Решение от 26 июня 2020 г. по делу № А59-6708/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А59-6708/2019
г. Южно-Сахалинск
26 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2020 года, в полном объеме решение постановлено 26 июня 2020 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремовой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потапенко С.И.., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Комплекс Лужники» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 307650112700071, ИНН <***>)

о признании недействительными торгов по продаже нежилых помещений, общей площадью 263,8 кв.м., расположенных по адресу: <...>, этаж 1, пом. 1-12, 14-17, кадастровый номер 65:01:0310003:765,

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 1/18-пр, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности договора купли-продажи, возвратив стороны в первоначальное положение,

при участии: от ООО «Комплекс Лужники» - представитель ФИО2 по доверенности от 01.10.2019,

от Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области - представитель ФИО3 по доверенности от 27.12.2019,

от ИП ФИО1 – представитель ФИО4 по доверенности от 22.01.2020.

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще,



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Комплекс Лужники» (далее – истец, ООО «Комплекс Лужники») обратилось в суд к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее – ответчик, Министерство) и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, индивидуальный предприниматель, ИП ФИО1) о признании недействительным торгов по продаже нежилых помещений, общей площадью 263,8 кв.м., расположенных по адресу: <...>, этаж 1, пом. 1-12, 14-17, кадастровый номер 65:01:0310003:765,

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 1/18-пр, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности договора купли-продажи, возвратив стороны в первоначальное положение.

Определением суда 13.11.2019 исковое заявление принято к производству. назначено предварительное судебное заседание на 11.12.2019.

04.12.2019 через канцелярию суда от ИП ФИО1 поступил отзыв на исковое заявление.

В судебное заседание представителем Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области предоставлен отзыв на иск с приложением письменных доказательств.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представители ответчиков в судебном заседании возразили по иску по доводам, изложенным в отзыве.

Определением суда от 11.12.2019 дело назначено к судебному разбирательству на 30.01.2020.

28.01.2020 через канцелярию суда от истца поступили возражения на отзывы и дополнительные пояснения. Копии письменных возражений вручены представителям сторон в судебном заседании.

Определением суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, - ИП ФИО5 – участника спорных торгов, слушание отложено на 02.03.2020.

В судебное заседание 02.03.2020 представитель истца предоставила дополнительные пояснения, в которых содержаться уточненные требования, в частности истец дополняет ранее заявленные требования, просит: зачесть в счет оплаты по договору купли-продажи от 27.12.2006 сумму оплаченной арендной платы в размере 4 620 000 рублей и признать право собственности на спорные нежилые помещения, общей площадью 263,8 кв.м., расположенных по адресу: <...>, этаж 1, пом. 1-12, 14-17, кадастровый номер 65:01:0310003:765.

В судебное заседание представитель Министерства предоставил письменные объяснения.

Определением суда от 02.03.2020 слушание отложено на 25.03.2020.

18.03.2020 через канцелярию суда из Кадастровой палате по Сахалинской области предоставлена запрошенная судом информацияю

25.03.2020 в электронном виде от Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области поступили возражения на уточнения истца.


В связи с принятием Президиумом Верховного Суда Российской Федерации и Президиумом Совета судей Российской Федерации Постановления от 08.04.2020 № 821, направленного на предотвращение угрозы распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), и в соответствии с Указами Президента РФ от 25.03.2020 N 206, от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", дата судебного заседания изменена на 16.06.2020.

В судебном заседании представитель истца уточнение требований, которые были предоставлены в судебное заседание 02.03.2020, поддержал.

Представители ответчиков возразили относительно принятия заявленных уточнений.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 года N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" указано на то, что одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает. Кроме того, в данном Постановлении Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ дал толкование понятиям "изменение предмета иска" и "изменение основания иска".

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику.

Основанием иска являются обстоятельства, на которые истец ссылается, обосновывая свои материальные требования. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

В рассматриваемом случае истец под видом уточнения заявления фактически заявил новые требования с иным предметом и основанием, в то время как Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не допускает одновременного изменения предмета и основания иска.

По указанным основаниям суд не принимает заявленные истцом уточнения в виде: зачета в счет оплаты по договору купли-продажи от 27.12.2006 сумму оплаченной арендной платы в размере 4 620 000 рублей и признании права собственности на спорные нежилые помещения, общей площадью 263,8 кв.м., расположенных по адресу: <...>, этаж 1, пом. 1-12, 14-17, кадастровый номер 65:01:0310003:765.

В судебном заседании объявлен перерыв до 18.06.2020.

В судебном заседании представители участников поддержали доводы и возражения, изложенные в исковом заявлении и отзывах.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Комплекс Лужники» (арендатор) заключен договор аренды № 457-02/10 обл. от 01.06.2010, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 274 кв. м согласно плану-схеме в здании, расположенном по адресу: <...>, в том числе:

- нежилое помещение на первом этаже здания общей площадью 175,5 кв. м;

- гараж-пристройка общей площадью 98,5 кв. м (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 1.4 помещения являются собственностью Сахалинской области.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента подписания и действует до 30.05.2011.

Согласно пункту 2.2.10 арендатор обязуется не производить перепланировок и переоборудования помещений без письменного разрешения арендодателя.

Актом приема-передачи нежилые помещения переданы в аренду для использования под спортивный комплекс «Лужники».

21.07.2015 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, изменив пункт 1.5, согласно которому договор заключен на неопределенный срок.

Дополнительное соглашение вступило в силу с 01.07.2015.


Распоряжением Правительства Сахалинской области от 18.10.2018 № 582-р в прогнозный план приватизации государственного имущества на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов, утвержденный распоряжением Правительства Сахалинской области от 26.10.2017 № 614-р, внесены изменения, перечень государственного имущества, планируемого к приватизации в 2018 году дополнен имуществом: нежилым помещением по ул. Украинской, 57 в г. Южно-Сахалинске. Данное Распоряжение размещено в установленный срок на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru и на официальном сайте Министерства www.mizo.sakhalin.gov.ru

Распоряжением Министерства от 27.11.2018 № 1040-р принято решение о приватизации указанного имущества. В соответствии с отчетом № 10-18 от 07.11.2018 определена рыночная стоимость имущества, расположенного в <...>, 14-17, которая установлена, как начальная продажная цена. Указанное Распоряжение и извещение о проведении торгов размещено на официальном сайте Министерства, на сайте Правительства Сахалинской области, на сайте http://torgi.ru.

В соответствии с протоколом заседания комиссии по продаже имущества казны Сахалинской области от 25.12.2018 №1 аукцион по продаже имущества казны Сахалинской области признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок на участие в аукционе, сведения отражены на сайте http://torgi.ru, на сайте Министерства и Правительства Сахалинской области.

23.01.2019 Распоряжением Минимущества Сахалинской области от №44-р «Об условиях приватизации имущества казны Сахалинской области» принято решение о приватизации спорного имущества путем продажи посредством публичного предложения. При продаже имущества установлена цена первичного предложения в размере начальной цены несостоявшегося аукциона, равной 10 100 000 рублей.

Указанное распоряжение опубликовано на сайте Министерства и Правительства Сахалинской области, а также на сайте http://torgi.ru

Протоколом №1 от 04.03.2019 комиссии по продаже посредством публичного предложения имущества казны Сахалинской области подвела итоги и признала, что для участия в объявленной продаже имущества посредством публичного предложения поступило 2 заявки, претенденты признаны участниками продажи. Согласно протоколу №2 от 06.03.2019 для участия в продаже зарегистрировано 2 участника, победителем определен участник карточка № 2 ФИО1 Победителю предложено заключить договор купли- продажи имущества в период с 07 марта 2019 года по 14 марта 2019 года. Сведения опубликованы на сайте http:/torgi.ru и сайте Министерства.

12.03.2019 между Министерством и ИП ФИО1 подписан договор купли продажи имущества №1/18-пр предметом которого определено: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 263,8 кв.м, этаж 1, адрес (местонахождения) объекта: Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, ул. Украинская 57 пом. 1-12, 14-17, кадастровый номер 65:01:0310003:765. Право собственности ФИО1 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11.04.2019.

Но 457

*ето,

Ко Нр ,

Истец ссылается на то, что является субъектом малого предпринимательства, и соответствовал всем критериям, требуемым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Вместе с тем в нарушение ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), истцу не было предложено реализовать право преимущественного выкупа.

Полагая, что торги и договор купли-продажи объекта недвижимости (Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, ул. Украинская 57 пом. 1-12, 14-17, кадастровый номер 65:01:0310003:765) проведен и заключен с нарушением норм действующего законодательства, ООО «Комплекс Лужники» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

.
Пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам недействительных торгов.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, субъектам малого и среднего предпринимательства регламентированы нормами Закона N 159-ФЗ.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 4 Закон N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок; 3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передач и во владение и (или) в пользование субъектам малого и сред него предпринимательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Согласно части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ.

В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 данного Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Как указал Конституционный суд Российской Федерации в пункте 2.2 Определения от 15.07.2010 N 948-О-О положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

Признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11).

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, установление факта его нарушения, установление факта нарушения права истца именно ответчиком, наличие материального ущерба.

При этом лицо, настаивающее на признании незаконными результатов торгов, обязано доказать, что удовлетворение иска повлечет восстановление его нарушенных прав и законных интересов (статья 12 ГК РФ, статья 4 АПК РФ).

Следовательно, в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ по настоящему делу заявителю следует, прежде всего, доказать, какие конкретно его права и законные интересы в результате проведения торгов были нарушены, и каким образом признание торгов недействительными повлечет восстановление этих прав.

Как следует из материалов дела, спорное недвижимое имущество продано посредством публичного предложения. Имущество реализовано ИП ФИО1 Следовательно, надлежащим и единственно возможным способом защиты для восстановления нарушенных прав в данном случае является иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Истец же хочет восстановить существующие ранее арендные отношения между Министерством и обществом, а потом в будущем решать вопрос по выкупу спорного имущества (указанные пояснения были даты представителем истца в судебном заседании).

При этом продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ.

Таким образом, при продаже недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение защита нарушенного права возможна путем осуществления перевода на субъект прав и обязанностей покупателя.

Избранный ООО «Комплекс Лужники» способ защиты нарушенного права по настоящему делу не предусмотрен законом для возникшего правоотношения и не приведет к восстановлению прав и интересов заявителя.

В этой связи суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права и отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Довод истца о том, что ООО «Комплекс Лужники» не утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества признается судом несостоятельным по следующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации арендуемого имущества).

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона о приватизации арендуемого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частями 2 и 4 статьи 9 Закона о приватизации арендуемого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В силу части 9 статьи 4 Закона о приватизации арендуемого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.


Из материалов дела следует, и данные обстоятельно установлены вступившим в законную силу решением суда по делу № А59-271/2017, которое в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ являются преюдициальными по настоящему делу и не требуют установления и доказывания вновь.

В соответствии с Прогнозным планом приватизации государственного имущества области на 2016 год принято распоряжение от 18.07.2016 № 775-р «Об условиях приватизации имущества казны Сахалинской области, арендуемого субъектом малого предпринимательства».

Согласно Распоряжению от 18.07.2016 № 775-р принято решение приватизировать недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью 263,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, путем реализации преимущественного права ООО «Комплекс Лужники», как субъекта малого предпринимательства, отвечающего требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на приобретение в собственность арендуемого им по договору аренды № 457-02/10 обл. от 01.06.2010 помещения.

21.07.2016 Министерство письмом № 3.04-2720/16 направило арендатору Распоряжение № 775-р от 18.07.2016 и проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Указанное письмо получено Обществом 26.07.2016.

Однако, при заключении договора купли-продажи спорного помещения возникли разногласия сторон в отношении стоимости выкупаемого имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Комплекс Лужники» в суд с иском. Решением суда от 17.07.2017 по делу № А59-271/2017 в удовлетворении исковых требований обществу отказано.

В мотивировочной части судебного акта суд пришел к следующим выводам о том, воля ООО «Комплекс Лужники» безусловно была направлена на реализацию свое преимущественного права выкупа.

С иском об оспаривании рыночной стоимости объекта, определенной по отчету оценщика ответчика, истец обратился по получению спорного отчета от ответчика, что, согласно отметке на почтовом конверте, представленного в материалы дела, состоялось 12.01.2017. Таким образом, преимущественное право выкупа помещения истцом не утрачено.

Указанное решение арбитражного суда не обжаловалось и вступило в законную силу 18.08.2017.

Принимая во внимание изложенное и учитывая положения п. 4.1 ст. 4 Закона № 159-ФЗ, после вступления решения арбитражного суда в законную силу у Общества имелось время для подписания проекта предложенного Министерством договора купли- продажи (с ценной имущества, определенной Министерством), однако общество своим законным правом не воспользовалось.

Таким образом, ООО «Комплекс Лужники» утратило преимущественное право на приобретение спорного арендуемого имущества.


В связи с утратой арендатором преимущественного права, продажа спорного объекта осуществлялась по нормам Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец не был лишен возможности участвовать в аукционе и приобрести данный объект на торгах. Указанный выше закон предусматривает преимущественное право приобретения арендованного имущества арендатором при наличии в договоре аренды, заключенном до вступления указанного Федерального закона в законную силу, условия о выкупе арендованного имущества. Соответственно, к рассматриваемым отношениям данное положение неприменимо.



Довод истца о том, что ООО «Комплекс Лужники» считает себя собственником имущества - нежилых помещений, общей площадью 263,8 кв.м., расположенных по адресу: <...>, этаж 1, пом. 1-12, 14-17, кадастровый номер 65:01:0310003:765, на основании договора купли-продажи имущества от 25.12.2003 N 477 судом признается настоятельным.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации, Законе о регистрации и иных законах не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

На момент поведения торгов и заключения договора купли-продажи, а также рассмотрения настоящего спора, право государственной собственности на указанное имущество зарегистрированное 16.02.2016 за Сахалинской областью не признано недействительным с использованием предусмотренных законом способов защиты нарушенного права.

На основании изложенного, исковые требования суд находит не подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по делу относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Комплекс Лужники» (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать в полном объеме.


Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области. Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.


Судья Ю.А. Дремова