Решение от 20 июля 2025 г. по делу № А82-13792/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...>  http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-13792/2024
г. Ярославль
21 июля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 10.07.2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

к  Мэрии города Ярославля (ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>), Муниципального казенного учреждения "Агентство по строительству" города Ярославля (ИНН <***>), Государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН <***>)

о   взыскании   выкупной стоимости, убытков, прекращении права и признании права,  


при участии:

от истца – ФИО2 (адвокат, по доверенности от 07.08.2024), ФИО1,

от ответчика – ФИО3 (представитель по доверенности от 13.01.2022 № 1/01-19- 00131, диплом), до перерыва, ФИО4  (представитель по доверенности от 19.01.2024 № 1/01-19- 00131, диплом), после перерыва,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля – ФИО5 (по доверенности от 23.09.2024 № 83, диплом), до перерыва,

прокурора Королевой А.А. (по доверенности от 08.11.2024 № 8-10-2024), после перерыва,

от иных лиц – не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Мэрии города Ярославля

о взыскании с муниципального образования город Ярославль в лице Мэрии города Ярославля за счет казны города Ярославля 22 979 600 руб. в счет выкупной стоимости нежилого помещения площадью 459,3 кв.м. по адресу: <...>, этаж 1, подвал, мансардный, к.н. 76:23:060104:124; 7 065 400 руб. в счет выкупной стоимости 786/7339 долей в праве собственности на земельный участок площадью 7 339 кв.м. с к.н. 76:23:060104:55, из земель населенных пунктов, по адресу: <...> 598 800 руб. убытков, причиненных изъятием нежилого помещения и земельного участка; 90 000 руб. убытков по подготовке отчета об оценке;

прекращении права собственности истца на нежилое помещение площадью 459,3 кв.м. по адресу: <...>, этаж 1, подвал, мансардный, к.н. 2 А82-13792/2024 76:23:060104:124 и 786/7339 долей в праве собственности на земельный участок площадью 7 339 кв.м. с к.н. 76:23:060104:55, из земель населенных пунктов, по адресу: <...> после выплаты денежных средств за изъятое имущество.

Истец уточнил исковые требования, в окончательной редакции просил

взыскать с  муниципального образования город Ярославль в лице Мэрии города Ярославля  за счет казны города Ярославля

- 22 738 000 руб. в счет выкупной стоимости нежилого помещения площадью 459,3 кв.м., по адресу: <...>, этаж 1, подвал, мансардный, кадастровый номер 76:23:060104:124;

- 6 193 000 руб. в счет выкупной стоимости 786/7339 долей в праве собственности на земельный участок площадью 7 339 кв.м. с кадастровым номером 76:23:060104:55, из земель населенных пунктов, по адресу: <...>;

- 2 522 300 руб. в счет возмещения убытков, причиненных изъятием нежилого помещения и земельного участка;

- 90 000 руб. в возмещение расходов по подготовке отчета об оценке.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 459,3 кв.м., по адресу: <...>, этаж 1, подвал, мансардный, кадастровый номер 76:23:060104:124 и 786/7339 долей в праве собственности на земельный участок площадью 7 339 кв.м. с кадастровым номером 76:23:060104:55, из земель населенных пунктов, по адресу: <...> после выплаты денежных средств за изъятое недвижимое имущество, признав после этого право муниципальной собственности на указанные объекты недвижимости.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Муниципальное казенное учреждение "Агентство по строительству" города Ярославля, Государственная служба охраны объектов культурного наследия Ярославской области.

Также в ходе рассмотрения спора удовлетворено ходатайство прокурора о вступлении в дело.

Истец требования с учётом уточнения поддержал, доводы ответчика и Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля отклонил, как несостоятельные.

Мэрия города Ярославля исковые требования не признала по доводам, приведенным в отзыве.

От Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля поступили письменные возражения по спору.

В судебном заседании, состоявшемся 03.07.2025, объявлялся перерыв, после которого рассмотрение спора продолжено.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Муниципального казенного учреждения "Агентство по строительству" города Ярославля, Государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд установил следующее.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 459,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, этаж 1, подвал, мансардный,  кадастровый номер 76:23:060104:124 (далее по тексту также нежилое помещение).

Заключением городской межведомственной комиссии от 14.07.2009г. № 36 принято решение о признании ряда квартир многоквартирного жилого по адресу: <...> непригодными для проживания.  Заключением городской межведомственной комиссии от 07.04.2015г. № 17 были выявлены основания для признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением мэрии г. Ярославля от 09.07.2015 года № 1250 "О расселении  сносе жилых домов" был установлен срок отселения физических лиц из данного дома до 2025 года.

Указанный жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области на 2019-2025 годы, утвержденную постановлением Правительства Ярославской области от 29.03.2019г. №  224-п и в муниципальную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда г. Ярославля" на 2019-2025 годы, утвержденную постановлением мэрии г. Ярославля от 24.04.2019г. № 509, с установленным сроком расселения данного дома до 31.08.2025г.

Мэрией г. Ярославля было принято постановление от 16.03.2022г. № 222, в соответствии с которым принадлежащие истцу на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером 76:23:060104:124, а также 786/7339 долей в праве собственности на земельный участок площадью 7 339 кв.м. с к.н. 76:23:060104:55, из земель населенных пунктов, по адресу: <...>, на котором расположен многоквартирный дом, являющийся аварийным и подлежащим сносу, были изъяты для муниципальных нужд города Ярославля.

Вступившим в законную силу Решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 30.01.2023г. по делу № 2а-335/2023 постановление мэрии города Ярославля от 09.07.2015 года № 1250 "О расселении и сносе жилых домов" было признано незаконным в части установления срока расселения граждан из дома 12 по ул. Златоустинской города Ярославля в 2025 году с одновременным обязанием мэрии г. Ярославля изменить срок расселения граждан, проживающих в многоквартирном доме по адресу: <...>, определив его не позднее 31 декабря 2023 года.

В связи с расселением ответчиком жилого дома и отключением такового от инженерных коммуникаций истец 03.07.2024 года обратился в мэрию г. Ярославля с соответствующим заявлением о заключении соглашения об изъятии принадлежащего ему нежилого помещения с выплатой стоимости изымаемого недвижимого имущества и компенсации убытков.

Письмом от 05 августа 2024 года № П-2652 мэрией города Ярославля  было предложено разрешить вопрос об изъятии принадлежащего истцу недвижимого имущества самостоятельно в судебном порядке со ссылкой на то, что расселение нежилых помещений возможно только за счет средств городского бюджета.

Согласно пояснениям истца, жилая часть многоквартирного дома расселена, при этом заблокированные путем электросварки двери в подъезды были "спилены" и украдены, в связи с чем в настоящее время проход в жилой дом (подъезды, квартиры без окон) является свободным. 20 июня в расселенном жилом доме был пожар.

Таким образом, согласно позиции истца, использование нежилого помещения по назначению не представляется возможным, поскольку это опасно как для жизни и здоровья третьих лиц, так и для имущества истца.

При таких обстоятельствах истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением (с учётом уточнения исковых требований).

Ответчик исковые требования не признал, представил письменный отзыв и дополнения к нему.

Данный участник процесса указала, что дом №12 по ул. Златоустинская, признанный в установленном законом порядке аварийным и подлежащим расселению и сносу, был включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области на 2019 — 2025 годы, утвержденную постановлением Правительства Ярославской области от 29.03.2019 № 224-п. Планируемая дата переселения дома – 31.08.2025. Жилые помещения указанного дома расселяются в рамках реализации этапа данной программы.

Расселение нежилых помещений программой не предусмотрено. Финансирование на указанные цели  отсутствует.

При этом, даже если судом, будет установлена необходимость изъятия у истца принадлежащего ему имущества, предъявление настоящего иска преждевременно, поскольку срок полного расселения дома еще не наступил.

В связи с отсутствием императивного указания закона на то, что на спорные правоотношения распространяются нормы, касающиеся изъятия жилых помещений, положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, на которые ссылается истец, в данном случае применимы быть не могут.

По мнению ответчика, цена, установленная экспертом ИП ФИО6, является недостоверной.

В частности,  эксперт в своих расчетах при корректировке на тип здания принимает объект исследования как «здание» (стр. 70 заключения), что не соответствует данным ЕГРН. Так, эксперт не применяет корректировку при сопоставлении объекта с аналогами, поскольку все объекты являются отдельно стоящими зданиями и отдельными земельными участками.

Согласно представленным экспертом ответам на вопросы и пояснениям к замечаниям на заключение (далее – дополнительные пояснения), эксперт указывает, что несмотря на термин «помещение» (как часть здания) оцениваемый объект является обособленным строением, в связи с чем применение корректировки при сопоставлении объекта с аналогами-отдельно стоящими зданиями не требуется.

Данный довод эксперта противоречит фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и основных характеристик объекта.

Так, согласно данным из ЕГРН, спорный объект является помещениями здания, расположенного по адресу: <...>.

Более того, спорный объект не обособлен от здания по адресу: <...>, имеет общий конструктив – стену, имеет тот же адрес, расположен в границах единого земельного участка.

В связи с этим, сравнение объекта оценки с аналогами – отдельно стоящими зданиями без применения соответствующих коэффициентов, ответчик полагает необоснованным. Неприменение требуемой корректировки, возможно, привело к завышению рыночной стоимости изымаемого объекта.

Кроме того,  эксперт оценивает, что техническое состояние как «хорошее» (стр. 13 заключения). При описании объекта экспертизы экспертом представлены сведения о том, что год постройки – примерно 2009 год.

При этом, согласно данным ЕГРН, год постройки здания, в котором расположен объект исследования,  1917. В ходе внешнего осмотра, можно установить значительный износ стен, наличие трещин в кирпичной кладке, массового отпадения штукатурки, установления подпорной стенки из металлоконструкций,  а также факт того, что кладка стен помещения истца идентична кладке стен всего жилого дома.

В дополнительных пояснениях указано на то, что у эксперта нет оснований не доверять информации технического паспорта по состоянию на 01.12.2009, в котором износ объекта  на дату составления технического паспорта составляет 5%. В связи с чем, можно сделать вывод о том, что эксперт полагает данную информацию актуальной и возможной к применению для определения рыночной стоимости объекта на момент 2025 года.

Вместе с тем дом №12 по ул. Златоустинская в полном объеме (в составе всех его помещений) признан в установленном законом порядке аварийным ввиду его ветхости. Ветхое состояние здания – это состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов – свыше 70% («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России)). Ветхое состояние здания – состояние, при котором конструкции, основание (здание в целом) в результате высокого физического износа перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)).

Кроме того, факт состояния физического износа дома по состоянию на 2009 год в размере 70% установлен Фрунзенским районным судом в решении по делу №2а-335/2023 (стр. 5 решения), которое представлено истцом в качестве приложения к исковому заявлению.

В связи с этим, указание эксперта в дополнительных пояснениях о том, что иных документов о состоянии объекта в материалы дела не представлено, является необоснованным. Эксперт имел возможность ознакомиться с указанным решением Фрунзенского районного суда города Ярославля и учесть данную информацию при проведении экспертизы.

Указание эксперта на то, что здание является современным строением некорректно. 08.09.2023 на основании приказа государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области №98 дом №12 по ул. Златоустинская - "Здание паровой мельницы", до 1917 г. включен в перечень выявленных объектов культурного наследия Ярославской области. Включение объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия свидетельствует об историко-культурной ценности объекта.

Соответственно, корректировка на физическое состояние к объектам аналогам применена экспертом неверно.

Кроме того, в дополнительных пояснениях эксперт указывает на то, что подъездные пути к экспертируемому объекту имеют  асфальтовое покрытие (согласно данным Яндекс-карт). В опровержение данных доводов комитет представляет фотоматериалы, подтверждающие факт того, что подъездные пути к спорному объекту грунтовые. Асфальтовое покрытие имеется на дорогах ул. Златоустинская и ул. Кирпичная.

Ответчик полагает, что указанные замечания значительно влияют на итоговую стоимость, приводят к необоснованному результату.

Помимо этого, учитывая невозможность применения к указанным правоотношениям положений ст. 32 Жилищного кодекса РФ, ответчик возражает, во взыскании с мэрии города Ярославля каких-либо убытков.

Экспертом безосновательно рассчитаны убытки, связанные с переездом – в двукратном размере (с учетом доставки в место хранения) (стр. 88 - 90 заключения), а также убытки, связанные с временным хранением движимого имущества (стр. 94 – 96 заключения).

Указанные суммы не являются убытками, поскольку не понесены истцом и, возможно, не будут понесены. Имеется вероятность того, что истец перевезет имущество сразу в приобретенный (или имеющийся) объект, в котором имущество будет функционировать и использоваться, минуя стадию складирования в том или ином помещении.

Более того, спорное помещение и имущество, находящее в нем, используются истцом в настоящее время (информация с сайта гостиницы, располагающейся в помещениях истца https://yar4rooms.ru/, которая в настоящее время функционирует, что подтверждается возможностью онлайн-бронирования с указанием конкретной стоимости номерного фонда), в связи с чем хранения имущества не требуется. Функционирование гостиницы исключает наличие у истца упущенной выгоды.

Возмещать потенциально понесенные, документально не подтвержденные финансовые потери истца орган местного самоуправления за счет бюджетных средств не может и не должен, поскольку истцом не доказана совокупность факта нарушения права, виновного противоправного действия (бездействия), наличия и размер понесенных убытков, а также наличия причинной связи между нарушением права и возникшими убытками.

Помимо этого, как в заключении, так и в дополнительных пояснениях эксперт указывает, что размер убытков (упущенной выгоды) рассчитан за период 11 месяцев исходя из данных Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт». Ответчиком обращено внимание суда на то, что данные Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» являются не официальной статистической информацией, обязательной к применению для расчета убытков, а мнением конкретной некоммерческой организации относительно тех или иных процессов, происходящих на рынке недвижимости.

Ответчик полагает, что в случае взыскания указанных сумм на стороне истца может возникнуть неосновательное обогащение, поскольку период поиска и приобретения иного помещения может быть значительно меньше. Более того, имеется вероятность того, что истец вообще не приобретет иной объект недвижимости на выплаченное ему возмещение, поскольку такой обязанности у истца не имеется, а распорядится денежными средствами в иных целях.

Кроме того, стоимость услуг риэлтора, мнению ответчика, завышена. Согласно представленным экспертом скриншотам предложений профессиональных риэлторов стоимость указанных услуг может составлять 50000-60000 руб.

Ответчик также возражает в удовлетворении требования истца о взыскании 90 000 руб. в качестве оплаты услуг по подготовке отчета об оценке, поскольку исходя из выводов, изложенных в заключении эксперта, подготовленного в рамках судебной экспертизы, размер рыночной стоимости объекта, определенный ООО «Яроценка», является недостоверным.

Позиция Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля аналогична позиции ответчика.

Подробно доводы лиц, участвующих в деле, приведены в исковом заявлении, отзыве, письменных пояснениях, а также в судебных заседаниях.

Оценив доводы участников процесса, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса (далее также ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права  собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом. Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом РФ (далее также ЖК РФ) и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

Как следует из ч.10 ст.32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно правовой позиции, сформулированной в п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

В соответствии с частью 9 статьи 32 ЖК РФ, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, согласно п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Судом рассмотрены и отклонены доводы ответчика о том, что к спорным правоотношениям не применимы положения статьи 32 ЖК РФ.

Также судом принято во внимание, что вступившим в законную силу Решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 30.01.2023г. по делу № 2а-335/2023 постановление мэрии города Ярославля от 09.07.2015 года № 1250 "О расселении и сносе жилых домов" было признано незаконным в части установления срока расселения граждан из дома 12 по ул. Златоустинской города Ярославля в 2025 году с одновременным обязанием мэрии г. Ярославля изменить срок расселения граждан, проживающих в многоквартирном доме по адресу: <...>, определив его не позднее 31 декабря 2023 года.

Ответчиком не приведено данных, свидетельствующих о том, что истец может быть поставлен в иное (худшее) положение чем, иные граждане, в связи с чем не приняты возражения данного участника процесса о том, что предъявление настоящего иска преждевременно.

Отсутствие финансирования не свидетельствует об отсутствии оснований для отказа в иске.

Определением суда от 14.01.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная (выкупная) стоимость нежилого помещения площадью 459,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, этаж 1, подвал, мансардный, к.н. 76:23:060104:124;

2. Какова рыночная (выкупная) стоимость 786/7339 долей в праве собственности на земельный участок площадью 7 339 кв.м. с к.н. 76:23:060104:55, из земель населенных пунктов, по адресу: <...>;

3. Какова величина убытков, причиненных истцу (собственнику) изъятием нежилого помещения и соответствующей доли в праве собственности на земельный участок, в том числе: - величина убытков, связанных с переездом, - величина убытков, связанных с поиском другого аналогичного нежилого помещения для приобретения в собственность, и оформлением на таковое права собственности, - величина убытков, связанная с хранением имущества на период поиска и оформления в собственность иного нежилого помещения, - величина упущенной выгоды за период поиска, оформления в собственность иного нежилого помещения и переезда в таковое.

В материалы дела представлено заключение эксперта от 30.04.2025 № 1-25-АС ЯО.

Истец уточнил исковые требования с учётом выводов эксперта.

Судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных ст. ст. 82, 83 АПК РФ, оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении.

Указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречия судом не установлены.

Каких-либо документальных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, ответчиком в материалы дела не представлено.

При этом, эксперт на основании поручения арбитражного суда провел экспертное исследование по представленным материалам и ответил на вопросы, которые перед ним были поставлены арбитражным судом. Ответы на данные вопросы носят категоричный характер, не допускают произвольного толкования и основаны на проведенном исследовании по представленным материалам.

В заключении были даны полные конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначных толкований предмета (обстоятельств) исследования.

Суд, исходя из принципов равноправия сторон и состязательности при судопроизводстве (статьи 8, 9 АПК РФ), оценил относящиеся к существу спора доказательства и доводы, приведенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, признал экспертное заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством, оценив его наряду с иными доказательствами по делу (статьи 64, 86, 71 АПК РФ).

Дополнительно экспертом приведены развернутые, мотивированные пояснения с учётом замечаний ответчика и третьего лица.

В частности, экспертом отмечено, что исследуемый объект является обособленным строением, имеющим собственные конструктивные элементы: фундамент, стены, кровлю, внутренние перекрытия. Объект соприкасается одной стеной с домом № 12 по ул.Златоустинской. На фото, представленных в заключении на стр.98 видно, что объект обладает всеми характеристиками, относящимися к зданиям (обособленное строение с собственными конструктивными элементами). Поэтому тип объекта определен как «отдельно стоящее здание» с долей земельного участка, относящегося к зданию. Корректировка не требуется.

Эксперт при проведении исследования исходил из имеющихся данных в материалах дела. Согласно данным Технического паспорта, составленного по состоянию на 01.12.2009 года, физический износ объекта на дату составления техпаспорта определен на уровне 5 %. Также экспертом проведен простой визуальный осмотр объекта исследования, без проведения строительно-технической экспертизы конструктивных элементов объекта с инструментальным осмотром, что не входит в компетенцию эксперта-оценщика и не является целью проведения исследования. Объект является нежилым кирпичным строением. Согласно данным, представленным на официальном сайте Ассоциацией развития рынка недвижимости СтатРиелт, срок службы зданий с конструктивными элементами как у объекта исследования составляет 125 лет.

Исследуемый объект был реконструирован в 2009 году, износ в 5 % определен в Техническом паспорте именно после проведенной реконструкции. С учетом возраста здания и его срока службы его физический износ не превышает 20 % ((16 лет/125 лет) * 100 % + 5 % = 18 %), что соответствует хорошему состоянию согласно Шкале экспертных оценок для определения физического износа. Недвижимость (Таблица 334 «Справочника оценщика недвижимости - 2024. Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия», выпущенного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО7, Нижний Новгород, июль 2024 г.).

Также эксперт пояснил, что на стр.84 заключения приводятся фото с Яндекс-карт подъездных путей к экспертируемому земельному участку и объектам аналогам. На фото отчетливо видно, что подъездные пути к экпертируемому участку имеют асфальтовое покрытие, а у объектов-аналогов № 2, № 3 подъездные пути – грунтовые дороги. Корректировки применены верно, т.к. объект экспертизы по данному параметру превосходит объекты-аналоги.

От проведения повторной экспертизы ответчик отказался.  Данным участником процесса не доказано, что приведенные в отзыве от 08.07.2025 замечания оказали бы существенное влияние на выводы эксперта и формирование стоимости.

При этом истцом в материалы дела представлен отчет от 25.06.2024 № 118/2024 об оценке рыночной стоимости размера возмещения за подлежащее изъятию для муниципальных нужд недвижимое имущество, согласно которому соответствующая стоимость выше стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Доводы о том, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований в соответствии с нормами ст. 15 ГК РФ подлежат отклонению как несостоятельные.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пунктах 1 и 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7) разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере. В результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2014 N 82-КГ13-5, фактическое изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд из владения частного собственника вне зависимости от соблюдения государственным (муниципальным) органом предусмотренного законом порядка такого изъятия является основанием для возмещения последнему убытков в полном объеме. При этом неопределенность размера убытков, причиненных изъятием участка, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании таких убытков, поскольку не влияет на само право получить денежную компенсацию.

Судом отклонены возражения ответчика и третьего лица относительно возмещения 90 000 руб. за составление отчета от 25.06.2024 № 118/2024.

Материалами дела подтверждены указанные расходы, заключение специалиста исследовалось судом в качестве одного из доказательств, данный способ доказывания был использован истцом в обоснование своей позиции. Назначение по делу судебной экспертизы было обусловлено процессуальной позицией ответчика. При этом достоверность отчета от 25.06.2024 № 118/2024 предметом судебной экспертизы не являлась, а определение экспертом иной стоимости не свидетельствует о недостоверности заключения общества с ограниченной ответственностью "Яр-оценка".

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, обстоятельства дела, выводы судебной экспертизы, признанной судом надлежащим доказательством по делу, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные по делу обстоятельства и выводы, ответчиком не приведено.

Принимая во внимание результаты рассмотрения настоящего спора и положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на ответчика отнесены расходы истца по уплате 180 717 государственной пошлины; 10 952 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 06.08.2024 № 518, подлежат возврату истцу из федерального бюджета.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  муниципального образования город Ярославль в лице Мэрии города Ярославля  (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) за счет казны города Ярославля в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО1  (ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

- 22 738 000 руб. в счет выкупной стоимости нежилого помещения площадью 459,3 кв.м., по адресу: <...>, этаж 1, подвал, мансардный, кадастровый номер 76:23:060104:124;

- 6 193 000 руб. в счет выкупной стоимости 786/7339 долей в праве собственности на земельный участок площадью 7 339 кв.м. с кадастровым номером 76:23:060104:55, из земель населенных пунктов, по адресу: <...>;

- 2 522 300 руб. в счет возмещения убытков, причиненных изъятием нежилого помещения и земельного участка;

- 90 000 руб. в возмещение расходов по подготовке отчета об оценке.

Прекратить право собственности ФИО1 ИНН  <***>, ОГРН  <***>) на нежилое помещение площадью 459,3 кв.м., по адресу: <...>, этаж 1, подвал, мансардный, кадастровый номер 76:23:060104:124 и 786/7339 долей в праве собственности на земельный участок площадью 7 339 кв.м. с кадастровым номером 76:23:060104:55, из земель населенных пунктов, по адресу: <...> после выплаты денежных средств за изъятое недвижимое имущество, признав после этого право муниципальной собственности на указанные объекты недвижимости.

Взыскать с  Мэрии города Ярославля  (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО1  (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) 180 717 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу при наличии представленного заявителем уникального идентификатора начисления (УИН) для целей обращения судебного акта к исполнению (ч.1.1 ст.13 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 10 952 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 06.08.2024 № 518. Исполнение судебного акта в части возврата государственной пошлины производится по ходатайству плательщика государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Ю.М. Тепенина