Постановление от 14 марта 2023 г. по делу № А53-23260/2022

41/2023-24522(1)



ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-23260/2022
город Ростов-на-Дону
14 марта 2023 года
15АП-1554/2023 15АП-1898/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2023 года. Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р., судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 05.07.2022,

от комитета: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2023, от ФИО4: ФИО4 лично,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Комитета имущественных отношений Азовского района и оценщика ФИО4

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2022 по делу № А53-23260/2022

по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5

к Комитету имущественных отношений Азовского района и оценщику ФИО4

о признании отчета № 38/03/2022 недостоверным в части, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (далее – истец, ИП ФИО5) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Азовского района (далее – комитет) и оценщику ФИО4 (далее – оценщик, ФИО4) о признании отчета № 38/03/2022 недостоверным в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора.


Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2022 исковые требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что на спорный земельный участок государственная собственность не разграничена, в связи с учетом положений п. 2 Постановления Правительства РО от 04.04.2022 № 262 при расчете арендной платы за период с 01.04.2022 по 31.12.2022 следует применять коэффициент равный 0,5.

В отношении довода ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд отметил, что возникшие разногласия передаются на рассмотрение суда по общему правилу - в течение шести месяцев с момента возникновения разногласий.

Удовлетворяя требования истца, суд учел выводы судебной экспертизы, согласно которым рыночная стоимость размера годовой арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на 21.05.2021 составляет 68 517 рублей, а оспариваемый отчет № 38/03/2022 об оценке размера годовой арендной платы содержит ошибки. Суд пришел к выводу о том, что отчет не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям действующих ФСО №№ 1,2,3,7.

Комитет обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование жалобы комитет указал, что судом неправильно определен срок исковой давности, и настаивал, что 30-ти дневный срок, подлежащий применению в данном споре, истцом пропущен. В подтверждение указанного довода сослался на позицию, отраженную в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14.

По мнению комитета, истец необоснованно заявляет требования об обязательном применении коэффициента 0,5 согласно Постановлению Правительства РО № 262 от 04.04.2022, поскольку указанная редакция не распространяется на Приложение № 1 к Постановлению Правительства РО от 02.03.2015 № 135.

Спорный участок предоставлен в аренду по результатам аукциона и с учетом п. 13,15 Приложения № 1 к Постановлению Правительства РО от 02.03.2015 № 135, цена арендной платы определена по результатам торгов.

Действующим законодательством не предусмотрено право требования арендатора земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, уменьшения размера арендной платы.

Также комитет указывает на недопустимость заключения эксперта по причине того, что эксперт не осматривал весь участок и не оценивал коммуникации.

ФИО4 также обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование жалобы ФИО4 указал, что он необоснованно привлечен судом в качестве соответчика.

ФИО4 договорных отношений с истцом не имел, услуг для него не оказывал, следовательно, он не мог нарушить прав истца и не мог быть привлечен в качестве ответчика.


Кроме того, апеллянт указал на то, что представленные в качестве доказательств сторонами результаты оценки составлены по состоянию на разные даты и существенно отличаются размерами арендной платы, кроме того, в них выбраны разные объекты-аналоги с использованием различных факторов.

Факт непривлечения в качестве стороны по делу второго оценщика – ФИО6, результаты оценки которого представлены истцом, ставит ФИО4 в неравное положение как специалиста перед законом и судом.

В отзывах на апелляционные жалобы ИП ФИО5 против их удовлетворения возражал, просил решение оставить без изменения.

Свои возражения истец мотивировал тем, что доводы ФИО4 об отсутствии с его стороны нарушений прав истца являются несостоятельными.

Так, спор возник из-за размера арендной платы, которая была определена на основании результатов оценки ФИО4

При этом подготовка недостоверного отчета об оценке прямым образом влияла на права и интересы истца, поскольку оценка носила обязательный характер. В данном случае только ФИО4 может выступать ответчиком по данному факту.

При этом результаты оценки ФИО6 не имели для сторон спора обязательного характера, в связи с чем последний и не был привлечен в качестве стороны по делу.

Относительно доводов комитета о пропуске истцом исковой давности истец указал, что ссылка на позицию, отраженную в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, является несостоятельной. В письме идет речь о 30-дневном сроке для подачи разногласий обязанным заключить договор оферентом, при этом в рассматриваемом же споре истец не являлся обязанным оферентом.

Также истец не согласился с доводом комитета о наличии акцепта договора путем внесения арендных платежей, поскольку указанные платежи вносились в рамках предыдущего, а не спорного договора, на что указывает размер платежей.

Кроме того, истец указал, что спорный договор заключается на основании подп. 31 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. не на торгах, о чем также указано и в решении Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2021 по делу № А53-26744/2021.

Также истец полагает действия эксперта правомерными, эксперт осмотрел участок со стороны трассы, предоставил фотоматериалы, свидетельствующие об осмотре. Коммуникации, на которые ссылается ответчик, при осмотре участка не установлены. Доказательств, подтверждающих позицию ответчика о том, что эксперт не осматривал участок, в материалы дела не представлено.

При этом отсутствие коммуникаций на осматриваемом участке также подтверждено сведениями из ЕГРН и признано самим ответчиком в одном из судебных заседаний.

В судебном заседании, проведенном с объявлением перерыва в порядке ст. 163 АПК РФ до 07.03.2023 до 09 час. 50 мин. представитель комитета и ФИО4 поддержали свои апелляционные жалобы в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

Представитель истца в судебном заседании против доводов апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзывах.


После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе суда, стороны поддержали ранее изложенные позиции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Из материалов дела следует, между комитетом и ИП ФИО7 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 3/13 от 25.01.2011, предметом которого являлось право аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:0600006:1891, площадью 62679 кв.м., находящегося по адресу: Ростовская область, Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 м на восток от пункта триангуляции «Шведов», для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участка с 10.12.2010 по 10.12.2015.

На основании Распоряжения Правительства Ростовской области от 16.04.2015 № 170 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Ростовской области» из земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:1891 образованы путем выдела земельные участки с кадастровым номером 61:01:0600006:6250, площадью 25178 кв.м. и 61:01:0600006:6249, площадью 27 292 кв. м. (спорный земельный участок). Исходный же участок сохранен в изменённых границах с площадью 10 209 кв.м., освобожден от обременения арендой и изъят для государственных нужд Ростовской области в целях строительства автомобильной дороги общего пользования регионального значения.

В связи с выделом из исходного участка двух земельных участков и изъятием исходного земельного участка для государственных нужд между Администрацией Обильненского сельского поселения Азовского района и главой КФХ ФИО7 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 19/1 от 08.12.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249, площадью 27 292 кв. м., расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 м на восток от пункта от пункта триангуляции «Шведов» (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участка установлен с 11.12.2015 по 10.12.2020.

Указанный договор аренды заключен на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и постановления Администрации Обильненского сельского поселения Азовского района от 08.12.2015 № 369.

09.10.2019 между главой КФХ ФИО7 и ИП ФИО5 заключен договор о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 по договору аренды земельного участка № 19/1 от 08.12.2015 перешли к ФИО5

Уступка прав по указанному договору совершена после получения согласия комитета (письмо от 08.10.2019 № 4987).

Переход прав и обязанностей арендатора спорного земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Ростовской области, регистрационная запись № 61:01:0600006:6249-61/002/2019-1 от 22.10.2019.


После истечения срока аренды земельный участок продолжал находиться в пользовании арендатора – ИП ФИО5

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2021 по делу № А53-26744/2021 суд обязал комитет на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить ИП ФИО5 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249.

Во исполнение указанного решения комитет передал ИП ФИО5 проект договора аренды земельного участка № 1/11 от 01.04.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249.

Согласно пунктам 3.1,3.4, приложения № 1 договора размер арендной платы в год за участок установлен в соответствии с отчетом от 21.03.2022 № 38/03/2022 об оценке определения рыночной стоимости права объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 и составляет 240 000 рублей в год.

В связи с тем, что указанный в договоре годовой размер арендной платы превышает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 почти в 10 раз, оценщиком применен максимальный коэффициент капитализации в размере 15%, коэффициент вариации объектов-аналогов превышает 33%, обоснования неоднородности объектов-аналогов отчёт не содержит, истец обратился к независимому оценщику ФИО6 с целью оценки стоимости годовой аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249.

В соответствии с отчетом № 005-04-22 от 28.04.2022 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 составила 51 200 руб.

Также с учетом того, что государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 не разграничена, а договор аренды на новый срок в силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ заключается без проведения торгов, предприниматель полагает, что к размеру арендной платы на 2022 год подлежит применению коэффициент 0,5, установленный пунктом 4.1 постановления Правительства Ростовской области 02.03.2015 № 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" в редакции постановления Правительства Ростовской области от 04.04.2022 № 262.

ИП Глава КФХ ФИО8 обратился в комитет с заявлением о внесении изменений в проект договора от 29.04.2022 и дополнением к нему от 11.05.2022 с приложением протоколов разногласий, в которых предлагал в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ принять договор аренды земельного участка № 1/11 от 01.04.2022 в следующей редакции арендатора:

- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок с 01 апреля 2022 года по 31 декабря 2022 года составляет 19200 рублей 00 копеек из расчета годового размера арендной платы 25600 рублей 00 копеек. Годовой размер арендной платы за участок с 01 января 2023 года по 01 апреля 2032 года составляет 51200 рублей 00 копеек»;


- расчет арендной платы (приложение № 1) изложить в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы: до 31 декабря 2022 года - 25600 рублей 00 копеек; С 01 января 2023 года по 01 апреля 2032 года - 51 200 рублей 00 копеек».

Размер арендной платы определен в соответствии с отчетом № 005-04-22 от 28.04.2022 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельный участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 и пунктом 2 Постановления Правительства РО от 04.04.2022 № 262.

В том числе поквартально в 2022 году: 1 квартал - 0 руб. 2 квартал - 6 400руб. 3 квартал - 6 400 руб. 4 квартал - 6 400 руб.

Письмом от 18.05.2022 № 62.10/3261 ответчик указал на свое согласие с результатами оценочной рыночной стоимости права аренды в отчете об оценке № 38/03/2022 от 21.03.2022 и отклонил предложение истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора в данной части.

Ответчик указал, что в случае несогласия с указанной в отчете рыночной стоимостью объекта, спор подлежит рассмотрению судом согласно статье 13 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Письмом от 20.05.2022 № 62.10/3341 ответчик сослался на рекомендательный характер пункта 3 постановления Правительства Ростовской области от 04.04.2022 № 262 о принятии органами местного самоуправления муниципальных образований в Ростовской области аналогичных нормативных правовых актов в отношении установления коэффициента 0,5 и отклонил предложенную истцом редакцию спорного договора.

Поскольку стороны не достигли согласия по указанным вопросам, в целях урегулирования разногласий, возникших при заключении договора в данной части, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В пункте 1 статьи 445 ГК РФ определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.


При этом принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 421 и 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Арендная плата земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора.

Арендная плата земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора аренды либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Основания разграничения государственной собственности на земельные участки установлены частями 1-3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В связи отсутствием зарегистрированного права государственной (муниципальной) собственности на земельный участок спорный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляет орган местного самоуправления муниципального района.


Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность па которые не разграничена, установлен постановлением Правительства РО от 02.03.2015 № 135.

В соответствии с п. 6 Порядка размер ежегодной арендной платы в случае предоставления в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка, устанавливается органом местного самоуправления городского округа или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка или по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Постановлением Правительства РО от 04.04.2022 № 262 "Об особенностях расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, в 2022 году" Постановление Правительства Ростовской области 02.03.2015 № 135 дополнено пунктом 4.1, в соответствии с которым особенности определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в 2022 году устанавливаются Правительством Ростовской области.

Пунктом 2 Постановления Правительства РО от 04.04.2022 № 262 установлено, что с 1 апреля по 31 декабря 2022 г. при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, к размеру арендной платы, определенному в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, применяется коэффициент 0,5 в случаях, если договор аренды земельного участка заключен до 1 апреля 2022 г. по результатам проведения торгов либо без проведения торгов или договор аренды земельного участка заключен после 1 апреля 2022 г. без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 на новый срок в силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ заключен без проведения торгов на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2021 по делу № А53-26744/2021, таким образом, при расчете размера арендной платы за период с 01.04.2022 по 31.12.2022 подлежит применению коэффициент 0,5.

Из вышеизложенного следует, что в силу прямого указания постановления правительства РО № 262 к размеру арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 на 2022 год подлежит применению коэффициент 0,5.

Довод комитета о том, что данный коэффициент не применим, поскольку участок предоставлен в аренду по результатам аукциона и цена арендной платы определена по результатам торгов, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данная позиция противоречит материалам дела. Спорный договор заключен на основании подп. 31 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, на что также содержится ссылка в решении


Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2021 № А53-26744/2021, обязавшем комитет направить в адрес предпринимателя проект договора.

В отношении довода ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд первой инстанции обоснованно отметил следующее.

Возникшие разногласия передаются на рассмотрение суда по общему правилу - в течение шести месяцев с момента возникновения разногласий.

Особые правила установлены для случая, когда протокол разногласий получен от стороны, для которой заключение договора законодательно обязательно.

В такой ситуации ее контрагент вправе передать разногласия на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения протокола либо истечения срока для акцепта, если другой срок не установлен законодательством или не согласован сторонами.

В рассматриваемом случае заключение договора аренды обязательно для ответчика. В свою очередь, именно ответчик получил от истца извещение об акцепте на иных условиях (протокол разногласий).

Если во время рассмотрения спора одна сторона осуществляет предоставление, а другая принимает его, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено следующее.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

В соответствие пунктом 2 статьи 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Таким образом, пресекательный характер применительно к спорным правоотношениям имеет только вышеуказанный шестимесячный срок.

Данных подход к применению сроков передачи в суд преддоговорных споров подтверждается также и выводами определения Верховного Суда РФ от 20.11.2019 № 308- ЭС19-20992 по делу № А15-2067/2018.

Поскольку вышеуказанный срок истцом соблюден, оснований для отказа в удовлетворении искового заявления по приведенным ответчиком основаниям не имеется.

Одним из оснований возникновения разногласий при заключении аренды, являющимся основанием исковых требований, является несогласие истца с отчетом


№ 38/03/2022 об оценке рыночной стоимости права аренды объектов недвижимости: земельные участки с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 и 61:01:0600006:6250, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО9, не соответствующего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также определение иного размера арендной платы земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 другим отчетом об оценке, выполненным независимым частнопрактикующим оценщиком ФИО6

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика в силу статьи 75 АПК РФ является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Определением от 13.10.2022 судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость размера годовой арендной платы за пользование земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 27292 кв. м., с кадастровым номером 61:01:0600006:6249, расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480м на восток от пункта триангуляции «Шведов», на 21.05.2021 г.

2. Определить, допущено ли оценщиком ФИО9 в отчете № 38/03/2022 об оценке размера годовой арендной платы за пользование земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 27292 кв. м., с кадастровым номером 61:01:0600006:6249, расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480м на восток от пункта триангуляции «Шведов», нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итогового размера годовой арендной платы, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на размер годовой арендной платы, допускались ли ошибки при выполнении математических


действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

При определении даты оценки судом принято во внимание, что величина рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным с кадастровым номером 61:01:0600006:6249 должна была определяться комитетом на дату в пределах месячного срока с даты подачи истцом заявления о заключении договора аренды на новый срок, т.е. не позднее 21.05.2021, однако не была определена комитетом по причине принятия решения об отказе в заключение договора, признанного решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2021 по делу № А53-26744/2021 незаконным.

Проведение экспертизы было поручено экспертам ФИО10 и ФИО11 экспертного учреждения ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

13.10.2022 в суд поступило заключение эксперта ФИО10 от 10.10.2022 № 100-454-22. При этом эксперт ФИО11 не принимал участие в проведении экспертного исследования. Согласно заключению эксперт пришел к следующим выводам.

По первому вопросу - рыночная стоимость размера годовой арендной платы за пользование земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 27 292 кв.м., с кадастровым номером 61:01:0600006:6249, расположенного по адресу: Ростовская обл., Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 м на восток от пункта триангуляции «Шведов», по состоянию на 21.05.2021, составляет 68 517 рублей.

По второму вопросу - отчет № 38/03/2022 имеет ошибки, изложенные в структурированной форме в исследовательской части заключения, а, следовательно:

- не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- не соответствует требованиям действующих ФСО №№ 1,2,3,7.

В заключении подробно описаны допущенные оценщиком ошибки при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Оценщик нарушил принципы обоснованности и проверяемости, в силу чего выводы о величине размера годовой арендной платы, определенной им, являются необоснованными.

С выводами эксперта не согласились ответчики.

По мнению комитета, экспертом фактический осмотр земельного участка не производился, в экспертном заключении не отражены имеющиеся коммуникации, при выборе объектов аналогов экспертом не учтено местоположение земельного участка.

В судебном заседании суда первой инстанции 22.11.2022 по ходатайству ответчика проводившим экспертизу экспертом ФИО10 даны пояснения о том, что осмотр спорного участка произведен им лично, весь периметр участка эксперт не объезжал, участок осмотрел с трассы, однако данное обстоятельство не повлияло на репрезентативность материалов, которые экспертом были собраны при производстве экспертизы.

Коммуникации на спорном земельном участке отсутствуют.


В части доводов о местоположении участка при выборе объектов аналогов экспертом указано, что местоположение земельного участка сельскохозяйственного назначения для Азовского района, который является экономически развитым, удаленность от города Ростова-на-Дону не имеет такого значения как для земель промышленности, другого коммерческого назначения.

На основе анализа рынка, выявлены земельные участки, наиболее сопоставимые с рассматриваемым объектом, рассмотренные объекты-аналоги имеют различные характеристики, которые проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости.

Представленное заключение не имеет для арбитражного суда, рассматривающего дело, заранее установленной силы и подлежит оценке наравне со всеми иными доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности.

Представленное суду заключение от 13.10.2022 № 1000-454-22 подписано экспертом ФИО10, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Профессиональная подготовка и квалификация эксперта подтверждены приложенными к заключениям документами об образовании.

Ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Проведение осмотра отражено на странице 3 заключения, представлены фотоматериалы спорного земельного участка.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям земельного законодательства.

Само по себе несогласие с результатами экспертного исследования не могут свидетельствовать о его порочности.

С учетом установленного заключение экспертов от 24.02.2021 № 2020 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Доводы апелляционной жалобы о порочности заключения судебной экспертизы повторяют доводы, которым дана оценка судом первой инстанции.

Имеющееся в деле заключение эксперта оценивается апелляционным судом как полное, всестороннее, выполненное с учетом поставленных перед экспертами вопросов. Выводы, содержащиеся в заключении, даны специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта, полноте проведенных исследований и однозначности сделанных выводов на поставленные вопросы о наличии и причинах выявленных ими недостатков не имеется.


Доказательств, достоверно опровергающих выводы судебной экспертизы, в дело не представлено.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что выполненная ответчиком ФИО4 оценка спорного имущества не соответствует достоверной величине рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком.

По вопросу наличия на спорном земельном участке коммуникаций суд отметил следующее.

В материалы дела приобщены письма отдела архитектуры и градостроительства Администрации Азовского района Ростовской области от 17.11.2020 № 1672, от 20.01.2021 № 104, содержащие сведения о том, что спорный земельный участок относится к функциональной зоне СХ-1 и находился в пределах охранных зон трубопровода "Лисичанск-Тихорецк И", ВОЛИ на участке Тихорецк - ФИО12 «Лисичанск - Тихорецк», ВОЛС "Волоконно-оптическая линия связи" по трассе "г. Ростов-на-Дону - г. Тихорецк" ОАО "ВымпелКом", объекта: линейное сооружение «Тихорецк - Лисичанск» на территории Азовского района Ростовской области и в охотничьем угодье "Кулешовское", а также пересекает место врезки в существующий газопровод среднего давления ПКО НСПС 219/325 (ГРС п. Овощной).

Указанное свидетельствует о наличии магистральных линий, которые налагают на земельный участок обременения своими охранными зонами.

Данные обстоятельства также подтверждаются выпиской из ЕГРН от 28.04.2022 в отношении земельного участка с перечнем координат частей участка, находящихся в зонах указанных ограничений, перечнем ограничений и их визуализацией.

При этом, в материалы дела не представлено доказательств наличия на спорном земельном участке каких-либо объектов, свидетельствующих о подключении данного участка к различного рода коммуникациям.

Доводы ответчика, в соответствии с которыми ответчик полагает договор № 1/11 от 01.04.2022 заключенным на условиях первоначальной оферты ввиду внесения истцом платы за аренды по договору № 19/1 от 08.12.2015 опровергаются материалами настоящего спора об урегулировании разногласий при заключении договора аренды, а потому был правомерно отклонен.

На основании изложенного, требования истца судом признаны правомерными и удовлетворены в полном объеме.

Апелляционный суд полагает, что привлечение ФИО4 в качестве ответчика является обоснованным.

Указывая на отсутствие между ФИО4 и истцом договорных и материально-правовых отношений, ответчик не принял во внимание, что фактически действия ФИО4 (подготовка им недостоверного отчета) привели к преддоговорному спору между истцом и комитетом, т.е. именно указанный отчет напрямую повлиял на права истца, поскольку для истца указанный отчет носит обязательный характер.

При этом отчет об оценке, подготовленный ФИО6, не являлся обязательным для сторон договора, в связи с чем ФИО6 не мог быть привлечен в качестве стороны по делу.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд первой инстанции правильно определил


спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2022 по делу № А53-23260/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи Н.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов