Решение от 2 февраля 2024 г. по делу № А76-23909/2023

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-23909/2023
02 февраля 2024 г.
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 02 февраля 2024 г.


Судья Арбитражного суда Челябинской области Малыхина В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального образования «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска», г. Снежинск, Челябинская область, к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий «Сунгуль», г. Снежинск, Челябинская область (ОГРН <***>), о расторжении договоров аренды земельных участков,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: представитель ФИО2, паспорт, определение суда от 05.10.2023 по деду А76-4494/2017.

слушатель: ФИО3, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» (далее – истец, Комитет) 31.07.2023 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий «Сунгуль» (далее – ответчик. ООО «Санаторий «Сунгуль»), в котором просит:

1. Расторгнуть договор №51-2005 от 10.11.2005 аренды земельного участка со следующими характеристиками: земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет кадастровый номер 74:40:0403001:3, площадь 580622 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир административный корпус. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Спежинск, под территорией санатория «Сунгуль»; разрешенное использование Участка: для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости санаторно - курортного лечения и рекреационного назначения, принадлежащих ООО «Санаторий «Сунгуль» на праве собственности заключенный между Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и обществом с ограниченной ответственностью «Санаторий «Сунгуль».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Санаторий «Сунгуль». в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу решения арбитражного суда освободить земельный участок с кадастровым номером 74:40:0403001:3 площадью 580 622 кв.м, от ограждения.

В случае неисполнения в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу обществом с ограниченной ответственностью «Санаторий «Сунгуль» обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером 74:40:0403001:3 от ограждения взыскивать с общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Сунгуль» в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5000 руб. в день, начиная с тридцать первого дня с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу по день исполнения судебного решения.

2. Расторгнуть договор аренды № 72-2011 от 05.08.2011 земельного участка со следующими характеристиками: земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет кадастровый номер 74:40:0403001:1, площадь 11823,73 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Снежинск; разрешенное использование Участка: для строительства газопровода и котельной, заключенный между Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и обществом с ограниченной ответственностью «Санаторий «Сунгуль».

3. Расторгнуть договор аренды № 104-99 от 06.07.1999 земельного участка со следующими характеристиками: земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет кадастровый номер 74:40:0403001:2, площадь 2 500 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориеигира: Челябинская область, г. Снежинск; разрешенное использование Участка: для строительства скважины№ 92506, заключенный между Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и обществом с ограниченной ответственностью «Санаторий «Сунгуль».

Определением от 07.08.2023 дело принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением от 30.11.2023 судебное заседание назначено на 15.01.2024.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялись перерывы с 15.01.2024 по 17.01.2024, с 17.01.2024 по 19.01.2024. Сведения об объявленных перерывах были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

В обоснование заявленных исковых требований, истец со ссылкой на ст.ст. 309, 310, 450, 452, 619, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указал, что у ответчика имеется задолженности более двух периодов подряд, в связи с чем просит расторгнуть договоры аренды земельных участков, заключённых с Ответчиком: № 51-2005 от 10.11.2005 г., № 72-2011 от 05.08.2011 г., № 104-99 от 06.07.1999 г.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик не согласен с заявленными требованиями в связи со следующими обстоятельствами. В настоящее время в деле о банкротстве Ответчика (А76-4494/2017) рассматривается ходатайство конкурсного управляющего об утверждении порядка продаж и начальной цены продажи имущества Ответчика. Указанное ходатайство заявлено в виду наличия разногласий с кредиторами Ответчика. Так, по мнению кредитора ООО «Уралтехноцентр» при оценке имущества Ответчика, выставляемого на продажу, и определении начальной цены имущества (зданий и сооружений) необоснованно не отражена стоимость права аренды земельных участков. Учитывая тот факт, что передача права аренды на земельный участок другому лицу в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, не требует согласия арендодателя или иного лица, нет никаких препятствий для включения данного права в конкурсную массу. Исходя из того, что площадь земельного участка составляет 58 га очевидно, что указанное имущество повышает ликвидность и стоимость имущества Ответчика.

Истец представил возражения по доводам отзыва.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Снежинска Челябинской области от 10.11.2005 № 1252 «О предоставлении в аренду земельного участка» между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Санаторий «Сунгуль» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 51-2005 от 10.11.2005 (л.д. 18-21), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 74:40:0403001:0003, расположенный по адресу: Челябинская область, город Снежинск, под территорией санатория «Сунгуль» (далее - участок), для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости рекреационного назначения, принадлежащих ООО «Санаторий «Сунгуль» на праве собственности, и организации отдыха и туризма, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 580 621,82 кв.м.

Договор зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, что подтверждается отметкой на Договоре от 03.04.2006 №74-74-40/005/2006-150.

Согласно выписке из ЕГРН на Участке расположены объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за Ответчиком:

1) нежилое здание площадью 886,4 кв.м. с кадастровым номером 74:40:0403001:371, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, город Снежинск, территория ООО «Санаторий «Березки». Согласно пунктам 1 и 2 раздела 2 выписки из ЕГРН от 04.10.2019 №74/001/019/2019-55936 на указанный объект недвижимости с 09.12.2015 зарегистрировано право собственности Ответчика;

2) объект незавершенного строительства площадью 436,9 кв.м. с кадастровым номером 74:40:0403001:378, расположенный по адресу: Челябинская область, город Снежинск, санаторий «Сунгуль», сооружение 1. Согласно выписки из ЕГРН на указанный объект недвижимости с 07.04.2009 зарегистрировано право собственности Ответчика;

3) нежилое здание площадью 5101,6 кв.м с кадастровым номером 74:40:0403001:228, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, санаторий «Березки». Согласно выписки из ЕГРН на указанный объект недвижимости с 16.06.2006 зарегистрировано право собственности Ответчика.

Кроме этого согласно кадастровому плану территории, а также в ходе проведенной органом муниципального контроля проверки юридического лица установлено, что на земельном участке располагаются объекты, поставленные на государственный кадастровый учет в качестве объектов недвижимого имущества, права на которые за Ответчиком в ЕГРН не зарегистрированы, но являются ранее возникшими:

- нежилое здание - галерея, площадью 161,6 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:244, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - столовая, площадью 931,7 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:203, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - овощехранилище, площадью 299,1 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:242, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - ангар (склад), площадью 230,3 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:235, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - станция перекачки, площадью 135,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:261, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - ТП Б-1, площадью 25,1 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:236, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - котельная, площадью 748,9 кв.м., кадастровый № 74:40:0403001:237, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - станция биологической очистки, площадью 164 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:233, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - дизельная, площадью 81,8 кв.м, кадастровый№ 74:40:0403001:263. расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.),санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - кафе, площадью 290 кв.м, кадастровый№ 74:40:0403001:210, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.),санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - водопроводная насосная станция, площадью 66,2 кв.м,кадастровый № 74:40:0403001:262, расположенное по адресу: Челябинская (обл),Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - клуб, площадью 388,4 кв.м, кадастровый№ 74:40:0403001:204, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.),санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - теплица, площадью 112,7 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:234, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - проходная, площадью 9 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:202, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - водонапорная башня, площадью 5,6 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:215, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - гараж на 3 а/машины, площадью 370,1 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:201, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - скважина №50, площадью 31,4 кв.м, кадастровый№ 74:40:0403001:226, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.),санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - скважина (деревянные), площадью 12,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:225, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - скважина (кирпичная), площадью 13,3 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:214, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №1, площадью 31.3 кв.м., кадастровый № 74:40:0403001:254, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №2, площадью 20,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:264, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

-нежилое здание - домик №3, площадью 58,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:230, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №5, площадью 29,2 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:238. расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №6, площадью 23 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:217, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №7, площадью 41.1 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:218, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №7а, площадью 10,2 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:245, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №9, площадью 29,7 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:219, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №10, площадью 13,9 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:265. расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №11, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:246, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №12, площадью 10,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:247. расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №13, площадью 23,4 кв.м., кадастровый № 74:40:0403001:248, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №14, площадью 9,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:255, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №15, площадью 23,4 кв.м., кадастровый № 74:40:0403001:211, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №16, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:256. расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №18, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:212, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №19, площадью 21,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:249, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №21, площадью 23.4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:220. расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №22, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:239. расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №23, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:240, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №24, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:257. расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №27, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:241, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №28, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:250, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №30, площадью 10,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:251, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №32, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:258, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №33, площадью 10,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:259. расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №34, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:205, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №35, площадью 10,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:231, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №36, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:221, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №39а, площадью 11,2 кв.м., кадастровый № 74:40:0403001:213, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №40, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:266, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №41, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:260, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №42, площадью 10,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:267, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №43, площадью 9,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:222, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №48, площадью 30 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:223, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.). санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №50, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:268, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание домик №51, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:206, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №53, площадью 23,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:252, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №63, площадью 10,8 кв.м. кадастровый № 74:40:0403001:232, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №84, площадью 14,7 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:253, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик №86, площадью 14,7 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:207, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- жилой дом - домик кирпичный, площадью 35,9 кв.м. кадастровый № 74:40:0403001:209, расположенный по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - домик, площадью 115,2 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:229, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - скважина №39, площадью 7,6 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:243, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - киоск, площадью 12,8 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:208. расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль»;

- нежилое здание - распределит, отмостка, площадью 16,4 кв.м, кадастровый № 74:40:0403001:224, расположенное по адресу: Челябинская (обл), Снежинск (г.), санаторий «Сунгуль».

Площадь земельного участка (580 621,82 кв.м) более чем в 90 раз превышает общую площадь объектов недвижимости для эксплуатации и обслуживания которой был предоставлен земельный участок.

В ходе проверки, проведенной в рамках муниципального земельного контроля, установлено, что территория земельного участка имеет ограждение.

В соответствии с п. 4.4.3. договора аренды № 51-2005 от 10.11.2005 земельного участка Общество обязалось своевременно уплачивать арендную плату, сроки внесения которой 15 сентября и 15 ноября каждого года. Данное обязательство Ответчиком систематически нарушалось, в результате чего за период с 01.01.2019 по 31.12.2022 образовалась задолженность, размер которой составляет 834 440 руб. 40 коп. и складывается из следующих сумм:

- 81 007 руб. 08 коп., в том числе 75 566 руб. 31 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.06.2019, а также пени в размере 5 440 руб. 77 коп. за период с 17.09.2019 по 27.11.2019 по и/л А76-51568/2019 от 23.03.2020. С 28.11.2019 продолжается начисление пени на сумму долга 75 566,31 руб. по ставке 0,1% в день до фактического исполнения обязательства;

- 86 296 руб. 72 коп.., в том числе 75 566 руб. 30 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 по 31.12.2019, а также пени в размере 10 730 руб. 42 коп. за период с 16.11.2019 по 05.04.2020 по и/л А76-6119/2020 от 14.10.2020;

- -122 946 руб. 38 коп.., в том числе 113 349 руб. 46 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.12.2020, а также пени в размере 9 596 руб. 92 коп. за период с 16.09.2020 по 19.01.2021 по и/л № А76-3656/2021 от 30.04.2021. С 20.01.2021 продолжается начисление пени на сумму долга 113 349 руб. 46 коп. по ставке 0,1% в день до фактического исполнения обязательства;

- 293 584 руб. 55 коп., в том числе 250 605 руб. 67 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, а также пени в размере 42 978 руб. 88 коп. за период с 16.09.2021 по 31.03.2022 по и/л № А76-15865/2022 от 15.08.2022;

- 250 605,67 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 и отдельно пени, начиная с 02.10.2022, за нарушение срока оплаты по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.12.2022. Указанная задолженность в настоящее время взыскивается в Арбитражном суде Челябинской области в рамках дела № А76-6577/2023.

Таким образом, по договору аренды земельного участка №51-2005 от 10.11.2005 на стороне Ответчика имеется просрочка по пяти платежам, которые относятся к текущей задолженности.

На основании постановления главы администрации Снежинского городского округа от 05.08.2011 №951 ООО «Санаторий «Сунгуль» был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0403001:1, площадью 11823,73 кв.м, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г.Снежинск, (далее -Участок). Разрешенное использование Участка: для строительства газопровода и котельной (далее - Участок).

Во исполнение указанного постановления муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице Комитета по управлению имуществом города Снежинска и Ответчиком заключен договор аренды земельного участка №72-2011 от 05.08.2011 (далее - Договор) на срок с 05.08.2011 по 05.08.2016.

Согласно выписке из ЕГРН на Участке отсутствуют данные о кадастровых номерах расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости.

Согласно акту проверки соблюдения земельного законодательства от 12.12.2008 №105 установлено, что на Участке расположено одноэтажное здание котельной. Участок используется для эксплуатации и обслуживания здания газовой котельной и (со слов работника котельной) проходящего по участку газопровода к котельной. Кроме того, наличие объекта недвижимости подтверждается спутниковым снимком Участка с кадастровым номером 74:40:0403001:1 на публичной кадастровой карте Челябинской области.

В соответствии с выпиской из технического паспорта от 14.07.2005 объект незавершенного строительства «Котельная с тремя котлами КВ-2/95 на газовом топливе» площадью застройки 436,9 кв.м. имеет инвентарный номер 1356. Согласно выписки из ЕГР11 объект недвижимости с кадастровым номером 74:40:0403001:378, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, санаторий «Сунгуль», сооружение 1 имеет условный номер 74:40:04 03 001:0001:001356:1000/А, инвентарный номер 1356, площадь застройки 436,9 кв.м.

В соответствии с выпиской из ЕГРН правообладателем объекта недвижимости с инвентарным номером 1356, условным номером 74:40:04 03 001:0001:001356:1000/А является Ответчик.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Арбитражным судом Челябинской области вынесено решение от 20.02.2019 по делу №А76-16185/2018, в котором сторонами являются те же лица, что и в настоящем исковом заявлении. Указанным решением (абз.2 стр.7) установлено, что «имеющимся в деле доказательствами подтверждается, что объект незавершенный строительством - котельная площадью 436,9 кв.м, адрес - Челябинская область, г. Снежинск, санаторий «Сунгуль», сооружение 1, условный номер 74:40:04 03 001:0001:001356:1000/А, инвентарный номер 1356, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 74:40:0403001:1».

Таким образом, в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального Кодекса РФ наличие объекта недвижимости с кадастровым номером 74:400403001:378, принадлежащего Ответчику на Участке, не требует доказательств.

С момента окончания срока действия Договора, то есть после 05.08.2016, Ответчик продолжает пользоваться земельным участком. Какие-либо возражения Истцу со стороны Ответчика о нарушении условий Договора не направлялись. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды № 72-2011 от 05.08.2011 земельного участка Общество обязалось своевременно уплачивать арендную плату, сроки внесения которой 15 сентября и 15 ноября каждого года.

Данное обязательство Ответчиком систематически нарушалось, в результате чего за период с 01.01.2019 по 31.12.2022 у Ответчика образовалась задолженность в размере 834 440,00 (восемьсот тридцать четыре тысячи четыреста сорок) рублей 00 копеек, которая складывается из следующих сумм:

-81 007 руб. 08 коп., в том числе 75 566 руб. 31 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.06.2019, а также пени в размере 5 440 руб. 77 коп. за период с 17.09.2019 по 27.11.2019 по и/л А76-51568/2019 от 23.03.2020. С 28.11.2019 продолжается начисление пени на сумму долга 75 566 руб. 31 коп. по ставке 0,1% в день до фактического исполнения обязательства;

-86 296 руб. 72 коп., в том числе 75 566 руб. 30 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 по 31.12.2019, а также пени в размере 10 730 руб. 42 коп. за период с 16.11.2019 по 05.04.2020 по и/л А76-6119/2020 от 14.10.2020;

- 122 946 руб. 38 коп., в том числе 113 349 руб. 46 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.12.2020, а также пени в размере 9 596,92 руб. за период с 16.09.2020 по 19.01.2021 по и/л № А76-3656/2021 от 30.04.2021. С 20.01.2021 продолжается начисление пени на сумму долга 113 349,46 руб. по ставке 0,1% в день до фактического исполнения обязательства (задолженность является текущей);

- 293 584 руб. 55 коп., в том числе 250 605 руб. 67 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, а также пени в размере 42 978 руб. 88 коп. за период с 16.09.2021 по 31.03.2022 по ил № А76-15865/2022 от 15.08.2022;

- 250 605 руб. 67 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 и отдельно пени, начиная с 02.10.2022, за нарушение срока оплаты по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.12.2022.

Таким образом, на стороне Ответчика по договору аренды земельного участка № 72-2011 от 05.08.2011 имеется просрочка по пяти платежам, которые относятся к текущей задолженности Ответчика.

21.02.2023 в адрес Ответчика и конкурсного управляющего были направлены претензии №№ К-8-09\941, К-8-09/942, К-8-09/943, в которых содержалось предложение о расторжении договоров аренды, также к претензиям были приложены соглашения о расторжении договоров аренды. По истечении установленного срока подписанные соглашения о расторжении договор аренды в адрес Истца Ответчиком не представлено, что послужило оснований обращения Комитета с настоящим иском.

В статье 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве оснований возникновения обязательств статья 307 ГК РФ называет договоры, причинение вреда и иные основания, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, арендодатель свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом - передал арендатору объект аренды. При передаче, каких-либо замечаний от арендатора не поступало.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Материалами дела и вступившими в законную силу судебными актами подтверждается неоднократное и длительное более трех платежных периодов просрочке ответчиком уплаты арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

При этом, в силу части 2 статьи 620 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Пунктом 7.2 договора аренды земельного участка № 51-2005 от 10.11.2005 предусмотрено расторжение договора досрочно по требованию арендодателя в судебном порядке по основаниям, указанным в Гражданской кодексе РФ и Земельном кодексе РФ.

При таком правовом регулировании подлежит установлению круг следующих обстоятельств:

- неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд;

- факт пользования имуществом с существенным нарушением условий договора;

- обращение арендодателя к арендатору с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложением о расторжении договора;

- фактические действия (бездействие) арендатора по досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя.

Условиями Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 104-99 от 06.07.1999 не урегулирован вопрос о расторжении договора.

Пунктом 7.2 договора аренды земельного участка № 72-2011 от 05.08.2011 предусмотрено расторжение договора досрочно по требованию арендодателя в судебном порядке по основаниям, указанным в Гражданской кодексе РФ и Земельном кодексе РФ.

Таким образом, вопрос о расторжении договоров подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что ответчику направлены претензии №№ К-8-09\941, К-8-09/942, К-8-09/943, в которых содержалось предложение о расторжении договоров аренды, также к претензиям были приложены соглашения о расторжении договоров аренды.

Таким образом, меры к досудебному урегулированию спора, которые требовались по закону, истцом соблюдены, претензии направлены ответчику заблаговременно с учетом времени, необходимого и установленного частью 5 статьи 4 АПК РФ для предоставления ответа на нее и принятия мер к досудебному урегулированию спора.

В настоящее время в деле о банкротстве Ответчика (А76-4494/2017) рассматривается ходатайство конкурсного управляющего об утверждении порядка продаж и начальной цены продажи имущества Ответчика. Указанное ходатайство заявлено в виду наличия разногласий с кредиторами Ответчика.

Так, по мнению кредитора ООО «Уралтехноцентр» при оценке имущества Ответчика, выставляемого на продажу, и определении начальной цены имущества (зданий и сооружений) необоснованно не отражена стоимость права аренды земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том де объёме, что и прежний их собственник.

Земельный участок с кадастровым номером 74:40:0403001:3, на котором расположены объекты недвижимости, входящие в состав лота, принадлежит Ответчику на праве аренды.

Учитывая тот факт, что передача права аренды на земельный участок другому лицу в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, не требует согласия арендодателя или иного лица, нет никаких препятствий для включения данного права в конкурсную массу. Исходя из того, что площадь земельного участка составляет 58 га очевидно, что указанное имущество повышает ликвидность и стоимость имущества Ответчика.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2023 г. № А76-4494/2017 кредитору Ответчика ООО «Уралтехноцентр» предложено выразить своё согласие относительно возможности финансирования оценки имущества Ответчика. В своих возражениях от 02.10.2023 г. кредитором высказано согласие на финансирование оценки права аренды земельных участков.

Исполнение требований перед кредиторами по текущим платежам осуществляется строго в соответствии со ст. 134 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Соответственно, ненадлежащее исполнение обязательств Ответчика перед Истцом по оплате арендной платы связано исключительно со статусом Ответчика и не обусловлено недобросовестных поведением.

Ответчиком представлены доказательства оплаты задолженности по текущей задолженности, в подтверждение чего представлены платежные поручения № 38 от 18.09.2023, № 49 от 27.10.2023, № 50 от 27.10.2023.

На основании изложенного, с учетом обстоятельств настоящего дела и особенностями продажи имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), учитывая, что имущество должника является единым комплексом (санаторий), а также отсутствие на момент рассмотрения спора задолженности по текущим платежам, суд считает возможным сохранить арендные правоотношения сторон и отказать в удовлетворении требований истца о расторжении договоров аренды и возвращении земельных участков.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с п. 1 ст. 333.21 НК РФ при подаче иска о расторжении договора размер государственной пошлины составляет 6 000 руб.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч.3 ст. 110 АПК РФ).

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано, с ответчика в доход федерального бюджета не подлежит взысканию государственная пошлина.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья В.В. Малыхина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.