Решение от 14 марта 2024 г. по делу № А65-6256/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Казань Дело № А65-6256/2023


Дата принятия решения – 14 марта 2024 года.

Дата объявления резолютивной части – 28 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хамидуллиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРНИП 321169000001656, ИНН <***>), к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>),

об определении условий договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности недвижимого имущества (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м), расположенного по адресу: РТ, <...>, установив выкупную стоимость в размере 16 427 000 руб.,


при участии:

от заявителя – ФИО3, представитель по доверенности от 07.08.2023; после перерыва – не явился, извещен;

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 15.01.2023 №276/КЗИО-Исх; после перерыва – не явился, извещен;







УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Казань (далее – истец, предприниматель), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (далее – ответчик, Комитет, административный орган),

о признании незаконным решения от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ об отказе в выкупе арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95,

об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, решения об условиях выкупа арендуемого имущества (нежилые помещения 1-го этажа и антресоли в здании, расположенном по адресу: РТ, <...> (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м) и направлении в адрес заявителя проекта договора купли-продажи указанного недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2018 №159-ФЗ с ценой выкупа в размере 12 000 000 руб.

Определением от 19.01.2023 в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом было принято уточнение заявленных требований в части установления выкупной цены арендуемого имущества в размере 16 427 000 руб.

Определением суда от 21.03.2023 заявленное требование Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРНИП 321169000001656, ИНН <***>), к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, решения об условиях выкупа арендуемого имущества (нежилые помещения 1-го этажа и антресоли в здании, расположенном по адресу: РТ, <...> (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м) и направлении в адрес заявителя проекта договора купли-продажи указанного недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2018 №159-ФЗ с ценой выкупа в размере 16 427 000 руб. выделено в отдельное производство.

Выделенному делу присвоен номер №А65-6256/2023.

В судебном заседании 05.05.2023 судом в порядке ст.49 АПК РФ было принято уточнение исковых требований на определение условий договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности недвижимого имущества (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м), расположенного по адресу: РТ, <...>, установив выкупную стоимость в размере 16 427 000 руб.

Определением от 16.05.2023 производство по делу №А65-6256/2023 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-30395/2022.

Определением от 31.07.2023 производство по делу №А65-6256/2023 возобновлено в связи с вступлением в законную силу судебного акта Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-30395/2022.

Определением от 23.11.2023 по соответствующему ходатайству ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и оценки «Капитал», эксперту ФИО5, имеющей высшее образование, стаж экспертной работы с 2005 года.

19.02.2024 в материалы дела представлено экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и оценки «Капитал» №6256-23.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, согласился с выводами эксперта, указанными в представленном экспертном заключении.

Представитель ответчика исковые требования не признала, не согласилась с рассчитанной экспертом выкупной стоимости арендуемого предпринимателем недвижимого имущества.

В судебном заседании 22.02.2024 был объявлен перерыв до 12 час. 30 мин. 28 февраля 2024 года. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание было продолжено в назначенное время в том же составе суда.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание 28.02.2024 не явились.

Суд на основании ч.3 ст.156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.

За время объявленного перерыва от истца через систему электронной подачи документов «Мой Арбитр» поступило письменное ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым предприниматель просил установить выкупную стоимость арендуемого имущества в размере 17 388 000 руб.

Суд на основании ст.49 АПК РФ принял указанное уточнение исковых требований.

Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ранее ФИО6) с 30.12.2019 является арендатором нежилых помещений первого этажа №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м., расположенных по адресу: <...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образования, здравоохранения, банковские услуги, офис.

30 декабря 2019 года между заявителем и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани по результатам проведенных открытых аукционных торгов, проведенных 13.12.2019, был заключен соответствующий договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани №9006-95 сроком на 5 лет (по 29.12.2024).

Помещения были переданы ответчиком заявителю по акту приема-передачи от 30.12.2019.

Комитет в связи с наличием задолженности и неиспользованием помещения по назначению, письмом от 02.09.2021 №12851/кзио-исх уведомил предпринимателя об отказе от договора в одностороннем порядке и заявил требование о возврате помещения, обратившись в Арбитражный суд Республики Татарстан с соответствующим иском, который явился предметом рассмотрения по делу №А65-31800/2021. Предприниматель, не согласившись с отказом Комитета от договора, в свою очередь обратился со встречным иском в рамках дела №А65-31800/2021 о признании его недействительным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2022 по делу №А65-31800/2021 в удовлетворении исковых требований Комитета об обязании освободить нежилые помещения и взыскании штрафа было отказано; односторонний отказ МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» от договора №9006-95 от 30.12.2019 признан незаконным.

21.09.2022 заявитель обратился в Комитет с заявлением исх. №4 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ ответчик отказал заявителю в предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений, указав, что запись о договоре аренды в ЕГРН погашена и ее восстановление не представляется возможным.

Заявитель, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.03.2023 по делу №А65-30395/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023, заявленные предпринимателем требования удовлетворены; решение Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об отказе заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95, изложенное в письме от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ, признано незаконным. На Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок с даты вступления решения в законную силу действий по реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань, на приобретение имущества (нежилые помещения 1-го этажа и антресоли в здании, расположенном по адресу: РТ, <...> (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м).

Как было отмечено ранее, при рассмотрении заявления предпринимателя о признании незаконным решения Комитета об отказе в выкупе арендованного по договору аренды от 30.12.2019 №9006-95 имущества в рамках дела №А65-30395/2022 требование об установлении выкупной стоимости спорного имущества в размере 16 427 000 руб. было выделено в отдельное производство с присвоением номера дела №А65-6256/2023, являющееся предметом рассматриваемого спора.

Истец в обоснование заявленной выкупной стоимости арендованного им имущества в размере 16 427 000 руб. представил отчет №002-23 об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений первого этажа №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенных по адресу: <...> (т.1 л.д.57-118).

Ответчик, возражая относительно исковых требований, считая указанную истцом сумму выкупной стоимости арендованного имущества заниженной по отношению к его рыночной стоимости, ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 16.05.2023 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенных по адресу: <...>, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и оценки «Капитал», эксперту ФИО5, имеющей высшее образование, стаж экспертной работы с 2005 года.

В соответствии с заключением эксперта №6256-23 (исх.№1602 от 16.02.2024) рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная на дату обращения предпринимателя в административный орган с заявлением о выкупе (21.09.2022), составляет 17 388 000 руб., что послужило истцу основанием для уточнения исковых требований до указанной суммы.

Ответчик мотивированный отзыв по существу спора не представил, с выкупной стоимостью спорных нежилых помещений, определенной по результатам судебной экспертизы, не согласился, озвучил возражения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав в судебном заседании 22.02.2024 доводы и объяснения сторон, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, суд считает уточненные исковые требование подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно положениям ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

На основании положений частей 2, 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п.1 ст.555 Гражданского Кодекса Российской Федерации цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 17 388 000 руб.

В силу ч.3 ст.86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 АПК РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

Исходя из положений ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 17 388 000 руб.

При изложенных обстоятельствах уточненные требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 года №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в случае если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят судебный акт, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, была предоставлена отсрочка ее уплаты и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина не взыскивается с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет.

При изложенных обстоятельствах и в силу статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку государственная пошлина по иску при выделении в отдельное производство рассматриваемого требования истцом не уплачивалась, государственная пошлина с ответчика в доход федерального бюджета не взыскивается. При этом с учетом результата рассмотрения спора понесенные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 18 000 руб. остаются на ответчике.

Руководствуясь статьями 49, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан



РЕШИЛ:

Уточнение исковых требований в части установления выкупной стоимости спорного имущества в размере 17 388 000 руб. принять.

Уточненные исковые требования удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, установив выкупную стоимость в размере 17 388 000 руб.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.



Судья Л.В. Хамидуллина