Решение от 24 сентября 2020 г. по делу № А32-5534/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-5534/2020
г. Краснодар
24 сентября 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 сентября 2020 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Полякова Д.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Искандаровой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СВС-ЮГСТРОЙ» (ИНН <***>), г. Краснодар,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

- ООО «Краснодарская промышленная компания» (ИНН <***>, хут. Привольный, Белореченский р-н) в лице конкурсного управляющего ФИО1, г. Волгоград, (1)

- АО «ЮниКредит Банк» (ИНН <***>), г. Москва, (2)

- СПАО «ИНГОССТРАХ» (ИНН <***>), г. Москва, (3)

- о признании действий по отказу в государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0401001:72, 23:39:0401001:50, 23:39:0401001:8, 23:39:0401001:71, выраженному в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 11.11.2019 № 34-1/48/006/2019-176, 34-1/48/006/2019-175, 34-1/48/006/2019-174, 34-1/48/006/2019-173, незаконными,

- об обязании устранить допущенные нарушения,

в судебном заседании участвуют представители:

от заявителя: ФИО2, по доверенности (до перерыва);

от заинтересованного лица: не явился, извещен;

от третьего лица: не явились, извещены, (3) ходатайство об отсутствии;

УСТАНОВИЛ:

Общество ограниченной ответственностью «СВС-ЮГСТРОЙ» (далее – заявитель, ООО «СВС-ЮГСТРОЙ») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными действий государственного регистратора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по отказу в государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0401001:72, 23:39:0401001:50, 23:39:0401001:8, 23:39:0401001:71, выраженному в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 11.11.2019 № 34-1/48/006/2019-176, 34-1/48/006/2019-175, 34-1/48/006/2019-174, 34-1/48/006/2019-173 соответственно; об обязании устранить допущенные нарушения.

Заявленные требования обоснованы тем, что заявителем на основании договоров купли-продажи от 25.03.2019 № 57, № 58, № 60 и от 27.03.2019 № 62 были приобретены спорные земельные участки, вследствие чего возникла необходимость в государственной регистрации права собственности на указанное имущество, и мотивированы несогласием заявителя с принятым регистрирующим органом отказом провести государственную регистрацию права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0401001:72, 23:39:0401001:50, 23:39:0401001:8, 23:39:0401001:71.

Ранее, 18.05.2020, от ООО «Краснодарская промышленная компания» в лице конкурсного управляющего ФИО1 поступил отзыв, в соответствии с которым общество поддерживает заявленные требования.

11.06.2020 от АО «ЮниКредит Банк» поступили сведения о том, что в рамках дела № А32-18848/2014 определением от 27.06.2018 судом осуществлена замена в реестре требований кредитора – АО «ЮниКредит Банк» на правопреемника – СПАО «ИНГОССТРАХ» как обеспеченные залогом имущества должника.

СПАО «ИНГОССТРАХ» 14.09.2020 направило зодатайство, согласно которому оставляет разрешение спора на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в представленных отзывах против удовлетворения требований возражал.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении требований.

Иные участники арбитражного процесса в судебное заседание явку не обеспечили, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании 14.09.2020 объявлен перерыв до 10 час. 15 мин. 17.09.2020, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие сторон.

С учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ и размещения информации об объявленном перерыве на официальном сайте арбитражного суда, суд полагает участников процесса извещенными надлежащим образом о дате, времени и месте продолжения судебного заседания с учетом правил статей 122, 123 Кодекса.

Информация о принятии к производству искового заявления и назначению предварительного судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В связи с этим судебное заседание проводится в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, заслушав доводы лиц участвующих в деле, исследовав в совокупности все представленные сторонами в дело доказательства в обоснование их требований и возражений, пришёл к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2014 по делу № А32-18848/2014 ООО «Краснодарская промышленная компания» признано несостоятельным (банкротом) с применением положений банкротства ликвидируемого должника, в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением суда от 09.12.2015 по делу № А32-18848/2014 конкурсным управляющим должника утверждена ФИО1.

В ходе процедуры конкурсного производства на основании результатов торгов в форме публичного предложения, проводимых на Балтийской торговой площадке на сайте https://www.bepspb.ru. (протоколы о результатах проведения открытых торгов по лотам № 1, 2, 3 и от 18.03.2019), ООО «Краснодарская промышленная компания» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ООО «СВС-ЮГСТРОЙ» (покупатель) заключили договор № 57 от 25.03.2019 купли-продажи земельного участка площадью 104 000 кв. м, кадастровый номер 23:39:0401001:72; договор № 58 от 25.03.2019 купли-продажи земельного участка площадью 80 000 кв. м, кадастровый номер 23:39:0401001:50; договор № 60 от 25.03.2019 купли-продажи земельного участка площадью 55 000 кв. м, кадастровый номер 23:39:0401001:8, договор № 62 от 27.03.2019 купли-продажи земельного участка площадью 23 999 кв. м., кадастровый номер 23:39:0401001:71.

В соответствии со статьями 131 и 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.

Обязательства сторонами по сделке купли-продажи исполнены в полном объеме.

18.06.2019 стороны указанных договоров обратились в Управление с заявлением о регистрации права собственности на указанное имущество.

Вместе с тем Управление Росреестра по Краснодарскому краю установило, что в соответствии со сведениями ЕГРН по состоянию на 21.04.2020 земельный участок общей площадью 104 000 кв. м с кадастровым номером 23:39:0401001:72, расположенный по адресу: Белореченский район, Школьненский сельский округ, с категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения, принадлежит на праве собственности ООО «Краснодарская промышленная компания» на основании договора мены от 16.10.2009. Также в отношении данного земельного участка есть обременения в виде ипотеки, по которой залогодателем выступает ООО «Краснодарская промышленная компания», а залогодержателем – АО «ЮниКредит Банк», о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи за № 23-23-07/055/2012-416 от 11.10.2012 и № 23-23-07/002/2013-288 от 26.02.2013.

В соответствии со сведениями ЕГРН по состоянию на 21.04.2020 земельный участок общей площадью 80 000 кв. м с кадастровым номером 23:39:0401001:50, расположенный по адресу: Белореченский район, Школьненский сельский округ, с категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения, принадлежит на праве собственности ООО «Краснодарская промышленная компания» на основании договора купли-продажи земельного участка от 07.05.2008. Также в отношении данного земельного участка есть обременения в виде ипотеки, по которой залогодателем выступает ООО «Краснодарская промышленная компания», а залогодержателем – АО «ЮниКредит Банк», о чем в ЕГРН сделана соответствующая записи за № 23-23-07/055/2012-416 от 11.10.2012.

В соответствии со сведениями ЕГРН по состоянию на 21.04.2020 земельный участок общей площадью 55 000 кв. м с кадастровым номером 23:39:0401001:8, расположенный по адресу: Белореченский район, Школьненский сельский округ, х. Новоселовский, участок 2, с категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения, принадлежит на праве собственности ООО «Краснодарская промышленная компания» на основании договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения № 1 от 21.02.2012. Также в отношении данного земельного участка есть обременения в виде ипотеки, по которой залогодателем выступает ООО «Краснодарская промышленная компания», а залогодержателем – АО «ЮниКредит Банк», о чем в ЕГРН сделана соответствующая записи за № 23-23-07/055/2012-416 от 11.10.2012.

В соответствии со сведениями ЕГРН по состоянию на 21.04.2020 земельный участок общей площадью 239 999 кв. м с кадастровым номером 23:39:0401001:71, расположенный по адресу: Белореченский район, Школьненский сельский округ, юго-западнее х. Привольный, с категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения принадлежит на праве собственности ООО «Краснодарская промышленная компания» на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.05.2008. Также в отношении данного земельного участка есть обременения в виде ипотеки, по которой залогодателем выступает ООО «Краснодарская промышленная компания», а залогодержателем – АО «ЮниКредит Банк», о чем в ЕГРН сделана соответствующая записи за № 23-23-07/055/2012-416 от 11.10.2012.

В связи с указанными причинами уведомлениями от 21.06.2019 № 34-1/48/006/2019-176, 34-1/48/006/2019-175, 34-1/48/006/2019-174, 34-1/48/006/2019-173 заявителю указано на приостановление начиная с 21.06.2019, осуществления действий по регистрации перехода права в отношении спорных объектов недвижимого имущества.

11.11.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Белореченский отдел, были вынесены сообщения № 34-1/48/006/2019-176, 34-1/48/006/2019-175, 34-1/48/006/2019-174, 34-1/48/006/2019-173 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0401001:72, 23:39:0401001:50, 23:39:0401001:8, 23:39:0401001:71, поскольку в течение срока приостановления осуществления государственного кадастрового учета причины, повлекшие принятие решения о приостановлении, заявителем не были устранены.

ООО «СВС-ЮГСТРОЙ», полагая, что сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 11.11.2019 № 34-1/48/006/2019-176, 34-1/48/006/2019-175, 34-1/48/006/2019-174, 34-1/48/006/2019-173 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:39:0401001:72, 23:39:0401001:50, 23:39:0401001:8, 23:39:0401001:71 являются незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 3 статьи 3), действующим с 01.01.2017, и постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В соответствии с частями 3 и 6 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии со ст. 14 от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу статьи 3 Закона № 218-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, осуществляет прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

Кроме того, в силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

8) иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Согласно части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 5 части 1);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (подпункт 7 части 1);

- представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами (подпункт 8 части 1);

- в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации (подпункт 37 части 1).

В статье 27 Закона о регистрации указано, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона, содержащий закрытый перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и |(или) государственной регистрации прав.

Согласно ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Согласно положениям части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.

Управление, отказывая в осуществлении регистрации, руководствовалось следующими выводами.

В ходе проведения правовой экспертизы поданных документов в соответствии с Законом о государственной регистрации административным органом установлено, что имеются нарушения законодательства.

Осуществление государственной регистрации права собственности на вышеуказанные участки было приостановлено на основании пунктов 5, 17, 37 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве. На основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что порядок и условия проведения торгов определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

Залоговым кредитором АО «ЮниКредит Банк» 25.09.2015 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества должника, в том числе, спорных земельных участков, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Белореченский район, с/п Школьненское.

В соответствии с абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

На основании изложенного, конкурсный управляющий должника ФИО1 обратилась в суд с заявлением об утверждении начальной цены продажи заложенного имущества.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2016 по делу № А32-18848/2014 установлена начальная продажная цена заложенного в пользу АО «ЮниКредит Банк» имущества должника, в том числе, спорных земельных участков. В отношении иных положений порядка продажи, согласованного залоговым кредитором, конкурсным управляющим должника разногласий не заявлялось.

В силу п. 10.2 указанного Положения организатор торгов обязан опубликовать сообщение о порядке продажи имущества/лота посредством публичного предложения в порядке и сроки, определенные в соответствии с Законом о банкротстве не менее чем за 30 дней до даты начала первого периода торгов посредством публичного предложения.

При этом в нарушении пункта 10.2 Положения сообщение о проведении торгов залогового имущества должника посредством публичного предложения (дата начала приема заявок - 10.12.2018) включено организатором торгов - конкурсным управляющим ФИО1 в ЕФРСБ 07.12.2018, опубликовано в официальном издании - газете "КоммерсантЪ" - 08.12.2018, то есть, со слов заинтересованного лица, с нарушением установленного срока.

Таким образом, конкурсным управляющим нарушен установленный в Положении о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника порядок опубликования сведений о проведении торгов посредством публичного предложения.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Из разъяснений п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Ввиду вышеизложенного Управление Росреестра по Краснодарскому краю пришло к выводу о необходимости отказать в государственной регистрации права собственности со ссылкой на несоблюдение при проведении торгов сроков публикации сообщений о продаже имущества.

Между тем регистрирующим органом не учтено следующее.

Пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает, что в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Следовательно, сделка, заключенная на торгах, является оспоримой и может быть признана недействительной в судебном порядке.

Основанием для государственной регистрации перехода прав собственности на объекты является заключенный сторонами и представленные Управлению договоры купли-продажи объектов имущества от 25.03.2019 № 57, № 58 и № 60 и от 27.03.2019 № 62.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.05.2003 N 1069/03, органам государственной регистрации не представлено право оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации права, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству.

Вместе с тем договоры купли-продажи объектов имущества от 25.03.2019 № 57, № 58 и № 60 и от 27.03.2019 № 62 не оспорены, доказательства об обратном материалы дела не содержат и суду не представлены.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю нарушает права и законные интересы заявителя.

Учитывая установленные по рассматриваемому спору обстоятельства, выводы Управления о наличии оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0401001:72, 23:39:0401001:50, 23:39:0401001:8, 23:39:0401001:71 не соответствуют требованиям законодательства и нарушают права заявителя в сфере экономической деятельности. Допущенные нарушения прав заявителя подлежат восстановлению путем возложения на Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанности по осуществлению государственной регистрации.

Отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю в государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0401001:72, 23:39:0401001:50, 23:39:0401001:8, 23:39:0401001:71 не соответствует фактическим обстоятельствам и свидетельствуют о формальном подходе уполномоченного органа к рассмотрению заявления.

Регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки.

В установленном порядке торги не оспорены и недействительными не признаны, а регистратор не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости.

Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.01.2016 по делу N А63-3079/2015 и постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 N 15АП-6898/2017 по делу N А32-46322/2016.

В соответствии с п. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы надлежит отнести на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия государственного регистратора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по отказу в государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0401001:72, 23:39:0401001:50, 23:39:0401001:8, 23:39:0401001:71, выраженному в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 11.11.2019 № 34-1/48/006/2019-176, 34-1/48/006/2019-175, 34-1/48/006/2019-174, 34-1/48/006/2019-173.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя – общества с ограниченной ответственностью «СВС-ЮГСТРОЙ» путем осуществления государственной регистрации права собственности за ООО «СВС-ЮГСТРОЙ» на земельные участки с кадастровыми номерами 23:39:0401001:72, 23:39:0401001:50, 23:39:0401001:8, 23:39:0401001:71, расположенные по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Школьненский сельский округ, юго-западнее х. Привольный, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйственного назначения.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СВС-ЮГСТРОЙ» (ИНН <***>) 3 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «СВС-ЮГСТРОЙ» (ИНН <***>) справку на возврат из федерального бюджета 9 000 руб. излишне уплаченной по платежному поручению от 10.02.2020 № 27 госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Д.Ю. Поляков