Решение от 17 марта 2020 г. по делу № А58-308/2020

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-308/2020
17 марта 2020 г.
г. Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2020 г. В полном объеме решение изготовлено 17 марта 2020 г.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шумского А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрация муниципального образования «город Вилюйск» Вилюйского улуса РС (Я)» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 310143501800135) о расторжении договора аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. №02 и взыскании 483 074 рублей 15 копеек,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО3 по доверенности 09 января 2020 г.,

ответчика – ФИО2, ее представителя – ФИО4 по доверенности от 10 декабря 2020 г., в качестве слушателя – ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «город Вилюйск» Вилюйского улуса РС (Я)» (далее – администрация МО «город Вилюйск», администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. №02, заключенного по итогам проведения аукциона, и взыскании задолженности в размере 503 375 рублей 29 копеек, из них 448 333 рубля 20 копеек – задолженность по договору аренды земельного участка за период с 17 апреля 2018 г. по 16 декабря 2019 г., 55 375 рублей 29 копеек – неустойка за период с 17 апреля 2018 г. по 16 декабря 2019 г.

Определением арбитражного суда от 27 января 2020 г. исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство назначены на 28 февраля 2020 г.

Протокольным определением от 28 февраля 2020 г. судебное разбирательство отложено на 10 марта 2020 г.

03 марта 2020 г. в суд поступило встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации муниципального образования «город Вилюйск» Вилюйского улуса РС (Я)» о признании недействительными результатов аукциона (торгов), протокола № 02-2017/08 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Определением арбитражного суда от 11 марта 2020 г. встречное исковое заявление ИП ФИО2 от 02 марта 2020 г. без номера возвращено ответчику.

До начала судебного заседания от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 483 074 рублей 15 копеек, в том числе 448 333 рубля 20 копеек – основной долг, 34 740 рублей 95 копеек – пени за период с 01 мая 2018 г. по 16 декабря 2019 г., остальные исковые требования поддерживает в полном объеме.

Изменение размера заявленного требования принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее, в том числе – АПК РФ) протокольным определением от 10 марта 2020 г.

Иск обоснован нормами статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивирован неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также иных особых условий договора (раздел 7).

Ответчиком представлен отзыв на иск, согласно которому спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, поскольку договор аренды земельного участка заключен с ФИО2 как с физическим лицом; предприниматель не согласилась с размером задолженности, полагает, что ею уплачены арендные платежи за 2018 год полностью в размере 179 333,28 рублей; полагает, что поскольку уведомление содержит указание на то, что договор считается расторгнутым с момента получения последней уведомления, то с 28 апреля 2018 г. она не обязана вносить арендную плату. В части неисполнения пунктов 7.1, 7.2 договора аренды ответчик считает, что администрация всячески препятствует строительству объекта, в том числе по сей день не выдала разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка.

В судебном заседании стороны поддержали заявленные требования и возражения.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

На основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 09 августа 2017 г. № 02-2017/08 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. № 02, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды на 3 (три) года земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер 14:10:010001:396, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский район, г. Вилюйск, ул. Советская, д. 4, общей площадью 1 900 кв. м., разрешенное использование: под деловое управление, категория земель: земли поселений (пункт 1.1 договора аренды).

Договор заключен на три года (пункт 2.1 договора аренды). В соответствии с пунктами 2.2, 2.5 договора аренды договор вступает в силу с даты его государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним; окончание срока действия договора аренды не освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Пунктом 3.1.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и изъять земельный участок в случае нарушения арендатором условий договора и требований законодательства РФ, направив не менее чем за 15 (пятнадцать) календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора аренды арендодатель обязан передать арендатору участок по акту приема-передачи.

Согласно пунктам 3.4.1, 3.4.3, 3.4.4 договора аренды арендатор обязан принять участок по акту приема-передачи; использовать участок в соответствии с целевым назначением предусмотренным договором; осуществить строительство не позднее срока, установленного в пункте 2.1 настоящего договора соответственно.

Пунктом 3.4.6 договора аренды арендатор обязался своевременно вносить арендную плату, установленную договором, и предоставлять арендодателю платежные документы об уплате арендной платы.

В силу пункта 3.4.14 договора аренды арендатор обязан при прекращении договора освободить за свой счет участок от строений и сооружений, принадлежащих арендатору на праве собственности, а также принадлежащих иным третьим лицам и возвратить участок арендодателю по акту приема-передачи.

Начальная рыночная величина ежегодной арендной платы земельного участка составляет 269 000 рублей, установлена согласно отчету оценщика от 03 апреля 2017 г. № 04-17/29 (пункт 4.1 договора аренды).

Пунктом 4.2 договора аренды стороны определили, что ежегодный платеж за аренду земельного участка, являющегося предметом настоящего договора, составляет 269 000 рублей, что установлено по результатам аукциона на основании протокола от 09 августа 2017 г. № 02-2017/08 заседания аукционной комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 4.3, 4.4 договора аренды ежемесячный платеж составляет 22 416,66 руб., арендатор оплачивает ежемесячный платеж своевременно, единым платежом до 01 числа месяца.

Начисление арендной платы прекращается с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 4.8 договора аренды).

Пунктом 4.9 договора предусмотрено, что не использование участка арендатором не может служить основанием для не внесения им арендной платы.

Согласно пункту 5.2 договора аренды в случае неуплаты арендных платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды в случае прекращения договора аренды и не возврата участка по акту приема-передачи арендатор вносит арендную плату за все время до подписания акта приема-передачи.

По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством РФ и настоящим договором (пункт 6.2 договора аренды), в том числе при наличии задолженности по арендной плате за 2 месяца и более (пункты 6.2, 6.3 договора аренды).

Согласно пункту 6.4 договора аренды датой прекращения договора считается дата подписания акта приема-передачи участка, подтвержденная в соглашении о расторжении договора. В случае не подписания соглашения дата расторжения устанавливается в судебном порядке.

Пунктами 7.1, 7.2 договора аренды стороны вменили в обязанность арендатора в срок до 17 ноября 2017 г. разработать и утвердить проектную документацию; в срок до 17 августа 2018 г. за свой счет выполнить работы по благоустройству территории участка, а также обеспечить за свой счет строительство объектов инженерной инфраструктуры с регистрацией права собственности на данные объекты по окончании строительства.

17 августа 2017 г. земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи без разногласий.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 29 августа 2017 г.

28 августа 2018 г. в адрес ответчика направлено уведомление № 1312 о расторжении договора аренды в связи с неисполнением пункта 7.2 договора аренды, с предложением в течение 15 календарных дней со дня получения уведомления передать земельный участок по акту передачи. Уведомление содержит указание на то, что в случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящего уведомления в указанный срок, администрация обратится с иском о досрочном расторжении договора аренды в установленном законом порядке.

Уведомление направлено по почте заказным письмом с уведомлением и получено предпринимателем лично 10 сентября 2018 г.

15 января 2019 г. должностными лицами администрации проведен осмотр земельного участка, актом осмотра зафиксировано, что участок захламлен остатками снесенного аварийного многоквартирного дома, что является нарушением особых условий договора; на участке не выполнены работы по благоустройству территории, а также не произведено строительство объектов инженерной инфраструктуры; в настоящее время на участке строительство каких-либо объектов не ведется.

21 января 2019 г. в адрес ответчика направлено уведомление № 43 о необходимости исполнения условий договора (не исполнены пункты 7.1, 7.2) и уплаты задолженности по арендным платежам в размере 224 168 рублей 10 копеек в разумный срок. Уведомление содержит указание на то, что в случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящего уведомления в указанный срок, администрация обратится в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в установленном законом порядке.

Уведомление направлено по почте заказным письмом с уведомлением и получено предпринимателем лично 24 января 2019 г.

18 апреля 2019 г. решением Вилюйского районного суда Республики Саха (Якутия) от 18 апреля 2019 г. по делу № 2-382/2019 исковое заявление администрации удовлетворено, расторгнут договор аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. № 02, суд обязал ФИО2 передать земельный участок администрации по акту приема-передачи, взыскал с ФИО2 задолженность по договору аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. № 02 в размере 253 609 рублей 46 копеек.

01 июля 2019 г. апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) решение Вилюйского районного суда Республики Саха (Якутия) от 18 апреля 2019 г. по делу № 2-382/2019 отменено, производство по делу прекращено. Отменяя судебный акт, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) поддержала доводы апелляционной жалобы о подсудности спора арбитражному суду, как по субъектному составу, так и по характеру спорных правоотношений.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ установлено общее правило, в соответствии с которым спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда только после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию, за исключением дел, поименованных в этой норме.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без обращения за защитой в суд. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Поскольку реальная возможность погашения конфликта между сторонами отсутствует, суд приходит к выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, установленного частью 5 статьи 4 АПК РФ.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Судом отклоняются доводы ответчика о неподсудности спора арбитражному суду.

Доводы о неподсудности спора суду общей юрисдикции заявлялись ответчиком при подаче апелляционной жалобы, которые рассмотрены Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) и признаны обоснованными. Вступившим в законную силу апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 01 апреля 2019 г. решение Вилюйского районного суда Республики Саха (Якутия) от 18 апреля 2019 г. по делу № 2-382/2019 отменено, производство по делу прекращено. Основанием для отмены судебного акта явились выводы суда о подсудности спора арбитражному суду, как по субъектному составу, так и по характеру спорных правоотношений.

В соответствии с частью 6 статьи 39 АПК РФ споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются.

Более того, поскольку ответчиком в суд общей юрисдикции заявлялись прямо противоположные доводы о подсудности спора арбитражному суду, суд оценивает такие действия ответчика как злоупотребление правом.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, которые регламентированы параграфом 1 главы 34 ГК РФ и Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли, в соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 – 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ № 73 указано, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер этой платы определяется по результатам проведения торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, соответственно, могут участвовать в торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 октября 2013 г. № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Следовательно, приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве победителя конкурса, предприниматель приняла на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

Договор аренды подписан предпринимателем добровольно, в том числе, в части размера арендной платы за пользование земельным участком и иных обязательств по договору, предусмотренных, в том числе разделом 7 договора аренды.

Поскольку договор аренды от 17 августа 2017 г. № 02, заключенный по итогам аукциона, определяет сумму арендной платы в размере 269 000 рублей 00 копеек в год, в том числе состоит из ежемесячных платежей в размере 22 416 рублей 66 копеек, которые подлежат внесению до 01 числа месяца, то обязанность по внесению арендной платы должна исполняться арендатором в указанной сумме и в указанные сроки.

Сумма долга по арендной плате за период с 17 апреля 2018 г. по 16 декабря 2019 г. определена истцом в соответствии с условиями договора и составила 448 333 рубля 20 копеек (за 20 месяцев * 22 416,66 рублей).

При расчете задолженности истцом учтена произведенная предпринимателем оплата в размере 179 333,28 рублей.

Расчёт арендной платы проверен судом и признан правильным.

Судом отклоняются доводы ответчика о прекращении его обязанности по оплате аренды земельного участка с даты получения им уведомления.

По смыслу статей 606, 614, 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется по общему правилу на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.

Так, в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Применение положений статьи 622 ГК РФ связано с установлением факта возврата имущества из аренды. Аналогичные положения содержатся в пунктах 3.4.14, 4.9, 6.4 договора аренды.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Между тем ответчик, получивший от истца уведомление о расторжении договора, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не доказал факт возврата земельного участка истцу, доказательства заключения между сторонами соглашения о досрочном расторжении договора в заявленный в иске период также отсутствуют, что означает фактическое нахождение имущества в обозначенный период в пользовании ответчика.

Исходя из указанного, направление в адрес арендодателя уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о прекращении договора и не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Статьями 309, 310 и 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты арендных платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Под неустойкой статья 330 ГК РФ понимает предусмотренную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Несвоевременное исполнение ответчиком денежного обязательства повлекло для него наступление ответственности, указанной в договоре в виде уплаты неустойки (пени).

Истец просит взыскать с ответчика неустойку (пени) по договору аренды в размере 34 740 рублей 95 копеек за период просрочки исполнения денежного обязательства с 01 мая 2018 г. по 16 декабря 2019 г.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил своих обязательств по внесению арендной платы в установленный срок, требование о взыскании с него неустойки является правомерным.

Однако при расчете неустойки по договору истцом допущены ошибки, а именно не учтены положения статьи 193 ГК РФ, что привело к ошибочному определению периода просрочки.

Так, в соответствии со статьей 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. В соответствии с пунктами 4.3, 4.4 договора аренды ежемесячный платеж составляет 22 416,66 рублей, арендатор оплачивает ежемесячный платеж своевременно, единым платежом до 01 числа месяца.

Истцом произведен расчет неустойки с 01 мая, 01 июля, 01 сентября, 01 декабря 2018 г., 01 января, 01 мая, 01 июня, 01 сентября 2019 г. без учета праздничных и выходных дней.

По смыслу и из названия статьи 193 ГК РФ (окончание срока в нерабочий день), правило, сформулированное в данной норме, имеет значение, когда нерабочим оказывается последний день какого-либо срока, в данном случае срока уплаты арендных платежей.

Судом произведен расчет неустойки с 03 мая 2018 г. по 16 декабря 2019 г. с учетом праздничных и выходных дней. По расчету суда размер неустойки составил 33 204 рубля 49 копеек, из расчета одной трехсотой учетной ставки (ставок) ставки ЦБ РФ.

Так как обязательства по внесению арендной платы и обязанность по уплате неустойки ответчиком не исполнены, наличие задолженности ответчика перед истцом в заявленной ко взысканию сумме подтверждается материалами дела, доказательств уплаты долга ответчиком не представлено, равно как и не представлено доказательств уплаты неустойки, требования истца о взыскании заявленной суммы обоснованы и подлежат удовлетворению, но только в части, учитывая произведенный судом расчет неустойки.

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 481 537 рублей 69 копеек, в том числе 448 333 рубля 20 копеек – задолженность по договору аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. №02 за период с 17 апреля 2018 г. по 16 декабря 2019 г., 33 204 рубля 49 копеек – неустойка за период с 03 мая 2018 г. по 16 декабря 2019 г.

Истец предъявил требование о расторжении договора аренды от 17 августа2017 г. № 02, в обоснование требования указал на неоднократное нарушение арендатором обязательства по внесению арендных платежей и неисполнение раздела 7 договора аренды.

Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей подтвержден материалами дела. Доказательства надлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки и порядке в материалы дела не представлены.

По условиям пунктов 7.1, 7.2 договора аренды арендатору в срок до 17 ноября 2017 г. необходимо было разработать и утвердить проектную документацию; в срок до 17 августа 2018 г. за свой счет выполнить работы по благоустройству территории участка, а также обеспечить за свой счет строительство объектов инженерной инфраструктуры, с регистрацией права собственности на данные объекты по окончании строительства.

Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 7.1, 7.2 договора аренды, подтверждается актом осмотра от 15 января 2019 г., которым зафиксировано, что участок захламлен остатками снесенного аварийного многоквартирного дома; на участке не выполнены работы по благоустройству территории, а также не произведено строительство объектов инженерной инфраструктуры; в настоящее время на участке строительство каких-либо объектов не ведется. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Более того, указанные обстоятельства предпринимателем не оспариваются.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичные положения содержатся в пункте 6.3 договора аренды.

Таким образом, право на досрочное расторжение договора арендодателем предусмотрено, как законом, так и соглашением сторон.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8 разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды » если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Факт неоднократного нарушения ответчиком срока внесения арендной платы, в том числе более 19 раз подряд, установлен судом, подтвержден материалами дела.

Ответчик факт систематического ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей не оспорил, как и не представил доказательства надлежащего исполнения обязательств по договору.

Частью 2 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Направлением уведомления от 21 января 2019 г. арендатор известил арендодателя о наличии задолженности по арендной плате, предупредив о том, что в случае невнесения арендных платежей и неисполнения условий пунктов 7.1, 7.2 договора, договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке.

Таким образом, истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами спора о расторжении договора аренды.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Судом установлен факт неоднократного (более 19 раз подряд), систематического (с апреля 2018 г. по декабрь 2019 г.) ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по спорному договору. Доказательства принятия ответчиком мер к погашению долга по арендным платежам по спорному договору материалы дела не содержат. Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 7.1, 7.2 договора аренды, подтверждается актом осмотра от 15 января 2019 г. Какие либо доказательства, свидетельствующие об объективной невозможности исполнения принятых на себя по условиям договора обязательств, в материалах дела также отсутствуют.

При указанных обстоятельствах и правовом регулировании требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 18 622 рубля, в доход федерального бюджета истцом уплачена не была, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобождён от уплаты государственной пошлины.

По результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 18 622 рублей относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. №02, заключенный между администрацией муниципального образования «город Вилюйск» Вилюйского улуса РС (Я)» и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 310143501800135) в пользу администрация муниципального образования «город Вилюйск» Вилюйского улуса РС (Я)» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 481 537 (четыреста восемьдесят одна тысяча пятьсот триста семь) рублей 69 копеек, в том числе 448 333 рубля 20 копеек – задолженность по договору аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. №02 за период с 17 апреля 2018 г. по 16 декабря 2019 г., 33 204 рубля 49 копеек – неустойка за период с 03 мая 2018 г. по 16 декабря 2019 г.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 310143501800135) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 622 (восемнадцать тысяч шестьсот двадцать два) рублей.


Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Четвертый арбитражный апелляционный суд (г. Чита). Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Судья А.В. Шумский