Решение от 22 ноября 2023 г. по делу № А07-19110/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-19110/2022
г. Уфа
22 ноября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.11.2023

Полный текст решения изготовлен 22.11.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Авилон инвестиционная компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третье лицо: ООО «Аудит-безопасность»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 15.04.2022

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 10.05.2022г.

от ответчика – ФИО3, по доверенности №3дв от 10.01.2023г.

от третьего лица – не явились, уведомлены надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью "Авилон инвестиционная компания" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, с привлечением третьего лица ООО «Аудит-безопасность» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 15.04.2022.

В ходе рассмотрения дела истцом представлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по установлению соответствия федеральным стандартам оценки представленного отчета №22-7/5/6-Н от 28.02.2022 г. общества «Аудит-безопасность» по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а также со ссылкой на ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по установления независимой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, представлены гарантийные письма экспертных организаций, документы на экспертов, сведения о стоимости и сроке проведения экспертизы, доказательства перечисления денежных средств в размере 40 000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан в счет проведения экспертизы.

Ходатайство истца удовлетворено судом, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.01.2023 г. назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Партнер» ФИО4 (450006, <...>).

12.09.2023 г. в суд поступило заключение эксперта № 23.08.17 от 11.09.2023 г.

Управлением представлено ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений по заключению.

Истцом представлено заявление об уточнении исковых требований, требования скорректированы с учетом цены выкупа в соответствии с заключением эксперта.

Уточнения судом приняты в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 16.11.2021 суд вызвал эксперта общества с ограниченной ответственностью «Партнер» ФИО4 в судебное заседание 17.11.2021 09:15.

От эксперта в адрес суда поступили письменные пояснения по проведенной судебной экспертизе с учетом доводов ответчика.

Ответчик ходатайствует о направлении отчета об оценке в Саморегулируемую Организацию Региональной Ассоциации "Строители ТПП РБ" для разъяснений.

Истец возражает.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика протокольным определением от 15.11.2023 г.

Представитель истца изложил свою позицию, доводы.

Третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства с учетом положений ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом. Дело рассмотрено с учетом уточнения исковых требований в отсутствие третьего лица по имеющимся материалам в порядке ст. ст. 49, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Авилон инвестиционная компания" (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда №31478 от 26.10.2018, на основании которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда – нежилое помещение подвала общей площадью 60,7 кв. м. с кадастровым номером: 02:55:020211:7296, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 91.

Заявлением от 24.12.2021 общество с ограниченной ответственностью «Авилон» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа РБ с заявлением о выкупе арендуемого объекта - нежилого помещения подвала, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, Проспект Октября, 91, общей площадью 60,7 кв. м с кадастровым номером 02:55:020211:7296.

Администрацией 07.04.2020 г. принято постановление №540 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда».

01.12.2020 г. Управлением в адрес истца сопроводительным письмом № УЗ-11617 направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, цена объекта в соответствии с п. 3.1 определена в сумме 1 749 081 руб. без учёта НДС 20 %.

Не согласившись с предложенной ценой, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12.05.2022 г. с предложением установить цену в размере 51 600 руб. без учёта НДС 20 %, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчётом об оценке № 107-22 от 11.05.2022 г., выполненным ООО «Агран -бизнес оценка».

Управление письмом № 12734 от 27.05.2022 г. отклонило предложенный истцом протокол разногласий.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта.

Обществом «Авилон» заявлено о применении рыночной стоимости согласно отчёту об оценке № 107-22 от 11.05.2022 г., выполненным ООО «Агран -бизнес оценка».

Управление полагает, что указанная стоимость является заниженной, настаивает на применении стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ООО «Аудит-Безопасность» в соответствии с отчетом №22-7/5/6-Н от 28.02.2022 г.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца определением от 17.01.2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Партнер» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством Отчет об оценке № 22-7/5/6-Н от 28.02.2022 рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 60,7 кв.м., с кадастровым номером 02:55:020211:7296, этажность -подвал, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, д.91», составленный ООО «Аудит-безопасность»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования по состоянию на 24.12.2021г.

- установить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда – нежилого помещения общей площадью 60,7 кв.м., с кадастровым номером 02:55:020211:7296, этажность -подвал, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район проспект Октября, д.91, без учета НДС по состоянию на 24.12.2021 г.

Экспертом ФИО4 в заключении № 23.08.17 от 11.09.2023 г., содержащим подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на вопрос первый сделан вывод о том, что отчет №№ 22-7/5/6-Н от 28.02.2022г., составленный ООО «Аудит-Безопасность» не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ. Оценщик неверно идентифицировал и привел неточное описание объекта оценки и его частей, формально провел анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки, не провел все необходимые корректировки, а также использовал устаревший сборник корректировок. Выявлены методические и логические ошибки при согласовании результатов.

Несоответствие отчета заключается в нарушении следующих пунктов Федеральных стандартов оценки:

-п. 8; п. 12-21, п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)»;

-п. 8-к ФСО №3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО№3)»;

-п.6 ФСО №1 «Требования к отчёту об оценке (ФСО№1)».

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

На второй, поставленный перед экспертом вопрос, сделан вывод, что рыночная стоимость нежилого помещения подвала, общей площадью 60,7 кв. м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 91, по состоянию на 24.12.2021 г., без учёта налога на добавленную стоимость составила 808 333 руб.

Ответчик, не соглашаясь с выводами, ссылается на отсутствие корректировки по критерию «местоположения», а также на сомнительный подбор аналогов площадью значительно отличавшейся от площади настоящего объекта исследования при применении экспертом сравнительного метода исследования объектов, что является нарушением п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости». При этом отказ от доходного метода не обоснован экспертом в заключении.

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Доводы ответчика об ошибках, допущенных экспертом, подлежат отклонению, поскольку основаны на субъективной оценке и не свидетельствуют о том, что экспертом допущены ошибки, влияющие на конечный результат, нарушения принципов проверяемости и достоверности не выявлено, учитывая данные экспертом пояснения.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта понятны и мотивированны, суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам эксперта, имеющего необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает. Несогласие ответчика с результатами экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.

По всем возникающим у ответчика вопросам эксперт дал полные и обоснованные письменные разъяснения. Экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обладает признаками относимости и допустимости доказательства по делу.

Таким образом, исследовав и оценив выводы эксперта, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие представленного в материалы дела отчета об оценке от 11.09.2023г., подготовленного ФИО4 положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы в размере 808 333 руб. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

В связи с урегулированием разногласий в редакции истца расходы по оплате государственной пошлины по заявлению (6000 руб.) относятся на Управление в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Авилон инвестиционная компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.04.2022, а именно:

пункт 3.1. Договора применить в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 808 333 руб. (восемьсот восемь тысяч триста тридцать три рубля, без учёта НДС 20 %».

пункт 3.3. Договора применить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 80 833 руб. (восемьдесят тысяч восемьсот тридцать три рубля), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Авилон инвестиционная компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова