Решение от 29 июня 2025 г. по делу № А40-81610/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-81610/25-94-662
г. Москва
30 июня 2025 года
Резолютивная часть решения изготовлена 26 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлена 30 июня 2025 года


Арбитражный суд в составе судьи Харламова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рустамовой М. Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 1) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФАКТОР 34" (125476, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОЕ ТУШИНО, УЛ ВАСИЛИЯ ФИО1, Д. 15, ПОМЕЩ. IV, КОМ. 1  ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.09.2018, ИНН: <***>, КПП: 773301001); 2) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС" (119454, Г.МОСКВА, УЛ. УДАЛЬЦОВА, Д. 34, ПОМЕЩ I КОМН 12ОГРН: 1167746531237, Дата присвоения ОГРН: 03.06.2016, ИНН: <***>, КПП: 772901001)

к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, Д.15 ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001,)

третье лицо – 1) ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1  ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001); 2) УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ (107078, Г.МОСКВА, ПР-Д МЯСНИЦКИЙ, Д. 4, СТР. 1 ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.09.2003, ИНН: <***>, КПП: 770101001); 3) ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, Г.МОСКВА, УЛ. ТВЕРСКАЯ, Д.13ОГРН: 1027739813507, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 771001001)

об оспаривании решения УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ  о приостановлении государственной регистрации, оформленное уведомлением от 20.12.2024 №КУВД-001/2024-62987464/1, а также решение, оформленное уведомлением от 20.03.2025 об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2024-62987464/3


при участии:

от истца (заявителя): ФИО2, по дов. от 21.03.2025г.; ФИО2, по дов. от 05.08.2024г.

от заинтересованного лица: ФИО3, по дов. от 28.01.2025;

от третьего лица: 1) ФИО4, по дов. от 27.12.2024г.; 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФАКТОР 34", ООО "АЛЬЯНС" (далее – заявители) обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленного Уведомлением от 20.12.2024 № КУВД-001/2024-62987464/1, решения, оформленного Уведомлением от 20.03.2025 об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-62987464/3.

Заявители заявленные требования поддерживают в полном объеме.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражает.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителей подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Фактор 34» является собственником нежилого помещения расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16908, общей площадью 134,9 кв. м, (ЕГРН записи №77:06:0012020:16908-77/051/2024-5 от 26.07.2024 (Собственность), с обременением в виде залога № записи: № 77:06:0012020:16908-77/051/2024-6 от 26.07.2024 (Ипотека в силу закона).

Собственником помещения ООО «Фактор 34» стало на основании Договора о купли-продажи недвижимости от 10 июня 2024 г. № 59-9622 (от 26 июня 2024 г. учетный), заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Указанное нежилое помещение ООО «Фактор 34» приобрело в собственность, реализовав свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в порядке, предусмотренном п.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

В настоящий момент указанное нежилое помещение находятся в залоге у Департамента городского имущества г. Москвы.

ООО «Фактор 34» являясь собственником вышеуказанного имущества распорядилось им путем отчуждения другому лицу, заключив Договор переуступки прав и обязанностей Покупателя.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Фактор 34» и Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» заключен Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 10 июня 2024 г. № 59-9622 (от 26 июня 2024 г. учетный) (с поручительством) от 15.11.2024.

Для отчуждения имущества, находящегося в залоге, ООО «Фактор 34» обратилось к Залогодержателю - Департаменту городского имущества г. Москвы для дачи согласия на переуступку прав по Договорам купли-продажи.

Письмом от 05.12.2024 № № ДГИ-Э-187496/24-1 Департамент городского имущества г. Москвы согласовал передачу прав и обязанностей по Договору купли-продажи недвижимости от 10 июня 2024 г. № 59-9622 (от 26 июня 2024 г. учетный).

Стороны Договора (Истцы), подали необходимые документы на государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество электронно через личный кабинет на сайте Росреестра.

Уведомлением от 20.12.2024 о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2024-62987464/1, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, принял решение о приостановлении государственной регистрации, поскольку, по их мнению, государственная регистрация перехода права нарушает порядок, предусмотренный законом о приватизации государственного и муниципального имущества, и является муниципальной преференцией.

Уведомлением от 20.03.2025 Ответчиком в адрес Истца было направлено Уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-62987464/3 ввиду не устранения причин, послуживших приостановлению государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Заявители не согласившись с уведомлениями Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации права собственности обратились в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ст. 1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Частью 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При этом перечень оснований, наличие которых необходимо для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен ст. 14 указанного Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Как следует из пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно п. 1,2 ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Закон о приватизации государственного и муниципального имущества не распространяется на правоотношения, связанные с имуществом, находящимся в частной собственности.

Согласно п. 7 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Переуступка прав по договору не содержит в себе правоотношений по передаче преимущественного права на выкуп, что запрещено законом. Преимущественное право выкупа уже реализовано.

Возникшие после подписания договора купли-продажи муниципального имущества, правоотношения носят характер распоряжения собственником своим имуществом, находящемся в частной собственности с обременением в виде залога в пользу г. Москвы.

Таким образом, в рамках рассматриваемого Договора уступается не преимущественное право на выкуп, а права и обязанности Покупателя по Договору купли-продажи недвижимости.

То есть, переуступается право не аренды, а собственности на помещение.

В силу ст.1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно ст. 1 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Исходя из вышеназванных норм, сложившиеся между Сторонами правоотношения не подпадают под регулирование Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», так как Объектом правоотношений является не муниципальное имущество, а имущество, находящееся в частной собственности.

Следовательно, решения государственного регистратора ФСГРК Управления Росреестра по Москве является незаконным, так как основано на доводе о том, что к спорным правоотношениям применяется запрет, установленный п. 7 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, тогда как данный закон не регулирует правоотношения, возникающие в связи с отчуждением имущества, находящегося в частной собственности.

Департаментом городского имущества г. Москвы также проведена правовая экспертиза представленных документов, в результате которой Департамент, на основании ст. 392.3 ГК РФ заключил, что передача прав не нарушает норм действующего законодательства и дал свое согласие, как Залогодержатель, на передачу прав по Договорам купли-продажи недвижимости.

Заключение и государственная регистрация Договоров передачи не нарушает действующего законодательства, кроме того, Департамент городского имущества г. Москвы дал свое согласие на передачу прав и обязанностей по Договору купли-продажи недвижимого имущества.

В представленном на государственную регистрацию Договоре не идет речь о передаче преимущественного права выкупа, в нем идет речь о передаче прав и обязанностей полномочий собственника в Договоре купли-продажи, то есть преимущественное право реализовано, после чего собственник имущества распоряжается им по своему усмотрению, в настоящем случае путем уступки прав с согласия Залогодержателя.

ООО «Фактор 34» вправе передать свои права и обязанности другому лицу, так как данное Общество уже реализовало свое преимущественное право выкупа, после чего распорядилось своими правами собственника передав права и обязанности по Договору с согласия залогодержателя - Департамента городского имущества г. Москвы.

Указанная правовая позиция содержится также в разъяснениях, данных в Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 9 декабря 2011 г. N Д05-3603, в котором указано, что, В соответствии с ч. 7 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается. Указанное требование исходит из смысла Федерального закона N 159-ФЗ, который предусматривает адресную направленность предоставления преимущественного права исключительно арендатору отчуждаемого имущества и пресекает возможную спекуляцию субъектами малого и среднего предпринимательства своим преимущественным правом. В случае если между арендатором и органом государственной или муниципальной власти заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, считаем, что с момента заключения указанного договора купли-продажи стороны должны руководствоваться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, Заявителем при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и представлены все необходимые документы для проведения регистрационных действий.

Заинтересованное лицо не доказало наличие обстоятельств, которые могли бы служить основанием для вывода о законности и обоснованности оспариваемого решения.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Суд также полагает необходимым в порядке п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "ФАКТОР 34" и ООО "АЛЬЯНС" в установленном законом порядке.

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и ст. 333.40 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 51, 64-68, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о приостановлении государственной регистрации, оформленное Уведомлением от 20.12.2024 № КУВД-001/2024-62987464/1, а также решение, оформленное Уведомлением от 20.03.2025 об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-62987464/3.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "ФАКТОР 34" и ООО "АЛЬЯНС" в установленном законом порядке.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в пользу ООО "АЛЬЯНС" расходы по уплате госпошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

А.О. Харламов