Решение от 8 февраля 2026 г. АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-65608/2024
09 февраля 2026года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2026 года

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2026 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи А.В. Михеевой, при ведении протокола до перерыва в судебном заседании – помощником судьи Н.С. Джумаян, после перерыва – секретарем К.А. Киреевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А60-65608/2024 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тавер» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Государственному казенному учреждению Свердловской области «Фонд имущества Свердловской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «Стигва», ООО «Радуга», ИП ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» (ИНН: <***>)

об определении рыночной стоимости изъятого объекта незавершенного строительства, подлежащего продаже с публичных торгов

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 11.11.2024 (до и после перерыва в судебном заседании), ФИО3, представитель по доверенности от 12.11.2025 (после перерыва в судебном заседании),

от ответчика: Министерства по управлению государственным имуществом – ФИО4, представитель по доверенности от 02.09.2025 (до и после перерыва), от Фонда – ФИО5, представитель по доверенности от 10.09.2025 (до и после перерыва в судебном заседании),

от третьих лиц: от ООО «Метрикс» - ФИО6, представитель по доверенности от 12.01.2026 (до и после перерыва в судебном заседании), от

ООО «Стигва» - ФИО7, представитель по доверенности от 01.11.2025 (до и после перерыва в судебном заседании).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «Тавер» обратилось в суд с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Государственному казенному учреждению Свердловской области «Фонд имущества Свердловской области» с требованием об определении рыночной стоимости изъятого объекта незавершенного строительства, подлежащего продаже с публичных торгов.

В материалы дела путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» 04.12.2024 от ГКУ Свердловской области «Фонд имущества Свердловской области» поступил отзыв.

В материалы дела путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» от ООО «Стигва» поступило заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В материалы дела путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» 11.12.2024 от истца поступили пояснения.

Документы судом приобщены к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд полагает необходимым привлечь к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Стигва», ООО «Радуга», ИП ФИО1

Определением от 11.12.2024 суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

В материалы дела путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» 23.01.2025 от истца поступили пояснения к иску.

В материалы дела путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» 24.01.2025 от третьего лица ООО «Стигва» поступил отзыв.

Документы судом приобщены к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» от истца поступили дополнительные документы, а также письменные пояснения.


С учетом мнения сторон суд возобновил производство по делу.

В материалы дела путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. По смыслу указанной процессуальной нормы назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Отказывая в удовлетворении ходатайства, суд исходит из того, что несогласие истца с выводами, изложенными в экспертном заключении, само по себе не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения и не влечет необходимости назначения повторной экспертизы.

Судом установлено, что экспертом даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования; экспертное заключение отвечает принципу относимости и допустимости, его недостоверность не доказана, достаточных оснований усомниться в выводах эксперта не имеется; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании, состоявшемся 13.01.2026, объявлен перерыв до 27.01.2026.

В материалы дела путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» от третьего лица ООО «Метрикс» поступили письменные пояснения.

В материалы дела путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» от третьего лица ООО «Стигва» поступили возражения на ходатайство истца.

В материалы дела путем электронной подачи документов через систему «Мой Арбитр» от ответчика поступили письменные объяснения.

Документы судом приобщены к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда, произведена замена лица ведущего протокол на секретаря судебного заседания К.А. Кирееву.

В материалы дела от истца поступило ходатайство о назначении экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

Рассмотрев материалы дела, суд не находит оснований для назначения судебной экспертизы, а несогласие истца с выводами, изложенными в экспертном заключении имеющемся в материалах дела, само по себе не свидетельствует о необходимости назначения экспертизы.

Представителем истца заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просит определить начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:41:0000000:82761, в размере его рыночной стоимости – 6 858 581руб. 00 коп. Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ООО «Тавер» (истец) является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82761, площадью 340,2 кв. метра, расположенного по адресу: <...>.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.04.2024, принятым в рамках дела № А60-2875/2024 у общества с ограниченной ответственностью «Тавер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82761, расположенный по адресу: <...> а, путем продажи с публичных торгов.

На сайте https://torgi.gov.ru/ опубликовано извещение № 21000017410000000537, лот № 1 о проведении аукциона по продаже указанного объекта незавершенного строительства.


Согласно тексту извещения о проведении торгов (пункт 2.5.) начальная продажная стоимости объекта незавершенного строительства составляет всего 2 584 000 руб. 00 коп.

Истец, не согласившись с начальной продажной стоимостью объекта недвижимости, обратился в суд с настоящим исковым заявлением об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в размере 6 858 581 руб. (согласно уточненным требованиям).

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд, пришел к следующим выводам.

Статьей 239.1 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта; определение правовой судьбы объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, по истечении срока договора аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации, в частности Правилами N 1299.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 11.10.2024 года Фондом имущества на основании поручения Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 18.09.2024 № 17-01-24/28579, а также на основании Решения Арбитражного суда Свердловской области от 11.07.2024 по делу № А60-2875/2024 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила) опубликовано извещение о проведении публичных торгов в форме аукциона, открытого по составу участников по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82761, расположенного по адресу: <...> (далее - Аукцион) (торги № 21000017410000000537 на


официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - https://torgi/gov/ru).

Начальная (минимальная) цена предмета аукциона (определена на основании оценки рыночной стоимости) - 2 584 000,00 (два миллиона пятьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек.

«Шаг аукциона» устанавливается в пределах 1 процента начальной цены предмета аукциона и составляет - 25 840,00 (двадцать пять тысяч восемьсот сорок) рублей 00 копеек.

Сумма задатка - 2 584 000,00 (два миллиона пятьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Срок подачи заявок для участия в аукционе - с 14.10.2024 по 15.11.2024 в рабочие дни с 10 час. 00 мин. до 12 час. 00 мин. и с 13 час. 00 мин. до 16 час. 00 мин.

Дата, место и время рассмотрения заявок на участие в аукционе -18.11.2024 в 10 час. 00 мин. по адресу: <...> (центральный вход, первый этаж, зал торгов).

По результатам рассмотрения заявок составлен протокол рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе от 18.11.2024 № 242. Подано три заявки. В соответствии с данным протоколом все заявители допущены к участию в аукционе.

На основании Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» по результатам аукциона в электронной форме между ООО «Группа компаний «Метрике» и Фондом имущества заключен государственный контракт от 20.08.2024 № 0362200027324000012 (идентификационный код закупки 242665800860266700100100070016831244) на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Таким образом, начальная (минимальная) цена предмета аукциона в размере 2 584 000 руб. 00 коп., определена на основании оценки рыночной стоимости.

Истец, обращаясь с настоящим исковым заявлением, ссылается на то, что начальная продажная цена объекта занижена не менее, чем в три раза, а именно: согласно тексту извещения о проведении торгов (п. 2.5) начальная продажная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 2 584 000, 00 руб.

Согласно данных государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства на октябрь 2023 года - 6 925 234, 35 руб., по состоянию на 2024 - 8 479 479, 79 руб.


В подтверждение заявленных доводов истец представил в материалы дела отчет № О102.25ДС от 21.02.2025, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, округленно составляет 6 858 581 руб. 00 коп.

Таким образом, фактически между сторонами возник спор относительно определения начальной продажной стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, что при рассмотрении настоящего спора, отчет об оценке № 487 составлен 04.10.2024г., а соответственно шесть месяцев с даты его составления окончились 04.04.2025г., с учетом изложенного исходя из положений ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» отчет об оценке № 487 к моменту разрешения спора не может использоваться для целей определения начальной цены предмета аукциона и (или) совершения сделки.

Истцом не заявлено требование о признании отчета об оценке № 487 недостоверным, вместе с тем, участники судебного разбирательства в ходе рассмотрения дела выразили позицию о том, что исследование отчета об оценке № 487 для целей разрешения спора не требуется с учетом истечения, установленного законом шестимесячного срока действия результатов оценки.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяются нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи


проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

На основании определения от 14.07.2025, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ" ФИО8; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1). Какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:41:0000000:82761, площадью 340,2 кв. метра по состоянию на дату проведения судебной экспертизы?

Согласно заключению № 300-25/Э от 03.09.2025, эксперт пришел к следующему выводу: рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:41:0000000:82761, площадью 340,2 кв. метра по состоянию на 02.09.2025 округленно составляет 2620 841 руб. 00 коп.

В силу пункта 1 статьи 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Доказательств того, что выводы судебных экспертов являются ошибочными, не отвечают критерию научной обоснованности, а само заключение содержит противоречивые выводы, исключающие друг друга либо ставящие под сомнение обоснованность всего заключения в целом, в ходе рассмотрения дела не добыто.


Рецензию № 95/25 ООО «Группа компаний «КО-Инвест» на заключение эксперта № 300-25/Э от 03.09.2025, представленную истцом суд не принимает в качестве доказательства по делу, поскольку не отвечает признакам относимости и допустимости доказательств.

Лица, проводившие исследование, в качестве эксперта судом не привлекалось, об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации не предупреждалось. Специалист, учреждение, где он работает, его квалификация и наличие возможной заинтересованности при составлении рецензии, судом не выяснялись, рецензия проводилась на основании фотографий, без изучения документов, осмотра. Истец для составления указанной рецензии не приглашался, то есть указанное доказательство имеет односторонний характер и не подтверждается иными доказательствами по делу.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Как указывалось выше, несогласие истца с выводами судебной экспертизы само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения, оснований не доверять выводам экспертов не имеется.

По смыслу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Суд считает, что все вышеуказанные требования соблюдены, в том числе эксперт обладает соответствующим образованием и квалификацией, экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий, отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности. В экспертизе даны ответы на вопросы, поставленные судом при назначении


судебной экспертизы, а сделанный экспертом вывод является ясным, аргументированным.

Истец, возражая относительно представленного экспертного заключения, ссылается на то, что фактически итоговая величина рыночной стоимости была искусственно занижена экспертом путем указания произвольной величины физического износа (более 50%).

Вместе с тем, в силу ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа».

В силу положений ст. 14 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Оценщик имеет право: «применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки».

Таким образом, тем выбор методики определения физического износа является правом эксперта, в пределах своей компетенции, а несогласие истца в указанной части не свидетельствует о наличии нарушений при проведении экспертизы.

Кроме того, как следует из заключения, износ определен по результатам осмотра и на основании документов в материалах дела. Общее состояние конструкций здания оценивается как работоспособное. По таблице 8 величина физического износа принята в размере 50,5%, то есть конструкции пригодны для эксплуатации при условии ремонта в связи с длительным периодом простоя без выполнения полного объема работ по консервации (стр.41-43 экспертизы).

Принимая во внимание цель оценки - определение рыночной стоимости объекта – ссылка в заключении на методику, утвержденную Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР № 404, не свидетельствует о необоснованном занижении его рыночной стоимости, тем более, что физическое состояние здания является одним из основных ценообразующих факторов.

Таким образом, доводы истца в части того, что методика, утвержденная Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР № 404, использованная экспертом, утратила силу в связи с изданием Приказа Минстроя России от 19.12.2024 N 883/ПР, не свидетельствуют о наличии противоречивых выводов, исключающих друг друга либо ставящие под сомнение обоснованность всего заключения в целом.


Доводы истца относительно неверного описания состояния фундамента (категории технического состояния), со ссылкой на представленную рецензии № 95/25 ООО «Группа компаний «КО-Инвест», судом не могут быть приняты во внимание, ввиду того, что из экспертного заключения следует, что при проведении исследования, эксперт руководствовался, в том числе и Разделом проектной документации ПЗ13/37-23-ПЗ (стр.3,5), в котором указано на то, что и грунты-основания находятся в ограниченно-работоспособном состоянии.

Представленное истцом заключение по результатам обследования строительных конструкций фундаментов строящегося двухэтажного здания № 13/37-25-ОБ, составленное ООО «Проектная мастерская «Вектор», относительно износа здания, судом не может быть принято в качестве относимого и допустимого доказательства, а кроме того, опровергающим выводы эксперта.

Экспертом при производстве экспертизы учтены все документы, представленные в материалы дела сторонами, а представление новых документов после проведения экспертизы, а также заключений специалистов не может свидетельствовать о наличии пороков в представленном экспертном заключении.

Истцом до проведения экспертизы не представлялись какие-либо документы (сметы для определения физического износа), которые, по его мнению, могли или должны были быть использованы при проведении экспертизы. Представление таких документов после проведения экспертизы не может являться основанием для назначения повторной экспертизы.

Доводы истца о неверном описании состояния фундамента (категории технического состояния). Указанный довод истца содержится в Рецензии № 95/25 (без даты) ООО «Группа компаний «КО-Инвест», вместе с тем, указанный довод построен на выводах, содержащихся в Заключении ООО «ПМ «Вектор» № 43/05-23-ОБ (без даты), которое составлено «07.2023» г., тогда как выводы эксперта сделаны на основании оценки состояния объекта исследования на дату проведения экспертизы – 14.08.2025 г. (с учетом проведенного осмотра):

Эксперт приходит к выводу, что исходя из состояния фундаментов, наблюдаемых на момент осмотра при наличии массового выпадения раствора из швов, замещении блока наборной плиткой не установленной марки, отсутствии гидроизоляции, массовых повреждениях блоков (отколы, выветривание) категорию технического состояния фундамента следует считать ограниченно работоспособной.

Кроме этого, в Разделе проектной документации ПЗ13/37-23-ПЗ (стр.5) указано, что и грунты-основания находятся в ограниченно-работоспособном состоянии.

Следовательно, довод рецензента несостоятельный.

При указанных обстоятельствах, заключение эксперта признано судом соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального


кодекса Российской Федерации, подробным, мотивированным, обоснованным, выполненным экспертом надлежащей квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не вызывающим сомнения, в связи с чем, принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

Также суд принимает во внимание и возражения ответчиков и третьих лиц, что из представленных в материалы дела фотоматериалов, которые содержатся в Отчете № 487, Заключении эксперта № 300-25/Э усматриваются очевидные и множественные повреждения/разрушения (в том числе у основания фундамента). Истцом какие-либо возражения или объяснения в указанной части не представлены, а в заключения № 13/37-25-ОБ (без даты) полностью отсутствует упоминание наличия иных повреждений объекта незавершенного строительства.

Представленные в материалы дела, документы локальный сметный расчет (смета) № 02-01-01» (без даты) и «Затраты на утилизацию строительного мусора и отходов» (без номера и даты), которые составлены ООО «ПМ Вектор»; Локальный сметный расчет № 1 (без даты) и документ поименованный «СР-2 Затраты на утилизацию строительного мусора и отходов» (без даты), которые составлены ООО «СМР Гарант».

Истец указывает, что стоимость, указанная в данных документах, может быть использована при расчетах физического износа объекта оценки при проведении повторной экспертизы.

Вместе с тем, указанные документы не опровергают стоимость установленную судебным экспертом, более того, представлены после проведения судебной экспертизы.

Определение стоимости затрат в данных документах основано на выводах ООО «ПМ Вектор» о том, что для восстановления объекта требуется лишь «частичная перекладка, в количестве 13 шт./4 %, верхнего ряда блоков ФБС на цементно-песчаный раствор».

Между тем судом приняты во внимание возражения участников судебного разбирательства относительно того, что из представленных в материалы дела фотоматериалов, которые содержатся в Отчете № 487, Заключении эксперта № 300-25/Э усматриваются очевидные и множественные повреждения/разрушения (в том числе у основания фундамента). Истцом какие-либо возражения или объяснения в указанной части не представлены, а в Заключения № 13/37-25-ОБ (без даты) полностью отсутствует упоминание наличия иных повреждений объекта незавершенного строительства.

Третье лицо - ООО «Группа компаний «Метрикс» указало, что в представленных истцом документах (сметах) использованы ФЕР (федеральные единичные расценки) и ГЭСН (государственные элементные сметные нормы) редакций 2019–2023 годов без пересчета на текущий уровень цен.

Также суд принимает во внимание, что исходя из положений Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» эксперт-


оценщик вправе самостоятельно применять методы проведения оценки (в том числе методы определения физического износа) на основе своего профессионального суждения. С учетом этого предоставление истцом данных документов не свидетельствует о том, что иной эксперт-оценщик (в случае назначения повторной экспертизы) обязан будет учитывать данные документы и использовать иную методологию определения физического износа, отличную от той, которая была использована экспертом ФИО8 в заключении эксперта № 300-25/Э от 03.09.2025 г.

Несогласие истца с размером стоимости, установленным судебным экспертом в рамках настоящего дела, не является основанием для проведения повторной или новой экспертизы.

Фактически между заключениями экспертов (представленной ответчиками и по результат судебной экспертизы) статистическая оценочная погрешность составляет менее 3%.

Более того, суд принимает и во внимание то обстоятельство, что конечная цена будет определяться путем проведения торгов, посредством конкурентного состязания между участниками рынка как такового.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что с момента проведения оценки рыночной стоимости объекта (заключение № 487 от 04.10.2024 г., подготовленного ООО «Группа компаний «Метрикс») до проведения судебной экспертизы в сентябре 2025 года прошло более 6 месяцев, с целью соблюдения определенности в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, способствования процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц, учитывая в том числе, что торги приостановлены уже более года, суд приходит к выводу о необходимости определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации путем продажи с публичных торгов в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в сумме 2 620 841руб., в связи с чем, исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Относительно расходов по оплате государственной пошлины и расходов на судебную экспертизу, суд считает необходимым отнести данные расходы на истца.

При этом суд учитывает то обстоятельство, что фактически разница определенная на основании оценки и цена установленная в рамках судебной экспертизы составляет менее трех процентов, что находиться в пределах допустимой погрешности, учитывая, что установление начальной цены связано в том числе, с тем, что срок оценки истек, и установление рыночной стоимости способствует процессуальной экономии, принимая во внимание процессуальное поведение истца, расходы по оплате судебных расходов подлежат отнесению на истца.


Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Определить начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:41:0000000:82761, в размере его рыночной стоимости – 2 620 841руб.

3. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после


вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья А.В. Михеева