Постановление от 4 сентября 2023 г. по делу № А40-61559/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-46746/2023

Дело № А40-61559/23
г. Москва
04 сентября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2023 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.М. Никифоровой,

судей:

С.М. Мухина, ФИО1

при ведении протокола

помощником судьи А.О. Казнаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №3 апелляционные жалобы Москомстройинвеста и Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2023 по делу № А40-61559/23 по заявлению ООО "КАПЕЛЬ+" к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1. Москомстройинвест, 2. ФИО2 об оспаривании решения,

при участии:

от заявителя:

ФИО3 по доверенности от 16.05.2023;

от заинтересованного лица:

ФИО4 по доверенности от 24.01.2023;

от третьих лиц:

1.ФИО5 по доверенности от 19.05.2023; 2.Брагина М.В. по доверенности от 13.04.2023;


УСТАНОВИЛ


ООО "Капель+" (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным решения от 25.04.2023 года № КУВД-001/2022-31195714/13 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Москомстройинвест, обратились с апелляционными жалобами, просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, огласили свои позиции по делу.


Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела заявитель является Застройщиком многофункционального делового центра на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0011006:109 по адресу: <...>, (далее — земельный участок), согласно Договору аренды земельного участка № М-02-018390 от 28 марта 2002 г. под проектирование и строительство (реконструкцию) делового центра с коммерческими объектами для обслуживания.

Деятельность Застройщика ООО "Капель+" осуществляется согласно полученному Разрешению на строительство № RU77106000-009399 от 21.05.2014, на основании Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

ООО "Капель+" и ФИО2 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения № 905, площадью 35.1 кв. м. на 9 этаже, создаваемого на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0011006:109 по строительному адресу: <...> влд. 30, стр. 1, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) между ООО "Капель+" (застройщик) и гр. ФИО2 (участник долевого строительства).

06.03.2023 года Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве № МН-905 от 17.03.2022 г. в отношении объекта долевого строительства, создаваемого по адресу: <...> влд. 30, стр. 1, заключенного между ООО "Капель+" (застройщик) и гр. ФИО2 (участник долевого строительства), оформленное уведомлением № КУВД-001/2022-31195714/12 по следующим основаниям:

1. Срок аренды указанного земельного участка истек;

2. Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) уведомил Управление Росреестра по Москве о наличии оснований для приостановлении государственной регистрации, предусмотренных п. 57 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости;

3. В представленном договоре отсутствуют условия об обязанности участника долевого строительства уплатить цену договора путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу;

4. В представленном договоре порядок оплаты договора не соответствует нормам Закона 214-ФЗ.

25.04.2023 года Управлением принято решение № КУВД-001/2022-31195714/13 об отказе в государственной регистрации по аналогичным основаниям.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Капель+" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о его оспаривании.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно учел следующее.


В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Управление осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами.

Согласно Закону о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, кроме всего прочего, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 8 ст. 14 Закона о регистрации).

Согласно п. 4 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 названного Закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 2 ст. 48 закона 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, предусмотренными для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве необходимы разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимости, проектная декларация, и иные документы, предусмотренные действующим законодательством. При этом, исходя из текста данной ч.2 ст.48, иные документы ею не предусмотрены.

Частью 4 ст. 48 закона 218-ФЗ установлено, что регистрирующий орган при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Из материалов дела следует и судом установлено, что при регистрации первого договора участия в долевом строительстве, заявитель предоставлял весь необходимый комплект документов в полном объеме. Первый договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в 2014 году. Срок аренды, согласно договору аренды земельного участка, - до 23.08.2018.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Строительство на земельном участке продолжается в установленном законом порядке согласно действующего разрешения на строительство № RU77106000-009399 от 21.05.2014.

Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делам с Заявителем № А40-106085/20-92-768, в том числе с ДГИ г. Москвы № А40-47084/20-41-353 и № А40-259148/20-50-1662 проверялись обстоятельства наличия земельных отношений у заявителя на неопределенный срок.

Управление в оспариваемом решении также ссылается на уведомление Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства № 77-22-1323/8 от 26.09.2018 об отсутствии права привлекать денежные средства Застройщиком, что, на основании п. 54 и 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, является основанием для отказа в государственной регистрации.

В соответствии с положениями пункта 54 и 57 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, уведомление Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства не может являться основанием, по которому возможен отказ в проведении регистрационных действий.

Основания для отказа в государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона N 218-ФЗ, являются исчерпывающими.

По своей сути п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона N 214-ФЗ является материальной нормой, определяющей основания для ограничения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, и, как следствие, предписывающей уполномоченному органу необходимость направления в орган регистрации прав сведений о таком застройщике в целях дальнейшего недопущения привлечения застройщиком денежных средств.

В свою очередь, положения п. 57 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ можно отнести к производным от п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона N 214-ФЗ, регламентирующим порядок применения указанной материальной нормы. Пункт 57 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ введен абзацем 5 подпункта "а" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 175-ФЗ).

При этом, на основании абзаца 5 подпункта "ж" пункта 2 статьи 1 Закона N 175-ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона N 214-ФЗ, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Однако, из ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ следует, что положения статьи 3 Закона N 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о фонде) и Законом N 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 175-ФЗ) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Таким образом, поскольку п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве введен Законом № 175-ФЗ от 01.07.2018, а разрешение заявителя-застройщика на строительство № RU77106000-009399 получено 21.05.2014, указанная норма не подлежит применению к заявителю.

Вместе с тем, ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ не исключает возможности применения к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, положений ч. 2.6 ст. 3 Закона N 214-ФЗ без учета изменений, внесенных Законом N 175-ФЗ и Законом о фонде.

Сама по себе часть 2.6 статьи 3 Закона N 214-ФЗ, устанавливающая обязанность уполномоченного органа направлять в орган регистрации прав сведения о застройщиках, не соответствующих положениям Закона N 214-ФЗ, введена подпунктом "б" пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 304-ФЗ).

Согласно ч. 2.6 ст. 3 Закона N 214-ФЗ (в ред. Закона N 304-ФЗ), уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона N 214-ФЗ, обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан-участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов с приложением решений, указанных в части 2.3 настоящей статьи, в срок не более чем один рабочий день со дня получения соответствующего решения. Закон N 304-ФЗ вступил в силу с 01.01.2017.

Таким образом, обязанность направления в орган регистрации прав сведений о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве возникла только с 01.01.2017.

При этом, ч. 3 ст. 6 Закона N 304-ФЗ установлено, что действие положений части 2.6 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (в ред. Закона N 304-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017.

Договор участия в долевом строительстве между застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома заключен и зарегистрирован в 2014 году.

Таким образом, поскольку разрешение на строительство получено Застройщиком до 01.07.2018, а первый договор участия в долевом строительстве заключен до 01.01.2017, ограничения, установленные ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, независимо от редакции закона не распространяются на Заявителя. Соответственно, положения пункта 54 и 57 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, являющиеся производными от ч. 2.6 ст. 3 Закона N 214-ФЗ, также не распространяют своего действия на заявителя.

Указание Управления в оспариваемом решении на отсутствие информации об условиях привлечения денежных средств участника долевого строительства в договоре согласно вступивших с 27.06.2019 в силу положений ФЗ № 151-ФЗ, судом отклоняется по изложенным выше основаниям.

Разрешение на строительство многофункционального делового центра на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0011006:109 по адресу: <...> было выдано 21 мая 2014 г., т.е. до 01.07.2018, следовательно, на общество не распространяются положения ч. 5 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ.

Кроме того, Управлением в оспариваемом решении указано, что в представленном договоре порядок оплаты договора не соответствует нормам Закона 214-ФЗ, так как предусмотрена возможность уплаты цены договора участником долевого строительства путем зачета встречных однородных требований.

Как следует из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положения статьи 410 ГК РФ закрепляют, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Не содержит прямого запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования и 214-ФЗ.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что обжалуемое решение Управления Росреестра по Москве нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом апелляционной инстанции установлено, что оспариваемое решение Управления от 25.04.2023 года имеет № КУВД-001/2022-31195714, числа после последней дроби являются по существу порядковыми номерами выданных (разосланных) всем заинтересованным лицам копий, в связи с чем, полагает правильным считать указанный выше номер оспариваемого решения Управления правильным без указания последней дроби.

Коллегия учитывает, что несогласие заявителей с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 14.06.2023 по делу № А40-61559/23 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Г.М. Никифорова


Судьи: С.М. Мухин


ФИО1