Решение от 31 октября 2017 г. по делу № А03-19486/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

____________________________________________________________________________

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru


Именем  Российской  Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-19486/2016
г. Барнаул
01 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2017 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 01 ноября 2017 года.


Арбитражный суд  Алтайского края в составе судьи Фролова О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куценко А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по иску

Акционерного общества «Алтайский приборостроительный завод «РОТОР», ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Барнаул,

к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Барнаул,

об установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка № 48 от 07.06.2004 г., из расчета размера рыночной стоимости земельного участка,

при участии в судебном заседании от представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 27.09.2016 г.,

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 31.01.2017 г.,


                                                             УСТАНОВИЛ:


Акционерное общество «Алтайский приборостроительный завод «РОТОР» обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, г. Барнаул, впоследствии изменившему наименование на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – Территориальное управление), об обязании ответчика признать, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:61:030401:0019, по состоянию на 15.07.2015 составляет 64 432 550 руб. и об обязании ответчика для расчета арендной платы по договору аренды земельного участка № 48 от 07.06.2004 г. применять рыночную стоимость земельного участка в размере 64 432 550 руб.

В обоснование исковых требований истец указывает, что им была проведена независимая экспертная оценка рыночной стоимости земельного участка, согласно которой установлено, что рыночная стоимость земельного участка является более низкой, чем ее определяет ответчик, и соответственно размер арендной платы, по мнению истца, должен быть уменьшен. В связи с тем, что направленное в адрес ответчика предложение истца об изменении размера рыночной стоимости спорного земельного участка оставлено без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что все  действия  по  получению им информации о  рыночной  стоимости земельного  участка осуществлялись  в  соответствии  с  действующим  законодательством. Считает, что отсутствуют основания для удовлетворения иска.  По  его мнению,  установление обстоятельства,  что  рыночная  стоимость на  31.07.2015 составляет определенную сумму, отличающуюся от отчета об оценке  никоим  образом,  не  защитит  интересы  истца.

Истец в ходе судебного разбирательства неоднократно уточнял исковые требования, в последнем уточнении просил установить, что арендная плата по договору аренды земельного участка № 48 от 07.06.2004 г. с 01.01.2016 г. должна составлять 5 315 685 руб., из расчета размера рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:61:030401:0019, по состоянию на 31.07.2015 г. 66 675 427 руб.

По ходатайству ответчика в судебное заседание был приглашен эксперт ФИО3

От ответчика в суд поступили письменно изложенные вопросы эксперту.

В соответствии со ст. 55 АПК РФ, суд предупреждал ФИО3, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, о чем эксперт дал подписку.

Представители ответчика и истца задали вопросы эксперту.

Эксперт дал пояснения на вопросы представителей сторон.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании 18.10.2017 г., для представления сторонами расчетов размера годовой арендной платы, в судебном заседании был объявлен перерыв до 24 октября 2017  года до 16 часов 00 минут.

От сторон поступили дополнительные документы.

В судебном заседании 24.10.2017 г., для изучения представленных документов, в судебном заседании был объявлен перерыв до 25 октября 2017  года до 16 часов 00 минут.

После перерыва заседание было продолжено.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 07.06.2004 между Администрацией города Барнаула (арендодатель) и акционерным обществом «Алтайский приборостроительный завод «Ротор» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 48 , в соответствии с которым, арендатору (истцу) во временное владение и пользование передан земельный участок, площадью 222950 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением от 04.02.2009 к договору стороны изменили арендодателя на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю.

В соответствии с п. 1.4 договора разрешенным видом использования земельного участка является эксплуатация производственных зданий и сооружений.

Договор заключен сроком на 11 месяцев (п. 2.1 договора).

По  условиям  договора,  арендная плата  рассчитывается исходя из базовой ставки арендной платы равной базовой ставке земельного налога (п. 2.6. договора).

В соответствии с п. 2.7 договора расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно с учетом изменений базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления.

Согласно п. 2.7 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2009 года) размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год или при изменении базовой ставки арендной платы, или при проведении рыночной оценки Участка, на основании отчета об оценке, или при переводе земельного участка из одной категории земель в другую, или изменения разрешенного использования земельного участка, или в случае изменения кадастровой стоимости (при расчете арендной платы от кадастровой стоимости), но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не влечет изменения Договора и не требует составления дополнительного соглашения. Письменное уведомление о размере арендной платы направляется арендодателем арендатору в месячный срок.

Согласно отчету от 31.07.2015 № 62/07-2015 индивидуального предпринимателя ФИО4, рыночная стоимость земельного участка на 15.07.2015 составляет 111 697 950 руб., а рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка – 14 417 413 руб.

Письмом от 25.01.2016 года № СВ-307, с приложением отчета об оценке, Территориальное управление уведомило истца об установлении арендной платы на 2016 год по договору в следующем размере: годовая арендная плата в размере 9 215 080 руб. 87 коп., ежемесячная арендная плата в размере 767 923 руб. 41 коп.

13.09.2016  истец обратился с заявлением № 66/6414 к Территориальному управлению об изменении размера арендной платы по договору в связи с изменением рыночной стоимости спорного земельного участка. Основанием к обращению с указанным заявлением стал отчет о рыночной стоимости земельных участков, составленный обществом с ограниченной ответственностью «КИТ-основа», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 64 432 550 руб., а арендная плата – 5 315 685 руб.

На обращение истца от 13.09.2016 о пересмотре размера арендной платы Территориальным управлением 23.09.2016 был дан отрицательный ответ № ВК-5432, в связи с отсутствием правовых оснований для изменения размера арендной платы, что послужило основанием для предъявления истцом настоящего иска.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В случае, если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Таким образом, к данному договору аренды правомерно применен порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее – Постановление № 582).

Согласно пункту 2 Постановления № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая особенности земельного участка, порядок заключения и условия договора аренды, к рассматриваемому спору применению подлежит пункт 6 Постановления № 582, согласно которому арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Закона № 135-ФЗ) в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период) под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В случае, если экспертиза отчета является обязательной, и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

При расчете арендной платы Территориальное управление использовало отчет об оценке рыночной стоимости федерального имущества, передаваемого в аренду, с определением годового размера арендной платы, от 31.07.2015 № 62/07-2015, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО4

Истец представил в материалы дела отчет № 022/1-2016 об оценке рыночной стоимости, составленной ООО «КИТ-ОСНОВА», в котором определена рыночная стоимость арендованного им земельного участка по состоянию на 31.07.2015 и экспертное заключение АСО «Национальная коллегия специалистов – оценщиков» №160714-1592 от 29.08.2016, в котором указано, что отчет ООО «КИТ-ОСНОВА» составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из вышеуказанных норм закона, а также принимая во внимание наличие разногласий сторон относительно рыночной стоимости арендованного земельного участка, суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости арендованного земельного участка.

Проведение экспертизы было поручено закрытому акционерному обществу «Бизнес-эксперт» (656038, <...>), с выполнением работ экспертом ФИО3.

Перед экспертом поставлен вопрос: Каков размер рыночной стоимости земельного участка расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:61:030401:0019, по состоянию на 31.07.2015?

Согласно заключению эксперта № 18-2017, предупрежденного об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 31.07.2015 г. составил 66 675 427 руб.

Оценивая представленное в материалы дела экспертное заключение в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что оно соответствуют требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ). Ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил документальных доказательств недостоверности выводов эксперта; ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявил. При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и полноте заключения, выполненного специализированной организацией.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость земельного участка с учетом округления составляет 66 675 427 руб., учитывая то, что истцом фактически оспорена рыночная стоимость земельного участка, являющаяся одним из показателей формулы, применяемой при расчете размера арендной платы, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

На основании статей 8, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 27, 65, 71, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд


                                                              Р Е Ш И Л:


Установить, что арендная плата по договору аренды земельного участка № 48 от 07.06.2004 г. с 01.01.2016 г. рассчитывается исходя из рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:61:030401:0019, размер которой, по состоянию на 31.07.2015 г., составляет 66 675 427 руб.

Взыскать с Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул в пользу Акционерного общества «Алтайский приборостроительный завод «РОТОР», г. Барнаул 6 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения.


Судья                                                                                                            О.В. Фролов