Решение от 4 мая 2021 г. по делу № А31-12710/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-12710/2020
г. Кострома
04 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2021 года

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Сергушовой Татьяны Валерьевны, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества "ДО МЖК БУТОВО", г.Москва (ИНН <***>, ОГРН<***>) к администрация городского округа город Волгореченск Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора прекратившим действие, обязании принять земельный участок, о внесении изменений в ЕГРН, и по встречному иску администрации городского округа город Волгореченск Костромской области о признании недействительными односторонних отказов закрытого акционерного общества «ДО МЖК БУТОВО» от договора аренды № 77/2015 от 31.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:35, выраженный в письмах от 17.07.2020 и от 13.10.2020, признании договора аренды № 77/2015 от 31.12.2015 действующим

по иску администрации городского округа город Волгореченска Костромской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к закрытому акционерному обществу «ДО МЖК Бутово» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о возложении обязанности исполнить обязательства по договору аренды земельного участка № 77/2015 от 31.12.2015 в соответствии с проектной документацией «Проект застройки квартала № 11, расположенного по адресу: Костромская область, г.Волгореченск» на земельном участке с кадастровым номером 44:32:020211:35,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: от истца: ФИО2, по доверенности от 01.10.2020, после перерыва – не явились, от ответчика: ФИО3, по доверенности от 02.02.2021 №18сд, после перерыва – не явились,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество "ДО МЖК БУТОВО", г.Москва (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к администрация городского округа город Волгореченск Костромской области (далее – ответчик, Администрация) о признании договора прекратившим действие, обязании принять земельный участок, внесении изменений в ЕГРН (делу присвоен номер А31-12710/2020).

Определением суда от 27.10.2020 дела №А31-12710/2020 и №А31-12641/2020 по иску администрации городского округа город Волгореченск Костромской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к закрытому акционерному обществу «ДО МЖК Бутово» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о возложении обязанности исполнить обязательства по договору аренды земельного участка № 77/2015 от 31.12.2015 в соответствии с проектной документацией «Проект застройки квартала № 11, расположенного по адресу: Костромская область, г.Волгореченск» на земельном участке с кадастровым номером 44:32:020211:35, объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А31-12710/2020.

Определением суда от 20.11.2020 к рассмотрению принят уточненный иск Общества в следующей редакции:

1. Признать договор аренды от 31.12.2015 № 77/2015 земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:35 площадью 7428 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Костромская область, г. Волгореченск, в границах 020211 квартала, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общее пользование территории прекратившим действие.

2. Обязать ответчика принять земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:35 по передаточному акту в течение 10 (десяти) календарных дней после вступления в силу судебного акта по настоящему делу.

3. Обязать ответчика обратить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации прекращения права аренды ЗАО «ДО МЖК Бутово» в течение 10 (десяти) календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Кроме того, 20.11.2020 судом принят к рассмотрению уточненный встречный иск Администрации в следующей редакции:

1. Признать недействительным односторонний отказ ЗАО «ДО МЖК БУТОВО» от договора аренды № 77/2015 от 31.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:35, выраженный в письмах от 17.07.2020 и от 13.10.2020;

2. Признать договор аренды № 77/2015 от 31.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:35 действующим.

Определением суда от 19.01.2021 судом к рассмотрению принят уточненный иск ЗАО «ДО МЖК Бутово», содержащий следующие требования:

1. Признать договор аренды от 31.12.2015 №77/2015 земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:35 площадью 7428 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Костромская область, г. Волгореченск, в границах 020211 квартала, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общее пользование территории прекратившим действие.

2. Обязать Администрацию городского округа города Волгореченска принять земельный участок с кадастровым, номером 44:32:020211:35 по передаточному акту в течение 10 (десяти) календарных дней после вступления в силу судебного акта по настоящему делу.

3. Обязать Администрацию городского округа города Волгореченска обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации прекращения права аренды ЗАО «ДО МЖК Бутово» в течение 10 (десяти) календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца, участвовавший в судебном заседании при организационно-технической поддержке Арбитражного суда г. Москвы, исковые требования поддержал в полном объеме, встречный иск Администрации не признает в силу доводов, изложенных в отзыве и дополнении к нему.

Представитель администрации исковые требования о признании договора аренды недействующим не признает в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Поддерживает встречные требования о признании недействительными односторонних отказов Общества от договора, а также требование по возложению на Общество обязанности исполнить обязательства по договору аренды земельного участка № 77/2015 от 31.12.2015 в соответствии с проектной документацией.

После перерыва, объявленного в судебном заседании до 16 час. 00 мин., стороны явку представителей не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке части 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив представленные доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации от 26.04.2007 № 200 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:0003 на инвестиционных условиях для комплексного освоения в целях жилищного строительства», на основании протокола комиссии по приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и муниципального имущества по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:0003 на инвестиционных условиях для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 04.06.2007, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.06.2007 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 19.06.2007 № 990 (далее – договор № 990), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:0003, площадью 151442,63 кв.м., местоположение: Костромская область, г. Волгореченск, в границах 02 02 11 квартала, находящийся в государственной собственности, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): для комплексного освоения в целях жилищного строительства одно-двухэтажных одноквартирных жилых домов (далее – земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:0003).

После раздела земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:3 с сохранением исходного в измененных границах на основании проекта межевания территории образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 44:32:020211:35, 44:32:020211:36, 44:32:020211:37, 44:32:020211:39, 44:32:020211:40, 44:32:020211:41, 44:32:020211:42, 44:32:020211:43, 44:32:020211:44, 44:32:020211:45, 44:32:020211:46, 44:32:020211:47, 44:32:020211:48, 44:32:020211:49, 44:32:020211:50, 44:32:020211:51, 44:32:020211:52, 44:32:020211:53, 44:32:020211:54, 44:32:020211:55, 44:32:020211:205.

Срок действия договора аренды № 990 от 19.06.2007 истек 31.12.2015.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили без проведения торгов договор от 31.12.2015 № 77/2015 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду для завершения строительства находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:35, площадью 7428 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: обл. Костромская, г. Волгореченск, в границах 020211 квартала, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общее пользование территории (далее - земельный участок) в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка №4400/201/15-150840 от 18.12.2015. Как видно из договора он заключен на основании пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законоадетлсьные акты Российской Федерации», пунктом 3 статьи 22, пунктом 9 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до вступления в силу ФЗ № 171-ФЗ.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области произведена государственная регистрация договора за номером 44-44/003-44/003/004/2016-404/1.

Земельный участок кадастровым номером 44:32:020211:35 передан Арендатору по передаточному акту от 31.12.2015.

Срок аренды земельного участка устанавливался с 01.01.2016 по 31.12.2018 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 6.11 договора предусмотрено, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии с пунктом 5.1.2 договора Арендатор имеет право возводить здания, сооружения в соответствии с разрешенным использованием земельного участка с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 5.2.5 договора Арендатор обязан осуществлять строительство в соответствии с предметом договора.

В связи с окончанием срока действия договора аренды №77/2015 и тем, что договор прекратил свое действие в силу закона, Общество направило в адрес Администрации уведомление от 20.05.2020 с передаточным актом земельного участка.

В письме от 01.06.2020 исх. № 2205 Администрация отказала в принятии земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:35 до исполнения Обществом обязательств по строительству сооружения в полном объеме.

Общество направило Администрации уведомление от 17.07.2020 об отказе от договора аренды по истечении трех месяцев - с 18.10.2020, и повторное уведомление от 13.10.2020 с предложением принять арендуемый участок, после прекращения договора аренды 18.10.2020 по акту приема-передачи 19.10.2020.

По пояснениям представителя истца, изложенным в уточненном иске, Общество считает, что договор аренды от 31.12.2015 № 77/2015 прекратил свое действие в связи с истечением срока договора, и не подлежал продлению в силу закона. Вместе с тем, учитывая противоречивую позицию ответчика, желая возвратить земельный участок во внесудебном порядке, истец также направлял ответчику и уведомления об отказе от договора со ссылкой на статью 610 ГК РФ, однако, после направления истцом ответчику уведомлений об отказе от договора, ответчик принять земельный участок также отказался.

Отсутствие действий Администрации по принятию спорного земельного участка послужило основанием для предъявления Обществом в суд исковых требований (в редакции уточненного иска, принятого судом 20.11.2020) о признании договора № 77/2015 от 31.12.2015 прекратившим действие; обязании ответчика принять земельный участок по передаточному акту в течение 10 (десяти) календарных дней после вступления в силу судебного акта и обязании последнего обратиться в регистрирующий орган для регистрации прекращения права аренды ЗАО «ДО МЖК Бутово».

Администрация иск Общества не признает.

В письменных возражениях на иск отметила, что договор аренды №77/2015 от 31.12.2015 был заключен сторонами по окончании срока действия договора аренды № 990 для завершения строительства (пункт 1.1 договора) на основании письма ЗАО «ДО МЖК БУТОВО» от 07.05.2015 № 124. Строительство первой очереди жилой застройки квартала №11 осуществлялось на основании разрешения Комитета по архитектуре и строительству администрации городского округа город Волгореченск № 002278-02 от 25.05.2010. Срок действия разрешения установлен до 31.12.2018. В заявлении на выдачу указанного разрешения при обращении Общества в администрацию была указана документация на строительство объекта, разработанная ООО «БЭСТ». Таким образом, по мнению администрации, ЗАО «ДО МЖК БУТОВО» обязано осуществлять строительство, выполняя требования, установленные проектной документацией. Между тем, взятые на себя обязательства Арендатором не были в полном объеме исполнены как в период действия договора № 990 от 19.06.2007, так и по договору аренды №77/2015 от 31.12.2015.

В рамках встречных требований Администрация просила признать недействительным односторонний отказ Общества от договора аренды № 77/2015 от 31.12.2015 и признании договора аренды № 77/2015 от 31.12.2015 действующим.

Так, по мнению Администрации, удовлетворение судом исковых требований Общества повлечет за собой уклонение последнего от выполнения принятых по сделке обязательств.

В свою очередь, исковые требования Администрации мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом обязательств, предусмотренных пунктом 5.2.5 договора № 77/2015 от 31.12.2015 (осуществлять строительство в соответствии с предметом договора).

По пояснениям Администрации, согласно проектной документации «Проект застройки квартала №11, расположенного по адресу: Костромская область, г. Волгореченск» (далее – Проект застройки) (раздел 2 схема планировочной организации земельного участка (генплан и благоустройство) лист 6) на земельном участке с кадастровым номером 44:32:020211:35 должны быть возведены проезды в асфальтобетонном исполнении (тип Б марка III), шириной от 5,5 до 6 м; тротуары в асфальтобетонном исполнении (тип Б марка III), шириной 1,5 м.

Согласно проекту планировки проезды должны быть выполнены по всей территории (1 очередь строительства) с закольцовкой и с парковками. При проектировании проездов проектировщики руководствовались СНиП 2.05.02-85 Автомобильные дороги. Фактически проезд исполнен из монолитных плит (ширина не соответствует проектной), тротуары из деревянного покрытия не в полном объеме (не по всему земельному участку), что не соответствует проектной документации (приложение - схема), то есть работы выполнены не в полном объеме. (План организации дорожного движения при выполнении проектной документации был согласован с отделением ДИ и ОД УГИБДД Костромской области). Данный факт подтверждается актом осмотра земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:35 от 08.05.2020. Согласно проекту застройки квартала № 11 (раздел 5, 5.1. Система электроснабжения, 5.1.3. Наружное освещение) было предусмотрено: Расчетная мощность - Рр=27,5 кВт, Категория электроснабжения- III, Проектом предусмотрены светильники РКУ08 с лампами ДРЛ мощностью 250 Вт (25 шт.) на металлических 6-ти гранных опорах (высота - 7,5 м, 25 шт.). Фактически на земельном участке установлены декоративные фонари, что также подтверждается актом осмотра земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:35 от 08.05.2020.

Поскольку в досудебном порядке спор урегулирован не был, Администрация предъявила иск об обязании Общества исполнить обязательства по договору аренды № 77/2015 в соответствии с проектной документацией Проекта застройки:

- возвести проезд в асфальтобетонном исполнении (тип Б марка III), шириной от 5,5 до 6 м; тротуары в асфальтобетонном исполнении (тип Б марка III), шириной 1,5 м,

- выполнить наружное освещение (проект застройки квартала № 11 (раздел 5, 5.1. Система электроснабжения, 5.1.3. Наружное освещение) расчетная мощность - Рр-27,5 кВт, категория электроснабжения- III. Светильники РКУ08 с лампами ДРЛ мощностью 250 Вт (25 шт.) на металлических 6-ти гранных опорах (высота — 7,5 м, 25 шт.).

По мнению Общества, исковые требования Администрации не подлежат удовлетворению, так как не основаны на условиях договора аренды № 77/2015 от 31.12.2015.

Согласно пояснениям представителя Общества требования о возведении проезда и выполнении наружного освещения основаны на первоначально разработанной им проектной документации Проекта застройки квартала № 11. Правообладателем данной проектной документации является ЗАО «ДО МЖК БУТОВО». Указанная проектная документация не является неотъемлемой частью аукционной документации на проведение открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях либо договоров аренды от 19.06.2007 №990 и № 77/2015 от 31.12.2015. Соответственно, ЗАО «ДО МЖК БУТОВО» была откорректирована указанная проектная документация по согласованию с ООО «БЭСТ». Имеется инженерно-техническое обследование проездов и конструкций дорожного полотна по адресу <...>. Волжская жемчужина, 1-я очередь строительства, в соответствии с которым выполненные изменения в части ширины проезда и тротуара, конструкции дорожной одежды относительно Проекта застройки, выполненного ООО «БЭСТ» в 2009 году не нарушает градостроительные требования, а даже превышает показатели качества и по стоимости ранее планированного дорожного покрытия.

Условия п. 5.2.1 договора аренды от 19.06.2007 №990 не позволяют определить параметры дорожного полотна и объектов наружного освещения, которые подлежали проектированию и последующему строительству. На момент заключения договора аренды № 77/2015 от 31.12.2015 Администрация знала об отсутствии на спорном земельном участке проезда в асфальтобетонном исполнении и наружного освещения с параметрами, предусмотренными проектной документации Проекта застройки, а также об истечении сроков, предусмотренных первоначальным договоров аренды для комплексного освоения от 19.06.2007 г. №990. Кроме того, договор аренды № 77/2015 от 31.12.2015, по мнению Общества, не содержит никаких обязанностей арендатора по возведению объектов коммунальной инфраструктуры и дорожного полотна. Согласно п. 5.2.5 договора, арендатор обязан осуществить строительство в соответствии с предметом договора, то есть завершить строительств» (п.1.1).

Согласно п. 2.1, п. 5.2.1 договора аренды от 19.06.2007 г. №990 (в редакциидополнительного соглашения от 14.08.2008) арендатор обязан выполнить инвестиционные условия, в том числе осуществить строительство необходимой коммунальной инфраструктуры, строительство дорожного полотна в асфальтированном покрытии в объеме 2000 кв.м в районе ул. Волжской в период срока действия договора, строительство спортивных площадок и детских городков для проведения досуга детей и иных объектов в соответствии с планом застройки. Срок действия договора аренды от 19.06.2007 г. № 990 истек 31.12.2015. Таким образом, по мнению ответчика по встречному иску, требования Администрацией предъявлены через 4 (четыре) года с момента истечения срока исполнения соответствующих обязательств арендатора.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что иск Общества является обоснованным и подлежит удовлетворению в части, а встречный иск Администрации не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

То есть законодатель в приведенных нормах действующего законодательства урегулировал вопрос предоставления земельных участков при наличии договоров аренды земельных участков, заключенных ранее 01.03.2015, и не установил иной порядок заключения договоров аренды земли для строительства зданий и сооружений.

В данном случае условия Договора № 77/2015 от 31.12.2015 прямо свидетельствуют о том, что указанная сделка является новым (самостоятельным) договором, целью заключения которого было завершение строительства.

В рассмотренном случае Договор № 77/2015 заключен 31.12.2015, то есть после 01.03.2015, срок его действия установлен сторонами до 31.12.2018, и истек, следовательно, договор подлежит прекращению после истечения срока аренды без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 ГК ПФ.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По представленным в дело документам суд также установил, что Общество предпринимало меры к исполнению обязанности по возврату объекта аренды арендодателю, направив в адрес Администрации для подписания акты приема-передачи земельного участка.

Однако Администрация уклонилась от исполнения встречного обязательства по принятию имущества от арендатора. Отказ Администрации в принятии земельного участка мотивирован ненадлежащим исполнением Обществом обязательств, предусмотренных договором № 77/2015 и проектной документацией «Проект застройки квартала №11, расположенного по адресу: Костромская область, г. Волгореченск».

В связи с тем, что договор аренды прекратил свое действие, отказ Администрации принять по акту приема-передачи земельный участок является необоснованным, нарушает законные права и интересы истца.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца о признании договора аренды от 31.12.2015 №77/2015 прекратившим действие и обязании Администрации городского округа город Волгореченск принять земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:35 по передаточному акту от закрытого акционерного общества "ДО МЖК БУТОВО", г. Москва, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд считает не подлежащим удовлетворению иск Общества в части обязания Администрации городского округа город Волгореченск обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации прекращения права аренды ЗАО «ДО МЖК Бутово» в течение 10 (десяти) календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, поскольку договор аренды прекратил свое действие 31.12.2018. Указанный факт в связи с наличием спора между сторонами договора подтверждён при рассмотрении настоящего дела. При таких обстоятельствах, заинтересованное лицо вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права (ограничения права). В случае, если сохраняем записи в ЕГРН будут нарушены права ЗАО «ДО МЖК Бутово», то оно вправе обратиться в суд за защитой своего права в установленном законом порядке.

В связи с удовлетворением требования истца по первоначальному иску, суд считает не основанными на законе встречные исковые требования Администрации о признании договора аренды от 31.12.2015 №77/2015 действующим.

Поскольку срок действия договора истек 31.12.2018 и договор прекращен, то направленные Обществом Администрации в порядке статьи 610 ГК РФ письма 17.07.2020 об отказе от договора аренды, а также повторное письмо об отказе от договора аренды от 13.10.2020 с предложением принять земельный участок не нарушают права истца - Администрации, а потому, встречные исковые требования о признании недействительным одностороннего отказа ЗАО «ДО МЖК БУТОВО» от договора аренды № 77/2015 от 31.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:35, выраженного в письмах от 17.07.2020 и от 13.10.2020, удовлетворению не подлежат.

Суд считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению иск Администрации об обязании исполнить обязательства в натуре по последующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Абзацем седьмым статьи 12 Гражданского кодекса предусмотрен такой способ защиты гражданских прав как присуждение к исполнению обязанности в натуре. Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Согласно статье 308.3 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 24.11.2016 N 2579-О и от 27.06.2017 N 1367-О указал на то, что положения пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса направлены на защиту прав кредитора по обязательству.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" приведены следующие разъяснения. Согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства. При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства. Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора. Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Статья 42 Земельного кодекса обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В период заключения и исполнения истцом и ответчиком ЗАО "ДО МЖК БУТОВО" договора №990 от 19.06.2007 (исходного земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:003), действовали нормы статьи 30.2 Земельного кодекса. Данная статья регулировала особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Комплексное освоения в целях жилищного строительства, включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 30.2 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан был выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести образованные земельные участки в аренду (пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса).

При этом арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, а именно, максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Земельного кодекса).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8 статьи 30.2 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка, образованного в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 44:32:020211:003, был заключен сторонами 31.12.2015 для завершения строительства на срок 3 года.

По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суд пришел к выводу о наличии у ЗАО "ДО МЖК БУТОВО" обязанности по возведению на указанном земельном участке проезда и освещения, вместе с тем, учитывая то, что на момент предъявления иска между истцом и ответчиком отсутствуют обязательственные правоотношения, в том числе и по строительству, договоры аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с истечением срока, суд приходит к выводу о том, что у истца в настоящее время отсутствует возможность судебной защиты избранным им способом, основанном на статье 307 ГК РФ.

В случае наличия спора между сторонами по поводу того, что возведенные ответчиком объекты фактически не соответствуют условиям договора, Администрация вправе защищать свои права и интересы иным способом в установленном законом порядке.

Законом предусмотрено, что арендатор указанных в пункте 5 статьи 30.2 земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, а именно, максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Земельного кодекса).

Кроме этого, руководствуясь нормами п. 1 ст. 30.2, п. 4, 7 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениям договоров аренды, суд приходит к выводу о том, что нормами действующего законодательства, договорами, заключенным между сторонами, были предусмотрены специальные меры ответственности сторон договора за его нарушение, в связи с чем, обращение истца в суд после прекращения между сторонами обязательственных отношений с требованием об обязании исполнить обязательства в натуре является необоснованным, основано на неправильном толковании норм материального права.

Оснований для удовлетворения заявленных Администрацией исковых требований у суда не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относится и государственная пошлина.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение исковых требований Общества относятся на ответчика как на проигравшую сторону.

При этом суд, взыскивая с ответчика уплаченную истцом в бюджет государственную пошлину, возлагает на ответчика обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

То обстоятельство, что в конкретном случае ответчиком выступает муниципальный орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не может повлечь отказ истцу (заявителю) в возмещении ему понесенных судебных расходов.

Освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу, законодательством не предусмотрено.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение требований Администрации, которой в их удовлетворении отказано, не рассматривался судом в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.27 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Иск закрытого акционерного общества "ДО МЖК БУТОВО", г.Москва, удовлетворить частично.

2. Признать договор аренды от 31.12.2015 №77/2015, заключенный между администрацией городского округа город Волгореченск, Костромская область, г.Волгореченск, и закрытым акционерным обществом "ДО МЖК БУТОВО", г.Москва, прекратившим действие.

3. Обязать Администрацию города Волгореченска принять земельный участок с кадастровым номером 44:32:020211:35 по передаточному акту от закрытого акционерного общества "ДО МЖК БУТОВО", г.Москва, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

4. Во встречном иске администрации городского округа город Волгореченск Костромской области отказать.

5. В иске администрации городского округа город Волгореченск Костромской области к закрытому акционерному обществу "ДО МЖК БУТОВО", г.Москва, об обязании исполнить обязательства в натуре отказать.

6. Взыскать с администрации городского округа город Волгореченск Костромской области, Костромская область, г.Волгореченск, в пользу закрытого акционерного общества "ДО МЖК БУТОВО", <...> руб. расходов по уплате госпошлины.

7. Исполнительные листы выдаются по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляются на исполнение непосредственно арбитражным судом.

8. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Т.В. Сергушова