участков, имеющих разрешенное использование "индивидуальный жилой дом", "садовые и дачные дома", "ведение садоводства, огородничества или дачного хозяйства", а также за исключением случаев, когда строительство объекта осуществляется с отступлениями от ранее выданной исходно-разрешительной документации на индивидуальный жилой дом), мероприятия по подготовке и предъявлению в суды соответствующих исковых заявлений осуществляет Департамент.

Департаментом проведена проверка по осуществлению порядка соблюдения градостроительной деятельности, основанной на информации, поступившей из прокуратуры Советского района, относительно расположенного на земельном участке в ДНТ "Садовод-Любитель", 3-359 в г. Ростове-на-Дону объекта капитального строительства.

По итогам проверки составлен акт (визуального обследования капитального объекта) от 21.06.2017 (т. 1, л.д. 10-11).

В ходе проверки установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071801:33, расположенный по адресу: <...> (ДНТ "Садовод-Любитель", 3-359), принадлежит ФИО3 на праве собственности. Земельный участок расположен в зоне общественно-жилой застройки (ОЖ-1). На указанном земельном участке расположено кирпичное, трехэтажное, нежилое, капитальное строение площадью 585,9 кв.м, имеется один подземный этаж. Нежилое здание эксплуатируется как - медицинский центр «Здоровый Малыш». Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87, земельный участок, расположенный по адресу: <...> (ДНТ "Садовод-Любитель", 3-359), находится в зоне общественно-жилой застройки первого типа, согласно кадастрового паспорта на земельный участок, разрешенный вид использования земельного участка - офисы. Проверкой наличия исходно-разрешительной документации установлено, что Департаментом разрешение на строительство каких-либо объектов на указанном земельном участке не выдавалось.

Указывая, что объект капитального строительства, расположенный по адресу: <...> (ДНТ "Садовод-Любитель", 3-359), является самовольной постройкой, в связи с чем подлежит сносу, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам части 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. В случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

В пункте 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Как было указано, в соответствии с положением, утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 N 138 (ред. от 27.12.2016), Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону осуществляет реализацию полномочий администрации г. Ростова-на-Дону в пределах компетенции в области градостроительной деятельности в части выдачи разрешений на строительство (реконструкцию), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства объектов капитального строительства, расположенных на территории г. Ростова-на-Дону (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства).

С учетом изложенного, апелляционный суд констатирует наличие у департамента надлежащей легитимации на подачу настоящего искового заявления.

Актом проверки от 21.06.2017 сотрудниками департамента было установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071801:33 расположено кирпичное, трехэтажное, нежилое, капитальное строение площадью 585,9 кв.м, имеется один подземный этаж. Нежилое здание эксплуатируется как - медицинский центр «Здоровый Малыш». Проверкой наличия исходно-разрешительной документации установлено, что Департаментом разрешение на строительство каких-либо объектов на указанном земельном участке не выдавалось.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Согласно пункту 26 постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Согласно пункту 9 информационного письма N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Таким образом, из выше приведенных разъяснений следует, что лицо, возведшее объект самовольного строительства не вправе претендовать на признание за ним судом права собственности на данный объект и последний подлежит сносу в любом случае (даже если объект формально соответствует строительным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам), если лицо в установленном порядке не предпринимало действий, направленных на получение необходимых для строительства документов (разрешения на строительство).

ИП ФИО3 не отрицает тот факт, что им не предпринимались действия по получению разрешения на строительство. Право собственности зарегистрировано на объект на основании декларации. Принадлежащий предпринимателю земельный участок в соответствии с правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону расположен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки первого типа (ОЖ-1). Градостроительный регламент зоны ОЖ-1 включает в себя основные виды разрешенного использования, такие как офисы, учреждения здравоохранения, в том числе поликлиники, амбулаторно-поликлинические учреждения. Ответчиком в установленном законом порядке был изменен вид разрешенного использования земельного участка на «учреждения здравоохранения, в том числе поликлиники, амбулаторно-поликлинические учреждения».

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с обоснованностью данного утверждения ответчика по следующим основаниям.

По смыслу статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Одновременно с этим, действующее законодательство устанавливает исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых не требуется получение разрешения на строительство. Такой перечень закреплен в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что законодатель не позволяет расширительно толковать выше приведенные нормы права. Следовательно, надлежит констатировать, что в силу пункта 1 части 17 статьи 51 Кодекса не требуется получение разрешения на строительство только в том случае, если на земельном участке, предоставленном гражданину, последним осуществляется строительство объекта недвижимого имущества, непосредственно предназначенного для целей удовлетворения его личных нужд и потребностей, связанных исключительно с ведением дачного хозяйства и не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Из материалов дела следует, что предприниматель возвел на земельном участке капитальный объект - 4-х этажное нежилое здание, в том числе подземный этаж, который по своим технико-планировочным решениям квалифицировано судебным экспертом в качестве нежилого здания, используемого для расположения медицинского центра «Здоровый Малыш», что явно не соответствует целям ведения садоводства.

Данное обстоятельство подтверждено и действиями самого предпринимателем, который после возведения спорного объекта и неправомерного осуществления государственной регистрации в ЕГРП за собой права собственности на нежилое здание осуществил изменение разрешенного вида использования земельного участка на вид разрешенного использования "офисы", а затем "учреждения здравоохранения, в том числе поликлиники, амбулаторно-поликлинические учреждения", что непосредственно свидетельствует о намерении ответчика использовать спорный объект в своей предпринимательской деятельности, а не для целей ведения садоводческого хозяйства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 19.10.2018 представитель предпринимателя пояснила, что вид разрешенного использования земельного участка на "офисы" изменен в 2015 году, после реконструкции.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что для целей строительства спорного объекта ИП ФИО3 был обязан получать разрешение на строительство, при этом предприниматель не мог не понимать, что в отношении него не могут быть применены нормы пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Напротив, имея цель создания нежилого здания, начав строительство спорного объекта, предприниматель нарушил и нормы действующего земельного законодательства, что проявилось в освоении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071801:33 в нарушение имевшегося разрешенного вида использования данного участка.

ИП ФИО3 действий по получению разрешения на строительство не предпринимал. Также отсутствуют доказательства наличия у ответчика объективных препятствий в получении разрешения на строительство. Следовательно, возведенный им объект недвижимого имущества является объектом самовольного строительства, подлежащим сносу (в силу вышеизложенных разъяснений судебной практики предприниматель не вправе претендовать на признание за собой права собственности в отношении спорного объекта самовольного строительства).

Действия Управления Росреестра по РО по осуществлению государственной регистрации в ЕГРН права собственности на спорное здание за предпринимателем не соответствовали нормам действующего законодательства.

Согласно статье 25.3 Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей в редакции на момент внесения управлением регистрационной записи N 61-61-01//716/2014-200 от 26.11.2014, снованиями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

Вместе с тем, выше приведенные нормы права не освобождали Управление Росреестра по РО от выяснения вопроса о соответствии характера целевого назначения декларируемого объекта строительства содержанию понятия "ведение садового хозяйства", а также от выяснения вопроса о наличии либо отсутствии у заявителя обязанности по получению разрешения на строительство.

Из содержания декларации об объекте недвижимого имущества, представленной ИП ФИО3 в адрес Управления Росреестра по РО следовало, что предприниматель просил осуществить государственную регистрацию права собственности на 3-х этажное нежилое здание общей площадью 585,9 кв.м, что само по себе не могло не вызвать сомнений в соответствии возведенного на территории ДНТ «Садовод-Любитель» объекта недвижимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд сослался на заключение эксперта № 1/0218, согласно которому спорный объект недвижимости соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Приведение объекта в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции, может вызвать существенное нарушение конструктивной устойчивости здания в связи с практической невозможностью восстановления фундамента в соответствии с проектом жилого дома. С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что истцом не доказано нарушение публичных интересов расположением спорного объекта на земельном участке, принадлежащим ответчику на праве собственности.

Между тем, суд первой инстанции не учел того, что непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства, влечет только одно правовое последствие - необходимость сноса спорного объекта строительства, т.к. ИП ФИО3 не вправе претендовать на получение его в собственность.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что назначение по делу судебной экспертизы являлось излишним, не могло повлиять на результаты рассматриваемого иска, т.к. установление факта соответствия либо несоответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам могло иметь значение только в том случае, если бы суд установил факт неполучения ответчиком разрешения на строительство при наличии к тому объективных препятствий.

Как было указано и следует из материалов дела, за основу реконструкции при возведении нежилого здания был принят жилой двухэтажный кирпичный дом. В материалах дела имеется проект реконструкции жилого строения по адресу: г. Ростов-на-Дону, СНТ "Садовод-Любитель", N 3-359. Проект выполнен ЗАО "Приазовский Строительный Центр", как указал эксперт ЗАО "Приазовский Строительный Центр" является членом СРО и имеет право на выполнение проектных работ. Осуществлены монтаж кровли, перекрытие второго этажа и надстройка третьего, установка новых дверных и оконных проемов и закладка ранее существовавших, пристройка тамбура на первом этаже, устройство новых инженерных коммуникаций, произведено усиление бетонного основания здания путем монтажа монолитного железобетонного пояса вокруг фундамента.

Пунктом 28 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 предусмотрено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ

Из экспертного заключения № 1/0218 (т. 2, л.д. 94-118) следует, что приведение объекта в первоначальное состояние, существующее до реконструкции, может вызвать существенное нарушение конструктивной устойчивости здания в связи с практической невозможностью восстановления фундамента в соответствии с проектом жилого дома. Кроме этого, демонтаж монолитного железобетонного пояса в уровне третьего этажа и части монолитного железобетонного перекрытия может привести к деформации несущих стен и их разрушению.

Судом первой инстанции в судебном заседании 16.05.2018 был опрошен эксперт ФИО8, который пояснил, что была произведена «глубокая» реконструкция объекта, начиная от фундамента и закачивая кровлей; были затронуты все конструктивные элементы. Приведение объекта в первоначальное состояние в принципе возможно, но будет нанесен ущерб зданию 75 %. Если же восстановить и фундамент (то есть осуществить полное восстановление), то нельзя привести объект в первоначальное состояние; при демонтаже распадутся блоки, из которого состоит фундамент.

Эксперт при этом пояснил, что непосредственно фундамент не вскрывал, вывод сделан на основании строительной экспертизы (исследования бетона), представленного эксперту собственником.

Как пояснил суду апелляционной инстанции ИП ФИО3, приведение здания в первоначальное состояние нецелесообразно, ввиду того, что здание может быть разрушено. На вопрос суда о наличии у предпринимателя намерения приведения здания в первоначальное состояние, ФИО3 пояснил: поскольку приведение здания в первоначальное состояние невозможно, намерения отсутствуют.

Кроме того, ИП ФИО3 во исполнение определения апелляционного суда от 17.08.2018 пояснил, что приведение здания в состояние до его реконструкции нецелесообразно при установлении факта соответствия требованиям нормативных актов (т. 3, л.д. 87-89).

Определением суда апелляционной инстанции от 09.11.2018 сторонам было предложено рассмотреть вопрос о назначении экспертизы по вопросу определения возможности приведения спорного объекта недвижимости в первоначальное состояние (до реконструкции). Однако, ответчик правом на заявление ходатайства о назначении экспертизы не воспользовался.

При таких обстоятельствах, исчерпав возможность сбора по делу доказательств в целях сохранения объекта недвижимости в его первоначальном состоянии, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности исковых требований, сносу подлежит объект в целом.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что факт регистрации в ЕГРН права собственности на спорный объект за ИП ФИО3 (регистрационная запись от 26.11.2014 N 61-61-01/716/2014-200) не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований департамента.

Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

С учетом того, что спорное нежилое здание признано судом апелляционной инстанции объектом самовольного строительства, подлежащим сносу, настоящее постановление является основанием для внесения в ЕГРН сведений об аннулировании регистрационной записи N 61-61-01/716/2014-200 от 26.11.2014 о праве собственности ФИО3 на нежилое здание общей площадью 585,9 кв.м, состоящее из трех этажей, одного подземного этажа, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071801:33, по адресу: по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ДНТ "Садовод-Любитель", 3-359.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 9 000 руб. по иску и по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2018 (с учетом определения от 16.07.2018) по делу № А53-27963/2017 отменить, принять новое решение.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3(ИНН <***>, ОГРНИП 304612107900014) в месячный срок с даты вступления настоящего постановления в законную силу за счет собственных средств осуществить снос самовольной постройки – четырехэтажного нежилого здания (медицинского центра) общей площадью 585,9 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071801:33 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ДНТ "Садовод-Любитель", 3-359.

Настоящее постановление является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об аннулировании регистрационной записи № 61-61-01/716/2014-200 от 26.11.2014 о праве собственности ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 304612107900014) на четырехэтажного нежилого здания (медицинского центра) общей площадью 585,9 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071801:33 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ДНТ "Садовод-Любитель", 3-359.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 304612107900014) в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины по делу.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Нарышкина

СудьиВ.В. Ванин

Б.Т. Чотчаев